ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А09-4014/2020

Резолютивная часть постановления объявлена   18.11.2020 

Постановление изготовлено в полном объеме    19.11.2020 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реймс» (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2020 по делу № А09-4014/2020 (судья Лемешко Г.Е.),

                                           УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304325018400066) (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Реймс» (далее – общество) о взыскании задолженности  по договору аренды нежилого помещения от 10.11.2016 в размере 127 238 рублей 47 копеек.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, уменьшив их размер до  127 004 рублей 87 копеек. Судом уточнение принято.

Решением суда от  24.09.2020 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением  ответчиком обязательств  по договору  аренды.

В апелляционной жалобе общество   просит решение отменить, уменьшив  размер  задолженности по постоянной части арендной платы до 89 208 рублей 93 копеек. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что договором не согласовано одностороннее увеличение арендной платы. В связи с этим, указывая на отсутствие  подписанного  сторонами дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, считает необоснованными  заявленные требования. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное  заседание проводилось  в их  отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 10.11.2016 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1, л. д. 10), по условиям которого арендодатель обязался представить, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 72,6 кв. метров, расположенное по адресу: 

<

...>, пом.2-6, на срок 60 месяцев с момента подписания договора.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы является фиксированной и составляет  65 000 рублей в месяц; уплачивается   ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца аренды. 

Согласно пункту 3.4 договора платежи за первый и/или последний неполный месяц действия договора рассчитываются пропорционально количеству календарных дней действия договора в данном месяце. 

Пунктом 3.5 договора арендодателю предоставлено  право увеличения размера  постоянной части арендной платы в одностороннем порядке путем уведомления арендатора, но не чаще чем один раз в год на процент, не превышающий официальный процент инфляции.

Переменная часть арендной платы, согласно  пунктам 3.6, 3.7 договора, состоит из расходов арендодателя на оплату услуг электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации (водоотведения), технического обслуживания нежилых помещений, которые определяются ежемесячно с учетом тарифов организаций, предоставляющих данные коммунальные услуги, в соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, холодное и горячее водоснабжение)  пропорционально занимаемой площади помещения (отопление, техническое обслуживание), и указываются в актах. Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы в течении 5 банковских дней после выставления арендодателем счета и предоставления документов, подтверждающих расходы арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора арендатор обязался своевременно и в полном объеме уплачивать платежи, предусмотренные договором. 

По акту приема-передачи от 10.1.2016  помещение передано арендатору (т. 1, л. д. 16).

Реализуя право,  предоставленное  арендодателю пунктом 3.5 договора,  истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.02.2018 (получено последним 08.02.2018) об увеличении размера постоянной части арендной платы до 66 638 рублей с 01.03.2018, а позднее –  уведомление  от 14.11.2019 (получено последним 22.11.2019) об увеличении постоянной части арендной платы до 69 303 рублей с 01.12.2019 (т. 1, л. д. 56).

По соглашению от 26.03.2020 договор аренды расторгнут (т. 1, л. д. 18) и по акту приема-передачи от 26.03.2020 арендованное имущество возвращено арендодателю (т. 1, л. д. 19).

Ссылаясь на то, что за период с 01.12.2019 по 26.03.2020 у арендатора  образовалась задолженность по арендной  плате   в общем размере 127 004 рублей 87 копеек (99 439 рублей 10 копеек по постоянной части арендной платы + 27 565 рублей 77 копеек по переменной части арендной платы), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002                 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями  договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Следовательно,  такие услуги  подлежат  оплате дополнительно к размеру  арендной платы в случае возложения  соответствующей обязанности на арендатора.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 10.11.2016  подтверждает передачу арендованного имущества ответчику и его нахождение в пользовании  арендатора в спорный период. 

В то же время доказательств полного   внесения арендной платы, исходя из условий договора,  за период с 01.12.2019 по 26.03.2020 в размере 127 004 рублей 87 копеек (99 439 рублей 10 копеек по постоянной части арендной платы + 27 565 рублей 77 копеек по переменной части арендной платы), не представлено, в связи с чем суд пришел  к обоснованному выводу о необходимости ее взыскания в пользу арендодателя.

Разногласия по расчету переменной части арендной платы у сторон отсутствуют.

Возражая против удовлетворения заявленных требований  по расчету постоянной части, ответчик сослался на то, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды и в отсутствие заключенного сторонами  и зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения  о ее  изменении, арендная плата   должна  рассчитываться из  66 638 рублей в месяц. Данный размер  был установлен с 01.03.2018 на основании  направленного истцом  в адрес ответчика в порядке пункта 3.5 договора уведомления от 02.02.2018 (получено  арендатором 08.02.2018).

Истец исходит из того, что в спорном периоде постоянная  часть арендной платы должна рассчитываться исходя из 69 303 рублей, поскольку  уведомлением, направленным арендатору  14.11.2019  и полученным им  22.11.2019, предприниматель известил  об  увеличении  с 01.12.2019 постоянной части  арендной платы до 69 303 рублей. 

Приходя к выводу об изменении арендной  платы с 01.12.2019,  суд обоснованно исходил из следующего. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер постоянной части арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора, но не чаще чем один раз в год на процент, не превышающий официальный процент инфляции.

Согласно  пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах  применения  общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из изложенного, суд обоснованно  истолковал пункт 3.5  договора аренды как предоставляющий арендодателю право на одностороннее  изменение арендной платы. 

Материалами дела подтверждено, что изменение арендной платы произведено  арендодателем  не чаще одного раза в год:  первоначально такое изменение осуществлено арендодателем путем направления ответчику уведомления от 02.02.2018 о повышении размера арендной платы с 01.03.2018 до 66 638 рублей; впоследствии   арендная плата изменена арендодателем в уведомлении от  14.11.2019 о повышении размера арендной платы с 01.12.2019 до 69 303 рублей.  Данное уведомление получено предпринимателем 22.11.2019.

Согласно пункту 22 постановления Пленума № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В данном случае ответчиком не доказано, что увеличение арендной платы произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок, на данное  обстоятельство  заявитель жалобы также не  ссылается.

Ссылка заявителя на отсутствие  заключенного  сторонами дополнительного соглашения об изменении арендной платы,  не влияет на принятый судебный акт, поскольку  из буквального толкования договора следует, что повышение размера арендной платы возможно в связи с изменением рыночных условий (процент инфляции). При этом оценка условий пункта 3.5 договора аренды позволяет прийти к выводу о том, что сторонами согласован уведомительный, а не обоюдно согласованный порядок изменения арендной платы путем заключения соглашения об изменении арендной платы, что не требует заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  заявителя.

Поскольку определением  Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2020 заявителю  предоставлялась  отсрочка уплаты госпошлины, последняя подлежит взысканию в доход федерального бюджета в порядке статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 24.09.2020 по делу № А09-4014/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реймс» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме  3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко 

                         Н.В. Заикина