Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-36236/2020

11 января 2021 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 января 2021 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания С.А. Захаровой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Меркада», ОГРН 1117448010272, г. Челябинск, к Комитету по управления имуществом и земельным отношениям города Челябинска, о признании недействительными ненормативных правовых актов,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрации города Челябинска,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва в судебном заседании):

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 02.03.2020, паспорт),

от КУИЗО г. Челябинска – ФИО3 (доверенность № 149 от 14.10.20, служебное удостоверение),

от Администрации г. Челябинска - ФИО3 (доверенность № 11-01-44/122 от 20.10.2020, служебное удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Меркада» (далее – ООО «Меркада», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации г. Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, административный орган) с заявлением о признании недействительными решения об отказе в продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 06.04.2017 путем заключения дополнительного соглашения, изложенного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 21.04.2020 №13232, решения об отказе в продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 06.04.2017 путем заключения дополнительного соглашения, изложенного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 23.04.2020 № 13529, решения об отказе в продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 06.04.2017 путем заключения дополнительного соглашения, изложенного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 14.09.2020 № 32694, возложении на Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска  обязанности в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему спору устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством заключения с заявителем дополнительного соглашения о продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 06.04.2017 , а именно: обязании Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска подготовить, подписать проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0712005:28, расположенного по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска Челябинской области, площадью 3 620 кв.м., для завершения строительства административного здания (1 этап строительства) на три года и направлении его в адрес ООО «Меркада».

Определением от 30.09.2020 дело было принято к производству арбитражного суда, предварительное судебное заседание назначено на 16.11.2020.

Определением от 16.11.2020 суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, завершил подготовку по настоящему делу, перешел к рассмотрению дела в судебном заседании, привлек к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Протокольным определением от 16.11.2020 суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле и с согласия заявителя исключил администрацию города Челябинска из числа ответчиков по настоящему делу и привлек администрацию города Челябинска к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ.

В судебном заседании 15.12.2020 ООО «Меркада» отказалось от требования о признании недействительным решения об отказе в продлении срока действия Договора УЗ№015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 06.04.2017 г. путем заключения дополнительного соглашения, изложенного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 14.09.2020 г. № 3269 (т. 2, л.д. 2-4).

Указанный частичный отказ от заявленных требований принят судом в порядке статьи 49 АПК РФ как не противоречащий закону и не нарушающий права других лиц. 

В судебных заседаниях представитель ООО «Меркада» заявленые требования поддержала по доводам, изложенным в заявлении, письменных пояснениях по делу. 

В судебных заседаниях представитель административного органа и третьего лица – Администрации г. Челябинска с заявленными требованиями не согласилась по доводам, изложенным в отзыве на заявление, письменных пояснениях по делу.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, мнение по делу не представило, что не является препятствием к рассмотрению дела по правилам статьи 156 АПК РФ. 

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

01.11.2010 между Комитетом и ООО «Стройград» заключен договор УЗ № 000913-К-2010 краткосрочной аренды земельного участка площадью 3620 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0712005:28 сроком до 09.02.2012 с целевым назначением – для строительства административного здания (т.2, л.д. 74-77).

Дополнительным соглашением № 1 к договору УЗ №000913-К-2010 краткосрочной аренды земельного участка срок действия указанного договора продлен до 09.02.2015 (т. 2, л.д. 63-65). 

Соглашением от 14.02.2012 ООО «Стройград» уступило ООО «Меркада» права и обязанности арендатора по договору аренды (т.2, л.д. 71).

Дополнительным соглашением № 2 к договору УЗ №000913-К-2010 краткосрочной аренды земельного участка срок действия указанного договора продлен до 09.02.2017 (т. 2, л.д. 47-49). 

Указанный договор краткосрочной аренды УЗ №000913-К-2010 от 01.11.2010 расторгнут на основании соглашения о расторжении договора краткосрочной аренды УЗ №000913-К-2010 от 06.04.2017, заключенного между Комитетом и ООО «Меркада» (т. 2, л.д. 80).

06.04.2017 между Комитетом и ООО «Меркада» заключен договор УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка площадью 3620 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0712005:28 сроком на три года с даты акта приема-передачи земельного участка к договору с целевым назначением – для завершения строительства административного здания (т. 2., л.д. 81-84). Акт приема-передачи соответствующего земельного участка подписан 06.04.2017 (т.2, л.д. 78).

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0712005:547. Право собственности ООО «Меркада» зарегистрировано на указанный объект незавершенного строительства в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1, л.д. 36-42).   

Строительство указанного административного здания с кадастровым номером  74:36:0712005:547 осуществляется на основании разрешения на строительство от 13.07.2015 № RU74315000-185-г-2015, действие которого неоднократно продлялось в установленном порядке до 31.03.2020 (т.1, л.д. 122-128). 

Из материалов дела следует, что строительство административного здания с кадастровым номером  74:36:0712005:547 осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, в частности, ООО «ИРК «Символ», индивидуального предпринимателя ФИО4,   индивидуального предпринимателя ФИО5, ООО «УК Инжиниринг», ООО «СВС-ПРОЕКТ», ООО ГК «Плоекс», ООО «Палата экспертизы и оценки», ООО «Научно-технический центр «Комплексные решения», ООО «Ника-В», а также ряда граждан (17 человек), что подтверждается реестром участников долевого строительства (т. 1, л.д. 34-35), выписками из ЕГРН (т. 1, л.д. 50-113, 138-152), зарегистрированными в установленном порядке договорами участия в долевом строительстве (т. 2, л.д. 9-19, 21-30, 36-40).

Согласно отчета о степени готовности указанного объекта незавершенного строительства, подготовленного ООО «БТИ-ПРОЕКТ», по состоянию на 11.11.2020 степень готовности конструктивных элементов объекта незавершенного строительства составляет 82 %, в том числе – фундаменты – 100%, стены, перегородки -85 %, перекрытия – 100 %, крыши – 100 %, окна, двери – 80 %, сантехнические работы – 77 %, полы – 71 %, отделочные работы – 43 %, прочие работы – 76 % (т. 1, л.д. 153-157).  

23.03.2020 ООО «Меркада» обратилось в Комитет с письмом о продлении срока действия договора краткосрочной аренды УЗ № 015325-К-2017 или заключении на новый срок договора краткосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0712005:28 (т. 1, л.д. 27).

Письмом от 21.04.2020 № 13232 (т. 1, л.д. 28-29) Комитет уведомил ООО «Меркада» о прекращении договора краткосрочной аренды УЗ № 015325-К-2017 по сроку с 06.04.2020, необходимости вернуть арендованный земельный участок в том состоянии, в котором он был получен, обеспечить освобождение арендованного земельного участка, восстановить нарушенное благоустройство. 

Письмом от 23.04.2020 № 13529  Комитет сообщил ООО «Меркада» в ответ на письмо от 23.03.2020 о прекращении действия договора краткосрочной аренды УЗ № 015325-К-2017 по сроку с 06.04.2020, а также сообщил, что согласно подпункту 10 пункта 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. Повторное предоставление земельных участков для заверения строительства объектов капитального строительства возможно только после проведения мероприятий в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (т. 1, л.д. 30). 

Посчитав, что письма Комитета от 21.04.2020 № 13232 и от 23.04.2020 № 13529 (далее – оспариваемые отказы) нарушает права и законные интересы ООО «Меркада» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусматривается, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу части 3 статьи 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

По смыслу приведенных процессуальных норм законность ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов публичной власти проверяется судом на момент их принятия (совершения). 

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

При этом особенностью рассмотрения дел в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, является вертикальный характер правоотношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, между органом или должностным лицом, осуществляющим публичные полномочия, и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность. 

По своей правовой природе подлежащий оспариванию по правилам главы 24 АПК РФ ненормативный правовой акт - это принятый в письменной (документарной) или в устной форме правовой акт властно-распорядительного характера, отражающий результат применения правовой нормы уполномоченным органом публичной власти (должностным лицом) к фактическим обстоятельствам, содержащий формально определенные, обязательные для исполнения правила поведения (предписания, решения, указания, разъяснения), влекущий юридические последствия (возникновение, изменение или прекращение правоотношений) для персонализированных (конкретно определённых) адресатов указанного акта.

 Ненормативный правовой акт по своему характеру является индивидуальным (персонализированным), то есть его действие направлено на конкретное лицо или группу лиц, он принимается для регулирования определенной фактической ситуации, его действие, как правило, исчерпывается однократным надлежащим исполнением. При этом ненормативный правовой акт, выраженный в письменной форме, может быть принят как в установленной нормами права определённой форме и процедуре, так и в иной форме (например, письменное сообщение об отказе должностного лица в рассмотрении по существу либо удовлетворении обращения), а равно - вне рамок установленной нормами права процедуры либо с ее нарушением.

Вышеуказанные признаки ненормативного правового акта находят свое отражение, в том числе, в разъяснении, приведенное в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», согласно которому к решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций.         С учетом конкретных обстоятельств дела суд устанавливает, что оспариваемые отказы обладают признаками ненормативных правовых актов, подлежащих оспариванию по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку они приняты уполномоченным органом местного самоуправления, в том числе, в ответ на обращение заявителя о продлении срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, либо заключении нового договора аренды указанного земельного участка; оспариваемые отказы содержат одностороннее властное волеизъявление органа местного самоуправления по отказу в продлении срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а также уведомление заявителя о прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. 

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Из материалов дела следует, что заявитель обратился в суд 21.09.2020 (т. 1, л.д. 5).

В отношении письма от 23.04.2020 № 13529 административный орган не представил в материалы дела доказательств направления указанного письма в адрес ООО «Меркада», а также доказательств получения ООО «Меркада» указанного письма в конкретную дату. Поэтому, учитывая установленное статьями 65, 189 АПК РФ распределение обязанности по доказыванию между сторонами при рассмотрении и разрешении споров, возникающих из публичных правоотношения, административный орган не доказал несоблюдение заявителем трехмесячного срока на обращение в суд.    

Письмо Комитета от 21.04.2020 № 13232 было получено ООО «Меркада» 20.05.2020, что подтверждается приобщенным к материалам дела оригиналом почтового отправления и отчетом об отслеживании соответствующего РПО (т. 2, л.д. 114-115).

В судебном заседании 28.12.2020 представитель заявителя устно  ходатайствовала (аудиозапись судебного заседания, временной интервал с 14:40 по 15:30) о восстановлении пропущенного срок подачи заявления по уважительной причине в связи с переводом сотрудников ООО «Меркада» на дистанционную работу в связи с угрозой распространения новой короновирусной инфекции, что подтверждается приказом по организации от 31.03.2020 (т. 2, л.д. 8).

Суд признает уважительной указанную причину пропуска заявителем срока на обращение в суд, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, суд полагает возможным восстановить пропущенный по уважительной причине заявителем срок подачи заявления в суд, учитывая, в том числе, непродолжительный период пропуска указанного трехмесячного срока на обращение.  

Согласно пункту 2 Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденного постановлением Администрации города Челябинска от 02.03.2015 № 45-п (далее - Положение о КУИЗО г. Челябинска), Комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации города Челябинска, осуществляющим функции по разработке и реализации муниципальной политики в сферах управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "город Челябинск" (далее муниципальное имущество), а также органом, оказывающим муниципальные услуги в установленных сферах деятельности.

В силу пункта 12 Положения о КУИЗО г. Челябинска основными задачами Комитета являются: разработка и реализация единой политики органов местного самоуправления города Челябинска в области имущественных отношений; представление и защита прав и законных интересов муниципального образования "город Челябинск" в области имущественных правоотношений; обеспечение эффективного управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом.

В рамках решения основных задач Комитет осуществляет, в том числе,   полномочия собственника муниципального имущества по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом за исключением функций, отнесенных к компетенции иных отраслевых (функциональных) органов администрации города Челябинска, а также должностных лиц администрации города Челябинска (пункт 13 Положения о КУИЗО г. Челябинска).

На основании изложенных нормативных положений, а также в соответствии со статьями 39.6, 39.8, 39.14 ЗК РФ Комитет обладал компетенцией по рассмотрению по существу обращения ООО «Меркада» а оспариваемые отказы приняты Комитетом в пределах его полномочий.     

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. 

Соответствующее обращение ООО «Меркада» поступило в Комитет 23.03.2020 (т. 1, л.д. 27), ответ на него был дан 23.04.2020 в пределах установленного срока (т. 1, л.д. 30).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ). 

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ). 

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ). 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В частности, такое исключение установлено в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ: договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

При этом предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ). 

В пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ устанавливается, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения ЗК РФ, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства. 

При этом статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством прямо предусматривается возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов) однократно; при этом обязательным условием является наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, и наличие соответствующе цели продления арендных отношений – завершения строительства.  

При этом в силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Исключение из указанного правила предусмотрено частью 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» -  к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Цель введения указанного исключения заключается в защите интересов участников долевого строительства (в том числе физических лиц), вложивших денежные средства в указанный объект и являющихся экономически более слабыми субъектами соответствующих правоотношений, в сравнении с застройщиком. При этом в силу части 1 статьи 13  Федерального закона от 30.12.2004 №21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, в том случае, когда на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, предоставленном в льготном порядке для целей завершения строительства, расположен объект незавершенного строительства, являющийся объектом долевого строительства, указанный объект незавершенного строительства не может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Вместе с тем, в отсутствие действующего договора аренды земельного участка такой объект незавершенного строительства, являющийся объектом долевого строительства, не может быть правомерно достроен и в дальнейшем введен в эксплуатацию добросовестным застройщиком даже в ситуации высокой степени готовности объекта незавершенного строительства по истечении трехлетнего льготного периода, поскольку одним из условий продления действующего разрешения на строительство либо получения нового разрешения на строительство является наличие соответствующего права на земельный участок, предоставленный для целей строительства (завершения строительства).  

Тем самым, такой объект незавершенного строительства фактически будет размещен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок, что противоречит целям эффективности землепользования в Российской Федерации (раздел II Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы, утвержденных распоряжением Правительства Российской Федерации от 03.03.2012 № 297-р), а также нарушает имущественные права и законные интересы участников долевого строительства.

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, приведенными в  пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  22.07.2020, учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, а также сохраняющую свое значение правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу № 8985/08, суд приходит к выводу о том, что по смыслу действующего законодательства правила, допускающие заключение без проведения торгов договора аренды публичного земельного участка для целей завершения строительства, установленные в  пункте 2 статьи 39.6 6 ЗК РФ, а также пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подлежат применению и в отношении добросовестного застройщика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства – объекта долевого строительства, при наличии высокой степени готовности объекта незавершенного строительства, в том случае, когда земельный участок не передан застройщиком соответствующему публично-правовому образованию, а равно не изъят у такого застройщика в установленном порядке, поскольку в противном случае будут нарушены права и законные интересы участников долевого строительства. При этом указанная льгота должна предоставляться с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, а административный орган вправе доказывать недобросовестность застройщика (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).        

Из материалов дела следует, что ООО «Меркада» путем заключения 06.04.2017 договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка площадью 3620 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0712005:28 для завершения строительства административного здания, реализовало предоставленное ЗК РФ право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства. 

Срок действующего разрешения на строительство у ООО «Меркада» истек 31.03.2020, поэтому с 01.04.2020 ООО «Меркада» не вправе осуществлять деятельность по завершению строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0712005:547, право собственности на который зарегистрировано за ООО «Меркада» в установленном порядке. 

Согласно отчета о степени готовности указанного объекта незавершенного строительства, подготовленного ООО «БТИ-ПРОЕКТ», по состоянию на 11.11.2020 степень готовности конструктивных элементов объекта незавершенного строительства составляет 82 %, в том числе – фундаменты – 100%, стены, перегородки - 85 %, перекрытия – 100 %, крыши – 100 %, окна, двери – 80 %, сантехнические работы – 77 %, полы – 71 %, отделочные работы – 43 %, прочие работы – 76 % (т. 1, л.д. 153-157). Таким образом, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0712005:547 является высокой, что административным органом не оспаривается. 

Строительство административного здания с кадастровым номером  74:36:0712005:547 осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, в частности, ООО «ИРК «Символ», индивидуального предпринимателя ФИО4,   индивидуального предпринимателя ФИО5, ООО «УК Инжиниринг», ООО «СВС-ПРОЕКТ», ООО ГК «Плоекс», ООО «Палата экспертизы и оценки», ООО «Научно-технический центр «Комплексные решения», ООО «Ника-В», а также ряда граждан (17 человек), что подтверждается реестром участников долевого строительства (т. 1, л.д. 34-35), выписками из ЕГРН (т. 1, л.д. 50-113, 138-152), зарегистрированными в установленном порядке договорами участия в долевом строительстве (т. 2, л.д. 9-19, 21-30, 36-40). 

То обстоятельство, что при рассмотрении обращения ООО «Меркада» о продлении действий договора аренды земельного участка, Комитет не получил от ООО «Меркада» информацию о том, что строительство административного здания с кадастровым номером  74:36:0712005:547 осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, не имеет правового значения для целей рассмотрения настоящего дела, поскольку Комитет не был лишен возможности проверить указанное обстоятельство самостоятельно, направив соответствующий запрос в уполномоченный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Следовательно, ссылка Комитета в письме от 23.04.2020 № 13529 на то, что повторное предоставление земельных участков для завершения строительства объектов капитального строительства возможно только после проведения мероприятий в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, является неправомерной, поскольку в силу части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данная норма неприменима к спорным правоотношениям в связи с тем, что объект незавершенного строительства является объектом долевого строительства.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0712005:28 у ООО «Меркада» не изъят, в муниципальную собственность по акту приема-передачи не возвращен; уполномоченный орган местного самоуправления с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьей 239.1 ГК РФ, в компетентный суд не обращался; ООО «Меркада» обязательства по внесению арендной платы по договору УЗ № 015325-К-2017 и неустойки исполнило, в том числе, за календарный 2020 год (т. 2, л.д. 98-102).  

Доказательств недобросовестности поведения со стороны ООО «Меркада» административным органом в материалы дела не представлено. 

При этом административный орган не доказал, что на момент принятия оспариваемых отказов в рассматриваемом случае имелись основания для применения предусмотренного подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ специального основания для  заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, являющегося объектом долевого строительства. В частности, в материалы дела не были представлены доказательства включения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0712005:547 в Единый реестр проблемных объектов (статья 23.1 Закона № 214-ФЗ) на момент рассмотрения дела, а равно наличия соответствующих оснований с 01.01.2021. 

Таким образом, в рассматриваемой ситуации имеются основания для применения к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 39.6 6 ЗК РФ, а также пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Следоватлеьно, суд устанавливает наличие совокупности юридических фактов, необходимых и достаточных для признания недействительными уведомления о прекращении договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 06.04.2017, выраженного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 21.04.2020 № 13232,  решения об отказе в продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 06.04.2017, выраженного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 23.04.2020 г. № 13529.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Исходя из предмета заявленных требований, существа допущенного Комитетом нарушения, в качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов ООО «Меркада», суд считает необходимым обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу заключить с  обществом с ограниченной ответственностью «Меркада», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, дополнительное соглашение о продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 06.04.2017 с кадастровым номером 74:36:0712005:28, расположенного по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска Челябинской области, площадью 3 620 кв.м., на три года для завершения строительства административного здания.

В соответствии с частью 1 статьи 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом соответствующей судебной инстанции разрешаются вопросы распределения судебных расходов. 

В связи с удовлетворением заявленных требований судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию в пользу ООО «Меркада» с Комитета (статья 110 АПК РФ).

В связи с частичным отказом от заявленных требований на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 2 100 рублей государственной пошлины, уплаченной ООО «Меркада» при обращении в суд, подлежат возврату заявителю. 

Руководствуясь статьями 49, 150, 151, 167-170, 176, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Меркада» от заявленного требования о признании недействительным решения об отказе в продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 06.04.2017, выраженного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 14.09.2020 № 32694. 

Производство по делу в указанной части прекратить. 

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительными уведомление о прекращении договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 06.04.2017, выраженное в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 21.04.2020 № 13232,  решение об отказе в продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 06.04.2017, выраженное в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 23.04.2020 г. №13529.

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу заключить с  обществом с ограниченной ответственностью «Меркада», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, дополнительное соглашение о продлении срока действия Договора УЗ № 015325-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 06.04.2017 с кадастровым номером 74:36:0712005:28, расположенного по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе города Челябинска Челябинской области, площадью 3 620 кв.м., на три года для завершения строительства административного здания. 

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Меркада», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Меркада», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 100 рублей государственной пошлины. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

          Судья                                                                                                А.А. Петров