﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГАИменем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-17249/2020

г. Краснодар

14 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании, проводимом в режиме видеоконференц-связи, представителя истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – Андрусенко Н.А. (доверенность от 26.01.20210), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Георгий» (ИНН 6166038176, ОГРН 1026104027212) – Хренкова А.С. (доверенность от 08.09.2020), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, открытого акционерного общества «Институт по проектированию и строительству предприятий агропромышленного комплекса и пищевой промышленности», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Георгий» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 по делу № А53-17249/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Георгий» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2014 № 35410; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на нежилое здание (автопаркинг с кадастровым номером 61:44:0020714:21 площадью 875,7 кв. м), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1Б; возложении на общество обязанности в течение 15 дней с момента вступления судебного акта в законную силу освободить и передать департаменту по акту приема-передачи свободный от автопаркинга земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1 (уточненные требования; т. 4, л. д. 39, 40).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры), ОАО «Институт по проектированию и строительству предприятий агропромышленного комплекса и пищевой промышленности».

Решением от 19.03.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.07.2021, иск удовлетворен. Признано отсутствующим право собственности общества на нежилое здание «Автопаркинг» площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1Б, кадастровый номер 61:44:0020714:21 (запись регистрации от 05.03.2020 № 61:44:0020714:21-61/027/2020-1). На общество возложена обязанность в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:1 от нежилого здания «Автопаркинг» с кадастровым номером 61:44:0020714:21 путем его сноса (демонтажа), и передать по акту приема-передачи свободным, за исключением части земельного участка, занятого нежилым зданием (литера В) площадью 51,5 кв. м (кадастровый номер 61:44:0000000:35382).С общества в пользу Научно-образовательного центра «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» взыскано 2589 рублей 79 копеек за вызов эксперта в судебное заседание; в доход федерального бюджета – 12 тыс. рублей государственной пошлины по иску. Судебные акты мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1, предоставленном обществу в аренду для строительства автопаркинга, ответчик возвел и зарегистрировал право собственности на два объекта (автопаркинг 875,7 кв. м и уборную 51,5 кв. м). Распоряжением департамента архитектуры от 13.08.2020 № 1938 в связи с поступившим протестом прокуратуры города Ростова-на-Дону разрешение от 23.01.2020 № 61-310-886509-2020 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (автопаркинг) отменено ввиду несоответствия проектной документации. По результатам судебной экспертизы установлено, что объект с кадастровым номером 61:44:0020714:21, состоящий из двух частей (одноэтажной и двухэтажной), не соответствует разработанному проекту (выявлены отклонения от проектных решений в части фактического исполнения отдельных конструктивных элементов). Суды указали, что автопаркинг не является капитальным объектом (наличие бетонного фундамента не является основанием для отнесения данного строения к категории недвижимого имущества). Руководствуясь положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), суды признали зарегистрированное право собственности общества на здание площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1Б, отсутствующим. Заключив о нецелевом использовании рассматриваемого земельного участка, со ссылкой на судебные акты по делу№ А53-21766/2017, суды расторгли договор аренды от 05.06.2014 № 35410 (подпункт 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Расположение на спорном земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого здания – уборной площадью 51,5 кв. м не влияет на предмет спора (земельный участок не предоставлен в аренду для целей строительства данного объекта).

В кассационной жалобе общество просит решение от 19.03.2021 и апелляционное постановление от 02.07.2021 отменить, в удовлетворении иска отказать, указав в обоснование своих доводов, что в результате судебной экспертизы установлено, что здание автопаркинга (кадастровый номер 61:44:0020714:21) обладает всеми признаками объекта капитального строительства; не в полной мере, но, соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство. Устранить конструктивные несоответствия возможно путем корректировки проектных решений. Поскольку на арендуемом земельном участке возведен именно автопаркинг, вывод судов о нецелевом использовании земельного участка – ошибочен, оснований для расторжения договора аренды от 05.06.2014 № 35410 не имелось.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей.

Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей общества и департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно материалам дела департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 05.06.2014 № 35410, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0020714:1 площадью 2779 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1Б, для завершения проектирования и строительства автопаркинга (пункт 1.1). Срок аренды установлен до 25.10.2016 (пункт 2.1). Договор прошел государственную регистрацию 19.06.2014 (т. 1, л. д. 27 – 33).

В силу пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

21 июня 2016 года обществу выдано разрешение № 61-310-886501-2016 на строительство капитального объекта – автопаркинга (1-2 этажный, площадь 875 кв. м) сроком действия до 21.03.2017 (т. 1, л. д. 44 – 46).

23 января 2020 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 61-310-886509-2020 (т. 2, л. д. 14 – 17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.02.2020 за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание – автопаркинг с кадастровым номером 61:44:0020714:21 площадью 875,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1Б (т. 2, л. д. 18).

Также за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (литера В) площадью 51,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1Б (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2008 серии 61-АД № 167727; т. 2, л. д. 22).

Прокуратура города Ростова-на-Дону направила департаменту архитектуры протест от 12.08.2020 № 7-15-2020 с требованием об отмене разрешения от 23.01.2020 № 61-310-886509-2020 на ввод объекта в эксплуатацию по мотиву несоответствия автопаркинга проектной документации (т. 2, л. д. 114 – 116).

Распоряжением департамента архитектуры от 13.08.2020 № 1938 разрешение от 23.01.2020 № 61-310-886509-2020 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (автопаркинг) отменено (т. 1, л. д. 113).

Департамент провел обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020714:1, по результатам которых составлены акты от 30.07.2020 № 2063, 23.11.2020 № 3236, в которых отражено, что на указанном земельном участке расположены: кирпичное здание (51,5 кв. м) с кадастровым номером 61:44:0000000:35382; кирпичное двухэтажное строение (875,7 кв. м) с кадастровым номером 61:44:0020714:21 с примыкающей к нему железобетонной конструкцией, состоящей из металлического забора, навеса, автоматических железных ворот.

Ссылаясь на нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020714:1, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

При этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях определения соответствия конструктивных характеристик объекта с кадастровым номером 61:44:0020714:21 (здание автопаркинга) по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению НОЦ «ЦСЭ им. Е.Ф. Буринского» ЮФУ от 11.12.2020 № 0626/Э (т. 3, л. д. 81 – 137) объект, состоящий из двух взаимосвязанных функционально строительных объемов: одноэтажная часть, в которой непосредственно размещена стоянка автотранспорта, и двухэтажная, занимаемая обслуживающими помещениями (пост охраны, котельная, помещения отдыха персонала автопаркинга и пр.), является единым имущественным комплексом с функциональным назначением – автопаркинг (как предусмотрено принятыми проектными решениями, разработанными ОАО «Пищеагростройпроект»). Исследуемый объект обладает всеми признаками объекта капитального строительства, а именно: постоянный (не сезонный или временный) характер постройки, наличие заглубленной фундаментной части (как в одноэтажной части здания, так и в двухэтажной), при устройстве которой производились земляные работы, а также невозможность демонтажа и переноса здания без нанесения ему конструктивного и (или) функционального ущерба. Вместе с тем, объект не соответствует разработанному ОАО «Пищеагростройпроект» проекту (шифр 09/2015.16), выявлены отклонения от проектных решений в части фактического исполнения отдельных конструктивных элементов.

Руководствуясь названным экспертным заключением, суды в то же время признали исследуемый объект не относящимся к капитальным, удовлетворив иск департамента путем исключения из ЕГРН записи о праве собственности общества на здание автопаркинга (875,7 кв. м), обязания ответчика возвратить департаменту арендуемый земельный участок свободным, за исключением уборной (литера В) площадью 51,5 кв. м.

Коллегия окружного суда полагает, что принимая судебные акты, суды не учли следующее.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящихся на нем объектов недвижимости. Вместе с тем, возврат спорного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может служить основанием для освобождения (путем возврата) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020714:1.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731 и 23.03.2017 по делу № 308-ЭС15-18307.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Согласно положениям указанного нормативного акта государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По сведениям ЕГРН за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание – автопаркинг с кадастровым номером 61:44:0020714:21 площадью 875,7 кв. м, а также нежилое помещение (литера В) площадью 51,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1Б. 15 сентября 2021 года15 сентября 2021 года 

Требование о сносе названного недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке (статья 222 Гражданского кодекса) в рамках настоящего дела не заявлено, тогда как вопросы соответствия (несоответствия) возведенного объекта проектным решениям могут быть предметом исследования в деле о сносе самовольной постройки.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10).

Применительно к настоящему спору судам надлежало учесть, что расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Поскольку выводы судебных инстанций сделаны без учета изложенных обстоятельств, судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, проверить наличие оснований для расторжения договора аренды, оценить выявленные прокуратурой отклонения возведенного объекта от проектной документации и оценить их на предмет возможности устранения, после чего принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 по делу № А53-17249/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин