АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2016/15 

Екатеринбург

11 марта 2019 г.

Дело № А07-15905/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рогожиной О.В.,

судей Кудиновой О.Н., Новиковой О.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Главы КФХ Азнаевой Зайтуны Мусаевны на постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 по делу № А07-15905/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В Арбитражный суд Уральского округа 04.03.2019 поступило ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению указанной жалобы. В качестве оснований для отложения судебного разбирательства Азнаева З.М. указывает на то, что не может явиться в судебное заседание по причине болезни.

Суд округа, рассмотрев заявленное ходатайство в судебном заседании,  оснований для его удовлетворения не усмотрел, поскольку приведенные в его обоснование обстоятельства не подтверждены документально.

В судебном заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Иралина Иршата Азгаровича – Азнаев И.И. (доверенность от 05.03.2018), а также Бурунгулов И.И.  (доверенность от 05.03.2018).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2008 в отношении Федерального государственного унитарного предприятия «Опытно-производственное хозяйство «Стерлитамакское» Государственного научного учреждения Башкирский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук, ИНН 0242000666, ОГРН 1020201256173 (далее – предприятие «Стерлитамакское», предприятие, должник) введена процедура наблюдения.

Определением от 09.06.2009 в отношении должника введено внешнее управление.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2011 предприятие «Стерлитамакское» признано несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан 24.04.2018 поступило заявление индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства Азнаевой Зайтуны Мусаевны о признании недействительным договора купли-продажи № 4 от 18.04.2018, заключенного между должником в лице конкурсного управляющего с индивидуальным предпринимателем Главой КФХ Иралиным Иршатом Азгаровичем  по лоту № 4 в составе: право аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, СП Аючесвкий с/с: 1-кадастровый № 02:44:271401:274 площадь 63 657 кв. м, 2-кадастровый № 02:44:271401:275 площадь 36 204 кв. м, 3-кадастровый № 02:44:260401:248 площадь 4 107 741 кв. м, 4-кадастровый № 02:44:271401:273 площадь 53 908 кв. м, 5-кадастровый № 02:44:260501:16 площадь 394 586 кв. м, 6-кадастровый № 02:44:260501:17 площадь 2 720 035 кв. м, 7-кадастровый номер № 02:44:260401:239 площадь 46 155 кв. м, 8-кадастровый № 02:44:260501:18 площадь 4 311 кв. м, по цене 1 900 400 руб.; обязать должника в лице конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи по лоту № 4 в составе: право аренды 8 вышеназванных земельных участка по цене 1 900 400 руб.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Правовое обеспечение» (далее – общество «Правовое обеспечение», организатор торгов).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2018 (судья Хайдаров И.М.) заявление Азнаевой З.М. удовлетворено.

Постановлением апелляционного суда от 18.12.2018 (судьи Забутырина Л.В., Калина И.В., Хоронеко М.Н.) определение суда от 25.09.2018 отменено, в удовлетворении заявления Азнаевой З.М. о признании недействительным договора купли-продажи № 4 от 18.04.2018, заключенного между предприятием «Стерлитамакское» и индивидуальным предпринимателем Иралиным Иршатом Азгаровичем, и применении последствий недействительности указанной сделки отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, Азнаева З.М. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, ссылаясь на нарушения норм материального права, несоответствие выводов  апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование своей жалобы Азнаева З.М. указывает, что материалы дела не содержат данных о том, что принадлежащие Иралину И.А.  объекты недвижимости расположены на земельных участках в составе лота № 4, а также о том, что ранее Иралин И.А. обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, в то время как договор купли-продажи объектов недвижимости от 07.06.2013  не содержит условий о продаже земельного участка, указанный договор купли-продажи объектов недвижимости от 07.06.2013 является ничтожным, чему апелляционным судом не дана оценка. При заключении с Азнаевой З.М. договора купли-продажи лота № 4 как с победителем торгов права Иралина И.А. не будут нарушены, поскольку последний не лишен возможности оформить договор аренды на необходимый земельный участок.

Иралин И.А. представил отзыв на кассационную жалобу, в соответствии с которым в удовлетворении жалобы просит отказать,  обращает внимание на то, что на  спорном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи от 07.06.2013, заключенному по результатам торгов имущества должника, он является фактическим пользователем спорной земли  на основании договора субаренды  от 20.11.2017. Дополнительные документы, приложенные к отзыву: копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости, к материалам дела приобщению не подлежат в силу положений статьи 286 АПК РФ, основания для их возврата заявителю на бумажном носителе отсутствуют, ввиду их поступления в суд округа в электронном виде. 

В отзыве на кассационную жалобу Территориальное управление Росимущества в Республике Башкортостан доводы кассационной жалобы поддерживает, просит обжалуемое постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции.

Законность обжалуемого судебного  акта проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела,  22.10.2008 открытое акционерное общество «Стерлитамакский завод строительных машин» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2008 требования общества «Стерлитамакский завод строительных машин» признаны обоснованными и в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим предприятия утвержден Ахтямов Д.А.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2009 в отношении должника введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2010 внешним управляющим должника утвержден Сурмухаметов А.Х.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2011 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Сурмухаметов А.Х.

На основании приказа конкурсного управляющего 25.04.2011 проведена инвентаризация имущества должника, составлены инвентаризационные описи.

По результатам проведенной инвентаризации выявлено имущество балансовой стоимостью 11958,751 тыс. руб.

Конкурсным управляющим Сурмухаметовым А.Х. в соответствии со статьей 130 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) привлечена организация независимых оценщиков на выполнение заказа на оценку стоимости имущества.

Независимым оценщиком проведена оценка выявленного имущества, получено заключение государственного финансового контрольного органа ТУ Росимущества.

Согласно отчету конкурсного управляющего рыночная стоимость имущества должника определена в размере 34 419,75 тыс. руб.

Во исполнение требований статьи 139 Закона о банкротстве собранию кредиторов должника конкурсным управляющим Сурмухаметовым А.Х. представлено на утверждение Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. 17.01.2012 собранием кредиторов порядок, сроки и условия продажи имущества должника утверждены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2012 арбитражный управляющий Сурмухаметов А.Х. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2012 конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Ахтямов Д.А.

Конкурсным управляющим Ахтямовым Д.А. назначены и проведены торги, имущество должника реализовано, от реализации имущества на счет должника поступили денежные средства в размере 5 632 373 руб. 27 коп.

На основании приказа конкурсного управляющего Ахтямова Д.А. № 3 от 15.08.2013 проведена дополнительная инвентаризация имущества должника, по результатам которого 30.09.2013 составлена инвентаризационная опись № 4. В результате инвентаризации выявлено следующее имущество: зерносклад кирпичный (№ 8) 1966 г.п., пристрой металлический к зерноскладу (№ 10) г.п. неизвестен, зерносклад металлический (№ 9) г.п. неизвестен, ангар арочный 2000 г.п., автозаправочный пункт г.п. неизвестен, здание АВМ 2004 г.п., летний лагерь 2000 г.п., газопровод, здание ГРП г.п. неизвестен, автовеса 30т (Аючево) г.п. неизвестен, ЗАВ-20 (Аючево) г.п. неизвестен, незавершенное строительство (Аючево) г.п. неизвестен, зерноочистительная машина ПЕТКУС К-547 А 1986 г.в., зерноочистительная машина ПЕТКУС К-527 А 1986 г.в., зерноочистительная машина ПЕТКУС К-236А 1986 г.в., зерносушилка К-4 УСА 1971 г.в.

Конкурсный управляющий Ахтямовым Д.А. исполнил решение собрания кредиторов должника от 30.12.2013: на основании утвержденного Положения 06.06.2014 провел торги в форме открытого аукциона, которые в связи с отсутствием заявок было признаны несостоявшимися; направил всем конкурсным кредиторам, включенным в 3 очередь реестра требований кредиторов должника, в том числе кредиторам 2 очереди и привлеченным в ходе конкурсного производства специалистам, письменное предложение принять нереализованное имущество в счет погашения их требований к должнику; 08.08.2014 провел собрание кредиторов должника, на котором были согласованы проекты соглашения № 1, 2, 3 о передаче имущества в качестве отступного в счет погашения кредиторской задолженности; определением суда от 12.01.2015 решение собрания кредиторов должника в указанной части было признано недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2014 арбитражный управляющий Ахтямов Д.А. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2014 конкурсным управляющим должника утверждена Михайлова Л.М.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан 26.05.2016 арбитражный управляющий Михайлова Л.М. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 конкурсным управляющим должника утвержден Барбашин А.И.

На собрании кредиторов должника от 07.11.2016 принято решение: «Согласовать возможность заключения соглашений об отступном в соответствии с принятым рением собрания кредиторов».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан 03.05.2017 в удовлетворении заявленных требований ФНС России о признании недействительным решения собрания кредиторов от 07.11.2016 по второму и дополнительным вопросам повестки дня было отказано.

На основании решения собрания кредиторов должника от 07.11.2016 и Соглашения об отступном от 25.11.2016 конкурсным управляющим Барбашиным А.И. осуществлена передача оставшегося нереализованным имущества должника кредитору Азнаеву И.И., заключившему с кредиторами по текущим платежам договоры уступки прав требований к должнику.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2017 конкурсным управляющим должника утверждена Михайлова Л.М.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2018 срок конкурсного производства в отношении должника продлен на четыре месяца до 18.10.2018.

На основании Государственного акта № РБ-44-00052 от 25.04.1995 должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежали земельные участки, общей площадью 2925 га.

Согласно договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности № 1-2017-А от 18.01.2017, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (арендодатель; далее - Терруправление) и должником (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 02:44:271301:119, 2:44:271301:120, 02:44:271301:121, 02:44:271301:123, 02:44:271301:123, 02:44:271301:124, 02:44:271301:125, 02:44:271301:126, 02:44:271301:127, 02:44:271301:128, 02:44:271301:129, 02:44:271301:130, 02:44:271401:281, 02:44:271301:122, 02:44:250701:101, 02:44:260401:238, 02:44:260401:237, 02:44:271401:274, 02:44:271401:275, 02:44:260401:248, 02:44:271401:273, 02:44:260501:16, 02:44:260501:17, 02:44:260401:239, 02:44:260501:18.

Конкурсный управляющий Михайлова Л.М. 08.11.2017 обратилась с письмом (вхд. № 12475) в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным существом в Республике Башкортостан относительно возможности включения в конкурсную массу должника имущественных прав, в виде права аренды на земельные участки, принадлежащие должнику на праве аренды по договору № 1-2017-А аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Письмом (исх. № 07/7977 от 15.11.2017) Терруправление указало на возможность включения в конкурсную массу должника имущественных прав должника и дальнейшей его реализации для удовлетворения требовании кредиторов.

После чего конкурсным управляющим составлена дополнительная инвентаризационная опись от 16.11.2017 о включении в опись имущественных прав должника, в виде права аренды на земельные участки, принадлежащие должнику на праве аренды по договору № 1-2017-А аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Сведения о дополнительно выявленных имущественных правах должника размещены на сайте ЕФРСБ, сообщение № 2241966 от 17.11.2017.

Далее конкурсным управляющим в соответствии со статьей 130 Закона о банкротстве проведена работа по определению рыночной стоимости имущественных прав должника (права аренды земельных участков).

Отчеты оценщика индивидуального предпринимателя Ахунзяновой Г.А., члена СРО «Некоммерческое партнерство «Деловой Союз Оценщиков», аккредитованного при СРО «СЕМТЭК», опубликованы на сайте ЕФРСБ сообщение № 1989362, № 1989453 от 06.08.2017.

После чего отчеты независимого оценщика направлены в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключения по отчетам оценщика.

В результате проведенной экспертизы от Терруправления 27.11.2017 получено положительное заключение по отчетам оценщика индивидуального предпринимателя Ахунзяновой Г.А. 

Конкурсным управляющим согласно требованиям статей 110, 111, 129, 139, 179 Закона о банкротстве разработано Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества (имущественных прав) должника, которое представлено собранию кредиторов для его утверждения.

На дату рассмотрения вопроса об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества (имущественных прав) должника в реестре требований кредиторов должника значилось требование двух кредиторов: Азнаева Ильгиза Ишкалиевича (с размером требований 2 221 120 руб. 22 коп.- 99,53% голосов), ФНС России (с размером требований - 10 524 руб. 28 коп.(пени по страховым взносам) - 0,47% голосов).

Собранием кредиторов от 30.01.2018 принято решение об утверждении начальной цены реализации имущественных прав должника (права аренды земельных участков) и утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущественных прав должника (далее по тексту - Положение), в котором сформировано 4 лота для продажи на торгах.

В лот № 1 включено право аренды на 12 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с, в лот № 2 включено право аренды на 1 земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, Наумовский с/с, в лот № 3 включено право аренды на 3 земельных участка сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с, в лот № 4 включено право аренды на 8 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с.

Начальная стоимость имущества, указанного в положении, определена на основании заключения о рыночной стоимости имущества должника.

Публикации осуществлены на сайте ЕФРСБ о проведении собрания кредиторов с вышеупомянутой повесткой дня, сообщение № 2375108 от 12.01.2018 и о результатах проведения собрания кредиторов, сообщение № 241921 от 30.01.2018.

Согласно пункту 3, утвержденного собранием кредиторов Положения, в качестве организатора торгов выступает привлекаемая для этих целей специализированная организация общество «Правовое обеспечение».

В газете «Коммерсантъ» организатором торгов 10.02.2018  размещено сообщение № 16030265197 (с последующими изменением от 22.02.2018 в части указания предмета торгов - право аренды земельных участков) о продаже имущества должника посредством открытых торгов в форме аукциона в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене имущества на электронной площадке (ЭТП) акционерное общество «Центр дистанционных торгов» (http://cdtrf.ru), в том числе имущества, состоящего из Лота № 1 - Зем. участки с/х назначения, расположенные по адресу: РБ, Стерлитамакский р-н, СП Аючеевский с/с (12 ед.). Начальная цена 1 204 690 руб. Лота № 2 - Зем. участок с/х назначения расположенный по адресу: РБ, Стерлитамакский р-н, Наумовский с/с (1 ед.). Начальная цена 1 298 000 руб. Лота № 3 - Зем. участки с/х назначения расположенные по адресу: РБ, Стерлитамакский р-н, СП Аючеевский с/с (3 ед.). Начальная цена 1 422 100 руб. Лота № 4 - Зем. участки с/х назначения расположенные по адресу РБ, Стерлитамакский р-н, СП Аючеевский с/с (8 ед.). Начальная цена 1 900 400 руб. 

В публикации организатора торгов указано: «...Прием заявок на участие в электронных торгах осуществляется на сайте ЭТП с 09:00 час. (мск) 12.02.2018 до 23:59 час. (мск) 23.03.2018. Заявка на участие в торгах предоставляется в виде электронного документа, подписанного ЭЦП.

На сайте ЕФРСБ 11.02.2018 опубликовано сообщение № 2446446 (с последующими изменениями от 15 и 19 февраля 2018 года) о проведении открытых торгов, которые назначены на 26.03.2018.

Азнаева З.М. подала заявки на участие в торгах по двум из них, а именно по лотам № 3, 4. Для участия в торгах по всем указанным лотам заявитель оплатила заблаговременно задатки, сформировала заявки, и 23.03.2018 направила заявки с приложением необходимых документов.

В соответствии с протоколом определения участников торгов № 15811 от 09.04.2018 Азнаева З.М. и Иралин И.А. (заявка на участие в торгах подана 23.03.2018 и 22.03.2018 соответственно) признаны участниками торгов по продаже имущества должника по лоту № 4.

Азнаева З.М. участвовала на торгах с предложением о цене в размере 1 900 400 руб., от Иралина И.А. предложение о цене не поступило.

Согласно протоколу о результатах торгов от 09.04.2018 № 15811, победителем торгов по лоту № 4 признана Азнаева З.М., предложившая максимальную цену за имущество - 1 900 400 руб.

Сообщение о результатах торгов размещено 12.04.2018 на сайте ЕФРСБ (сообщение № 2615005). Согласно указанному сообщению победителем торгов по лоту № 2 признано общество с ограниченной ответственностью «Орбита-Т» (ИНН 0278936931). Торги по лоту № 1 признаны несостоявшимися, в связи с тем, что к участию в торгах допущен только один участник. Аналогичное объявление 13.04.2018 опубликовано в газете «Ашказар» № 30 (1857), 14.04.2018 - в газете «Коммерсантъ».

Азнаева З.М. и Иралин И.А. являются Главами крестьянских (фермерских) хозяйств, занимаются производством сельскохозяйственной продукции и владеют земельными участками, непосредственно прилегающими к земельным участкам должника.

Письмом, направленным по электронной почте 11.04.2018, врученным конкурсному управляющему Михайловой Л.М. нарочно 12.04.2018, направленным почтовой связью 11.04.2018, Иралин И.А., имеющий преимущественное право на приобретение имущества должника, сообщил конкурсному управляющему о намерении приобрести имущество по лоту № 4 по сложившейся на торгах цене.

Конкурсным управляющим должника Михайловой Л.М. (продавец) и Иралиным И.А. (покупатель) как лицом, имеющим преимущественное право приобретения в порядке статьи 179 Закона о банкротстве, 18.04.2018 заключен договор купли-продажи № 4 на право аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу, адресный регистр: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с (лот № 4) по цене 1 900 400 руб. По акту приема - передачи права аренды на спорные земельные участки переданы Иралину И.А.

Сообщение о заключенном договоре размещено 23.04.2018 на сайте ЕФРСБ (сообщение № 2643549).

Согласно указанному сообщению, по лоту № 1 по цене 1 204 690 руб. заключен договор купли-продажи имущества № 1 от 17.04.2018 с индивидуальным предпринимателем главой КФХ Азнаевым И.И., по лоту № 2 по цене 8 696 600 руб. заключен договор купли-продажи имущества № 2 от 17.04.2018 с обществом «Регион Консалт» (ОГРН 1120268000380, ИНН 0268059368; согласно выписке из ЕГРЮЛ директором и учредителем общества с 18.04.2108 значится - Азнаев Ирек Ишкалеевич).

Азнаева З.М., полагая себя победителем торгов, указав, что договор купли-продажи № 4 от 18.04.2018 с ответчиком заключен незаконно, в нарушение требований статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с заявлением о признании указанной сделки недействительной и обязании должника заключить с ней договор.

Удовлетворяя требования Азнаевой З.М., суд первой инстанции исходил из того, что Азнаева З.М. недвусмысленно высказала намерение об использовании преимущественного права, как приняв участие в торгах и оказавшись их победителем наряду с другим участником торгов, так и посредством направления уведомления в последующем, законно рассчитывала на заключение договора купли-продажи со стороны конкурсного управляющего. Учитывая, что соответствующего требованиям абзаца второго пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве уведомления со стороны конкурсного управляющего фактически не направлялось, и поскольку у Азнаевой З.М. есть преимущественное право приобрести имущество должника по цене, определенной на торгах, а цена определена по заявке Азнаевой З.М. как участника торгов, арбитражный суд пришел к выводу, что заявка на участие в торгах и предложение цены свидетельствует о намерении Азнаевой З.М. приобрести имущество должника, при этом Азнаева З.М. как участник торгов выразила свое намерение приобрести имущество по цене, сформировавшейся на торгах, следовательно, договор купли-продажи подлежал заключению с заявителем как лицом, обладающим преимущественным правом покупки имущества должника по цене, определенной на торгах.

Апелляционный суд, пересмотрев спор, с выводами суда первой инстанции о необходимости перевода прав на Азнаеву З.М. не согласился. Отменяя обжалуемое определение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судебный акт, разрешая спорную ситуацию, не должен необоснованно ограничивает права лиц в использовании имущества, находящегося на спорном земельном участке, а также создавать правовую неопределенность в использовании объектов.

В рассматриваемом деле, как установлено апелляционным судом, порядок продажи имущества утвержден собранием кредиторов 17.01.2012,  указанное собрание в судебном порядке недействительным (незаконным) не признано. Имущество должника предложено к продаже не в виде сельскохозяйственного предприятия (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, скот, земля), а в виде единого комплекса, в состав которого вошли только здания, оборудование и автомобили. Имущество должника продавалась на первых торгах 08.10.2012, повторных торгах 22.12.2012, путем публичного предложения 03.03.2013, повторных торгов путем публичного предложения 16.06.2013. Начиная с повторных торгов 22.12.2012, имущество реализовывалось с разбивкой на лоты, объединяющие объекты недвижимости по территориальному признаку.

После проведения торгов с Иралиным И.А. заключен договор купли-продажи по лоту № ; с ценовым предложением в сумме 1 900 400  руб. (по максимально предложенной цене). По акту приема-передачи от 18.05.2018 право аренды на спорные земельные участки передано Иралину И.А. Денежные средства в оплату по договору перечислены Иралиным И.А. на расчетный счет должника в сумме 1 900 400 руб. Сообщение о заключении договора размещено 23.04.2018 на сайте ЕФРСБ (сообщение № 2643549).

Азнаева З.М., оспаривая данную сделку путем перевода прав и обязанностей по договору на себя, ссылалась на то, что обладает преимущественным правом на приобретение спорного земельного участка, поскольку  обладает земельным участком, прилегающим к спорному («соседним»), заявка с максимальной ценой предложена на торгах непосредственно Азнаевой З.М.

Возражая относительно заявленных требований, Иралин И.А. ссылался на наличие на спорных земельных участках принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, а также использование земельных участков по договорам субаренды.

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорный лот № 4 сформирован в составе восьми земельных участков: 1-кадастровый № 02:44:271401:274 площадь 63 657 кв. м, 2-кадастровый № 02:44:271401:275 площадь 36 204 кв. м, 3-кадастровый № 02:44:260401:248 площадь 4 107 741 кв. м, 4-кадастровый № 02:44:271401:273 площадь 53 908 кв. м, 5кадастровый № 02:44:260501:16 площадь 394 586 кв. м, 6-кадастровый №02:44:260501:17 площадь 2 720 035 кв. м, 7-кадастровый номер №02:44:260401:239 площадь 46 155 кв. м, 8-кадастровый №02:44:260501:18 площадь 4 311 кв. м.

Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; назначение: для сельскохозяйственного производства.

Договор от 18.01.2017 № 1-2017-А аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, не содержит сведений о расположении на спорных участках объектов недвижимости.

Должнику на праве хозяйственного ведения по договору от 16.12.2002 принадлежали объекты недвижимости, в том числе коровник общей площадью 1324,3 кв. м, остаточной стоимостью 75,5 тыс. руб.; телятник общей площадью 749,8 кв. м, остаточной стоимостью 28, 3 тыс. руб., зерносклад общей площадью 959,8 и 582,1 кв. м, здание нежилое (зерносклад) 1078,2 кв. м, указанные объекты включены в реестр федеральной собственности.

Согласно справке Администрации сельского поселения Аючевского сельсовета муниципального района Стерлитамаккий район Республики Башкортостан № 24/2 от 10.04.2018 следует, что Иралину И.А. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости сельскохозяйственного назначения: расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:44:260401:248 (входящие состав лота № 4): коровник, телятник приобретенные у должника по договору купли-продажи от 07.06.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.04.2014; расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:44:260101:126, принадлежащие на праве аренды по договору аренды земельного участка № 15/03 от 23.01.2015, на границе с земельными участками должника, входящие в состав лота № 4: зерносклад здание нежилое, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.04.2018.

Зарегистрированное право собственности Иралина И.А. не оспорено, недействительным не признано. Из представленных схем кадастрового инженера следует, что объекты недвижимости расположены на участке, в ходящем в состав спорного лота.

Кроме того, между должником и индивидуальным предпринимателем Иралиным И.А. 20.11.2017 заключен договор субаренды земельного участка № 4, на основании которого арендатор (должник) передает свои права и обязанности, а субарендатор (Иралин И.А.) принимает в субаренду земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу (адресный ориентир) Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с (пункт 1.1).Договор заключен сроком, не превышающим срок процедуры конкурсного производства, открытой в отношении арендатора (пункт 2.1). Согласно акту приема-передачи земельного участка от 20.11.2017 арендодатель передал земельные участки субарендатору.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.

Так, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением в том числе следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

Учитывая изложенное, установив, что  Иралин И.А., приобретая по договору купли-продажи от 07.06.2013 нежилые здания, приобрел право пользования земельным участком, на котором они расположены, и вправе требовать оформления арендных отношений или выкупа земельного участка, указанные объекты недвижимости расположены на земельных участках входящих в лот № 4,  указанное лицо является фактическим пользователем  земли на основании договора субаренды от 20.11.2017, принимая во внимание, что договор купли-продажи по лоту № 4 от 18.04.2018 заключен по максимально предложенной на торгах цене, в то время как перевод прав и обязанностей по договору на Азнаеву З.М.  при наличии на земельном участке, включенном в лот № 4, объекта недвижимости, принадлежащего Иралину И.А., нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), но и ограничивает права обоих лиц в использовании имущества, создает правовую неопределенность в использовании объектов,   при том, что  участок не может быть выделен из состава лота, по которому в целом определялась как начальная цена, так и цена предложения; порядок продажи в части формирования лотов заявителями не оспаривается, апелляционный суд пришел к выводу, что основания для перевода прав по договору купли-продажи по лоту № 4 от 18.04.2018 с Иралина И.А. на Азнаеву З.М.  отсутствуют, в связи с чем, отменил определение суда первой инстанции.

Выводы суда апелляционной инстанции являются верными, соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу не затрагивают вопросов правильности применения судом апелляционной инстанции при рассмотрении спора норм права к установленным по делу фактическим обстоятельствам, а сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой данных обстоятельств и имеющейся по делу доказательственной базы.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду округа при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, кассационная  жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ),  округа не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 по делу № А07-15905/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан  оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Главы КФХ Азнаевой Зайтуны Мусаевны  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьями  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						О.В. Рогожина 

Судьи						Ю.В. Кудинова 

                                             					 О.Н. Новикова