﻿659/2019-44077(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-17016/2017

г. Краснодар

21 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2019 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном  заседании от истца – индивидуального предпринимателя Караклева Николая Федоровича  (ИНН 263100021211, ОГРНИП 305264801910001) – Мякишевой Т.И. (доверенность  от 03.06.2019), ответчика – акционерного общества «Ставропольтехмонтаж»  (ИНН 2635002533, ОГРН 1022601968905) – Дурченкова О.В. (доверенность  от 01.11.2017), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя  Караклева Николая Федоровича на решение Арбитражного суда Ставропольского края  от 12.03.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 21.06.2019 по делу № А63-17016/2017, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель Караклев Н.Ф. (далее – предприниматель)  обратился в суд с исковым заявлением к АО «Ставропольтехмонтаж» (далее – общество)  с требованиями о возложении обязанности на общество передать предпринимателю  помещения первого этажа административного здания: помещение № 2 коридор –  12,6 кв. м, помещение № 3 магазин – 65,3 кв. м, помещение № 4 склад – 31,6 кв. м,  помещение № 5 кабинет – 9,5 кв. м, помещение № 6 касса – 4,4 кв. м, помещение № 7  кабинет – 16,6 кв. м, помещение № 9 санузел – 13,8 кв. м, помещение № 10 коридор –  65,7 кв. м, помещение № 11 кладовая – 3,6 кв. м, помещение № 12 коридор – 16,9 кв. м,  помещение № 13 кабинет – 21,6 кв. м, помещение № 14 кабинет – 10,8 кв. м, помещение   № 15 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 16 кабинет – 12,4 кв. м, помещение № 17  коридор – 4,5 кв. м (далее – спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый  номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: Ставропольский край,  г. Невинномысск, ул. Низяева, 37, на земельном участке с кадастровым  номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв. м, по предварительному договору  купли-продажи от 14.10.2015 № 22 и вынести решение о государственной регистрации  

перехода права собственности к предпринимателю на спорные помещения (измененные  требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации; далее – Кодекс).  

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.2018, оставленным  без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 13.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2018  решение от 27.03.2018 и постановление от 13.07.2018 отменены, дело – направлено на  новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Решением от 12.03.2019, оставленным без изменения постановлением  от 21.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты  мотивированы тем, что требование о передаче имущества по акту приема-передачи  необоснованно, поскольку имущество находится в его фактическом владении.  Предприниматель отказался подписать договор купли-продажи, составленный обществом.  Подписание договора, направленного предпринимателем обществу невозможно,  поскольку земельный участок площадью 1290,74 кв. м прекратил существование  в результате раздела.  

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 12.03.2019 и  постановление от 21.06.2019 отменить и принять по делу новый судебный акт  об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает,  что стороны заключили договор купли-продажи от 14.10.2015 № 22, общество исполнило  часть обязательств по договору, выделив помещения, являющиеся предметом  купли-продажи в отдельный объект, однако до настоящего времени акт приема-передачи  объекта недвижимости сторонами не подписан, право собственности за  предпринимателем не зарегистрировано. Предприниматель полностью выполнил  обязательства по договору и оплатил объект. Акт приема-передачи, составленный  предпринимателем, в полной мере соответствует договору купли-продажи.  

В отзыве на жалобу общество сослалось на несостоятельность ее доводов. 

Представитель предпринимателя просил отложить судебное заседание, ввиду  невозможности явиться представителя Шевченко В.Н., который 16.10.2019 принимает  участие в работе круглого стола, проводимого Комитетом Совета Федерации по  конституционному законодательству и государственному строительству в городе Москва.  

Ходатайство рассмотрено и оставлено судом кассационной инстанции без  удовлетворения, ввиду отсутствия оснований для отложения судебного заседания в  соответствии со статьей 158 Кодекса.  

В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на доводах  жалобы, представитель общества просил оставить судебные акты без изменения.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей  сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель  (покупатель) и общество (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи  от 14.10.2016 № 22, согласно которому продавец передает покупателю спорные  помещения. Объекты недвижимости расположены на земельном участке, принадлежащем  обществу на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445,  площадью 1290,74 кв. м (пункт 3 договора).  

Стороны установили стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом  договора, в размере 5 500 тыс. рублей (пункт 5 договора).  

Предприниматель обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости  выполнил, что не оспаривается обществом.  

Отказ продавца от передачи покупателю спорных помещений, а также  его уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на спорные  объекты недвижимости послужили основанием для обращения с иском в суд.  

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости  покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость  передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый  для ее использования.  

Следовательно, после регистрации права собственности на нежилые помещения к  покупателю переходят права на земельный участок. Вопрос о размере земельного участка,  в этом случае, может возникнуть лишь после регистрации права собственности на  нежилые помещения за истцом.  

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю  подлежит государственной регистрации.  

В силу части 2 статьи 165 Гражданского кодекса если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон  уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести  решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с  решением суда.  

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации  и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте  61 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и  других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого  имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода  права собственности на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.  

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без  одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению  сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения  права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого  договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.  

В силу части 7 указанной статьи при уклонении одной из сторон договора от  государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на  основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях,  предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном  производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.  

Таким образом, в силу вышеуказанных норм в случае, если одна сторона  уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд  вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации  сделки и перехода права собственности.  

При этом для государственной регистрации перехода права собственности на  основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны  сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации  права.  

По смыслу указанных норм права условием возникновения оснований для  обращения продавца в суд с иском к покупателю или регистрирующему органу является  уклонение покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, что  предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем  направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.  

Суды установили, что государственная регистрация перехода права собственности  по договору от 14.10.2016 № 22 не произведена.  

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии  с правилами Гражданского кодекса о договоре купли-продажи, в том числе положениями  пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в  пунктах 2, 3 и 5 постановления № 54.  

 В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой  стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него  определенную денежную сумму (цену).  

 В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса продавец обязан передать  покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.  

Согласно пункту 1 статьи 457 Гражданского кодекса срок исполнения продавцом  обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если  договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами,  предусмотренными статьей 314 Гражданского кодекса.  

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не  исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457  Гражданского кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или  возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3  статьи 487 Гражданского кодекса).  

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса для индивидуализации  предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в  договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).  

Судами установлено и не оспаривается сторонами, что во исполнение пункта 7  предварительного договора купли-продажи от 14.10.2016 № 22 обязательства по оплате  стоимости объектов недвижимости предпринимателем выполнены.  

Пунктом 10 договора купли-продажи от 14.10.2016 № 22 предусмотрено, что при  передаче продавцом покупателю объекта недвижимости стороны подписывают  передаточный акт, который составляется сторонами не позднее 3-х дней после завершения  выделения продавцом объекта недвижимости в отдельный объект.  

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их по правилам статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили,  что предприниматель фактически владеет помещениями, которые купило по договору  от 14.10.2015 № 22, общество не уклоняется от регистрации перехода права собственности  на указанные помещения.  

Доводы предпринимателя о том, что содержание акта приема-передачи имущества  в части указания земельного участка не соответствует договору купли-продажи, подлежат  отклонению.  

Согласно пункту 1 договора от 14.10.2015 № 22 предметом договора  купли-продажи являются только помещения. Земельный участок площадью 1290,74 кв. м  упоминается в договоре как объект, на котором расположено здание, часть помещений в  котором проданы предпринимателю.  

Ввиду того, что в договоре не указано на то, что предприниматель покупает  земельный участок площадью 1290,74 кв. м, то с учетом положений статьи 4  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также 8 и 12  Гражданского кодекса Российской Федерации, у предпринимателя отсутствует  материальное право, которое подлежит защите судом, избранным иском.  

Предприниматель не лишен права заявить соответствующие требования в  отношении прав на земельный участок под зданием, с учетом приобретенной им площади  в здании, поскольку он является не единственным собственником помещений в здании.  

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции  несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств,  которые судом апелляционной инстанции оценены, не содержат фактов, которые не были  проверены и не учтены при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность  обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.  

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства,  установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно  применили нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции  регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает  процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу  обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в  кассационной жалобе доводам отсутствуют.  

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4  статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),  не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного заседания оставить без удовлетворения.  

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.03.2019 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019  по делу № А63-17016/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий Е.В. Артамкина  Судьи Е.И. Афонина  

 Е.Л. Коржинек