АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-17041/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

12.12.2023                                                                                                                     г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 07.12.2023

Решение в полном объеме изготовлено  12.12.2023

 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей: 

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности  от 06.09.2023; 

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности  от 16.06.2023,;

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (ИНН: 

<

***>) об урегулировании разногласий

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (ИНН 

<

***>),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее также – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее также – ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103023:31, площадью 21 254 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, определение его стоимости должно определяться в размере 2,5% его кадастровой стоимости в виду того, что истец относится к категории собственников, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон №137-ФЗ»), соответственно, выкупная стоимость данного земельного участка для предпринимателя должна составлять 2,5% от его кадастровой стоимости.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в суд не явилось, мотивированного отзыва не представил.

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела, суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), счёл возможным рассмотреть дело в отсутствии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Истец в судебном заседании на требованиях настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик против удовлетворения требований возражал, по доводам, изложенным в отзыве. Указывает, что выкупная стоимость земельного участка не может определяться по льготной цене 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку данная льгота распространяется только на земельные участки, в отношении которых осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Федерального закона №137-ФЗ (30.10.2001) до 1.07.2012, или образованные из них земельные участки. Земельный участок, из которого образован спорный, был переоформлен ранее.

Исследовав и оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих доводов и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Истец на основании договора аренды земельного участка: №593-01 от 07 июля 2023 использует на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 42:30:0103023:31 площадь 21 254 кв. м., целевое использование «производственная база», расположенный по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Толмачева д. 47 А, корпус 2 (далее - земельный участок).    

21 июля 2023 года (вх. № 3751) Истец обратился к Ответчику с заявкой на выкуп земельного участка по цене 2,5% от кадастровой стоимости.

Ответчик письмом №2755/7 от 21.08.2023 предложил выкупить земельный участок за 60% от кадастровой стоимости и не определил оснований для отказа в «льготном» выкупе (2,5% от кадастровой стоимости).

В этой связи истец направил в адрес ответчика уведомление с приложенным проектом договора аренды и протоколом согласования разногласий. Ответчик договор не подписал, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора проявляется в двух основных формах:

а) свобода в принятии решения о заключении договора и выборе партнера (включая свободу от принуждения к заключению договора) и

б) свобода в определении содержания заключаемого договора (включая право на заключение непоименованных и смешанных договоров).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Статьей 1 Федерального закона №137-ФЗ Земельный кодекс РФ введен в действие со дня официального опубликования (опубликован в "Собрании законодательства РФ" - 29.10.2001, в "Российской газете" - 30.10.2001).

В соответствии частью 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

В соответствии с пунктом 2.2. статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ. 

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона №137-ФЗ, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (29.10.2001) до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

В соответствии с указанным пунктом статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При этом согласно абзацам 3-5 указанного пункта в случае приобретения вышеуказанными лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ, при этом выкупная цена испрашиваемого предпринимателем земельного участка, должна составлять 2,5% его кадастровой стоимости.

Не установлено ограничений на выкуп спорного земельного участка по льготной цене в отношении истца, который не переоформлял право постоянного (бессрочного) пользования на аренду спорного земельного участка, а приобрел право аренды в связи с приобретением объектов недвижимости, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено в установленном порядке на право аренды до 01 июля 2012 года, что соответствует положению названной нормы права.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2015 № 301-КГ15-2955 по делу № А43-6860/2014.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 42:30:0103023:31 входил в состав земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103023:0010 площадью 21254 кв.м., который был предоставлен в аренду на основании договора аренды №01-1841 от 2910.2008 сроком до 01.10.2009 г. ООО «Сиблеспром», ранее земельный участок с кадастровым номером 42:30:0103023:0010 площадью 22470 кв.м, который был предоставлен в аренду на основании договора аренды №01-285 от 15.11.2000 сроком на 5 (пять) лет ОАО «Новокузнецклеспром», который в свою очередь был образован и переоформлен из следующих земельных участков: земельного участка площадью 16400 кв.м., предоставленного Новокузнецкому стройуправлению «Стройлес» в бессрочное пользование на основании акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 07.05.1964г., выданного Управлением главного архитектора, и земельного участка площадью 9410 кв.м., предоставленного Новокузнецкому строительному управлению треста «Кузбасслесстрой» в бессрочное пользование на основании акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 10.07.1967г., выданного Управлением главного архитектора.

Договор аренды указанного земельного участка от 29.10.2008 №01-1841, т.е. в период после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка, на котором  он расположен, по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ, достаточно установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Факт образования спорного земельного участка из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также факт последующего переоформления данного права на право аренды подтверждается материалами дела.

При этом для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований. 

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

Разрешение судом преддоговорного спора, по существу, сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. 

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2014 г. № ВАС-7783/14).

В соответствии со статьей 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО4 и Комитетом муниципального имущества города Новокузнецка разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103023:31, площадь 21 254 кв.м.

Считать пункт 2.1. договора заключенным на следующих условиях: «Цена Участка по настоящему договору определена на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» с учетом пункта 2.2 статьи 3 данного Закона, кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного реестра недвижимости) от 27.07.2023 №КУВИ-001/2023-171577549 и составляет: 9 360 686 рублей 68 копеек х 2,5 % = 234 017 рублей 17 копеек».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>) 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - http://kad.arbitr.ru (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

 

Судья                                                                                                                          А.В. Алференко