АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 мая 2019 года

Дело №

А56-89073/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» - Барбашина А.В. (доверенность от 01.11.2018), от акционерного общества «Газпром газораспределение Ленинградская область» - Судаковой А.С. (доверенность от 21.09.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-89073/2018,

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Газпром газораспределение Ленинградская область» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 233 817,07 руб. и неустойки в размере 2 331 092,49 руб.

Решением суда первой инстанции от 19.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое  решение и постановление отменить, удовлетворить исковые требования в заявленном объеме.

В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.05.1997 № 23-ZД-000507 (далее – Договор), согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:20547А:1 площадью 2303 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Рубакина, д. 20.

Пунктом 1.2  Договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется для использования под эксплуатационную базу газового хозяйства. 

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды установлен с 01.05.1997 по 01.05.2046.

Разделом 3 Договора определены размер и условия внесения платы по договору: арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца, текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата может пересматриваться в случаях изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор.

 Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (правопреемник КУГИ) в адрес Общества было направлено Уведомление от 13.08.2016 № 50014-25/16 об изменении арендной платы по договору, начиная с 09.04.2014, и об обязанности ответчика производить оплату в увеличенном размере. Изменение размера арендной платы произведено Учреждением на основании ведомости инвентаризации земельного участка от 05.05.2014 №37718Б-14/1.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на невнесение Обществом арендной платы в размере, указанном в уведомлении от 13.08.2016.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истец неправомерно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по Договору. Кроме того, суд сослался на пропуск срока исковой давности по части заявленных Учреждением требований. 

Апелляционный суд согласилась с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд кассационной инстанции считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что Учреждением был пропущен срок исковой давности по требованиям за период с 01.04.2014 по 11.07.2015. 

Несмотря на это суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям. 

Отказывая в иске суд первой инстанции указал, что в соответствии с пунктом 3.6 Договора одностороннее изменение его условий возможно только в случае изменения законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга. По мнению суда, ведомость не является нормативно-правовым актом, в связи с изменением которого возможно внесение изменений в Договор в одностороннем порядке. Суд признал, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы в результате составления ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, а не в результате принятия соответствующими органами нормативных актов об изменении базовых ставок арендной платы, что не предусмотрено условиями договора или применимым законодательством. 

Соглашаясь с указанными выводами апелляционный суд сослался на то, что дополнительное соглашение об изменении цены договора аренды не подписано. Договор аренды является действующим, механизм расчета, размер арендной платы и порядок ее уплаты установлен Договором, соответственно, правовых оснований для оплаты иных размеров арендных платежей у ответчика не имеется.

Между тем судами не учтено следующее.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

В данном случае договор аренды заключен сторонами до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, но его пункт 3.6 предусматривает, что размер арендной платы связан с изменением нормативных актов, подлежащих применению к отношениям сторон. 

Таким образом, к договору аренды подлежит применению размер арендной платы, установленный соответствующими нормативными актами Санкт-Петербурга.  

Как разъяснено в пункте 9 Постановления №73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что в данном случае для изменения размера арендной платы необходимо заключение дополнительного соглашения к договору, является ошибочным. 

В спорный период размер арендной платы по договору подлежал определению в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 №608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон №608-119) и на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление №1379).

Согласно статье 3 Закона №608-119 арендная плата за земельные участки определяется по формуле с применением коэффициента функционального использования территории. 

В соответствии с пунктом 2.3 Положения «О порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых условиях и порядке определения арендной платы» - приложение 1 к Постановлению №1379 (далее – Положение) коэффициент функционального использования территории (Кф), определяется в соответствии с приложением 4 к названному Положению для установленных Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 2.8 Положения при определении размера арендной платы в случае использования земельного участка под различные функции применяются ведомости инвентаризации земельного участка, выполненные отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН»). При этом в случаях, установленных Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ранее КУГИ), ведомость инвентаризации земельного участка выполняется отделом землеустройства ГУП «ГУИОН» по обращению арендодателя.

Таким образом, применение коэффициента функционального использования территории (Кф), как одного из элементов формулы расчета арендной платы за земельные участки, предусмотрено нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга, изменение которых в силу пункта 3.6 Договора является основанием для пересмотра размера арендной платы. По сути,  названными нормативными актами Санкт-Петербурга был установлен новый порядок определения размера арендной платы, который в соответствии с указанными условиями Договора подлежит применению к отношениям сторон.  

В соответствии с новым порядком определения размера арендной платы составление ведомости инвентаризации земельного участка для установления фактического функционального использования земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений, с целью последующего применения конкретных кодов функционального использования территории (Кн) может осуществляться по инициативе арендодателя. 

При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что в данном случае ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, отражающая фактическое использование Обществом земельного участка, не может служить основанием для изменения размера арендной платы.   

Следует отметить, что правомерность применения к отношениям сторон Постановления №1379, как нормативного правового акта, устанавливающего порядок определения размера арендной платы, признана судом и ответчиком не оспаривается. Так апелляционный суд установил, что оплата по договору производилась ответчиком с учетом измененных базовых ставок арендной платы согласно пункту 1.9 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 №1137 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379». 

Таким образом, как ответчик, так и суд посчитали возможным применение к спорным правоотношениям порядка определения арендной платы, предусмотренного Постановлением №1379, лишь в части базовых ставок арендной платы, что нельзя признать обоснованным, поскольку в силу статье 3 Закона №608-119 указанные базовые ставки  являются таким же элементом формулы определения размера арендной платы (Bs), как и коэффициент функционального использования территории (Кф).  

Более того, указанный вывод суда вступает в противоречие с его выводом о том, что механизм расчета, размер арендной платы и порядок ее уплаты установлен Договором, соответственно, правовых оснований для оплаты иных размеров арендных платежей у ответчика не имеется.

Кроме того, в материалы дела представлено уведомление КУГИ от 22.12.2009 №3468 (л.д. 17), правомерность которого Обществом не оспаривается, предусматривающее изменение размера арендной платы по договору в связи с вступлением в действие Постановления №1379. В пункте 2 данного уведомления оговорено, что арендная плата в указанном размере подлежит уплате до момента изменения функционального использования (либо площади функционального использования) земельного участка. После изменения функционального использования (либо площади функционального использования) участка арендная плата определяется в соответствии с Положением. Таким образом, Общество было проинформировано о том, что предусмотренный данным уведомлением размер арендной платы подлежит применению до момента определения в установленном порядке фактического функционального использования земельного участка (части земельного участка).      

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, принять законное и обоснованное решение.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа	

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 по делу  № А56-89073/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 И.В. Сергеева