ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-59442/2022

12 декабря 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей О.В. Горбатовской, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя Сабель Д.Н. (доверенность от 29.12.2021),

от Компании представителей ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), ФИО2 (доверенность от 10.01.2022),

от ФИО3 представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Салюс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2022 по делу № А56-59442/2022 (судья Н.А. Бугорская) по иску:

акционерного общества «Железнодорожная Торговая Компания» (107174, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Салюс» (192102, Санкт-Петербург, ул. Прогонная, д. 5, стр. 10, оф. 2-3; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: ФИО3 (Санкт-Петербург),

об обязании освободить земельный участок, 

установил:

акционерное общество «Железнодорожная Торговая Компания» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Салюс» (далее – Общество) об обязании освободить земельный участок.

Определением суда первой инстанции от 18.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Решением от 29.09.2022 заявленные требования удовлетворены; Общество обязано освободить спорный земельный участок.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что спорный земельный участок используется ФИО3 для эксплуатации расположенного на нем и принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу Компания просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывает, что согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, истец воспользовался правом на отказ от договора, ответчик обязан освободить земельный участок на основании статьи 622 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указал, что ответчик препятствует истцу в пользовании принадлежащим ему имуществом, заявленное требование направлено на обязание Общества подписать акт-приема передачи земельного участка, не оспаривает, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ФИО3, с которым истец не состоит в арендных отношениях.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2015 между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № СПб-А-32/15 (далее - Договор) аренды частей земельного участка общей площадью 450 кв. м, из состава земельного участка площадью 23 744 кв. м с кадастровым номером 47:07:13-01-087:0002, расположенного по адресу: 

<

...> участок 43 (далее - Участок), для осуществления хозяйственной, производственной, складской и прочей деятельности.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2015.

Договор действует до 30.01.2016 (пункт 2.1 Договора).

Согласно пункту 9.3 Договора он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если до окончания срока действия Договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении его действия. При этом арендодатель вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом арендатора в письменной форме за 360 дней.

В соответствии с пунктом 4.4.3 Договора арендатор имеет право осуществлять на Участке строительство капитальных объектов. Право собственности на соответствующие объекты возникает у арендатора.

По истечении срока действия Договор в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ и в соответствии с условиями пункта 9.3 Договора возобновил свое действие на неопределенный срок.

Письмом от 01.06.2018 № 758 Компания уведомила Общество об отказе от исполнения Договора; Обществу предложено освободить Участок и обеспечить его передачу арендодателю по акту приема-передачи не позднее, чем через 360 календарных дней с момента получения уведомления.

Уведомление получено Обществом 13.06.2018.

Указывая на то, что Договор расторгнут с 13.06.2019, Компания направила Обществу письмо 03.03.2022 № 290 с требованием освободить Участок и обеспечить 17.03.2022 его передачу Компании по акту приема-передачи, а впоследствии, ссылаясь на неисполнение Обществом предусмотренного статьей 622 ГК РФ обязательства по возврату Участка, обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

С учетом предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ права каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ собственнику имущества принадлежит право сдачи имущества в аренду. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

В данном случае пунктом 9.3 Договора предусмотрена обязанность арендодателя уведомить арендатора об отказе от Договора в письменной форме за 360 дней 

Осуществляя полномочия по распоряжению принадлежащим ей на праве собственности Участком, Компания приняла решение об отказе от Договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 9.3 Договора, направив соответствующее уведомление Обществу

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник..

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из представленных в материалы дела документов следует, что на основании разрешения на строительство от 13.05.2014 № RU47504101-0060-11-18 на земельном участке площадью 23 744 кв. м с кадастровым номером 47:07:13:01:087:0002, расположенном по адресу: 

<

...> участок 43, возведено здание оздоровительного центра общей площадью 572,7 кв. м с кадастровым номером 47:07:1301087:55 (далее - Здание).

Право собственности Общества, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-97982/2019, зарегистрировано 31.10.2014.

Здание возведено на Участке в соответствии с пунктом 4.4.3 договора аренды от 10.12.2013, предусматривающим право Общества осуществлять на Участке строительство капитальных объектов; согласие Компании, заключившей Договор на таких условиях, предполагается; вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-97982/2019 заявление Компании о признании недействительным пункта 4.4.3 названного договора оставлено без удовлетворения.

Здание введено в эксплуатацию на основании разрешения от 02.06.2014 № RU47504101-0010/11-20, право собственности Общества на Здание зарегистрировано 10.07.2014.

Впоследствии, 08.02.2016 в отношении Здания зарегистрировано права собственности ФИО3

Доказательства направления уведомления об отказе от Договора ФИО3 в материалах дела отстутсивуют.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственник объекта недвижимого имущества в силу положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 271 ГК РФ имеет право пользования земельным участком, необходимым для размещения и эксплуатации объекта недвижимости, а также в силу статьи 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на предоставление такого земельного участка в собственность либо в аренду.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

На момент заключения Договора находящееся на Участке Здание введено в эксплуатацию, право собственности Общества, а впоследствии и ФИО3 на Здание зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, а иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения предполагающих снос Здания и соответствующих коммуникаций требований Компании об обязании Общества освободить Участок.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены или изменения решения суда.

С учетом положений частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ с Компании в пользу Общества подлежит взысканию 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2022 по делу № А56-59442/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «Железнодорожная Торговая Компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Салюс» 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

О.В. Горбатовская

 М.А. Ракчеева