ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-2427/2023

г. Вологда

24 апреля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 апреля 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Колтаковой Н.А. и Ралько О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С., 

         рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях на решение Арбитражного суда Псковской области от 22 января 2024 года по делу № А52-2427/2023,  

 

у с т а н о в и л:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 173004, Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Фёдоровский ручей, д. 6; далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 180004, 

<

...>; далее – Общество) о расторжении охранно-арендного договора    от 28 сентября 2000 года № 758 на пользование недвижимым памятником истории и культуры – Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом I и дом II) 

<

...>, о возложении обязанности передать имущество, о взыскании 1 148 728 руб. 77 коп., в том числе 1 064 000 руб. основного долга за период с марта 2022 года по сентябрь 2023 года, 84 728 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2022 по 20.10.2023, а также 62 руб. судебных издержек.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 22 января 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора с Обществом. По мнению подателя жалобы, в действиях ответчика присутствует недобросовестность, поскольку оплата по договору производилась им только по решению суда или в судебном процессе. Управление дважды обращалось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате.

От Общества отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (арендодатель), Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры (балансодержатель) и Общество (арендатор) 29 сентября 2000 года заключили охранно-арендный договор № 758 на пользование недвижимым памятником архитектуры XVII века федерального значения – Палаты М-вых первые и Палаты М-вых вторые, расположенным по адресу: 

<

...>. Срок охранно-арендного договора установлен с 15.05.2000 по 15.05.2050.

Распоряжением Управления от 06.07.2007 № 194-р «О передаче объекта культурного наследия – Палаты ФИО1 первые и Палаты ФИО1 вторые в казну Российской Федерации» вышеуказанный объект недвижимости изъят из оперативного управления государственного учреждения культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» и передан в казну Российской Федерации.

В пункте 2.6 договора указано, что в качестве арендной платы в период с 15.05.2000 по 31.12.2020 арендатор производит работы по ремонту и реконструкции арендуемого имущества – Палат М-вых первых и Палат М-вых вторых – согласно сметному расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком их проведения, являющимся приложением к настоящему договору. Арендатор может отступать от графика проведения работ при условии соблюдения срока окончания. По окончании работ, оформленных актом приема-передачи, подписываемым сторонами, порядок внесения платы за арендуемое имущество подлежит изменению. 

Согласно пункту 2.7 договора арендодатель обязан ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за отчетным периодом месяца осуществлять приемку выполненных работ согласно смете, о чем составляется акт, подписываемый сторонами. 

В силу пункта 2.8 договора арендатор обязан в установленных в пункте 2.7 договора порядке и сроках сдавать арендодателю выполненные работы. 

Все работы по памятнику арендатор производит за свой счет. Работы по ремонту и реконструкции арендатор производит в соответствии с документацией. Все работы по памятнику производятся под техническим надзором балансодержателя с учетом пункта 2.6 договора (пункты 4.1–4.3 договора).

Полагая, что порядок внесения платы за пользование имуществом с 01.01.2021 изменен, Управление направило в адрес Общества претензию от 02.12.2022 № 53-ТП/9315 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате за период с 01.02.2022 по 03.12.2022 в сумме 616 000 руб., пени в сумме 57 414 руб. 58 коп. и повторно направило соглашение о расторжении договора. Первоначальное уведомление о систематическом нарушении договора и направлении соглашения о его расторжении и акта приема-передачи датировано 17.10.2022 № 53-ТП/8006.

Ссылаясь на то, что Общество не погасило задолженность по арендной плате, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим  иском.

В ходе рассмотрения дела Общество внесло арендную плату по платежным поручениям от 27.11.2023 и от 15.12.2023. 

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пункт 5 части 2 статьи 614 ГК).

Пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) предусмотрено, что юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. В абзаце втором пункта 2 статьи 14 названного Закона указано, что порядок предоставления данной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

В материалах дела усматривается, что Обществу по спорному договору в 2000 году передан во временное владение и пользование памятник истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом I и II), расположенный по адресу: 

<

...>. Назначение использования: музейные композиции, организация выставок, торговля, общественное питание. 

Учитывая буквальное толкование условий пункта 2.6 договора, принимая во внимание положения статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что в период с 15.05.2000 по 31.12.2020 в качестве арендной платы арендатор произвел работы по ремонту и реконструкции арендуемого имущества, объем, качество и стоимость который истец не оспорил.

Размер арендной платы установлен Управлением на основании отчета об оценке от 24.06.2019 № К19-35-2, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью ГК «Азира», согласно которому размер арендной платы составляет 56 000 руб. в месяц.

Задолженность по арендной плате за период с января 2021 года по февраль 2022 года взыскана с Общества в пользу Управления решением Арбитражного суда Псковской области от 24 марта 2022 года по делу № А52-5317/2021.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции установлено, что арендная плата за период с марта 2022 года по декабрь 2023 года уплачена ответчиком по платежным поручениям от 27.11.2023 № 605 на сумму 616 000 руб., от 15.12.2023 № 632 на сумму 672 000 руб. Проценты за пользование чужими денежными средствами выплачены по платежному поручению от 27.11.2023 № 606. 

При таких обстоятельствах судом первой инстанции в удовлетворении требования о взыскании арендной платы и процентов в связи с их оплатой обоснованно отказано.  

В данной части решение суда истцом не оспаривается.

Истец просил расторгнуть договор в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом порядка расторжения договора, поскольку до обращения в суд вся корреспонденция по настоящему спору направлялась ответчику по неверному адресу. 

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Установлению подлежит не только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, но и существенность таких нарушений.

В рассматриваемом случае досудебная претензия от 02.12.2022 № 53-ТП/9315 о наличии задолженности и предложении расторгнуть договор направлена по адресу: 

<

...>, тогда как ответчик находится в доме № 93 по ул. Плехановский посад. Также по неверному адресу направлено уведомление от 17.10.2022 № 53-ТП/8006 о расторжении договора. Приложенные к уведомлению соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи руководителем Управления не подписаны, что не позволяет их квалифицировать как проект соглашения о расторжении договора и передачи имущества. 

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что с учетом длительности правоотношений сторон, степени существенности выявленного нарушения, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса интересов сторон.

Кроме того, Управление не представило доказательств наступления для него таких негативных последствий, которые бы соответствовали и были соразмерны правовым последствиям в виде расторжения спорного договора. При этом судом учтено, что Управление с 2020 года не предлагало Обществу внести изменения в спорный договор в части регламентации порядка внесения арендных платежей, что дало основание ответчику ссылаться на отсутствие в договоре условий о сроках внесения арендных платежей и применение положений пункта 2 статьи 314 ГК РФ.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, приняв во внимание погашение задолженности по арендной плате на дату рассмотрения спора по существу, длительность арендных правоотношений между сторонами, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения к Обществу такой меры ответственности как расторжение договора.

Ссылки в апелляционной жалобе на недобросовестность и злоупотребление правом со стороны ответчика отклоняются, поскольку материалами дела наличие у последнего умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в решении суда первой инстанции.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 22 января 2024 года по делу № А52-2427/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд            Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

 

Судьи

Н.А. Колтакова

 

О.Б. Ралько