ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-33503/2024

Дело № А40-132461/23

г. Москва

25 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новиковой Е.М., 

судей Порывкина П.А., Фриева А.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пулатовой К.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ИП ФИО1 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.04.2024 

по делу № А40-132461/23 

по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 12.11.2021) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКАЯ КОМПАНИЯ "ПИОНЕР" (119435, 

<

...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/I/10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2016, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица 1. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАЙФВАРШАВСКАЯ" (115201, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОСКВОРЕЧЬЕ-САБУРОВО, КАШИРСКИЙ ПР-Д, Д. 25, К. 4, ПОМЕЩ. 8Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2020, ИНН: 

<

***>), 2. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОТЭКС" (ИНН: 

<

***>) об уменьшении,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 21.03.2024,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 17.06.2024,

от третьих лиц: 1. не явился, извещен, 2. не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратился в суд с иском к ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКАЯ КОМПАНИЯ "ПИОНЕР" (ответчик) о взыскании 863 397,20 руб. в счет уменьшения покупной цены квартиры в виде стоимости устранения недостатков, а также 20 000 руб. расходов на представителя и 11 000 руб. расходов за проведения экспертизы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от  25.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с решением суда, Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене  в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также нарушением норм материального  права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены  надлежащим образом о дате и времени рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых  требований в полном объеме.  

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв с возражениями по доводам жалобы, отзыв приобщен к материалам дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,   между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО1 (участник долевого строительства) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКАЯ КОМПАНИЯ 'ПИОНЕР" (Застройщик) заключен Договор № В1-0015-В1К4/ДДУ участия в долевом строительстве от 13.07.2018 (далее – ДДУ), согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом, имеющий строительный адрес: 

<

...>, п. и передать объект строительства, а именно:  жилое помещение (далее - Квартира), расположенное в секции 1, этаж 4, № объекта по проекту15, № объекта по факту 183,  кол-во комнат 1,  общая проектная площадь (кв.м)

41,41. 

Согласно п. 5.1. ДДУ Участник долевого строительства уплатил цену за Квартиру в полном объеме, в размере 5 243 184 руб. 65 коп., в установленные сроки, что подтверждается передаточным актом от 09.03.2022. 

Согласно Приложению №1 ДДУ Квартира должна быть передана с проведением отделочных работ. 

09.03.2022  был подписан акт приема-передачи Квартиры и Истец обратился к ООО "Андерсон" для выявления строительных недостатков. 

Список замечаний был оставлен застройщику 09.03.2022 для устранения недостатков. 

14.07.2022 истцом в адрес Застройщика было направлено письмо, где указывалось, что с 09.03.2022 замечания не были устранены, хотя один экземпляр ключей есть у представителей застройщика. 

Согласно почтовому идентификатору письмо было получено Застройщиком 18.07.2022, однако, как указывает истец, недостатки исправлены не были. 

В обоснование исковых требований истец указал, что поскольку истец не обладает достаточными навыками и компетенцией, он обратился в ООО «БЮРО НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ», для проведения экспертизы по установлению стоимости устранения недостатков. 

Досудебная строительно-техническая экспертиза проведена 14.09.2022 по адресу: 

<

...>. 

По результатам проведения данной экспертизы было установлено, что стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 863 397,20 руб. 

20.10.2022 истцом в адрес Застройщика была направлена претензия с указанием  недостатков и стоимостью их устранения. 

26.10.2022 письмо было получено Застройщиком, однако оставлено последним без удовлетворения. Указанные экспертом недостатки в 60-дневный срок устранены не были.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Заявляя требование об уменьшении цены договора, истец ссылается на пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истец указал, что объект долевого строительства передан с недостатками, в связи с чем на стороне ответчика возникло обязательство по уменьшению стоимости покупной цены объекта на  863 397,20 руб. в виде стоимости устранения недостатков.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Между тем, из материалов дела следует, что акт приема-передачи объекта долевого строительства подписан истцом без каких-либо замечаний.

В передаточном акте от 09.03.2022 указано: 

1. Стороны не имеют друг к другу каких-либо, в том числе, финансовых претензий, связанных с исполнением говора, приемом - передачей Объекта долевого строительства. 

2. Состояние Объекта долевого строительства полностью соответствует характеристикам, указанным в Приложении № 1 к Договору. 

3. Участник долевого строительства удовлетворен качественным состоянием Объекта долевого строительства, осмотрел его до подписания настоящего Акта, каких-либо дефектов и недостатков им не обнаружено. 

В соответствии с абз. 3, п. 4.3.11 Договора при наличии у Участника долевого строительства каких - либо замечаний к качеству выполненных работ в Объекте долевого строительства, Стороны одновременно с Передаточным актом подписывают Протокол замечаний в отношении Объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у Участника долевого строительства замечаний к работам, выполненным в Объекте долевого строительства. 

В силу положений ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей. 

Однако, как верно указал суд первой инстанции, представленный истцом акт, составленный ООО «Андерсон», ответчиком не подписан и составлен спустя более 6 месяцев после подписания Передаточного акта.

При этом, судом  принято во внимание, что с момента передачи жилого помещения по передаточному акту 09.03.2022, оно сдается арендаторам и используется по назначению истцом как индивидуальным предпринимателем для извлечения прибыли в соответствии с основным видом деятельности 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, что следует из Выписки из ЕГРИП на Истца (том 1 л.д. 158). 

Использование нежилого помещения и проживание в нем арендаторов подтверждается: 

- Ответом Управляющей компании ООО «Лайф-Варшавская» на запрос (исх. ЛВШ-ИСХ-22-1555-1 от 14.12.2022 г.); 

- Сведениями о заявках, поступавшими в УК в период с апреля 2022 года по спорному жилому помещению; 

- Сведениями о пользовании коммунальными услугами с марта 2022 года. 

Таким образом, указанное помещение на момент проведения досудебного исследования в течение длительного времени использовалось по назначению арендаторами.

Более того, судом установлено, что ответчик был лишен возможности своевременно устранить недостатки, поскольку истец, потребовавший в претензионном порядке от Застройщика устранения недостатков объектов долевого строительства, не предоставивший в дальнейшем доступ для их устранения, заявляя требование об уменьшении покупной стоимости помещения в судебном порядке.

Указанные обстоятельства также подтверждаются письменными пояснениями ООО "ЛАЙФ-ВАРШАВСКАЯ". 

ООО «СЗ «Московская компания «Пионер» неоднократно уведомляло Истца о готовности устранения строительных недостатков помещения и просило предоставить представителям застройщика доступ, сообщив дату и время проведения осмотра, что подтверждается уведомлениями от 26.10.2022, от 17.11.2022, от 05.12.2022, от 27.06.2023, от 18.08.2023. 

Так, представителями ООО «Лайф-Варшавская» совместно с застройщиком (ответчиком) был осуществлен обход квартир №30, №38, №183, №191 по адресу: г .Москва, проезд Каширский, д. 25, собственником которых является Истец.

В результате обхода было установлено, что указанные квартиры эксплуатируются и сдаются в аренду. 

При этом, арендаторы отказались предоставлять доступ или согласовать удобное время осмотра, сославшись на отсутствие собственника квартир, что подтверждается письмом от 14.12.2022 исх. ЛВШ-ИСХ-22-1555-1.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что   непредставление истцом доступа в помещение является проявлением недобросовестного поведения истца, учитывая, что ответчик выразил готовность разрешить спор мирным путем и устранить недостатки. 

Кроме того, к правоотношениям сторон, основанным на договоре участия в долевом строительстве, применяются нормы гражданского законодательства о подряде.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

Истцом не представлено доказательств того, что в переданном ему объекте имели место какие-либо недостатки или недоделки. Претензии к застройщику относительно качества переданного объекта истцом в течение 6 месяцев не предъявлялись.  

Из материалов дела следует, что ответчик передал объект строительства надлежащего качества в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается Заключением о соответствии объекта проектной документации № 537-9-Р/ЗОС от 29.09.2021, Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №77-161000-010356-2021 от 15.10.2021.

Кроме того, ответчиком представлено Заключение комплексной экспертизы № 0188/К/У-01, выполненное при участии представителя собственника и застройщика, согласно которому по результатам визуально-инструментального обследования объекта экспертизы по адресу: 

<

...>, было установлено, что качество выполненных строительно-отделочных работ соответствует обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. 

- Недостатков, перечисленных в экспертном заключении № А22-0914/8-3 о стоимости восстановительного ремонта объекта от 14.09.2022, выполненном ФИО4, не выявлено. 

- Специалистом выявлены замечания, которые на данный момент нельзя однозначно разграничить - к строительным либо эксплуатационным ввиду использования квартиры по назначению и отсутствия замечаний в момент приемки помещения.  Данные замечания несущественные. 

- Обнаруженные замечания не оказывают влияние на эксплуатационные свойства квартиры. Факторы, препятствующие использованию квартиры по прямому назначению, отсутствуют.

Доказательств того, что возникновение выявленных недостатков обусловлено некачественным выполнением работ застройщиком, материалы дела не содержат, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, суд апелляционной инстанции признает несостоятельной позицию истца о том, что уменьшение покупной цены объекта осуществляется путем возмещения стоимости ее ремонта, поскольку требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требования о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию и требуют различных средств доказывания (п. п. 1, 2 и 3 ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

С учетом изложенного, судом отклоняется заключение, представленное истцом, поскольку уменьшение стоимости объекта соотносится со стоимостью восстановительного ремонта, а не с установлением цены в соответствующей пропорции к общей цене товара, с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Более того, при составлении заключения, ответчик на осмотр объекта не приглашался. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя   об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве путем взыскания 863 397,20 руб. в счет уменьшения покупной цены квартиры.

Доводы апелляционной жалобы сводятся исключительно к несогласию с оценкой обстоятельств, данной судом первой инстанции, повторяют доводы иска, признанные судом необоснованными, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Все доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым дана надлежащая оценка. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у Девятого арбитражного апелляционного суда не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном основаны на переоценке представленных в дело доказательств. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения, апелляционным судом не установлено. 

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2024 по делу № А40-132461/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья      Е.М. Новикова

Судьи         П.А. Порывкин          

 

                                                                                                                А.Л. Фриев