Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Мурманск                           дело № А42-993/2022

«09» января 2023 года 

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 27.12.2022.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 09.01.2023.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Письменной Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320519000024135) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Чистый город» (ул.Полярные Зори, д.14, этаж 1, г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, третьи лица - общество с ограниченной ответственности «Североморское», акционерное общество «Север», при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО2, по доверенности, паспорт, диплом, ФИО3, по доверенности, паспорт, диплом; от ответчика - ФИО4, по доверенности, удостоверение адвоката; от АО «Север» - ФИО5, по доверенности, служебное удостоверение, диплом; от ООО «Североморское» - не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Чистый город» (далее - ответчик, общество, ООО «УК «Чистый город») о признании договора на аренду помещений нежилого фонда в г. Мурманске № 433Ю от 07.10.2014 расторгнутым.

Определениями суда от 17.02.2022, от 09.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственности «Североморское», акционерное общество «Север» (далее - третьи лица, ООО «Североморское», АО «Север»).

В обоснование иска предприниматель указала, что, являясь собственником арендуемого ответчиком помещения, отказалась от исполнения договора аренды в порядке статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), однако ответчик уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора. Ответчиком заключен договор субаренды в отношении принадлежащего истцу помещения. Общество не вносит арендную плату с декабря 2021 года. Своими действиями ответчик нарушает права и законные интересы истца, поскольку препятствует устранению неопределенности в том, сохраняется ли спорное правоотношение или нет.

В возражениях на отзыв ответчика предприниматель указала, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не имеет правового значения для третьих лиц, просила не учитывать дополнительное соглашение от 15.03.2016 в качестве письменного доказательства, поскольку последнее не обладает свойством относимости. До обращения в суд истцом отправлялась юридически значимая корреспонденция в адрес ответчика, дополнительное соглашение публично представлено ответчиком только спустя 6 месяцев после начала переговоров о прекращении договора аренды и после обращения предпринимателя в суд.

Ответчик представил отзыв, в котором просил суд отказать в удовлетворении иска, указав, что договор аренды был заключен на срок до 30.09.2024. 15.03.2016 стороны договора заключили дополнительное соглашение, в котором продлили действие договора аренды до 30.09.2030 и исключили из текста договора пункты 1.7.1., 2.2.1., 2.2.2., 2.2.4., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.8., 2.2.13., 2.2.14., 3.2.-3.5., 4.2., 4.3., 5.3., 5.4. С учетом изложенного, истец не может ссылаться на пункт 4.2 договора как на основание одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Процедура отчуждения спорного помещения АО «Север» грубо нарушена. На момент приобретения спорного помещения ИП ФИО1 знала о том, что данное помещение обременено договором субаренды. Истец не принимает арендные платежи от ответчика, не сообщает необходимые для перечисления арендной платы реквизиты. 

В дополнении к отзыву ответчик указал, что доводы АО «Север» о фальсификации доказательства необоснованны. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

ООО «Североморское» представило отзыв, в котором указало, что не может поддержать правовую позицию какой-либо из сторон спора. Третье лицо указало, что как субарендатор находится в состоянии неопределенности относительно того, кто является или должен являться арендодателем по отношению к нему, в связи с чем не вносит арендную плату по договору субаренды.

АО «Север» представило отзыв, в котором поддержало исковое заявление в полном объеме, указав на фальсификацию представленного ответчиком дополнительного соглашения. 

В судебном заседании 25.10.2022 по ходатайствам сторон, с целью проверки заявления АО «Север» о фальсификации доказательства - дополнительного соглашения от 15.03.2016, в порядке статьи 88 АПК РФ были получены свидетельские показания ФИО6 и ФИО7, которые подтвердили, в том числе факт и обстоятельства подписания спорного дополнительного соглашения.

С учетом полученных свидетельских показаний, суд не нашел оснований для назначения по делу судебной экспертизы по ходатайству АО «Север». 

Рассмотрение дела было отложено на 27.12.2022.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции. ООО «Североморское», надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило.

С учетом обстоятельств дела, на основании частей 1, 4 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ООО «Североморское».

По материалам дела судом установлены следующие обстоятельства.

17.11.2021 истец (покупатель) и АО «Север» (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № 204 (далее - договор купли-продажи, т.1, л.д.27-29) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу:            

<

...> с кадастровым №51:20:0003206:3629.

Согласно пункту 1.5 договора стороны определили, что покупатель информирован об обременении в виде аренды в пользу ООО «Чистый город».

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 02.12.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении данного помещения зарегистрировано ограничение прав и обременение в виде аренды в пользу ООО «УК «Чистый город» на срок с 07.10.2014 по 30.09.2024 на основании договора на аренду помещений нежилого фонда в                        г. Мурманске от 07.10.2014 №433Ю (далее - договор аренды, т.1, л.д.32-36) между ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» (арендодатель) и ООО «Управляющая компания «Чистый город» (арендатор).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 06.11.2014.

15.03.2016 ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» и ООО «Управляющая компания «Чистый город» заключили дополнительное соглашение (т.1, л.д.93), в котором срок действия договора аренды установили с 07.10.2014 по 30.09.2030, исключили из текста договора пункты 1.7.1., 2.2.1., 2.2.2., 2.2.4., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.8., 2.2.13., 2.2.14., 3.2.-3.5., 4.2., 4.3., 5.3., 5.4, дополнили договор пунктом 4.7 из которого следует, что в случае продажи арендуемого помещения арендатор имеет преимущественное право его покупки. 

Дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области не зарегистрировано.

01.03.2018 ответчик (арендатор) и ООО «Североморское» (субарендатор) заключили договор субаренды №814-2018 (т.1, л.д.50-51) в отношении спорного помещения. Договор субаренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области не зарегистрирован.

15.12.2021 предприниматель направила ООО «УК «Чистый город» уведомление №4/15.12.21 по адресу: 

<

...>, эт.1 об отказе от договора аренды, которое было вручено гражданке ФИО8 (т.1, л.д. 37). 

28.12.2021 входящим №1273 (т.1, л.д.38) предприниматель также уведомила ООО «Североморское» о смене собственника и расторжении договора аренды.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды подписано ответчиком не было, истец, посчитав свои права и законные интересы собственника нарушенными, обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений статьи 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды между ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» и ответчиком зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 06.11.2014.

Дополнительное соглашение к данному договору (т.1, л.д.93) между ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» и ответчиком заключено 15.03.2016. Дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области не зарегистрировано. Доказательств обратного суду в ходе рассмотрения дела представлено не было. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Поскольку дополнительное соглашение не было зарегистрировано истец (покупатель имущества) не стал его стороной. Доказательств того, что истец при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества был надлежащим образом уведомлен о заключенном 15.03.2016 дополнительном соглашении, суду не представлено.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что регистрация изменений к договору аренды не производилась, руководствуясь положениями статьи 164, пункта 3 статьи 308, пункта 3 статьи 433 ГК РФ, суд приходит к выводу, что при наличии возражений нового собственника условия дополнительного соглашения от 15.03.2016, заключенного между ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» и ответчиком, не распространяются на ИП ФИО1 по причине ее неосведомленности о заключенной сделке, отсутствия волеизъявления и согласия на изменение условий договора дополнительным соглашением.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд руководствуется условиями договора аренды, без учета дополнительного соглашения от 15.03.2016.

Свое требование о признании договора на аренду помещений нежилого фонда от 07.10.2014 № 433Ю расторгнутым истец обосновывает пунктом 4.2 договора аренды, согласно которому договор подлежит досрочному расторжению в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью или частично (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в иных случаях в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Следовательно, условиями договора аренды допускается односторонний отказ стороны от исполнения договора.

При этом, довод ответчика о том, что пункт 3 статьи 450 ГК РФ отменен, судом отклоняется.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Пункт 3 статьи 450 ГК РФ утратил силу с 1 июня 2015 года, согласно Федеральному закону от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 2 названного Закона положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей. 

Таким образом, в рассматриваемом споре отмена пункта 3 статьи 450 ГК РФ само по себе не отменяет и не изменяет условие заключенного сторонами договора.

Как указано в абзаце 1 статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). 

Оценив представленные истцом в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что фактически, надлежащим образом истец уведомил ответчика о расторжении договора 06.07.2022 (т.2, л.д.2-4) путем направления по официальному юридическому адресу ответчика посредством почтового отправления соответствующего уведомления от 06.07.2022 исх. №06/07, которое, согласно почтовому отчету, поступило в место вручения 08.07.2022. Данным письмом предприниматель уведомила ответчика о расторжении договора не позднее пяти дней с момента направления уведомления, то есть с 12.07.2022.

Как указано в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 №61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.).

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая содержание представленных в материалы дела документов, переписки сторон, договоров, дополнительного спорного соглашения, явным образом выраженное волеизъявление собственника о расторжении спорного договора аренды, с учетом наличия у ответчика возражений относительно прекращения спорного договора аренды и в целях внесения определенности в арендные отношения сторон, суд пришел к выводу, что в данном случае уточненный иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Спорный договор на аренду помещений нежилого фонда в г. Мурманске №433Ю от 07.10.2014 признается судом расторгнутым с 12.07.2022.

Оснований для оставления иска без рассмотрения судом не установлено. 

В соответствии со статьями 4 (частью 5) и 148 (пунктом 2 части 1) АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка; арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С исковым заявлением истцом было представлено уведомление об отказе от договора аренды от 15.12.2021 исх. № 4/15.12.21, врученное ФИО8 При этом истец полагал, что полномочия указанного лица действовать от имени ответчика, явствовали из обстановки, о чем истцом даны подробные пояснения в иске. 

То обстоятельство, что в ходе рассмотрения дела ответчик опроверг указанные доводы истца, не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования возникшего спора.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В рассматриваемом случае из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Часть 1 статьи 110 АПК РФ устанавливает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку иск удовлетворен, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление удовлетворить.

Признать договор на аренду помещений нежилого фонда в г. Мурманске                 № 433Ю от 07.10.2014 расторгнутым.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Чистый город» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                             О. В. Никитина