АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6582/2019

01 августа 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Гуренко Александра Николаевича (ИНН 550200424010, ОГРН 305550301200507) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 03.12.2018, служебное удостоверение); 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>:

- с кадастровым номером 55:36:090204:4734 помещение 202П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 25,70 кв.м.,

- с кадастровым номером 55:36:090204:4737 помещение 203П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 26,30 кв.м.,

- с кадастровым номером 55:36:090204:4736 помещение 204П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 26,10 кв.м.,

- с кадастровым номером 55:366090204:4735 помещение 205П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 18,50 кв.м.

 С учетом заявленных в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, истец просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, исключив пункты 4.4., 5.1. и 5.3. из текста подлежащего подписанию сторонами текста договора.

Истцом представлено в материалы дела письмо Департамента в адрес предпринимателя от 06.03.2019 Исх. ДИО/638-ОГ, которым были направлены проект договора с приложением проекта акта приема-передачи, протокол разногласий и проект протокола согласования разногласий.

Согласно предложенной Департаментом редакции пункта 4.4. проекта договора «Покупатель гарантирует, что оплата за пользование «Объектами» по договорам аренды от 15.12.2011 № 40180/6А, от 15.12.2011 № 40181/6А, от 15.12.2011 № 40182/6А, до даты государственной регистрации настоящего договора, будет осуществлена в полном объеме».

Согласно предложенной Департаментом редакции пункта 5.1. проекта договора «ПОКУПАТЕЛЬ выплачивает ПРОДАВЦУ штраф в размере 20% от цены продажи «Объектов» в случаях:

- необоснованного отказа от принятия «Объектов» (отказа от подписания акта приема-передачи в установленный настоящим договором срок).

- расторжения договора по вине Покупателя».

Согласно предложенной Департаментом редакции пункта 5.3. проекта договора «Если ПОКУПАТЕЛЬ просрочит более, чем на 30 дней срок платежа, предусмотренного пунктом 4.2 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате».

Как указал истец, спорные пункты 5.1. и 5.3. предложенного ответчиком проекта договора, устанавливают непропорционально обременительные для предпринимателя штрафные санкции, а пункт 4.4. неправомерно и несправедливо возлагает на истца обязанность уплатить в пользу ответчика арендные платежи, начисленные вследствие неправомерного поведения самого ответчика, затягивающего исполнение обязанности по передаче в собственность истца названных помещений по договору купли продажи. В ходе судебного разбирательства истец и его представитель по доверенности адвокат Котенко В.Б. давали пояснения о том, что в течение длительного времени ответчик уклоняется от заключения договора. Так, истец ранее был вынужден обратиться в суд с иском о возложении на Департамент обязанности заключить договор купли продажи названных помещений.  

В представленном письменном отзыве ответчик выразил несогласие с иском.

В судебном заседании истец поддержал иск полностью. Представитель ответчика поддержал доводы письменного отзыва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав истца и представителя ответчика, суд установил, что данные истцом пояснения об обращении к ответчику в марте 2016 года с заявлением о выкупе арендуемых с 2006 года помещений истцом не опровергаются и подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 15.10.2018 по делу № А46-4025/2018. Этим решением исковые требования предпринимателя были удовлетворены полностью: на департамент имущественных отношений Администрации города Омска возложена обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи нежилых помещений по адресу 

<

...>:

- с кадастровым номером 55:36:090204:4734 помещение 202П, находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области, площадью 25,70 кв.м. по цене 296757руб. 00коп.,

- с кадастровым номером 55:36:090204:4737 помещение 203П, находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области, площадью 26,30 кв.м. по цене 305570руб. 00коп.,

- с кадастровым номером 55:36:090204:4736 помещение 204П, находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области, площадью 26,10 кв.м., по цене 381356руб. 00коп.,

- с кадастровым номером 55:36:090204:4735 помещение 205П, находящееся в цокольном этаже жилого дома №18 по ул.Лазо в городе Омске, Омской области, площадью 18,50 кв.м. по цене 274576руб. 00коп.

При разрешении названного спора суд в решении от 15.10.2018 по делу № А46-4025/2018 установил наличие у истца, как арендатора названных помещений, преимущественного права их приобретения в собственность и по итогам разрешения сора определил продажную стоимость помещений, обязав на соответствующих условиях Департамент заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений.

Данное обстоятельство подтверждает довод истца об уклонении ответчика от заключения договора. Как следует из представленных суду актов сверки взаимных расчетов на 30.06.2016 у истца, как у арендатора, отсутствовала перед ответчиком задолженность по арендным платежам за пользование помещениями. Рассмотрение дела откладывалось судом: представителю ответчика предоставлялась возможность опровергнуть это обстоятельство. И представитель ответчик в судебном заседании подтвердил факт отсутствия задолженности у предпринимателя на указанную дату, представив акт сверки, аналогичный представленному истцом. Соответственно, при добросовестном исполнении ответчиком публичной обязанности по своевременному заключению с истцом договора купли-продажи помещений, прекращение начислений арендной платы было бы прекращено, что подтверждается сложившейся судебной арбитражной практикой, на которую обоснованно ссылается истец (отражена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 24.05.2018 № А68-6184/2017, в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2017 N 305-ЭС17-1603, от 14.11.2017 N 305-ЭС17-15978).

Однако, это обстоятельство само по себе не может служить основанием для исключения из договора пункта 4.4., связывающего реализацию права истца на преимущественное приобретение арендуемого имущества в собственность лишь при условии отсутствия задолженности по арендным платежам, поскольку включение подобного условие основывается на прямом указании п.2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Вместе с тем, интерпретация и применение нормы данного пункта договора должно производится сторонами договора с учетом приведенных выше фактических обстоятельств. 

В проекте договора содержится предложенный Департаментом пункт 5.2., согласно которому «В случае несвоевременного внесения платежа, в сроки предусмотренные пунктом 4.2 настоящего договора, ПОКУПАТЕЛЬ выплачивает ПРОДАВЦУ пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа». Предприниматель против данного условия договора не возражает, считая предусмотренные пунктами 5.1. и 5.3.  проекта договора в предложенной ответчиком редакции произвольными и диспаритетными. Не соглашаясь с требованием об исключении из текста договора этих положений, дополнительно устанавливающих размер штрафных санкций за уклонение от выполнения (ненадлежащее выполнение) условий договора, ответчик не привел правового обоснования включения в договор размера штрафных санкций. С учетом этого обстоятельства и принимая во внимание, что предусмотренные пунктами 5.1. и 5.3.  положения договора не относятся с существенным условиям договора купли-продажи, и при недостижении сторонами договора согласия относительно размеров санкций соответствующие отношения сторон подлежат регулированию в соответствии с общими нормами гражданского законодательства об ответственности за неисполнение обязательств, суд считает требование истца об их исключении подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) разногласия при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>:

- с кадастровым номером 55:36:090204:4734 помещение 202П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 25,70 кв.м.,

- с кадастровым номером 55:36:090204:4737 помещение 203П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 26,30 кв.м.,

- с кадастровым номером 55:36:090204:4736 помещение 204П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 26,10 кв.м.,

- с кадастровым номером 55:366090204:4735 помещение 205П находящееся в цокольном этаже жилого дома № 18, по ул. Лазо, в г. Омске, Омской области, площадью 18,50 кв.м., исключив из текста направленного Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска письмом от 06.03.2019 и подлежащего подписанию сторонами проекта договора пункты 5.1. и 5.3.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в течение указанного срока может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                С.В. Ярковой