Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-129205/2019

31 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  31 мая 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

акционерного общества "ЦЕНТРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ВОЗДУШНЫХ СООБЩЕНИЙ" (адрес:  Россия 191186, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт НЕВСКИЙ 13/9, ОГРН:  1037843102472)

к комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр СМОЛЬНЫЙ 1/Б, ОГРН:  1027809244561)

третьи лица:

акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»,

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

при участии:

представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности от 17.06.2019,

представителя ответчика ФИО3,  действующей на основании доверенности от 11.01.2021,

установил:

Акционерное общество «Центральное агентство воздушных сообщений» (далее по тексту именуемое – АО «ЦАВС»)  обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения18-Н, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:15:0008218:1557 площадью 41,7 кв.м. (далее – Объект), при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге и изложении условий пункта 2.1 этого договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 3750000,00 рублей (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается.»,  а также об изложении Приложения №1к Договору «график платежей» в редакции АО «ЦАВС».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

В судебном заседании представитель АО «ЦАВС» заявленные требования поддержал, представитель Комитета возражал против удовлетворения исковых требований. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным  рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123,  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалах дела документов, между Комитетом и  АО «ЦАВС» заключен договор аренды №05-А-004028 от 11.10.2000г (далее - Договор), согласно пункту 1.1 которого объектом аренды является нежилое помещение помещения18-Н, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:15:0008218:1557 площадью 41,7 кв.м.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон №159-ФЗ) Общество 27.03.2019г. обратилось с заявлением в Комитет о выкупе арендуемого нежилого Объекта, указывая на то, что все условия, перечисленные в статье 3 Закона №159-ФЗ, необходимые для реализации преимущественного права приобретения имущества Обществом были соблюдены.

ГУП «ГУИОН» был выполнена оценка рыночной стоимости Объекта по состоянию на 27.03.2019 г. и подготовлен Отчет №31-8-0047(055)-2019 от 21.05.2019г., в соответствии с которым рыночная стоимость Объекта составила 7.500.000,00 рублей (НДС не облагается).

Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №1323-рз от 05.06.2019г. «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д.67, корп.1, литера А, пом.18-Н» Комитетом имущественных отношений было принято решение о продаже  Истцу вышеуказанного Объекта. Цена продажи Объекта была установлена в размере 7.500.000,00 рублей (НДС не облагается).

Во исполнение распоряжения Комитета об условиях приватизации помещения путем его продажи Обществу был направлен проект  договора купли-продажи, согласно пункту 2.1 которого: «Цена продажи Объекта составляет  7.500.000,00 рублей (НДС не облагается).

Полагая, что цена Объекта является завышенной и определена неверно, Общество направило Фонду имущества и Комитету письмо исх.№77 от 08.07.2019г. с приложением договора купли-продажи Объекта, подписанного Обществом с протоколом разногласий, в котором предложило пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: " «Цена продажи Объекта составляет 3.750.000,00 рублей (Три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается.», а также с изменением Приложения №1 «График платежей» к Договору, учитывая, что график был составлен исходя из указанной в проекте договора цены Объекта в размере 7.500.000,00 рублей (НДС не облагается)  и указанных сроков (указанием конкретных дат).

Письмом от 24.07.2019г. исх.№54686-25/19 Комитет имущественных отношений, в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» отклонило указанный протокол разногласий.

АО «ЦАВС»  полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ГУП ГУИОН, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Комитет указывал на то, что  АО «ЦАВС»   пропущен тридцатидневный срок для обращения в суд с требованиями об урегулировании разногласий, предусмотренный статьей  4 Закона №159-ФЗ. Кроме того,  по мнению Комитета,  АО «ЦАВС» в силу положений Закона №159-ФЗ утрачено преимущественное право на выкуп. В связи с утратой, по мнению Комитета,  АО «ЦАВС» преимущественного права, Комитетом было издано Распоряжение от 31.10.2019г №2730-рз «О признании утратившим силу распоряжения  №1323-рз от 05.06.2019г. «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д.67, корп.1, литера А, пом.18-Н», в связи с чем оснований для урегулирования разногласий не имеется. Также комитет  полагает обоснованной рыночную стоимость Объекта в размере 7.500.000,00 рублей  (НДС не облагается), установленную на основании  оценки, проведенной ГУП «ГУИОН».

Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга» представлен отзыв, в котором третье лицо полагает достоверной и обоснованной проведённую ГУП «ГУИОН» оценку Объекта, дело просит рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица.

АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»  в отзыве указывает на то, что осуществляло действия от имени и поручению Комитета имущественных отношений, права и обязанности по сделкам, совершенным Фондом, возникают непосредственно у Комитета, в настоящее время договор между Фондом и Комитетом расторгнут, дело просит рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом №159-ФЗ. 

Законом №159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). 

Направление Обществом на предложенный Комитетом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием Общества с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной, в связи с чем Обществом не был подписан предложенный  Комитетом проект договора купли-продажи, а в течение тридцати дней с момента его получения был направлен протокол разногласий к договору. 

Ответ Общества о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации  и Закона №159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с  пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Письмо от 24.07.2019г. исх.№54686-25/19  было получено Обществом 30.07.2019г., следовательно, именно с этого момента Общество считается извещенным о наличии между ним и Ответчиком преддоговорного спора; исковое заявление об урегулировании такого спора  поступило в суд 09.12.2019г., то есть в пределах установленного пунктом 2 статьи  446 Гражданского кодекса Российской Федерации  срока.

В случае когда арендатор не подписал проект договора купли-продажи из-за несогласия с предложенными условиями договора и использовал предусмотренную законом возможность направить протокол разногласий для заключения договора на иных условиях в установленные законом сроки, это не может быть истолковано как обстоятельства, влекущие прекращение преимущественного права на выкуп.

При этом Комитет имущественных отношений не имел оснований для издания распоряжения о признании утратившим силу распоряжения, поскольку в соответствии с положениями  Закона №159-ФЗ  на момент издания указанного Распоряжения Общество не  утратило преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им Объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства истцом было заявлено ходатайство о  проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 18-Н, кадастровый номер 78:15:0008218:1557 по состоянию на 27.03.2019 года. С учетом того обстоятельства, что  между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого Объекта и в целях необходимости установления  величины стоимости Объекта, установленного независимым оценщиком, судом было удовлетворено ходатайство о проведении  судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости Объекта. Производство судебной экспертизы  было поручено ООО «Консалтинговая компания Интекон», эксперту ФИО4. 

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 18-Н, кадастровый номер 78:15:0008218:1557 по состоянию на 27.03.2019 г.».

АО «ЦАВС»  перечислило на депозит Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежные средства   в сумме 60000,00 рублей в оплату экспертизы.

13.04.2021 г. в арбитражный суд поступило экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания Интекон» от 31.03.2021г. (эксперт ФИО4), в соответствии с которым рыночная стоимость Объекта по состоянию на 27.03.2019 г определена в размере 6.720.000,00 рублей , НДС не облагается.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, учитывая, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы, допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, участвующими в деле лицами не представлено, суд полагает, что заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и позволяет с достоверностью установить стоимости Объекта на дату подачи Истцом заявления о выкупе в размере 6.720.000,00 рублей (НДС не облагается)

При таком положении суд приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи по пункту 2.1 договора в части выкупной цены нежилого помещения 18-Н, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, подлежат урегулированию принятием договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 6.720.000,00 ( шесть миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей, НДС не облагается.»

Приложение №1 «График платежей» к Договору  изложить в следующей редакции: «Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до дня платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора. На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде  (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производиться начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее — Фонд), установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на информационном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 7,75%.»

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, учитывая заключение проведенной в ходе судебного разбирательства  экспертизы, суд считает, что исковое требование обосновано и подлежит удовлетворению. Возражения относительно Приложения №1, сводились к затруднительности исполнения договора, не может быть принято судом. 

АО «ЦАВС»  , как субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий в соответствии с абзацем 3 пункта  1 статьи  2 Гражданского кодекса Российской Федерации  предпринимательскую деятельность на свой риск, не мог не осознавать последствий заключения договора на соответствующих условиях, должно было предвидеть наступление для него неблагоприятных последствий в случае нарушения или неисполнения своих обязательств.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, в силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Акционерным обществом «Центральное агентство воздушных сообщений» при заключении договора купли продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д.67, корп.1, литера А, пом.18-Н, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1.Цена продажи Объекта составляет  рублей 6.720.000,00 (шесть миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей, НДС не облагается". 

Приложение №1 «График платежей» изложить в следующей редакции: «Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до дня платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежемесячно с даты заключения настоящего Договора. На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде  (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производиться начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на информационном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 7,75%.»

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества «Центральное агентство воздушных сообщений» 60.000 рублей, судебных расходов за проведение экспертизы; 6.000,00 рублей  судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

В удовлетворении требований в оставшейся части отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Сайфуллина А.Г.