АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 декабря 2024 года

 Дело №

А21-13280/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                  Сергеевой И.В., рассмотрев 21.11.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТСТ» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по делу № А21-13280/2023, 

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области, адрес: 238520, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ТСТ», адрес: 236004, Калининград, Лётная ул., д. 7, стр. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании задолженности в размере 3 706 289 руб. 06 коп. по договору аренды земельного участка от 10.10.2006 № 815, в том числе 2 745 542 руб. 39 коп. неосновательного обогащения в размере арендных платежей за период с 01.01.2019 по 31.12.2023 и                           960 746 руб. 67 коп. неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки за период с 01.01.2019 по 15.12.2023. 

Общество обратилось со встречным иском о признании арендованного земельного участка возвращенным 01.01.2019.

Встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением. 

Решением суда от 04.03.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Администрации взыскано 2 042 516 руб. 71 коп. задолженности, 739 597 руб. 96 коп. неустойки; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 09.07.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств дела, просит обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворения требования о взыскании неустойки в размере 739 597 руб. 96 коп., дело направить на новое рассмотрение. Заявитель считает, что включение задолженности в размере 1 429 239 руб. 41 коп., возникшей до 01.01.2019, в базу для расчета неустойки незаконно. 

По мнению подателя жалобы, судами обеих инстанций не исследованы обстоятельства относительно правовых оснований включения в базу для начисления неустойки и взыскания задолженности за период времени до 01.01.2019; предъявления к исполнению исполнительного документа по такому требованию, а также наличие или отсутствие факта пропуска срока предъявления к взысканию. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы Балтийского городского округа от 10.10.2006 № 923 между администрацией Балтийского городского округа (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Балткомстрой-Калининград» (арендатором) заключен договор от 10.10.2006 № 815 аренды земельного участка площадью 3000 кв.м с кадастровым номером 39:14:000000:0028,  расположенного на землях поселений в Балтийском городском округе в городе Балтийске, в 90 м к юго-западу (240 град.) от жилого дома № 18 по Гвардейскому бульвару, под проектирование 40-квартирного жилого дома по Гвардейскому бульвару, 21 (стр.), сроком с 10.10.2006 по 04.09.2007.

Соглашением от 29.10.2010 об уступке прав и обязанностей по договору от 10.10.2006 № 815 все права и обязанности арендатора перешли к Обществу.

Дополнительным соглашением от 01.04.2013 срок действия договора аренды продлен до 04.09.2015. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. 

Согласно пункту 3.6 договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусматривается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. 

Администрация, ссылаясь на то, что Общество в период с 01.01.2019 по 31.03.2023 использовало земельный участок без правовых оснований и без внесения платы, ввиду чего на его стороне образовалось неосновательное обогащение в виде невнесенной арендной платы за пользование земельным участком, в адрес Общества направила претензию от 27.04.2023 № 1474 с требованием в месячный срок с момента получения претензии перечислить задолженность по арендной плате и начисленные пени.

Оставление без удовлетворения названных требований послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь Общество обратилось со встречным иском к Администрации об определении датой возврата земельного участка арендодателю 01.01.2019.

Общество указало, что момент возврата участка должен определяться исходя из разумных сроков, текущих с момента прекращения договора, так как участок, являвшийся предметом договора аренды, был предоставлен для целей строительства, которое Обществом не реализовано ввиду отказа Администрации продлить выданные им разрешения на строительство, что относится к объективным обстоятельствам отсутствия строительной деятельности на нем и доказательством неиспользования земельного участка.

Также Общество обратило внимание, что в 2021 году во время судопроизводства по делу № А21-13463/2020 им сделано заявление о том, что участок не использовался и не используется, данное обстоятельство не оспорено Администрацией. 

По окончании производства по делу № А21-13463/2020 требований о возврате участка не заявлялось, притом, что Администрация уведомлением от 17.02.2021 исх. № 648 заявила об отказе от исполнения договора. Таким образом, уведомляя об отказе от договора, Администрация не предпринимала мер по возврату участка, проверки фактического и целевого использования недвижимости. 

В связи с этим Общество полагает, что Администрация необоснованно предъявляет требование о внесении арендных платежей. 

Также Общество обращает внимание, что имущества Общества, в том числе капитального строительства, на участке не имеется, что подтверждается протоколом обследования земельного участка от 14.11.2023. Доказательств фактического пользования Обществом земельного участка Администрацией не представлено.

Общество 17.05.2023 направило в адрес Администрации ответ от 16.05.2023 № 1-16/05/2023 на претензию с приложением акта приема-передачи земельного участка и предложением осуществить приемку участка, фактически не находящимся в его пользовании. Ответ на претензию получен 20.05.2023. 

Суды двух инстанций  признали требования о взыскании задолженности и неустойки обоснованными за исключением периода пропуска срока исковой давности. Правовых оснований для удовлетворения встречного иска суды не усмотрели.

Поскольку судебные акты в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований сторонами не обжалуются, их правомерность в указанной части в силу статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не проверяет.

Проверив материалы дела, обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, правильность применения судами норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта кассационная инстанция пришла к следующим выводам.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статья 622 ГК РФ). Из указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, разъяснено, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом в пункте 37 данного информационного письма разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Отсутствие акта приема-передачи при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ; обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение объекта аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).     

Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 10.10.2006 № 815 прекратил свое действие 01.08.2016, что сторонами не опровергается и подтверждается в том числе вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-13463/2020 (в иске о расторжении договора Администрации отказано).

        Частично удовлетворяя иск Администрации о взыскании задолженности по арендной плате (с учетом пропуска срока исковой давности), суд первой инстанции исходил из наличия у истца правовых оснований для получения арендных платежей в спорный период в силу принципа платности использования земли и норм о неосновательном обогащении. 

        Суд апелляционной инстанции обоснованно счел неправомерным применение судом первой инстанции норм о неосновательном обогащении; ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о принятии арендатором мер по возврату арендованного земельного участка, и положений статьи 622 ГК РФ согласился с выводами суда о частичном удовлетворении иска Администрации.

 Суды признали неисполненной обязанность Общества по внесению арендной платы с учетом выводов о пропуске срока исковой давности по части требований за период до 10.10.2020 (с учетом сроков внесения арендных платежей, предусмотренных договором).

Согласно расчету суда первой инстанции сумма задолженности за период с 10.10.2020 по 31.12.2023 составила 2 042 516 руб. 71 коп. 

Установив, что арендатор нарушил сроки внесения арендных платежей, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 330 ГК РФ, требование Администрации о взыскании неустойки признал обоснованным, за исключением периода пропуска срока исковой давности. При этом суд не усмотрел основания для ее уменьшения по правилам статьи 333 ГК РФ по заявлению ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. 

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что судами не дана оценка контррасчету неустойки ответчика и его доводам о том, что расчет неустойки, заявленной ко взысканию, производился Администрацией нарастающим итогом, включающим задолженность в размере 1 429 239 руб.               41 коп., возникшую до 01.01.2019, не признанную Обществом, в том числе в связи с пропуском срока предъявления ко взысканию.

Кроме того, возражая против требований Администрации, Общество указало, что участок фактически возвращен арендодателю, поскольку не использовался ответчиком, строительство на участке не было начато, доступ истцу на участок не ограничен, принадлежащих ответчику объектов на участке не имеется, что также подтверждается протоколом обследования земельного участка от 14.12.2023. Администрация, со своей стороны, заявив об отказе от исполнения договора в 2021 году, не предпринимала мер по возврату земельного участка. 

Обстоятельства, связанные с неисполнением Обществом обязанности по возврату земельного участка после прекращения договора аренды, при том, что акт приема-передачи не является единственным доказательством возврата арендованного имущества и из условий договора аренды не следует обязанность арендатора вернуть земельный участок с оформлением акта возврата, обстоятельства фактического владения и пользования ответчиком участком в спорный период требуют дополнительного исследования и оценки.

Данные обстоятельства имеют значение для выводов суда о возврате ответчиком истцу спорного земельного участка либо о сохранении обязанности по внесению арендной платы ввиду отсутствия таких доказательств, соответственно, о правомерности начисления истцом арендной платы в заявленный период.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены решения и постановления в части первоначальных исковых требований и направления дела в Арбитражный суд Калининградской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, дать оценку всем доводам сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по делу № А21-13280/2023 отменить в части первоначальных исковых требований о взыскании 2 745 542 руб. 39 коп. задолженности,                                 960 746 руб. 67 коп. неустойки и судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В остальной части решение от 04.03.2024 и постановление от 09.07.2024 оставить без изменения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева