Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-219982/20-28-1539

г. Москва

29 марта 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2021 г.  

Решение в полном объеме изготовлено 29 марта 2021 г.    

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично,

при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрел в открытом судебном

заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.04.2015 к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК", 125252, МОСКВА ГОРОД, БУЛЬВАР ХОДЫНСКИЙ, ДОМ 4, ОГРН: 

<

***> об обязании заключить дополнительное соглашение на условиях, предусмотренных представленным проектом дополнительного проекта к договору аренды от 30.12.2016,

при участии:

согласно протоколу

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2 (далее – истец) обратилась в суд с требованием к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" (далее – ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение на условиях, предусмотренных представленным проектом дополнительного проекта к договору аренды от 30.12.2016.

Представитель истца исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, представил возражение на отзыв, приобщен к материалам дела в порядке ст.ст. 41, 67, 68 АПК РФ.

Представитель ответчика, исковое требования оспаривает по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, рассмотрев материалы дела, в силу статей 67, 68, 71 АПК РФ  исследовав и оценив представленные  доказательства по своему внутреннему убеждению с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды коммерческий площадей от 30.12.2016 года, в соответствии с которым Истец арендует нежилое помещение общей площадью 1 148,16 кв.м., обозначенное как помещение № 2004.1 в ТЦ Авиапарк, находящийся по адресу: 

<

...> (далее – Договор).

В обоснование иска, истец ссылается на следующе обстоятельства: во исполнение Указа Мэра Москвы от 26.03.2020 года «О внесении изменений в Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 года № 12-УМ» истец вынужден был приостановить осуществление коммерческой деятельности на арендуемой площади в ТЦ Авиапарк, о чем было написано уведомление Ответчику 27.03.2020 года, а также с просьбой освободить от начисления минимальной годовой арендной платы, а также произвести перерасчет на весь период прекращения коммерческой деятельности. 08.06.2020 года Истец повторно направил Ответчику письмо, содержащее требование отменить выплату минимальной годовой арендной платы, а также снизить выплату сервисного сбора и коммунальных услуг до 50 %, а также с 05.06.2020 года и сроком на один год установить минимальную годовую арендную плату и сервисный сбор в размере 50% от предусмотренной договором на период прекращения деятельности торгово-развлекательного центра и соответственно невозможности осуществления предпринимательской деятельности.

22.06.2020 года Ответчик направил ответ за № 14-21/760 о том, что Истец не подпадает под перечень отраслей экономики в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и вышел со встречным предложением:  в период с 01.04.2020 года по 31.05.2020 года подлежит оплате Сервисный сбор и компенсация стоимости потребленных коммунальных услуг в размере 50 % от установленного договором аренды в срок не позднее 25.06.2020 года. Оставшиеся 50% Сервисного сбора и компенсации стоимости потребленных Коммунальных услуг за период с 01.04.2020 года по 31.05.2020 года подлежат оплате ежемесячно равными долями в период с даты отмены уполномоченными органами власти режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации и по 31.12.2020 года включительно; т.о., Минимальная годовая арендная плата и Маркетинговый платеж за период с 01.04.2020 года по 31.05.2020 года не подлежат начислению и оплате;  в период с 01.06.2020 года по 31.08.2020 года на платежи Минимальной годовой арендной платы предоставляется скидка в размер 50 % от установленной договором аренды.

29.06.2020 года Истец направляет ответ на полученное ранее предложение, в котором поясняет, что согласно Постановления Правительства № 434 от 03.04.2020 года деятельность ИП ФИО2 подпадает под перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (ОКВЭД 47.7). Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

А также, учитывая действующее законодательство РФ, обзоры Верховного суда РФ, предлагает заключить дополнительное соглашение на следующих условиях:

- Сервисный сбор и компенсация стоимости потребленных коммунальных услуг за период с 01.04.2020 года по 31.05.2020 года - скидка 50%, оплата Арендатором в срок до 30.06.2020 года.

- Минимальная годовая арендная плата за период 01.04.2020-31.05.2020 года - 0%. -Минимальная годовая арендная плата за период 01.06.2020-31.12.2020 года - скидка 50% от установленной договором аренды. 

05.08.2020  года Истец направляет письмо о согласии с предложенными условиями, а именно: в период с 01.04.2020 года по 31.05.2020 года подлежит оплате Сервисный сбор и потребление Коммунальных услуг в размере 50 % от установленного договором аренды в срок не позднее 25.06.2020 года. Оставшиеся 50% Сервисного сбора и стоимости потребления Коммунальных услуг подлежат оплате в срок до 31.08.2020 года. В период с 01.06.2020 года до 31.08.2020 года на платежи Минимальной годовой арендной платы предоставляется скидка в размере 50 % от установленной договором аренды. Все указанные платежи в указанный период подлежат оплате в срок до 31.08.2020 г. со стороны Арендодателя и просит подготовить и направить дополнительное соглашение на подписание, как ранее было предложено Арендодателем (Ответчиком).

10.08.2020 года Истец (Арендатор),  в целях исполнения своих обязательств, направил на электронную почту  запрос о порядке оплаты разницы, возникшей в связи с изменением условий и порядке зачёта ранее поступавших платежей, в ответ на который было дано разъяснение о необходимости самостоятельно рассчитать и доплатить разницу, а также заверение, что перевыставление счетов Арендодателем будет произведено после подписания дополнительного соглашения.

27.08.2020 года за № 14-21/1007 Ответчик направляет Истцу письмо об отмене всех предложенных ранее договоренностей с заявлением о задолженности по уплате арендной платы в размере 4 051 371 руб. 75 коп.

13.09.2020 года Истец направляет претензию Ответчику: в связи с противоречивыми действиями Арендодателя, Истец (Арендатор) рассматривает их как попытку Арендодателя уклониться от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Требования Истца - заключение дополнительного соглашения к Договору аренды на условиях предложенных Арендодателем и принятых Арендатором, и произвести перерасчет платежей в соответствии с дополнительным соглашением. 

Письмом от 21.09.2020 года за № 14-21/1116 Ответчик указал Истцу, что ранее указанные требования не обоснованы, а также не счел возможным удовлетворить требования по уменьшению арендной платы.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес Ответчика была направлена претензия от 13.09.2020 года, которая была получена Ответчиком 14.09.2020 года и оставлена без удовлетворения.

Обращаясь с настоящим исковым заявление, Истец считает, что Ответчик необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

Также Истец считает, что в данном случае имеет место быть недобросовестное поведение Арендодателя при переговорах при заключении дополнительного соглашения, предусмотренное ч. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ (внезапное и неоправданное прекращение переговоров).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из нижеследующих обстоятельств.

Согласно п.п. 1-3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. 

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Следовательно, действующее законодательство предписывает сторонам договора аренды вначале прибегнуть к процедуре заключения дополнительного соглашения, и только при не достижения соглашения, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды. 

Таким образом, принятые меры государственной поддержки в связи с коронавирусом (COVID-19) направлены на соблюдение интересов сторон, как арендатора так и  арендодателя.

Между Истцом и Ответчиком не было достигнуто соглашения о снижении арендных платежей, в заключении предложенного проекта  дополнительного соглашения к Договору Истцу было отказано.

Документальных доказательств о действиях, указывающих на то, что Ответчиком принималось полностью или в части исполнение от Истца на условиях, содержащихся в письмах Ответчика № 14-21/760 от 22.06.2020 и № 14-21/839 от 13.07.2020, либо иным образом подтверждалось действие измененного Договора, в материалы дела не представлено.

Довод Истца о недобросовестном поведении Ответчика, которое выразилось в прекращении переговоров по заключению дополнительного соглашения к Договору/отказу в его заключении, отклоняется судом как необоснованный.

В процессе состоявшихся между сторонами переговоров согласие на заключение дополнительного соглашения к Договору на предложенных Ответчиком условиях поступило от Истца только 05.08.2020, по истечении 43 дней с момента направления такого предложения, когда срок внесения платежей по спорным периодам уже наступил. 

При этом изначально, письмом № 2 от 29.06.2020, Истец отказался от предложенных Ответчиком условий. 

В связи с изложенным, Ответчик в силу принципа свободы договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ) отказался от заключения дополнительного соглашения к Договору, потребовал от Истца погашения  задолженности по нему (письмо № 14-21/1007 от 27.08.2020).

Предусмотренное п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ основание для снижения арендных платежей по Договору (для арендатора наступила невозможность использования арендуемого имущества по изначально согласованному в договоре аренды назначению) для Истца, с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора, также не наступили.

В связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (СОVID-19), в соответствии с пп. «б» п. 6 ст. 4.1 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» на территории г. Москвы указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (далее - Указ Мэра № 12-УМ) с 05.03.2020 был введен режим повышенной готовности.

Указом Мэра № 12-УМ (в редакции Указа Мэра Москвы от 26.03.2020 № 31-УМ) в рамках ранее введенного режима повышенной готовности, начиная с 28.03.2020, среди прочего, была временно приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением продажи товаров дистанционным способом, в т.ч. с условием доставки (п. 3.2.2 указа).

Указом Мэра № 12-УМ (в редакции Указа Мэра Москвы от 29.05.2020 № 61-УМ), начиная с 01.06.2020 ранее установленные ограничения в пользовании недвижимого имущества для арендаторов, являющихся предприятиями торговли, были полностью отменены (п. 20.9 указа).

Ограничительными мерами, введенными органами государственной власти на территории г. Москвы в связи с пандемией коронавируса, условия пользования площадями, переданными Истцу, изначально согласованные в Договоре, существенно не ухудшились, равно как не имело место ухудшение состояния (технических характеристик) данных площадей. 

С момента передачи площадей Истцу они не выбывали из его владения и пользования, следовательно, в силу положений ст. 328 ГК РФ, Истец обязан был вносить встречное предоставление за пользование ими в соответствии с Договором и законодательством (вносить арендные платежи по Договору).

С учетом того, что переданные Истцу площади не выбывали из его владения и пользования, а также принимая во внимание характер введенных ограничительных мер (был введен не полный запрет на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности, а только временный запрет на их осуществление с очным участием людей в арендуемых помещениях), факт невозможности исполнения Истцом его встречных обязательств является недоказанным (Истец, как это было предусмотрено Указом Мэра № 12-УМ, мог, оказывать услуги по своему профилю удаленно, с использованием дистанционных технологий (в т.ч. своего интернет-магазина), иными способами, не связанными с посещением гражданами его площадей в Торговом центре).

В письме Истца № 14-21/466 от 27.03.2020 о приостановлении деятельности в помещениях, арендуемых в торговом центре «Авиапарк», Истец не выражал волю в объеме большем, чем это необходимо для исполнения требований о приостановлении деятельности в торговых центрах в связи с введенными ограничительными мерами. Сторонами не оспаривается, что деятельность коммерческая деятельность арендаторов в помещениях Торгового центра «Авиапарк» в период действия введенных ограничительных мер не осуществлялась, что, однако, с учетом действия специальных антикризисных норм, не освобождало арендаторов от оплаты аренды по заключенным договорам.

Предусмотренные п. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ основания для заявления требования о снижении арендной платы по Договору, формально и возникли у Истца, поскольку он является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в одной из отраслей российской экономики, указанных в Постановлении Правительства № 434 от 03.04.2020), вместе с тем, в своих обращениях в адрес Ответчика о снижении арендной платы по Договору за период апрель-август 2020 года, Истец не привел каких-либо экономических обоснований, расчетов почему арендные платежи должны быть снижены до заявленных размеров; не представил доказательств того, что в сложившейся ситуации именно такой размер арендных платежей является тем размером, на который обычно снижается арендная плата. Также не содержится таких обоснований/расчета в самом иске и в приложенном к нему проекте дополнительного соглашения к Договору.

В обоснование своих возражений, Ответчик указывает, что Договор сам по себе содержит механизм регулирования арендных отношений сторон, в зависимости от изменения сложившейся обстановки. В частности, одной из составляющий арендной платы по Договору является Плата с оборота, порядок расчета и основания начисления которой стороны согласовали в п. 8 Договора (это превышение произведения Валового оборота на Площадях и процента от оборота над суммой Минимальной арендной платы за отчетный период). В период действия ограничений, введенных органами власти, а также в течение длительного периода до их введения и после их отмены (в общей сложности в период с февраля по август 2020 года включительно) Истец был освобождён от оплаты Платы с оборота, поскольку не возникало оснований для его начисления. В 2019 году от оплаты Платы с оборота Истец был освобожден за периоды: февраль, апрель - август включительно.

Кроме того, Ответчиком был проведен анализ финансовых показателей Истца (Валового оборота Истца за соответствующие отчетные периоды) по итогам коммерческой деятельности на площадях в 2019-2020 гг. По результатам данного анализа установлено, что в отношении указанного периода (апрель-август 2020 года) экономических оснований для снижения размера МГАП на заявленных Истцом условиях (на период апрель-август 2020 г. - 0% от ставки по Договору; на период июнь-август 2020 на 50% от ставки по Договору) - не имеется. Общий размер МГАП, начисленной Истцу и оплаченной последним за период апрель - май 2020 года (1 659 697,82 руб., без НДС), полностью был компенсирован Истцом за счет снижения общего размера начисленной Истцу и уплаченной им Платы с оборота за период сентябрь-декабрь 2020 года по сравнению с общим размером Платы с оборота за аналогичный период 2019 года

Оснований для снижения размера платежей Сервисного сбора за период апрель-май 2020 года на 50% по сравнению с размером по Договору также не имеется в силу положений пп. е) п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства № 439, поскольку за указанный период сам Ответчик не был освобожден от несения расходов на содержание переданных Истцу площадей.

Таким образом, представленное дополнительное соглашение к Договору, в редакции Истца, не соответствуют нормам действующего законодательства, не согласуется с основными началами гражданского законодательства (равенство участников гражданских правоотношений, свобода договора), регулируемыми им правоотношениями (предпринимательство - деятельность, осуществляемая на свой риск).

Кроме того, следует отметить, что Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ ст. 19 Закона № 98-ФЗ была дополнена ч. 4, в соответствии с которой в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора аренды в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по такому договору, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.

Так, Истец не достигнув с Ответчиком соглашения о снижении размера арендных платежей по Договору, указанным выше правом не воспользовался, в одностороннем порядке от исполнения Договора в соответствии с п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ не отказался.

Таким образом, в совокупности факты, приведенные выше, указывают на то, что Истцом не представлено допустимых и относительных доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение Ответчика, выразившееся, по мнению Истца, в прекращении переговоров по заключению дополнительного соглашения к Договору/отказу в его заключении.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

Согласно ч. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются  в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

            Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

  Судья:

                                                                                     С.С. Хорлина