АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8126/17 

Екатеринбург

18 января 2018 г.

Дело № А07-19330/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

Председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Лабиринт-Уфа» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2017 по делу № А07-19330/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Потребительский кооператив Янаульское районное потребительское общество «Башпотребсоюз» (далее - Янаульское РАЙПО) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Уфа» (далее –  общество «Лабиринт-Уфа», ответчик) о взыскании 471 300 руб. и расторжении договора аренды от 17.04.2013 № ЛФ-38-05/2013 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 23.06.2017 (судья Хомутова С.И.) исковые  требования  удовлетворены  в полном объеме.

Постановлением  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 (судьи Карпачева М.И.), Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе  общество «Лабиринт-Уфа» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела,  нарушение ими норм процессуального права.

Заявитель жалобы считает неправомерным взыскание с него                     81 130 руб.,  поскольку названная сумма уплачена им ресурсоснабжающей организации в счет погашения задолженности истца перед обществом  с ограниченной ответственностью «ЯнаулВодоканал», а впоследствии удержана из постоянной части арендной платы. Ответчик также  указал,  что  он является не единственным потребителем коммунальных услуг, в том числе воды, поставляемой в нежилое здание по адресу г. Янаул, ул. Советская, д. 3, в связи с чем судам надлежало установить объем потребленной обществом «Лабиринт-Уфа» воды. Общество «Лабиринт-Уфа» указало, что из писем от 24.06.2014, 02.02.2015, 31.07.2015, 08.02.2016 с приложенными доказательствами направления следует исполнение обязательств по внесению арендных платежей посредством зачета встречных однородных требований, в связи с оплатой им задолженности истца перед водоснабжающей организацией, отметив  отсутствие со стороны  арендодателя  возражений в отношении такого способа исполнения договора. По мнению ответчика, досудебная претензия с предложением о расторжении договора  ему не поступала, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежали оставлению без рассмотрения в соответствии с  п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

В отзыве на кассационную жалобу Янаульское РАЙПО просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Янаульским РАЙПО (арендодатель) и обществом «Лабиринт-Уфа» (арендатор) 17.04.2013 заключен договор аренды № ЛФ-38-05/2013 нежилого помещения,  по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (номера на поэтажном плане 2,3,22,23,27,28,29,45,35а), общей площадью 162,7 кв. м, расположенное на первом этаже и являющееся частью нежилого двухэтажного здания ресторана общей площадью 1 172,8 кв. м, литера А, инвентарный номер 3082, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, город Янаул, улица Советская, д. 3, именуемое в дальнейшем «помещение» (п. 1.1 договора).

Право собственности истца на переданное в аренду помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права                        от 22.02.2012 серии 04 АГ № 604746. 

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что срок аренды составляет пять лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. 

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 28.05.2013 в установленном законом порядке.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 23.04.2013.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей -постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы в первые 10 месяцев ее начисления составляет 65 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. С 11 месяца начисления постоянной части арендной платы и далее по договору ее размер составляет 80 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (п. 3.1.1 договора).

Согласно п. 3.1.2 договора переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату арендодателем перечисленных услуг.

Согласно п. 3.3 договора арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании счета арендодателя.

Арендная плата не уплачивается за период, когда арендатор не имел возможности эксплуатировать помещение по вине арендодателя (п. 3.7 договора).

Оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета на оплату переменной части арендной платы, оформленного в соответствии с приложением № 4 к договору, с расшифровкой видов и стоимости оказанных услуг (приложение № 5 к договору) и приложением копий подтверждающих документов, заверенных подписью и печатью арендодателя, также документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг, либо на основании трехстороннего соглашения заключенного между арендодателем арендатором и поставщиком услуг (в случае наличия трехстороннего соглашения арендатор оплачивает услуги напрямую поставщику). Оплата за электроэнергию производится согласно показаниям прибора учета электроэнергии (счетчика), потребляемой арендатором и действующих тарифов (п. 3.8 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае отключения снабжающими организациями какой-либо услуги по обеспечению помещения теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной воды и.т.п., по причине неоплаты указанных услуг со стороны арендодателя, на последнего налагается штраф в размере трехмесячной арендной платы с ее оплатой в течение 15 календарных дней со дня предъявления арендатором письменного требования. Однако согласно этому пункту договора данные штрафные санкции не применяются в случае не исполнения (ненадлежащего) исполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы и/или коммунальных услуг, а также в случае плановых и/или аварийных отключений помещений соответствующими энергоснабжающими и коммунальными организациями.

Поскольку ответчиком обязательства по внесению арендных платежей добросовестно не исполнялись, истец обратился к нему с претензией с указанием размера и наличия задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения.

Учитывая, что претензия оставлена ответчиком без удовлетворения,  истец обратился в арбитражный суд с   рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные  требования, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 и 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской  Федерации  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав условия договора аренды от 17.04.2013 № ЛФ-38-05/2013, установив отсутствие между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий, суды,  руководствуясь  положениями  п. 1 ст. 432, ст. 607  Гражданского кодекса Российской  Федерации, пришли к обоснованному выводу о его заключенности. 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 309, 310  Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном  ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили наличие у ответчика  задолженности, с учетом частичной оплаты постоянной части арендной платы, в размере 471 130 руб. 50 коп.  за период  с октября 2013 по февраль 2016., признав  обоснованными  требования  истца о взыскании  указанной задолженности.

Отклоняя довод ответчика о необоснованном удовлетворении  требований в части  взыскания с ответчика 81 130 руб., удержанных им в связи с оплатой за истца задолженности по водоснабжению, суд апелляционной инстанции, принял во внимание условия п. 3.1.2 договора, согласно которым предусматривается  компенсация арендатором арендодателю коммунальных расходов по содержанию помещения в составе переменной части арендной платы.

Кроме того, судом учтено, что судебными актами по делу                          № А07-28248/2016, принятому с участием тех же лиц,  отказано в удовлетворении исковых требований общества «Лабиринт-Уфа» к  Янаульскому РАЙПО о взыскании штрафных санкций в размере 195 000 руб. и убытков в сумме 186 844 руб.50 коп. Указанным судебным актом было установлено и имеет преюдициальное значение для рассмотрения  настоящего дела в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что сумма 81 130 руб., которую ответчик полагает обоснованно удержанной в связи с наличием задолженности истца по водоснабжению, была им заявлена ко взысканию в составе убытков, в удовлетворении которых ответчику было отказано, с указанием на то, что фактическим потребителем соответствующих коммунальных услуг является именно общество «Лабиринт-Уфа», как арендатор, то есть фактический пользователь помещения, оснований для оценки указанных сумм, как оплаченных за Янаульское РАЙПО, не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил указанные доводы ответчика, признав их фактически направленными на пересмотр вступившего в законную силу судебного акта в обход нормативно установленного порядка, преодоление обязательной силы указанного судебного акта.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из абз. 9, 10 п. 29 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что ч. 3 ст. 619  Гражданского кодекса Российской  Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской  Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказ другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судами установлено наличие факта просрочки платежей, направление истцом 24.08.2016 в адрес ответчика уведомления о прекращении арендных отношений случае не поступления от ответчика оплаты в кратчайшие сроки.

Довод ответчика о том, что истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора, рассмотрен судом апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку, в связи с чем также отклоняется.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской  Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452  Гражданского кодекса Российской  Федерации.

Целями установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд, с сохранением между сторонами партнерских отношений. Помимо указанного целями данной досудебной процедуры принято рассматривать и экономию средств и времени сторон. При этом досудебный порядок не должен являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке.

С учетом изложенного, формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд  пришел к выводу о том, что в настоящем случае отсутствует намерение ответчика урегулировать спорную ситуацию во внесудебном порядке, в связи с чем с чем отсутствует возможность досудебного урегулирования спора.

Судом  также  принято во внимание, что 24.08.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец проинформировал ответчика о наличии задолженности и необходимости в кратчайшие сроки с момента получения претензии ликвидировать возникшую задолженность, а также, что в случае непоступления оплаты в кратчайшие сроки истец потребует досрочного расторжения договора аренды.

Поскольку, оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора, истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности, несоблюдение досудебного порядка разрешения спора в отношении расторжения договора в данном случае будет носить формальный характер, и не будет способствовать достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Установив, что иск подан в суд 31.08.2016, ответчику известно о заявленных требованиях, в том числе о расторжении договора аренды,  однако в течение более чем девяти месяцев стороны не смогли урегулировать свой спор об уплате задолженности и расторжении договора аренды,  суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик за весь период рассмотрения спора не предпринимал действий по его мирному разрешению, возражая при этом по существу исковых требований.

Поскольку ответчик в разумный срок допущенные им нарушения не устранил, предложение истца о досрочном расторжении договора аренды, освобождении арендуемых помещений оставил без внимания и ответа, суды  правомерно удовлетворили требования истца о расторжении договора  аренды.

Доводы заявителя, изложенные в  кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и  процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2017 по делу            № А07-19330/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Лабиринт-Уфа» – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           М.В. Торопова 

Судьи					           Н.Г. Беляева 

                                                                                             Е.А. Платонова