АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3173/23 

Екатеринбург

16 июня 2023 г.

 

Дело № А34-7042/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Калугина В.Ю.,

судей Пирской О.Н., Савицкой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мирдофатиховой З.Р. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области кассационную жалобу финансового управляющего ФИО1 на определение Арбитражного суда Курганской области от 22.12.2022 по делу № А34-7042/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

  В судебном заседании в Арбитражном суде Уральского округа принял участие представитель финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 22.10.2022).

В судебном заседании в Арбитражном суде Курганской области принял участие: представитель ФИО3 – ФИО4 (паспорт, доверенность от 11.08.2022). 

Решением Арбитражного суда Курганской области ФИО6 признана несостоятельной (банкротом), открыта процедура реализации имущества гражданина. 

Определением Арбитражного суда Курганской области от 19.10.2018 финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО5 (27.07.2022 освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей). 

Определением Арбитражного суда Курганской области от 03.08.2022 финансовым управляющим утверждена ФИО1, член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемой организации «Центральное агентство арбитражных управляющих». 

ФИО3 (далее – заявитель) 22.07.2022 обратился с заявлением о признании недействительными публичных торгов от 10.03.2022, проведенных финансовым управляющим согласно протоколу № 80837-ОТПП/1 от 10.03.2022 на электронной площадке МЭТС; о признании недействительным договора купли-продажи от 10.03.2022 № 80837-ОТПП/1, заключенного между ФИО6 и ФИО3

Заявитель также просил применить последствия недействительности договора купли-продажи от 10.03.2022 № 80837-ОТПП/1: обязать ФИО3 возвратить в конкурсную массу ФИО6 жилое здание общежития находящееся по адресу: 

<

...>. 

Определением Арбитражного суда Курганской области от 21.12.2022 заявление удовлетворено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 определение Арбитражного суда Курганской области от 21.12.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба финансового управляющего ФИО6 – ФИО1 – без удовлетворения.

В кассационной жалобе финансовый управляющий ФИО1 просит определение Арбитражного суда Курганской области от 22.12.2022 (резолютивная часть оглашена 16.12.2022) и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления ФИО3 отказать.

В обоснование кассационной жалобы финансовый управляющий ФИО1 указывает, что обжалуемые судебные акты принятыми незаконно и необоснованно, а потому подлежащими отмене, ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также неправильного применения норм материального права. Федеральный закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) не содержит требований о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе, что не было учтено судами первой и апелляционной инстанций. В публикации о проведении торгов в отношении спорного объекта недвижимости имеются сведения о кадастровом номере, площади и местоположении объекта, составляющих необходимый минимум информации о недвижимой вещи, следовательно, не указание в числе сведений об объекте торгов наименования имущества – «здание общежития» не может быть признано нарушением порядка проведения торгов. Судами не учтено, что при объявлении торгов ФИО5 руководствовался выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) от 03.06.2020 № 21-00-4001/5001/2020-2658. Никакого указания на то, что здание является якобы «зданием общежития» выписка из ЕГРН не содержит. Доказательств того, что по состоянию на 10.03.2022 (дату проведения торгов) ФИО5 достоверно знал о том, что спорное здание является общежитием, и что в этом здании зарегистрированы люди, в материалах дела не имеется. В выписке из ЕГРН от 15.09.2021 № КУВИ-002/2021-122286373 указано, что в отношении спорного здания каких-либо ограничений прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрировано. Применив последствия недействительности сделки, судом не был разрешен вопрос о судьбе земельного участка с кадастровым номером 45:25:070415:7, являвшегося предметом оспариваемых торгов. 

Поступивший посредством системы электронной подачи документов «Мой Арбитр» от ФИО3 отзыв на кассационную жалобу не приобщен к материалам дела, поскольку отсутствуют доказательства направления его лицам, участвующим в деле. 

В судебном заседании представитель кассатора поддержал доводы кассационной жалобы, просил её удовлетворить.

В судебном заседании представитель ФИО3 просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в пределах доводов кассационной жалобы. 

Как следует из материалов дела, 10.03.2021 собрание кредиторов утвердило положение о порядке продажи имущества должника, которое предусматривало реализацию имущества ФИО6 на открытых торгах в электронной форме на торгах в форме аукциона, с начальной ценой имущества должника: Лот №1: жилой дом, площадью 201,9 кв.м., кадастровый номер 45:25:000000:7466, расположенный по адресу: 

<

...>. стоимостью 260 000 руб. и земельный участок, площадью 650 кв.м., кадастровый номер 45:25:070415:7, расположенный по адресу: 

<

...>., стоимостью 2 600 000 руб.

Положением предусмотрено, что в случае признания повторных торгов несостоявшимися, имущество подлежит реализации посредством публичного предложения.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) финансовым управляющим ФИО5 14.03.2021 размещено объявление о проведении торгов в форме открытого аукциона по реализации имущества должника.

После признания несостоявшимися первых и повторных торгов, торги были продолжены посредством публичного предложения.

Протоколом № 80837-ОТПП/1 от 10.03.2022 определен победитель торгов посредством публичного предложения – ФИО3, с ценой предложения 648 700 руб.

На основании указанного протокола управляющий заключил 10.03.2022 договор купли-продажи с ФИО3

18.05.2022 произведена государственная регистрация перехода права собственности на здание и земельный участок, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, после оформления результатов торгов и государственной регистрации перехода права выяснилось, что приобретенный спорный объект является общежитием, в котором зарегистрированы проживающие граждане.

В подтверждении своих доводов ФИО3 представлена справка №8/407 от 23.05.2022, выданная МКУ «Жилищной политикой», в которой указано, что ФИО3 является собственником здания общежития без регистрации по адресу: 

<

...>. В здании общежития зарегистрированы 14 человек.

В опубликованных на сайте ЕФРСБ объявлениях отсутствует информация о проживающих в спорном здании лицах. Данная информация не нашла своего отражения и в сведениях о торгах.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 25.03.2010 по делу № 2-604/10 отказано в удовлетворении требований о признании проживающих в жилом помещении лиц, утратившими право проживания, и выселении из занимаемых жилых помещений.

Обращаясь в суд, заявитель указал, что организатором торгов нарушен порядок организации и проведения торгов в форме публичного предложения по реализации имущества должника: указана недостоверная информация о характеристиках отчуждаемого объекта имущества (не указал, что приобретаемый объект является зданием общежития и что в этом здании прописаны люди, что является обременением при продажи имущества должника), также проект договора, опубликованный при объявлении торгов, не соответствует тексту договора, подписанного при покупке объекта.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя о признании торгов недействительными, руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве общие правила об одобрении порядка, условий и сроков продажи имущества собранием (комитетом) кредиторов применяются при рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан в случае продажи имущества, предназначенного для осуществления ими предпринимательской деятельности. Эти правила не применяются при продаже имущества, не предназначенного для осуществления должником предпринимательской деятельности, и при рассмотрении дел о банкротстве граждан – не индивидуальных предпринимателей и не имевших этого статуса ранее.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 2436/11, по смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов.

Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

В абзаце втором пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» также разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 18 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве проект договора купли-продажи предприятия и подписанный электронной подписью организатора торгов договор о задатке подлежит размещению на электронной площадке и включению в ЕФРСБ без опубликования в официальном издании.

Руководствуясь вышеназванными нормами права и соответствующими разъяснениями, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Судом установлено, что заявитель  на момент заключения договора купли-продажи  не располагал сведениями о зарегистрированных в спорном здании лицах. Финансовый управляющий должен был знать и предоставить участникам торгов полную информацию по реализованному объекту. Вместе с тем, до сведения участников торгов не была доведена информация о том, что спорное здание является общежитием и, что в этом здании общежития зарегистрированы люди. Суд первой инстанции пришел к выводу, что допущенные при проведении торгов нарушения являются существенными и могли повлиять на результат торгов, поскольку будучи осведомленным о наличии зарегистрированных в здании граждан, покупатель не стал бы участвовать в торгах.

Суд апелляционной инстанции подтвердил указанные выводы.

Оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции не имеется.

Довод кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции не был разрешен вопрос о судьбе земельного участка с кадастровым номером 45:25:070415:7, являвшегося предметом оспариваемых торгов, судом округа отклоняется. 

Согласно закрепленному в подпункту 5 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме. Таким образом, указанный довод заявителя основан на неверном толковании кассатором закона и принятых по обособленному спору судебных актов. В действительности судьба земельного участка судом разрешена, он подлежит возврату в конкурсную массу вместе со зданием.

Иные доводы кассационной жалобы судом округа отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права, сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Действительно, закон не требует от организатора торгов излишне подробного описания объекта, предлагаемого к продаже. Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм закона, его описание должно быть таким, чтобы потенциальные покупатели получили представления как о полезных свойствах продаваемого имущества, так и о его существенных недостатках, в частности, наличии ограничений в пользовании таким имуществом. Наличие зарегистрированных в доме граждан предполагает существенные ограничения в использовании здания. По этой причине такие сведения должны быть отражены в объявлении о продаже объекта недвижимости. 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены. Все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. 

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Курганской области от 22.12.2022 по делу № А34-7042/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               В.Ю. Калугин 

 

Судьи                                                                            О.Н. Пирская 

 

                                                                                             К.А. Савицкая