АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-38903/2023

г. Новосибирск

28 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поносова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании: ответчика Могильной Е.А.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - Ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № С5-21Б от 07.06.2022 по арендной плате и коммунальным платежам в размере 24 858 рублей 00 копеек, пени за период с 26.10.2022 по 15.12.2023 в размере 9224 руб. 98 коп. и пени за последующий период, начиная с 16.12.2023, по день фактического исполнения обязательств.

Требования мотивированы тем, что с 02.01.2023 по соглашению сторон договор расторгнут, однако ответчик не исполнила обязательства по внесению арендной платы за январь 2023 года и по уплате коммунальных платежей за октябрь-декабрь 2022 года.

Ответчик в отзыве и в судебном заседании предъявленные к ней требования не признала и, не оспаривая по существу факт неоплаты арендных и коммунальных платежей в заявленном размере, указала, что между сторонами при расторжении договора аренды по соглашению сторон и возврате помещения была достигнута устная договоренность об оставлении ответчиком в помещении произведенных ею за счет собственных средств отделимых улучшений в зачет оплаты оставшейся непогашенной задолженности, а также что истец в отсутствии каких-либо оснований удержал обеспечительный платеж.

Истец в судебное заседание не явился и в возражениях на отзыв отклонил доводы ответчика, сославшись на недоказанность оставления материальных ценностей после расторжения договора, отсутствие договоренности о зачете и отсутствие обязательств по возврату обеспечительного платежа. 

Арбитражный суд, рассмотрев дело, заслушав ответчика, изучив доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к следующему.

В соответствии с статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7 (арендодатели), от имени и в интересах которых на основании Агентского договора от 15.03.2022 и доверенности № б/н от 15.03.2022 действует ООО «Альянс», с одной стороны, и ИП Могильной Е.А. (Арендатор), с другой стороны, был заключен договор аренды № С5-21Б от 07.06.2022.

В соответствии с данным договором по акту приема передачи от 10.06.2022 Ответчику во временное владение и пользование за плату было передано нежилое помещение, площадью 31,79 кв.м., на 1 этаже, номера поэтажного плана 21б, часть помещения 22 (далее – Помещение), входящее в состав нежилого здания по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 Договора).

Согласно пунктам 4.1.1 и 4.1.2 Договора арендная плата составляет 38 148 руб. 00 коп. в месяц и оплачивается Арендатором в порядке предоплаты в период с 20-го по 25-е число за следующий месяц.

В силу пунктов 4.2-4.2.5 Договора помимо арендной платы Арендатор обязался компенсировать Арендодателю стоимость эксплуатационных услуг, потребленных Арендатором при использовании помещения (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, обслуживание места сбора и вывоза ТКО и т.д.) в порядке и сроки, установленные настоящими пунктами Договора, на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Пунктом 5.1. Договора предусмотрено внесение в течение 5-ти дней с момента подписания Договора обеспечительного платежа в размере 38 148 руб. 00 коп. в целях обеспечения исполнения обязательств Арендатора.

В соглашении от 25.12.2022 стороны пришли к договоренности о расторжении с 02.01.2023 договора аренды № С5-21Б от 07.06.2022, и на основании этого соглашения 02.01.2023 по акту приема-передачи (возврата) Ответчик возвратила Истцу помещение.

По утверждению Истца, на момент расторжения договора аренды у ответчика осталась непогашенной задолженность в размере 24 858 руб. 00 коп., в том числе: по арендной плате за январь 2023 года – 2461 руб. 00 коп.; по коммунальным платежам за октябрь, ноябрь и декабрь 2022 года – 22 397 руб. 00 коп.

Истец потребовал от Ответчика погасить задолженность, на что в ответ от Ответчика получил претензию от 23.11.2023, в которой Ответчик указала, что за свой счет произвела отделимые улучшения помещения (установила унитаз, раковину с тумбой, зеркало и межкомнатную дверь) на общую сумму 31 000 руб. 00 коп., которые остались в помещении, и предложила погасить задолженность зачетом встречных требований.

Истец в ответ на претензию Ответчика в письме Исх. № 120а от 05.12.2023 отказал в зачете, мотивировав отсутствием письменного согласия Арендодателя на улучшения помещения и отсутствием в акте приема-передачи (возврата) от 02.01.2023 указаний на перечисленные Ответчиком материальные ценности.

В этой связи между сторонами возник спор относительно наличия / отсутствия задолженности по договору аренды, разрешая который суд установил следующее.

Из акта приема-передачи от 10.06.2022 следует, что при передаче помещения в аренду в помещении отсутствовали межкомнатные двери, а согласно акту приема-передачи (возврата) от 02.01.2023 при возврате помещения дверь имелась (1 шт.).

Наличие какое-либо имущества в санузле помещения в обоих названных актах приема-передачи не зафиксировано. 

Однако, Ответчиком представлены фотографии, на которых, по утверждению Ответчика, запечатлено состояние санузла «до» и «после», то есть в моментах, когда помещение принималось в аренду и когда возвращалось после расторжения договора аренды. Также представлены фотографии помещения на текущий момент времени, сделанные Ответчиком с согласия нового арендатора.

Исходя из указанных фотографий, при возврате помещения после расторжения договора аренды в санузле установлены унитаз, раковина с тумбой и зеркало, которые изначально при приемке помещения в аренду отсутствовали. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Ответчиком в подтверждение приобретения унитаза, раковины с тумбой, зеркала и межкомнатной двери представлена копия чека от 17.06.2022, согласно которому их общая стоимость составила 23 000 руб. 00 коп. Также Ответчиком представлена расписка от 22.06.2022, согласно которой она оплатила 8000 руб. 00 коп. за ремонтно-установочные работы: установка унитаза; установка с подводкой раковины с тумбой; установка двери. При этом суд обращает внимание, что даты чека и расписки согласуются с датой передачи помещения Ответчику в аренду, а также что ответчиком указанные обстоятельства, стоимость имущества и работ не опровергнуты.

Таким образом, оценив представленные Ответчиком доказательства каждое в отдельности, а также взаимную связь в их совокупности, суд находит установленным, что Ответчик за свой счет приобрела и установила в арендуемом помещении унитаз, раковину с тумбой, зеркало и межкомнатную дверь, то есть произвела отделимые улучшения.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В пунктах 1.3 и 3.2.7 Договора предусмотрено, что улучшения помещения производятся Арендатором за свой счет с согласия Арендодателя. По окончанию срока действия Договора неотделимые улучшения переходят в собственность Арендодателя, а их стоимость возмещению Арендатору не подлежит.

Наличие согласия Истца на произведенные Ответчиком отделимые улучшения помещения суд находит подтвержденным тем, что Истец, передавая Ответчику в аренду помещение, не мог не осознавать, что текущая эксплуатация помещения, тем более для целей, предусмотренных договором аренды (для реализации продуктового магазина), фактически невозможна без произведенных Ответчиком улучшений, и на протяжении срока аренды, а также при возврате помещения он никаких претензий к Ответчику по данному поводу не предъявлял. Доказательств обратного Истцом не представлено, а формальное отсутствие его письменного согласия, не может подменять его фактическое согласие на произведенные отделимые улучшения.

При таких обстоятельствах, Ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ и пунктами 1.3 и 3.2.7 Договора аренды вправе либо забрать отделимые улучшения, являющиеся его собственностью, либо получить от Истца за них денежную компенсацию.

Согласно статье 410 ГК РФ, одним из способов прекращения обязательства полностью или частично является зачет встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как утверждает Ответчик, с Истцом при расторжении договора аренды была достигнута договоренность о том, что она оставляет отделимые улучшения помещения с условием, что новый арендатор возместит их стоимость. 

Однако, Истец передал помещение новому арендатору вместе с улучшениями на условиях, что такие улучшения принадлежат самому Истцу, и стал отрицать, делая это по настоящее время, принадлежность улучшений Ответчику.

Суд не находит оснований не доверять Ответчику, так как ее доводы согласуются с иными доказательствами и фактическими обстоятельствами дела.

Так, в пункте 4 акта приема-передачи (возврата) от 02.01.2023 между Истцом и Ответчиком указано, что все обязательства Сторон по договору исполнены в полном объеме, Стороны не имеют претензий.

При таких обстоятельствах, оценивая описанное поведение Истца в совокупности с содержанием названного акта приема-передачи (возврата) от 02.01.2023 об исполнении обязательств и иными фактическими обстоятельствами дела, суд находит, что Истец фактическими своими действиями, оставив у себя произведенные Ответчиком и ему принадлежащие улучшения, изначально признал обязательства Ответчика по договору аренды исполненными полностью. Однако, впоследствии, поведя себя недобросовестно, основываясь на формальном отсутствии письменных документов о согласовании улучшений и о каком-либо зачете, стал требовать с Ответчика оплату задолженности по договору аренды, безосновательно отрицая факт наличия в помещении произведенных Ответчиком улучшений.

Ответчик в письменной форме в претензии от 23.11.2023 предложила Истцу произвести зачет встречных однородных требований и зачесть стоимость оставленных в помещении отделимых улучшений в погашение задолженности по договору аренды, прекратив тем самым полностью взаимные обязательства.

Истец отказался от зачета и при этом не вернул Ответчику произведенные ею за свой счет отделимые улучшения помещения и не возместил их стоимость.

В таком случае, несмотря на отказ Истца от зачета, находя установленным наличие произведенных Ответчиком отделимых улучшений помещения и отсутствии доказательств их возврата Ответчику, принимая во внимание сделанное Ответчиком в претензии от 23.11.2023 заявление о зачете, суд полагает в силу положений статьи 410 ГК РФ признать зачет между сторонами состоявшимся.

Определяя размер состоявшегося зачета, суд исходит из того, что стоимость произведенных Ответчиком отделимых улучшений с учетом затрат на их установку составляет 31 000 руб. 00 коп., а размер ее задолженности по договору аренды, которую Истец заявил к взысканию, составляет 24 858 руб. 00 коп.

При этом суд обращает внимание, что согласно представленному акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2023 по 08.12.2023, составленному самим Истцом, на начало указанного периода начальное сальдо Ответчика было положительным и составляло 15 751 руб. 00 коп. по кредиту Истца и по дебету Ответчика. После в счет оплаты учтен обеспечительный платеж в размере 38 148 руб. 00 коп. по кредиту Истца и по дебету Ответчика. Задолженность Ответчика учтена в общем размере 40 609 руб. 00 коп. по дебету Истца и по кредиту Ответчика.

Из содержания указанного акта сверки следует, что задолженность Ответчика по арендной плате и коммунальным платежам составляет не 24 858 руб. 00 коп., а 9107 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах суд признает, что обязательства Ответчика перед Истцом по договору аренды по уплате арендной плате и коммунальных платежей прекращены полностью зачетом. Поскольку основные обязательства Ответчика по договору аренды прекращены надлежащим исполнением, оснований для дополнительных требований к Ответчику, в частности по уплате неустойки, суд не усматривает.

С учетом вышеуказанного, установленных обстоятельств и представленных  доказательств, на основе приведенных норм права, суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска возмещению Истцу не подлежат.

На основании изложенного руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Альянс» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья  А.В. Поносов