АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-3503/2024

 

г. Краснодар                                                                         «05» апреля 2024 года.

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Миргородской О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гоовым Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела № А32-3503/2024

по исковому заявлению ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар

к ООО «Кубанькапстрой» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар

3-е лицо: ООО «КубаньРесурс» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар

о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не прибыли. 

 

У С Т А Н О В И Л :

ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар обратилось в суд с иском к ООО «Кубанькапстрой» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве в размере 31 665 157 руб. 77 коп.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что между ним и ответчикомбыли заключены договоры участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017,  № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017. По утверждению истца взятые им на себя обязательства были исполнены в полном объеме, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2022 по делу № А32-29921/2022. Вместе с тем ответчиком были нарушены сроки исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд.

В судебное заседание Ответчик явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте заседания уведомлен надлежащим способом в порядке статьи 123 АПК РФ, представил отзыв, в котором просит в удовлетворении требований отказать, поскольку квартиры следует передавать только после ввода домов в эксплуатацию и полной уплаты цены договора, дополнительные соглашения от 11.03 2020 к договорам ДДУ срок и порядок уплаты цены договора не изменили, зарегистрированы не были; до 29.04.2022 застройщик не считается лицом, нарушившим срок исполнения обязательств перед истцом, поскольку был поставлен в зависимость от действий генподрядчика ООО «Кубаньресурс» и не мог передать квартиры ранее, чем подрядчик введет в эксплуатацию квартиры. 

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, счел требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

26.09.2016 между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Перспектива» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16 ИП на ряд квартир в строящемся 22 - этажном 420 - квартирном жилом доме по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16) в городе Краснодаре с проектной площадью 14 461,50 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 22 - этажный, 420 - квартирный жилой дом (литер 16) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2 договора, объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры №№ 1-283.

26.06.2017 года между ООО «Перспектива» и ООО «ГИК- Риэлт» был заключен договор уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016, договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за номером 23:23:0427001:59-23/001/2017-43. По условиям указанного договора уступки права требования (цессии) ООО «ГИК- Риэлт» получило право требования к Застройщику (ООО «Кубанькапстрой») на 265 квартир с проектной площадью 13 594,68 кв.м. Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария - ООО «ГИК-Риэлт».

Согласно п. 2.1. Договора уступки права (цессии), сумма, подлежащая уплате Застройщику, составляет 516 597 840 (пятьсот шестнадцать миллионов пятьсот девяноста семь тысяч восемьсот сорок) рублей 00 копеек. Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный Договором участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 г.

В силу п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020 г. уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.06.2021.

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30.06.2021 года (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020 г.). Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

26 сентября 2016 года между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Регион партнер плюс» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16.1. ИП на ряд квартир в строящемся 26 - этажном, 240 - квартирном жилом доме на части земельного участка площадью 23398 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0427001:59 по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в Карасунском внутригородском округе городе Краснодаре.

В соответствии с п. 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 26 - этажный (24 - жилые, техноподполье и технический этаж) 240 - квартирный жилой дом (литер 16.1) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2. договора объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры в количестве 107 квартир общей проектной площадью 5 496,57 кв. м.

26 июня 2017 года между ООО «Регион Партнер Плюс» и ООО «ГИК-Риэлт» был заключен договор уступки права (цессии) № 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 г. По условиям указанного договора уступки права требования (цессии) ООО «ГИК-Риэлт» получило право требования к Застройщику (ООО «Кубанькапстрой») на 97 квартир с проектной площадью 5 337,54 кв.м. (в ред. доп. соглашения № 2 от 07.11.2018 г.). Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-Риэлт».

Сумма, подлежащая уплате Застройщику определена в п. 2.1. Договора уступки права (цессии) и составляет 143 863 025 руб. (в ред. доп. соглашения № 2 от 07.11.2018). Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный Договором участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016.

В силу п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020 г. уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.06.2021.

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30.06.2021 года в редакции дополнительного соглашения № 3 от 11.03.2020 г.). Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

28 ноября 2016 года между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Регион партнер плюс» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16.1. ИП-2 на ряд квартир в строящемся 26 - этажном, 240 - квартирном жилом доме на части земельного участка площадью 23398 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0427001:59 по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в Карасунском внутригородском округе городе Краснодаре.

В соответствии с п. 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 26 - этажный (24 - жилые, техноподполье и технический этаж) 240 - квартирный жилой дом (литер 16.1) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2. договора объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры в количестве 99 общей проектной площадью 5 146,56 кв. м.

26 июня 2017 года между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» (цедент) и ООО «ГИК-Риэлт» (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) № 1-237 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1-ИП-2 от 28.11.2016 г.

По условиям договора цессии ООО «ГИК-Риэлт» получило право требования к Застройщику (ООО «Кубанькапстрой») в частичном объеме на 89 квартир с проектной площадью 4 998,71 кв.м. (в ред. доп. соглашения № 3 от 07.11.2018). Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-Риэлт». Сумма, подлежащая уплате Застройщику, определена в п. 2.1. Договора уступки права (цессии) и составляет 142 563 349 рублей (в ред. доп. соглашения № 2 от 07.11.2018). Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный Договором участия в долевом строительстве № МП-16.1.ИП-2 от 28.11.2016 г. (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 07.06.2017 к последнему).

В силу п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 11.03.2020 г. уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.06.2021.

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 30.06.2021 года в редакции дополнительного соглашения № 4 от 11.03.2020 г.). Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

По своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ).

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов

передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Статьей 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Статьей 10 Закона № 214-ФЗ установлено, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.).

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи).

Доводы ответчика о том, что обязанность передачи квартира не возникла ранее полной оплаты ее стоимости не обоснованы по следующим основаниям: 

В соответствии со ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Как установлено судом апелляционной инстанции в Постановлении Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023 г. по делу № А32-29921/2022 пункты 5.1. и 5.2. договоров участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017,  № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017 противоречивы в вопросе согласования момента возникновения обязанности передать объект долевого строительства: так, согласно пункту 5.1 договоров передача должна быть произведена к конкретной дате, а согласно пункту 5.2 договоров при условии 100% оплаты.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Если правила, содержащиеся в абзаце первом статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, то согласно абзацу второму данной статьи должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 43).

В пункте 11 постановления от 14.03.2014 N 16 указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45).

Поскольку ООО «Кубанькапстрой» является "застройщиком" толкование условия момента возникновения обязанности "застройщика" передать объект долевого строительства должно осуществляться в пользу "участника долевого строительства", то есть по правилам пункта 5.1 договоров.

Более того, если при изначальном волеизъявлении сторон форма оплаты была согласована сторонами как предварительная, то последующая воля сторон, выраженная в дополнительном соглашении № 3 от 11 марта 2020 г. к договору № МП-16-ИП от 26 сентября 2016 г., в дополнительном соглашении № 3 от 11 марта 2020 г. к договору № МП-16.1 ИП от 26 сентября 2016 г.,  в дополнительном соглашении № 4 от 11 марта 2020 г. к договору № МП 16.1-ИП-2 от 28 ноября 2016 г. была изменена: оплата и передача объекта была согласована без условия предварительной оплаты (30.06.2021), что также указывает на необходимость толкования сроков передачи объекта долевого строительства в пользу пункта 5.1 договоров МП-16 ИП от 26 сентября 2016 г., МП-16.1 ИП от 26 сентября 2016 г.  и договора МП 16.1-ИП-2 от 28 ноября 2016 г., то есть без предварительной оплаты.

Таким образом, квартиры, являющиеся предметом договора № МП-16-ИП от 26 сентября 2016 г., договора № МП-16.1 ИП от 26 сентября 2016 г.,  договора № МП 16.1-ИП-2 от 28 ноября 2016 г. должны были быть переданы застройщиком – ООО «Кубанькапстрой» участнику долевого строительства – ООО «ГИК-Риэлт» в срок не позднее 30.06.2021.

Вопрос о том, что дополнительные соглашения являются обязательными для сторон также был предметом изучения судами ранее. Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А32-2833/2022 между теми же лицами суд указал:

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления № 49, по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора. В пункте 3 информационного письма № 165 разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. При рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве также необходимо учитывать, что как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)). Дополнительное соглашение от 11.03.2020 № 3 к договору участия в долевом строительстве от 26.09.2016 № МП-16.1 ИП подписано сторонами, факт его заключения сторонами не оспаривался. С момента подписания истец не совершил зависящих от него действий, направленных на регистрацию дополнительного соглашения. Следовательно, дополнительное соглашение является заключенным для сторон, исходя из норм обязательственного права.

С учетом изложенного, дополнительные соглашения от 11.03.2020 к договору участия в долевом строительстве, которым стороны урегулировали вопрос о переносе срока исполнения обязательства по оплате, подлежит применению к правоотношениям сторон независимо от государственной регистрации.

 

Как следует из материалов дела застройщиком – ООО «Кубанькапстрой» участнику долевого строительства – ООО «ГИК-Риэлт» по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017 квартиры №№ 1, 2, 3, 5, 6, 8, 18, 19, 28, 33, 38, 58, площадь которых равна 651,5 кв.м., стоимостью 18 580 780 руб. переданы по актам приема-передачи от 24.07.2022, по договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017 квартиры №№ 6, 10, 18, 43, 88, 148, 168, 170, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221, 228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 377, 383, 395, 396, 405, 415, 416, площадь которых равна 2 398,93 кв.м., стоимостью 91 159 340 руб. переданы по акту приема-передачи от 09.01.2024,  по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017 квартиры №№ 72, 123, 128, 129, 133, 139, 143, 158, 162, 168, 178, 188, 192, 198, 202, 208, 222, 228, 238, площадь которых равна 1 126,20 кв.м., стоимостью 30 354 468,60 руб. переданы по акту приема-передачи от 09.01.2024.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании истец пояснил, что ответчиком были нарушены сроки передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017,  № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017.

Доводы ответчика о том, что с учетом ранее рассмотренных споров суд обязан и в данном деле рассматривать не только отношения застройщика и дольщика, но и учитывать взаимоотношения всех трех сторон (застройщика, дольщика и генерального подрядчика) на основании заключенных трехсторонних соглашений судом отклоняются. 

Судом изучены, представленные ответчиком документы, в том числе соглашения, заключенные застройщиком, инвестором и подрядчиком. Данными соглашениями определен порядок исполнения финансовых обязательств застройщика перед подрядчиком по договорам генерального подряда, а также инвестора перед застройщиком по договорам ДДУ. Прядок и сроки передачи квартир данными соглашениями не устанавливались. Учитывая, что, как было указано выше, срок передачи квартир не связан с их оплатой, то данные соглашения не могут повлиять на обязанность застройщика передать квартиры в срок, согласованный сторонами. 

Кроме того, суд считает необходимым указать, что вопрос своевременности выполнения работ генеральным подрядчиком также не может повлиять на ответственность застройщика перед дольщиками за несвоевременную передачу квартир. 

В соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить

кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Статьей 10 Закона об участии в долевом строительстве установлено, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.).

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о доказанности факта неисполнения обязательства ответчиком в срок согласованный сторонами, что является основанием для взыскания неустойки.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (ред. от 30.09.2022) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

По расчету истца размер законной неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017, № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017,  № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016 с учетом договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017 составил 31 665 157 руб. 77 коп.

Проверив расчет, суд признает его выполненным арифметически и методологически верным.

На основании изложенного, суд пришел выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Кубанькапстрой» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар в пользу ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН 

<

***>), г. Краснодар неустойку в размере 31 665 157 руб. 77 коп., а также 181 326 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

 

Судья                                                                                                О.П. Миргородская