АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А75-13728/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Полосина А.Л.,

ФИО1-

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 01.11.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 26.01.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Воронов Т.А., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А75-13728/2022 по иску администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 30860311000025, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации города Нижневартовска о признании незаконным уведомления и понуждении к заключению дополнительного соглашения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), кадастровый инженер ФИО3.

В судебном заседании приняла участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 01.12.2022 (сроком действия по 31.12.2023).

Суд установил:

администрация города Нижневартовска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0402001:1902 (далее - объект), принадлежащего на праве собственности ИП ФИО2, расположенного на земельном участке площадью 5 755 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0402001:1087 по адресу: г. Нижневартовск, северный промышленный узел города, ул. 4ПС (далее – земельный участок).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра), кадастровый инженер ФИО3.

В свою очередь предприниматель обратился в суд со встречным иском к администрации о признании незаконным уведомления от 18.04.2022 № 2-01-исх-1404 об отказе в пролонгации договора аренды земельного участка для строительства от 25.03.2019 № 4-АЗТ (далее – договор № 4-АЗТ); о понуждении заключить дополнительное соглашение о пролонгации к договору аренды № 4-АЗТ.

Решением от 01.11.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 26.01.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации в полном объеме, об удовлетворении встречного искового заявления предпринимателя в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы предприниматель ссылается на то, что Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) установлена обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора; ответчиком соблюдены все условия статьи 8 Закона № 58-ФЗ, необходимые для своевременной пролонгации договора № 4-АЗТ; приостановка деятельности ответчика связана с ухудшением экономического положения в результате распространения новой коронавирусной инфекции; администрация не вправе была отказать в пролонгации договора с учетом принимаемых мер по поддержке предпринимательской деятельности в сложных экономических условиях.

В своем отзыве администрация возражала против доводов кассационной жалобы, просила отказать в ее удовлетворении.

Также администрацией заявлено ходатайство о возможности рассмотрения дела в отсутствие ее представителей, которое судом кассационной инстанции удовлетворено.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 4-АЗТ, согласно условиям которого на основании распоряжения администрации от 28.06.2018 № 867-р «О проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка», протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка от 11.03.2019, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 5 755 кв.м, с кадастровым номером 86:11:0402001:1087, в границах, указанных в кадастровой выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования: нефтехимическая промышленность: строительная промышленность; фармацевтическая промышленность; легкая промышленность, пищевая промышленность; склады; деловое управление, обслуживание автотранспорта; объекты придорожного сервиса; коммунальное обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, северный промышленный узел города, ул. 4ПС.

Срок аренды земельного участка определен с 25.03.2019 по 24.03.2022. Договор прекратил свое действие 25.03.2022.

Истец направил ответчику уведомление от 30.03.2022 об истечении срока аренды и требование о внесении арендной платы.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.05.2022 в границах земельного участка расположен спорный объект степенью готовности 7%, принадлежащий на праве собственности предпринимателю.

Администрацией проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт от 02.03.2022 № 79. В ходе обследования установлено, что земельный участок предоставлен в аренду ИП ФИО2 по договору № 4-АЗТ. В границах земельного участка расположен незавершенный строительством объект степенью готовности 7% в виде свайного поля, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО2 согласно свидетельству о регистрации права собственности от 04.05.2021 № 86:11:0402001:1902-86/050/2021-1. Также в границах земельного участка расположена трансформаторная подстанция, вагон-бытовка, несколько легковых автомобилей, грузовой прицеп, автобус. Часть территории очищена от снега, часть участка занесена снегом высотой ориентировочно 60 см. Ограждение земельного участка отсутствует.

Полагая, что в связи с истечением срока действия договора принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо (№ 201-вхд-1947 от 24.05.2021), согласно которому он в связи с государственной регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства просил продлить срок действия договора.

Письмом от 28.06.2021 № 2-01-исх.-2147 ответчику отказано в продлении действия договора на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ и подпункта 2.8.3 пункта 2.8. раздела II административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без торгов», утвержденного постановлением администрации от 23.09.2019 № 779.

Впоследствии ответчиком направлено письмо от 12.04.2022 № 440 с просьбой продлить договор аренды сроком на три года, в соответствии с нормами, установленными статей 8 Закона № 58-ФЗ (№ 2-01-вхд-1500 от 13.04.2022).

Письмом от 18.04.2022 № 2-01-исх-1404 ответчику отказано в пролонгации договора со ссылкой на подпункт 1 пункта 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, поскольку на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора истек.

Полагая отказ администрации незаконным, ссылаясь на наличие оснований для заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, ответчик обратился в суд со встречным иском.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении как первоначальных, так и встречных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 130, 239.1 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 8 Закона № 58-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.12.2010 № 786 «Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85», исходя из того, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, что подтверждается актом обследования земельного участка от 21.01.2022 № 206, принимая во внимание отсутствие технической документации, подтверждающей производство свайных работ, а также отсутствие ростверков с последующим оформлением акта приемки, установив, что работы по возведению фундамента объекта не завершены, запроектированная форма фундамента в настоящее время возведена частично, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимости; принимая во внимание, что удовлетворение заявленных исков приведет к легализации конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости, в удовлетворении первоначальных требований судом первой инстанции отказано. При рассмотрении встречного иска судом первой инстанции учтено, что обращение предпринимателя за продлением договора аренды последовало после окончания срока его действия, ввиду чего оснований для продления договора не установлено. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, при этом указал, что допущенная опечатка в кадастровом номере объекта, приведенном судом первой инстанции, не повлияла на существо решения.

В части отказа в удовлетворении первоначальных требований судебные акты не обжалуются.

Заявленные администрацией в отзыве на кассационную жалобу предпринимателя возражения в части отказа в удовлетворении первоначального иска судом кассационной инстанции не рассматриваются, поскольку пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ) устанавливаются по доводам кассационной жалобы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), администрацией решение и постановление не обжаловались (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ), вследствие чего содержание отзыва может сводиться лишь к согласию либо несогласию с доводами, изложенными в кассационной жалобе.

Суд округа полагает выводы судов о применении материального и процессуального права соответствующими установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, из указанных положений ЗК РФ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Как установлено судами и следует из материалов дела, договор № 4-АЗТ заключен сторонами в 2019 году для строительства, объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет в 2021 году, право собственности зарегистрировано также в 2021 году.

Статьей 8 Закона № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что до 01.03.2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

- на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

- на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, Законом № 58-ФЗ, действительно, установлено не право, а обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды, при соблюдении условий, предусмотренных приведенной нормой права.

Между тем, в рассматриваемом случае отсутствует обязательное условие для возможности продления договора аренды на основании статьи 8 Закона № 58-ФЗ, на которую ссылается предприниматель, поскольку на дату обращения ИП ФИО2 за продлением договора по данному основанию (письмо от 12.04.2022) срок действия договора № 4-АЗТ истек, договор прекратил свое действие 25.03.2022.

Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, исходя из того, что договор № 4-АЗТ заключен по результатам аукциона для строительства сроком на три года, установив, что на момент окончания срока действия договора аренды строительство объекта не завершено (степень готовности 7%), принимая во внимание акт обследования земельного участка от 21.01.2022 № 206, из которого следует, что в границах земельного участка расположены бытовка, вагончик, трансформаторная подстанция, грузовые автомобили в количестве 3 шт., три контейнера, свайное поле, состоящее из более 60 свай, которое не имеет обвязки монолитным ростверком, суды пришли к выводу, что ИП ФИО2 не имеет права на продление договора аренды земельного участка.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в отзыве на исковое заявление от 24.08.2022 предприниматель утверждал, что обращался за продлением также 21.05.2021 (к отзыву приложена расписка о принятии заявления о предоставлении услуги, само заявление не представлено), письмом от 28.06.2021 администрацией отказано в продлении аренды, предложено завершить строительство до окончания срока действия договора. На указанную дату Закон № 58-ФЗ еще не был принят, иное обязательное основание продления договора предпринимателем не приведено.

Доводы подателя жалобы о возможности продления договора аренды ввиду отсутствия обращения администрации в суд с требованием о его расторжении основаны на неверном толковании норм материального права.

Указанные в статье 8 Закона № 58-ФЗ условия, о том, что на дату обращения арендатора с требованием о продлении договора срок его действия не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды, носят взаимоисключающий, а не взаимодополняющий, как ошибочно полагает податель жалобы, характер, поскольку окончание срока действия договора лишает смысла обращение администрации с требованием о расторжении договора.

Следовательно, обращение предпринимателя за продлением договора после окончания его действия не является основанием для применения льготных положений статьи 8 Закона № 58-ФЗ к спорным правоотношениям.

Также несостоятельны доводы предпринимателя об относимости его обращения от 21.05.2021 к рассматриваемой ситуации.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.09.2020 по делу № 308-ЭС20-3366, даже если действия участников арендных отношений по форме соответствовали тем требованиям, которые в дальнейшем были закреплены в законе, в отсутствие придания данному правовому акту обратной силы (статья 422 ГК РФ), его положения не могут распространяться на правоотношения сторон.

Следовательно, обращение арендатора за продлением договора аренды до вступления в силу Закона № 58-ФЗ правомерно рассмотрено администрацией исходя из действующих в предыдущий период норм земельного законодательства и не может учитываться при разрешении настоящего спора.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств.

Переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, судебная коллегия считает необходимым решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.11.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 26.01.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-13728/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              А.Л. Полосин

 

ФИО1