ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4339/2021

г. Челябинск

30 апреля 2021 года

Дело № А76-18977/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плаксиной Н.Г.,

судей  Киреева П.Н., Скобелкина А.П., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16 февраля 2021г. по делу № А76-18977/2020.

В судебном заседании участвовали представители:

общества с ограниченной ответственностью «МБФ» - Ж.Ю. (доверенность №1-МБФ от 01.01.2021, диплом);

Администрации города Магнитогорска Челябинской области – ФИО2 (доверенность №АГ02/3461 от 20.06.2018, диплом, паспорт);

Прокуратуры Челябинской области – ФИО3 (служебное удостоверение).

 

Общество с ограниченной ответственностью «МБФ» (далее – заявитель, ООО «МБФ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации г. Магнитогорска (далее также – заинтересованное лицо,  Администрация), в выдаче ООО «МБФ» разрешения на строительство объекта: 10-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, изложенного в письме от 30.04.2020 № АГ-02/2786 (далее также – оспариваемый отказ).

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Магнитогорска (далее – третье лицо, Управление архитектуры), общество с ограниченной ответственностью «Новатек» (далее - третье лицо, ООО «Новатек»), Прокуратура Челябинской области (далее также – третье лицо, Прокуратура), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2021 (резолютивная часть решения объявлена 10.02.2021) заявленные требования удовлетворены. 

Решение Администрации города Магнитогорска об отказе в выдаче обществу «МБФ» разрешения на строительство объекта: 10-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, с 17 кадастровым номером 74:33:0225002:5714, изложенное в письме от 30.04.2020 № АГ-02/2786 признано недействительным. 

Судом возложена обязанность на Администрацию города Магнитогорска устранить допущенные нарушения прав общества «МБФ» путем выдачи разрешения на строительство объекта: 10-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, в течение 7 рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Не согласившись с принятым решением суда, Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что выводы суда о признании и согласии ответчика с фактом изменения разрешенного вида использования земельного участка в результате подготовки ГПЗУ, проекта межевания территории 133 микрорайона города Магнитогорска нормативно не обоснованы и не соответствуют действительности.

Из положений части 1 статьи 57.3 ГрК РФ, Приказа №741/пр следует, что ГПЗУ по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом, названный документ не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. С учетом этого юридическое значение градостроительного плана земельного участка сходно со значением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, воспроизводящей содержащиеся в нем сведения по состоянию на дату выдачи выписки.

Кроме того, в градостроительных планах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 от 24.12.2014 № RU-74307000-0000000000003289 и в ГПЗУ от 15.01.2020 № RU74307000-000000000008208 отсутствует строка, содержащая информацию о разрешенном виде использования земельного участка.

Сведения о спорном земельном участке содержатся в таблице № 1 проекта межевания территории 133 микрорайона, указанные сведения внесены в таблицу № 1 на основании сведений ЕГРН и в соответствии с законодательством корректировке органом местного самоуправления не подлежат.

Проект межевания территории 133 микрорайона города Магнитогорска, утвержденный постановлением администрации города от 09.12.2019 № 15465-П был разработан в целях определения местоположения границ земельных участков образуемых в границах красных линий, установленных проектом планировки указанной территории, проектом межевания запланирована корректировка красных линий вдоль южной границы территории проектирования (от дома 149/1 по пр. Карла Маркса до пересечения с пр. Ленина) и вдоль пр. Ленина.

В соответствии со статьей 34 ГК РФ ответчиком было принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 и видом разрешенного использования «автостоянка» в собственность ООО «Новатек», о чем было издано соответствующее постановление. 06.08.2014 между ответчиком и ООО «Новатек» был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. На момент заключения договора земельный участок имел вид разрешенного использования «автостоянка», о намерениях ООО «Новатек» изменить вид разрешенного использования, ответчик проинформирован не был. 

В 2014 году ООО «Новатек» как собственник спорного земельного участка обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования. На основании указанного заявления были внесены изменения в сведения о спорном земельном участке в ЕГРН. 25.01.2016 ООО «Новатек» обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке. В выдаче разрешения на строительство ООО «Новатек» было отказано.

Суд первой инстанции, указывая на бездействие ответчика, не конкретизирует на возможность применение какого-либо допустимого способа защиты права.

Также, судом первой инстанции не дана оценка доводам ответчика со ссылкой на позицию Президиума ВС РФ, выраженную в Обзоре судебной практики от 14.11.2018.

В арбитражный апелляционный суд от ООО «МБФ» и Прокуратуры поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель Администрации на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил решение суда отменить, жалобу – удовлетворить. 

Представитель общества против доводов апелляционной жалобы возражал. Представитель прокуратуры поддержал позицию заявителя.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «МБФ» (прежнее полное наименование юридического лица - общество с ограниченной ответственностью «Формула чистоты») является действующим юридическим лицом, основной вид деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 11.07.2014 № 9279-П признано утратившим силу постановление Администрации города Магнитогорска от 19.09.2012 № 2139-П о предоставлении ООО «Новатек» в аренду земельного участка для размещения временной автостоянки по проспекту Ленина, в районе здания № 122, расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 от 04.10.2012 № 7127, заключенный с ООО «Новатек»; ООО «Новатек» предоставлен по рыночной стоимости за плату земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122 (далее также - спорный земельный участок), категории «земли населенных пунктов», территориальная зона - Ж-1 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) с разрешенным использованием «автостоянка».

Между Администрацией города Магнитогорска (продавец) и ООО «Новатек» (покупатель) 06.08.2014 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, стоимостью 4 500 000 рублей.

Право собственности на указанный земельный участок в установленном порядке зарегистрировано за ООО «Новатек».

ООО «Новатек» 14.11.2014 обратилось в Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 с вида разрешенного использования «автостоянка» на вид разрешенного использования - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 24.11.2014 были внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка - многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания.

ООО «Новатек» 12.12.2014 обратилось в Администрацию г. Магнитогорска с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по пр. Ленина, д. 122

Постановлением Администрации города Магнитогорска Челябинской области от 24.12.2014 № 18858-П на основании соответствующего заявления ООО «Новатек» утвержден градостроительный план спорного земельного участка № RU74307000-0000000000003289, согласно которому указанный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки), в которой к основным видам разрешенного использования земельных участков отнесены, в том числе, многоквартирные дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования, с установлением предельного количества этажей - от 5 и выше, с максимальным процентом застройки в границах земельного участка - 40%.

Данный градостроительный план земельного участка в установленном порядке не оспорен.

Письмом от 10.02.2016 № ОДП80/0209 Администрация города Магнитогорска отказала ООО «Новатек» в выдаче разрешения на строительство 16-этажного одно подъездного жилого дома на спорном земельном участке по причине несоответствия коэффициента плотности застройки, указав на необходимость получения разрешения на отклонение от предельных параметров строительства путем проведения публичных слушаний.

В газете «Магнитогорский рабочий» 25.02.2016 была осуществлена публикация о назначении и проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров строительства.

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 23.03.2016 № 3210-П было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (увеличение плотности застройки до 2,5) в отношении спорного земельного участка.

Между ООО «Новатек» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Формула чистоты» (переименовано в ООО «МБФ») (покупатель) 28.02.2019 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка № Н 003-19 / ФЧ 015-19, в котором стороны согласовали предмет договора, определив основные характеристики спорного земельного участка, включая его кадастровый номер, адрес, целевое назначение, категорию земель, виды разрешенного использования (пункт 1.2).

Спорный земельный участок передан обществу с ограниченной ответственностью «Формула чистоты» на основании акта приема-передачи от 28.02.2019.

Переход права собственности от общества «Новатек» к заявителю зарегистрирован в установленном порядке 11.03.2019.

На основании заявления ООО «МБФ», поступившего в администрацию города Магнитогорска 11.12.2019, 15.01.2020 административным органом утвержден градостроительный план земельного участка от № RU74307000-0000000000008208, согласно которому указанный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки), в которой к основным видам разрешенного использования земельных участков отнесены, в том числе, многоквартирные дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования.

Данный градостроительный план земельного участка в установленном порядке не отменен, не оспорен.

Письмом Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Магнитогорска от 28.03.2019 № УАиГ-02/1046 подтверждено соответствие ГПЗУ на спорный земельный участок, выданный 18.12.2014, действующему законодательству на дату оставления письма, согласно которому на спорном земельном участке установлены требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, а именно: строительство многоквартирного дома от 5-ти этажей и выше Наличие в Приложении № 3 к Постановлению от 19.04.2019 № 4616-П обозначения спорного земельного участка как проектируемой застройки (условное обозначение - проектируемая застройка - выделена серым цветом) исключает вид использования спорного земельного участка как автостоянка.

На основании подпункта 1 пункта 1 Постановления Администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 09.12.2019 № 15465-П «Об утверждении проекта межевания территории 133 микрорайона города Магнитогорска» утверждена текстовая часть проекта межевания территории 133 мкр. г. Магнитогорска (Приложение № 1 к Постановлению - Таблица 1); на основании подпункта 6 пункта 1 указанного Постановления утвержден чертеж границ сервитутов (Приложение № 6 к указанному Постановлению).

В пункте 1.1. Приложения № 1 - Таблицы № 1 Постановления от 09.12.2019 № 15465-П указано, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 имеет вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома с встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования, в столбце «права и ограничения» указано «собственность».

В силу Приложения № 6 к Постановлению от 09.12.2019 № 15465-П. границы спорного земельного участка указаны как сохраняемые земельные участки согласно сведениям ЕГРН.

ООО «МБФ» 24.04.2020 в Администрацию города Магнитогорска подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - 10-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, площадью 3345 кв. м.

На проектную документацию по строительству указанного многоквартирного дома получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 17.04.2020, подготовленное ООО «МАГЭкспертиза».

Административным органом в лице заместителя главы города Магнитогорска ФИО4 принято решение, оформленное письмом от 30.04.2020 № АГ-02/2786, об отказе в выдаче разрешения на строительство 10-эгажного жилого многоквартирного дома на спорном земельном участке.

Считая отказ административного органа не соответствующим действующему законодательству, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «МБФ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение об удовлетворении заявления общества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в выдаче разрешения на строительство не содержит указания хотя бы на одно из оснований для принятия соответствующего решения об отказе из числа предусмотренных статьей 51 ГрК РФ, что прямо противоречит императивной норме части 13 статьи 51 ГрК РФ.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – Градостроительный кодекс, ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4 указанной статьи).

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство. Истребование иных документов для получения разрешения на строительство не допускается (часть 10 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Согласно части 11 указанной статьи Градостроительного кодекса уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, в частности, орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (1); проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (2); выдает разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (3).

В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, перечень случаев отказа в выдаче разрешения носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию. При этом отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заинтересованным лицом (часть 14 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Вместе с тем, системное толкование положений статей 49, 51, 52 Градостроительного кодекса, дает основание полагать, что заявитель вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209).

В соответствии с пунктом 14 статьи 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Новатек» в 2014 году приобрело в собственность спорный земельный участок по договору купли-продажи от Администрации города Магнитогорска и изменило в рамках установленной административной процедуры вид разрешенного использования земельного участка.

В 2019 году ООО «МБФ» приобрело в собственность от ООО «Новатек» спорный земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирных домов со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования, в соответствии с действующим законодательством.

ООО «МБФ» 24.04.2020 обратилось в Администрацию города Магнитогорска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - 10-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, площадью 3345 кв.м.

Отказ в выдаче разрешения на строительство объекта, оформленный письмом от 30.04.2020 № АГ-02/2786, мотивирован Администрацией неисполнением требований пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления.

 К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7.3 настоящей статьи.

Мотивируя свой отказ в выдаче разрешения на строительство, Администрация сослалась на то, что вышеназванный земельный участок был предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Кроме того, архитектурное решение проектируемого объекта разработано без индивидуального проекта с высокими эстетическими требованиями, а также без согласования эскизного проекта.

Названные доводы Администрации были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка.

Судом обоснованно указано, что Администрация города Магнитогорска, дважды утверждая соответствующие градостроительные планы с изменённым видом разрешенного использования земельного участка (в 2014 и 2019 гг.), предоставляя в 2016 году разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (увеличение плотности застройки до 2,5) в отношении спорного земельного участка, утверждая в 2019 году действующую редакцию проекта межевания территории 133 микрорайона города Магнитогорска, своими действиями фактически многократно выражала согласие с изменением видом разрешенного использования земельного участка, не требовало от ООО «Новатек» и ООО «МБФ» устранения нарушений градостроительного и земельного законодательства. 

При этом в установленном порядке соответствующий ненормативный правовой акт Администрации города Магнитогорска и соответствующая сделка по переходу права муниципальной собственности города Магнитогорска в частную собственность ООО «Новатек» заинтересованными лицами, включая Администрацию города Магнитогорска и Челябинскую областную прокуратуру, не оспорены.

Из материалов дела следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 установлен как «многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования».

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 23.03.2016 № 3210-П обществу «Новатек» было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (увеличение плотности застройки до 2,5) в отношении спорного земельного участка. То есть, основания, указанные в Отказе в выдаче разрешения на строительства, выраженное в письме № ОДП80/0209 от 10.02.2016, были устранены.

Администрация города Магнитогорска в отношении спорного земельного участка при отказе в разрешении на строительство в 2016 году обществу «Новатек» не указывала такое основание, как необоснованное изменение вида разрешенного использования с автостоянки на многоквартирные жилые дома.

Тем самым, Администрация подтвердила возможность осуществления строительства на спорном земельном участке 16-этажного одноподъездоного жилого дома.

Как указано заявителем, ввиду экономической нецелесообразности строительства 16-этажного дома, административным ответчиком ООО «МБФ» принято решения о строительстве 10-этажного жилого дома.

Однако, Администрация указала в качестве основания отказа в выдаче разрешения на строительство - необоснованное изменение вида разрешенного использования с автостоянки на многоквартирные жилые дома.

При указанных выше конкретных фактических обстоятельствах поведение ответчика в рамках спорных правоотношений не отвечает признакам добросовестности.

При этом, ООО «МБФ» является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Как указывалось, 28.02.2019 между ООО «Формула чистоты» (переименовано в ООО «МБФ») (Покупатель) и ООО «Новатек» (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, площадью 3345 кв.м., имеющего вид разрешенного использования земельного участка -многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования.

Право собственности ООО «Формула чистоты» на указанный земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем 11.03.2019 в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись № 74:33:0225002:5714-74/033/2019-6.

Фактически спорный земельный участок был передан истцу по акту приема-передачи от 28.02.2019 и находится в пользовании ООО «МБФ».

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ).

Указанным правилом устанавливается презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные государственного реестра, что вполне соответствует сформулированным в абзаце 2 пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ принципам государственной регистрации прав на имущество - проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Добросовестность ООО «МБФ» подтверждается хронологией документов и событий, подтверждающих право предыдущего собственника (ООО «Новатек») распоряжаться спорным земельным участком именно с видом разрешенного использования спорного земельного участка - многоквартирные жилые дома.

Являясь собственником земельного участка, ООО «Новатек» воспользовалось своим правом, предусмотренным статьей 7, 35, 37, 85 ГрК РФ, статьей 209 ГК РФ, в части свободного пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, и приняло решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

ООО «Новатек» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, площадью 3345 кв.м., расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, на основании договора купли-продажи земельного участка № 6597 от 06.08.2014, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АЕ 120549. Земельный участок соответствовал следующим критериям: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - автостоянка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, Администрацией не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 ГрК РФ, пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом, и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и, согласований.

С учетом изложенного и положений статьи 209 ГК РФ, собственник может самостоятельно выбрать вид разрешённого использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Согласно пунктам 3,5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятие соответствующего решения об изменении вида разрешённого использования главой местной администрации не требовалось.

Также по правилам пункта 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласований.

В соответствии с Обзором практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018, в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления (пункт 1 Обзора).

В соответствии с пунктом 2 Обзора, утверждённого президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018, исключение из  правил  о  выборе правообладателем  вида разрешенного  использования  земельного  участка установлен в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которому арендатор не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Нормами градостроительного законодательства предусмотрено, что в силу прямого указания (статья 30 ГрК РФ) при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка документом, на основании которого принимается решение, являются Правила землепользования и застройки территории.

Согласно статье 85 ЗК РФ, Правилами застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей ее расположения и развития, а также сочетания возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Согласно статье 8 ГрК РФ и статье 11 ЗК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Территориальные зоны и градостроительные регламенты на территории города Магнитогорска определены и установлены Правилами землепользования и застройки г. Магнитогорска

В соответствии со статьей 17 Правил землепользования и застройки Администрации г. Магнитогорска, утвержденных решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 17.09.2008 № 125, Правилами закреплены жилые зоны, в т.ч., Ж-1 - Зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Статьей 17 Правил землепользования и застройки Администрации г. Магнитогорска установлены:

- основные виды разрешенного использования (в т.ч., код по классификатору 2.6. - многоквартирные жилые дома от 9 этажей и выше)

- вспомогательные виды разрешенного использования,

- условно разрешенные виды использования (в т.ч., код по классификатору 12.0.1 - улично-дородная сеть (автостоянки))

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Нормами главы 4 Правил землепользования и застройки Администрации г. Магнитогорска, в совокупности с нормами статьи 39 ГрК РФ предусмотрены порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

С учетом изложенного, ООО «Новатек» не был изменен условно разрешенный вид использования, ООО «Новатек» был исключен условно разрешенный вид использования, при этом основной вид разрешенного использования земельного участка не изменен.

Следовательно, ООО «Новатек» были соблюдены требования Порядка изменения разрешённого использования земельных участков на территории г. Магнитогорска в редакции, действующей на момент принятия соответствующего решения.

Спорный земельный участок расположен в соответствии с документами территориального планирования в зоне Ж-1 - Зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Согласно указанным Правилам, изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в планировочном микрорайоне осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и действующего законодательства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка ООО «Новатек», не являющийся органом государственной власти, органом местного самоуправления, вправе был самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка.

Обсуждения на публичных слушаниях данный вопрос не требовал, поскольку законодатель определил проведение публичных слушаний только при разрешении вопроса о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, к которому спорный земельный участок не относится.

Таким образом, согласно материалам дела, выбранный заявителем вид разрешённого использования соответствует одному из видов разрешённого использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий ООО «Новатек» земельный участок.

Внесение изменений в сведения о разрешенном использовании в рассматриваемом случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

В соответствии со статье 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Согласно Письму Минэкономразвития России от 20.08.2009 № Д23-2696 для изменения сведений государственного кадастра недвижимости в орган кадастрового учета должно быть представлено заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости по форме, установленной Приказом Минюста России от 20.02.2008 N 34, а также копия фрагмента правил землепользования и застройки (если соответствующие сведения не были представлены в орган кадастрового учета при информационном взаимодействии в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 18.08.2008 № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости».

В связи с чем, 24.11.2014 филиалом  ФГБУ «Федеральная  кадастровая  палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области выдана Кадастровая выписка о земельном участке, согласно которой вид разрешенного использования земельного участка - многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования.

ООО «Новатек» 03.12.2014 обратилось в Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» с заявлением об изменении существующего вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером: 74:33:0225002:5714 с вида разрешенного использования «автостоянка» на следующий вид разрешенного использования - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями»

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 08.12.2014 были внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка - многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, что подтверждается повторным Свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АЕ 259849.

Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

ООО  «Новатек» 16.12.2014 было подано заявление в Администрацию г. Магнитогорска с просьбой подготовить градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:5714 для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома о встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по пр. Ленина, д. 122.

Постановлением Администрации города Магнитогорска Челябинской области от 24.12.2014 №18858-П, на основании заявления ООО «Новатек», свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок от 08.12.2014 серии 74 АЕ 259849, кадастровой выписки о земельном участке от 16.12.2014 № 7400/101/14-998842,  Администрации г. Магнитогорска утвердила градостроительный план земельного участка №RU74307000-0000000000003289  по адресу: пр. Ленина, в районе здания № 122 Правобережного района г. Магнитогорска.

Согласно пункту 2 Градостроительного плана земельного участка № RU74307000-0000000000003289, градостроительный регламент земельного участка установлен в составе Правил землепользования и застройки г. Магнитогорска, утвержденных Решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 17.09.2008 № 125 (в редакции Решения Магнитогорского городского собрания депутатов от 29.04.2014 № 60 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Магнитогорска, утвержденные Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 17.09.2008 № 125»).

В соответствии с пунктом 2.2. Градостроительным планом установлены требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, а именно: строительство многоквартирного дома от 5-ти этажей и выше.

Кроме того, письмом № УАиГ-02/1046 от 28.03.2019 Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Магнитогорска уведомило ООО «Формула чистоты» (ООО «МБФ») о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка.

Согласно данному письму, градостроительный план на земельный участок соответствует действующему законодательству.

Письмом № УАиГ-02/1046 Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Магнитогорска было подтверждено соответствие ГПЗУ на спорный земельный участок, выданный 18.12.2014, действующему законодательству на дату оставления письма, согласно которому на спорном земельном участке установлены требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, а именно: строительство многоквартирного дома от 5-ти этажей и выше.

В соответствии с материалами дела, процедура приобретения земельного участка и процедура перевода вида разрешенного использования спорного земельного участка предыдущим собственником ООО «Новатек» соответствует действующему законодательству.

Доводы Администрации о том, что архитектурное решение проектируемого объекта разработано без индивидуального проекта с высокими эстетическими требованиями, а также без согласования эскизного проекта, обоснованно отклонены судом как несвидетельствующие о наличии оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, поскольку не предусмотрены частью 13 статьи 51 ГрК РФ.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация не доказала правомерность своей позиции в рассматриваемом деле.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ Администрации в выдаче ООО «МБФ» разрешение на строительство, оформленный письмом от 30.04.2020 №АГ-02/2786 не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Удовлетворив основное требование, суд первой инстанции правомерно руководствуясь положениями пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов ООО «МБФ» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, возложил обязанность на Администрацию города Магнитогорска устранить допущенные нарушения прав общества с ограниченной ответственностью «МБФ» путем выдачи разрешения на строительство объекта: 10-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 122, с кадастровым номером 74:33:0225002:5714, в течение 7 рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

По мнению суда апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для ее удовлетворения не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16 февраля 2021г. по делу № А76-18977/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области – без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                       Н.Г. Плаксина 

 

Судьи                                                                                    П.Н. Киреев 

 

А.П. Скобелкин