АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                   Дело № А32-11276/2018

05.12.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02.10.2018

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ООО «Завод строительных материалов», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о взыскании задолженности за пользование земельным участком

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 на основании доверенности от 14.12.2017,

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Завод строительных материалов» о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202014:9 за период с 01.07.2015 по 31.12.2017 в размере 11 721 249,75 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 223 645,79 руб., а также применении последствий недействительной (ничтожной) сделки путем погашения в ЕГРН регистрационной записи №23-23-50/042/2005-424.

Требования мотивированы тем, что ответчик пользовался земельным участком, оплату за такое пользование не осуществлял. 

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, просит истцу в иске отказать в связи с пропуском им срока исковой давности (запись в протоколе судебного заседания от 13.07.2018 под подпись), а также руководствуясь выводами вступившего в законную силу решения суда по делу №А32-31838/2015. Просит отказать в удовлетворении требования о взыскании неустойки, поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. 

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

22.07.2005 администрацией и обществом подписан договор №4900003580 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202014:9 общей площадью 137600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений предприятия. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2005. 

Департамент архитектуры муниципального образования город-курорт Сочи выдал информацию о том, что земельный участок входит во вторую зону округа санитарной охраны курорта Сочи. 

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202014:9 является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем в ЕГРН 21.05.2009 внесена регистрационная запись №23-23-50/029/2009-665.

В рамках рассмотрения дела №А32-31838/2015 судами установлено, что договор аренды от 22.07.2005 №4900003580 является недействительным (ничтожным), поскольку администрация распорядилась земельным участком, относящимся на момент его подписания к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

В требовании о признании указанной сделки недействительной отказано в связи с пропуском срока исковой давности. 

Доказательства иного, стороны в настоящее дело не представили.

Ссылаясь на то, что общество пользуется спорным земельным участком и не осуществляет платежи за такое пользование, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым в настоящем деле иском. 

По расчету истца неосновательное обогащение за период с 01.07.2015 по 31.12.2017 составила 11 721 249,75 руб. 

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса определяет, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В силу части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования земельным участком, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок и размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Отсутствие договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправлении.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги в период такого пользования.

Следовательно, отсутствие заключенного сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательства добровольной оплаты ответчиками неосновательного обогащения стороны суду не представили.

Заявленный истцом период взыскания находится в пределах срок исковой давности.

Суд установил, что истец выполняет расчет платы за пользование участком с 01.07.2015 по 01.08.2016 исходя из подхода, определенного постановлением главы города Сочи №791 от 15.06.2007.

В период с 01.07.2009 по 31.07.2016 на территории муниципального образования г. Сочи действовало постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210), пунктом 5.1 которого прямо закреплялось, что нормы Постановления N 791 подлежали применению при определении размера арендной платы в отношении следующих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных для: индивидуального жилищного строительства; личного подсобного хозяйства; садоводства; огородничества; строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений; ведения личного хозяйства; гаражного строительства; коммунального комплекса, осуществления и эксплуатации систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах их выхода на поверхность; строительства паркингов и многоэтажных парковок, на основании заключенного инвестиционного соглашения; строительства инвестиционных объектов, которым присвоен статус имеющих значительную социальную эффективность.

Спорный земельный участок к выше приведенным группам земель не относился.

По общим правилам Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления).

Пунктом 9.2 Постановления N 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко установлены положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края";

постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Ответчиком в дело представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2016, выполненный 24.03.2018.

Суд не принимает указанный отчет в качестве основания для определения размера арендной платы от рыночной стоимости участка  на прошлое время, в силу следующего.

Пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ничтожности договора, не породившего правовые последствия, общество является нарушителем земельного законодательства.

С 2005 года общество не предпринимало попыток получить основание законного использования земельного участка.

Также им нарушается конституционный принцип платности пользования земельным участком публичной собственности. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2017 по делу А32-31838/2015 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за пользование участком за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 в размере 1 279 221,44 руб. и неустойка. 

За заявленный в настоящем деле период оплата также не осуществлялась.

В отсутствие длительных неплатежей истец предпринимает попытки уменьшить размер причитающихся с него денежных средств способом, который законом не предусмотрен.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацу пятому статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Указанные императивные установления ответчиком не соблюдены.

В постановлениях от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовой подход к разрешению споров об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, основанный на том, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). То есть до момента признания ее недостоверной, такая - определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость, считается надлежащей, равнозначной его рыночной стоимости.

Поскольку суду по настоящему делу не представлены доказательства иного, кадастровая стоимость спорного земельного участка является для всех заинтересованных лиц надлежащей. 

Согласно Постановлению N 582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке.

Такой порядок установлен законом об оценочной деятельности и сторонами спорных правоотношений не соблюден.

Указанный принцип обязателен не только для публичного собственника, но и для землепользователя, в том числе нарушающего закон, владея участком в отсутствие установленных нормативным актом или сделкой оснований.

В отсутствие законного договора истцу также не доступен способ защиты своего, как он считает, нарушенного права – внесение изменений в договор в части размера платежей с приведением методики расчета к рыночной стоимости.

Как было указано выше, расчет по постановлению №791 от 15.06.2007 принят быть не может.

Судом из кадастрового паспорта земельного участка от 17.04.2013 установлено, что кадастровая стоимость участка на эту дату и по 01.01.2017 составляла 1 244 242 304,50 руб.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1 244 242 304,50 руб. утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 и подлежит применению с 01.01.2012.

Вместо расчета по подходу, указанному в постановлении, №791, суд выполнил расчет за период с 01.07.2015 по 01.08.2016 от этой кадастровой стоимости с применение коэффициента 1,5, а также коэффициентом инфляции.

На 2015 год: 1 244 242 304,50 руб. х 1,5% х 1,06 (2012) х 1,055(2013) х 1,05 (2014) х 1,055(2015) = 23 120 451,25 руб. : 365 х 184 = 1 655 241,30 руб.

На 2016 год с 01.01.2016 по 01.08.2016: 1 244 242 304,50 руб. х 1,5% х 1,06 (2012) х 1,055(2013) х 1,05 (2014) х 1,055(2015) х 1,064(2016) = 24 600 160,13 : 365 х 213 = 14 355 709,88 руб.

Всего за период с 01.07.2015 по 01.08.2016 истцу надлежит начислить 26 010 951,18 руб. арендной платы.

Поскольку суд не может выйти за пределы заявленных требований, за этот  период принимается заявленная к взысканию истцом сумма 1 479 682,66 руб.

С ответчика в пользу истца следует взыскать  за период с 01.07.2015 по 31.12.2017  11 172 249,73 руб. неосновательного обогащения.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения (сбережения) денежных средств.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

По расчету суда с ответчика в пользу истца следует взыскать 1 125 139,72 руб. процентов.

Истцом заявлено требование о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки путем погашения в ЕГРН регистрационной записи №23-23-50/042/2005-424.

Обществом заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (протокол судебного заседания 13.07.2018). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. 

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки. 

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 №456-О-О разъяснено, что, согласно Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. 

Поскольку право на предъявление иска в этом случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов. 

Таким образом, действия по фактическому исполнению оспариваемого договора аренды стороны начали совершать после его подписания и до момента его заключения, определяемого днем государственной регистрации сделок. 

Следовательно, исполнение по оспариваемой сделки началось не позднее ее государственной регистрации. 

Срок исковой давности по требованиям истца о признании недействительным (ничтожным) договора от 22.07.2005 №4900003580 (дата государственной регистрации 07.10.2005) истек не позднее 07.10.2008. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 21.12.2006 №576-О и от 19.06.2007 №452-О-О подтвердил, что истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого суд обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае принудительная (судебная) защита прав лица независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенного судебного акта.

На основании изложенного, в удовлетворении требования истца о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки путем погашения в ЕГРН регистрационной записи №23-23-50/042/2005-424 следует отказать. 

Расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Взыскать с ООО «Завод строительных материалов», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 11 721 249,75 руб. задолженности, 1 125 139,72 руб. процентов и 87 057,30 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части иска отказать. 

Не вступившее в силу решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                    М.М. Данько