АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7954/24 

Екатеринбург

25 февраля 2025 г.

Дело № А07-21767/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Купреенкова В. А., Скромовой Ю. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, предприниматель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2024 по делу № А07-21767/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2024 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.02.2025 № 5).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды № 06-22зем от 19.01.2022 в размере 862 016 руб., пени в размере 207 867 руб. 72 коп. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4 (далее - третьи лица). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2024 исковые требования Министерства удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что факт нахождения земельного участка в спорный период в собственности истца не установлен, дата постановки земельного участка на кадастровый учет согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости указана 19.09.2019, а требование оплаты арендной платы заявлено с 2003 года. Заявитель полагает, что распоряжение земельным участком при отсутствии соответствующих полномочий влечет недействительность совершенных сделок. Ответчик ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, согласно которой если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата исчисляется исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием / сооружением («пятно застройки»), если не доказано фактическое использование участка в иных границах. При возникновении спора по вопросу о площади земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, суд должен назначить судебную экспертизу. Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлялось соответствующее ходатайство, в удовлетворении которого судом было отказано, в связи с чем ответчик самостоятельно произвел определение застроенной площади. Также кассатор указывает, что истец не мог распоряжаться земельным участком в существующих границах, начиная с 2003 года, исходя из даты постановки земельного участка на кадастровый учет - 19.09.2019. Предприниматель полагает, что в рассматриваемом случае договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы жалобы несостоятельными.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.01.2022 между Министерством (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписан договор № 06-22зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:65:011202:5796, по адресу: 

<

...> Октября, з/у 96/1, общей площадью 504 кв. м, с разрешенным использованием: магазины, с правом строительства на нем зданий и сооружений. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества - магазин с кадастровым номером 02:65:011202:3424. 

Срок аренды участка установлен с 19.01.2022 по 27.08.2033. 

В пункте 3.2 договора стороны установили, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 27.10.2003. 

В соответствии с пунктом 5.4.6 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 настоящего договора. 

Согласно пункту 4.5 договора арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату. 

Согласно пункту 7.1 договора при нарушении срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств начиная одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию с требованием об оплате задолженности (исх. № 489-Г от 20.04.2023), которая оставлена последним без удовлетворения. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору за период с 27.10.2003 по 31.03.2024 в размере 862 016 руб., пени за период с 16.02.2022 по 22.05.2024 в размере 207 867, 72 руб., с учетом исключения периода моратория. 

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из наличия задолженности предпринимателя по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № 06-22зем от 19.01.2022 в заявленном Министерством размере. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1, пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора № 06-22зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:65:011202:5796, по адресу: 

<

...> Октября, з/у 96/1, общей площадью 504 кв. м, с разрешенным использованием: магазины, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.5 договора арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

В обоснование заявленного иска Министерство ссылалось на наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 06-22зем от 19.01.2022 за период с 27.10.2003 по 31.03.2024 в размере 862 016 руб.

Согласно пункту 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается исходя из расчета арендной платы, который определен в приложении к договору и являющийся его неотъемлемой частью.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011    № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Указанные выше расчеты арендной платы, произведенные на основании нормативных актов, подписаны сторонами и являются приложением к договору.

Названное, с учетом положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует об определении сторонами объема обязательств по арендной плате за период фактических отношений по пользованию земельным участком до заключения договора и в период его действия.

Судами проверена арифметическая правильность произведенного истцом расчета задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 27.10.2003 по 31.03.2024; расчет признан арифметически верным.

Как видно из материалов дела, при рассмотрении спора ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением, норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 Гражданского кодекса Российской Федерации). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Как верно указано судами, подписывая договор аренды № 06-22 от 19.01.2022 с приложениями к нему, ответчик подтвердил наличие долга, то есть совершил действия, свидетельствующие о признании долга, в связи с чем течение срока исковой давности было прервано и началось заново.

В силу вышеизложенного суды пришли к выводу о том, что в спорный период ответчик сохранил обязательства по оплате арендных платежей, начиная с 2003 года, исходя из условий договора аренды № 06-22 от 19.01.2022.

Поскольку доказательства добровольной оплаты указанной суммы задолженности ответчиком в материалы дела представлены не были, суды правомерно признали требование Министерства о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 06-22 от 19.01.2022 за период с 27.10.2003 по 31.03.2024 подлежащим удовлетворению в заявленном размере 862 016 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 207 867, 72 руб. за период с 16.02.2022 по 22.05.2024. 

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. 

Сторонами в пункте 7.1 договора предусмотрено, что при нарушении срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств, начиная одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

Таким образом, судами установлено, что письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена. 

Поскольку внесение арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведено, требование истца о взыскании финансовой санкции (пеней) признано судом обоснованным. 

Согласно уточненному расчету истца (с исключением периодов моратория) размер неустойки за период с 16.02.2022 по 22.05.2024 составил 207 867 руб. 72 коп. Представленный истцом расчет неустойки был проверен судом первой инстанции, признан обоснованным и арифметически верным. Начисления неустойки ранее заключения договора не установлено. 

Ответчик ходатайство о снижении размера пени не заявил, доказательства несоразмерности заявленной суммы пеней последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представил. 

На основании изложенного суды пришли к верному выводу об удовлетворении исковых требований Министерства о взыскании с предпринимателя ФИО1 пеней по договору аренды земельного участка за период с 16.02.2022 по 22.05.2024 в размере 207 867 руб. 72 коп. 

Оценивая возражения подателя апелляционной жалобы о постановке земельного участка с кадастровым номером 02:65:011202:5796 на учет 19.09.2019, невозможности определения используемой ответчиком площади до момента формирования земельного участка, заявленные в контексте отсутствия обязательств по внесению платы за использование земельного участка, суды обоснованно исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Согласно пункту 2 той же статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. 

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» согласование сторонами договора аренды условия о его распространении на ранее возникшие отношения означает оформление фактически возникших отношений сторон. 

Из материалов дела следует и судами установлено, что на указанном земельном участке расположен принадлежащий предпринимателю ФИО1 на основании договора дарения от 31.10.2014 объект недвижимого имущества - магазин с кадастровым номером 02:65:011202:3424. Государственная регистрация права собственности произведена 18.11.2014. 

При заключении договора аренды стороны согласовали, что его условия применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 27.10.2003. 

Согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. 

Противоречивое поведение стороны, которое в рассматриваемом случае заключается в согласовании предпринимателем условий договора аренды о применении их к отношениям с 27.10.2003 и заявлении возражений относительно периода использования земельного участка, указанного в предмете договора, подпадает под действие положений пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающих возможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения. 

При названных обстоятельствах суды обоснованно исходили из принципа добросовестности (эстоппель) и правила недопустимости попустительства в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, отклоняющегося от стандарта поведения среднего, нормального, разумного субъекта экономических отношений, не отвечающего интересам других участников гражданского оборота. 

Дополнительно к изложенному судами верно учтено, что земельный участок необходимый для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта, формировался и поставлен на кадастровый учет по инициативе ответчика, при этом ответчиком не оспаривался ни сам факт постановки земельного участка на кадастровый учет, ни площадь земельного участка, определенная в качестве необходимой для эксплуатации магазина. Сведений о проведении его реконструкции, изменения функциональных данных здания, в материалах дела не имеется. 

Ссылка заявителя на постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10 признана судами ошибочной. Напротив, из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, следует, что плату за землепользование необходимо вносить исходя из площади, необходимой для использования здания, что не тождественно площади застройки, которую непосредственно занимает объект. 

Действующее земельное законодательство связывает определение площади земельного участка с объективной необходимостью для целей его эксплуатации, а не с площадью «пятна застройки». 

Объективных доказательств отсутствия необходимости для эксплуатации магазина площади земельного участка, превышающей застроенную (включая площадь, необходимую для размещения парковок, разгрузочных площадок) в материалах дела не имеется. 

Довод кассатора о том, что у истца не имелось соответствующих полномочий на распоряжение земельным участком, поскольку дата постановки земельного участка на кадастровый учет согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости указана 19.09.2019, а требование оплаты арендной платы заявлено с 2003 года, что влечет недействительность совершенных сделок, судом округа отклоняется как не основанный на законе. Кроме того, такая позиция предпринимателя противоречит его собственному поведению при рассмотрении дела, из материалов которого видно и судами установлено, что, подписывая договор аренды № 06-22 от 19.01.2022 с приложениями к нему, ответчик подтвердил наличие долга, то есть совершил действия, свидетельствующие о признании долга. В силу вышеизложенного в спорный период ответчик сохранил обязательства по оплате арендных платежей, начиная с 2003 года, исходя из условий договора аренды № 06-22 от 19.01.2022.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2024 по делу № А07-21767/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

                                                                                      Ю.В. Скромова