АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-21056/23

11 декабря 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   05 декабря 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            11 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Юбилейная» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к Администрации Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

о сохранении здания в реконструированном виде,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 24.04.2023,

от ответчика: представитель не явился, извещен, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гостиница «Юбилейная»  (далее - истец) обратилось в суд с иском к Администрации Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области (далее - ответчик)  о сохранении здания в реконструированном виде.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыва на исковое заявление не представил, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Предметом требований истца является сохранение в реконструированном виде нежилого здания гостиницы «Юбилейная» обшей площадью 3474,8 кв.м с кадастровым номером 61:57:0010613:287, расположенного по адресу: 

<

...>.

Обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница «Юбилейная»» на праве собственности принадлежит здание гостиницы «Юбилейная», общей площадью 3282 кв.м, назначение - нежилое, год завершения строительства 1981, кадастровый номер 61:57:0010613:287, расположенное по адресу: 

<

...>, запись регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости 61-61/040-61/040/005/2015-4807/3 от 11.06.2015.

Здание гостиницы расположено на земельном участке, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений - гостиницы, общей площадью 4492 кв.м, кадастровый номер 61:57:0010613:13, запись регистрации права собственности ООО «Гостиница «Юбилейная» в Едином государственном реестре недвижимости 61-61/040-61 /040/005/2015-4808/2 от 11.06.2015.

В 2023 году для улучшения хозяйственной деятельности ООО «Гостиница «Юбилейная» приняло решение произвести реконструкцию одноэтажного подсобного помещения, прилегающего к тыльной стороне здания гостиницы, обозначенного на поэтажном плане под №37 в техническом паспорте от 30.05.2023, общей площадью после реконструкции 384,6 кв.м.

В результате выполненной реконструкции площадь всего здания гостиницы с адресным ориентиром 

<

...> была увеличена.

В целях проведения реконструкции была подготовлена проектная документация, градостроительный план участка, топографическая съемка. В последующем истец обращался в Отдел архитектуры, градостроительной деятельности и сопровождения инвестиционных проектов администрации Сальского района Ростовской области с заявлением о получении разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, на которое им получен отказ.

Реконструированный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:57:0010613:13, находящимся в собственности истца, располагающимся в утвержденной Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Сальское городское поселение» зоне ОД-1 - зона общественно-делового назначения, одним из основных видов разрешённого использования является - Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Истцом была выполнена реконструкция ранее существовавшего одноэтажного подсобного помещения, прилегающего к основному зданию, с соблюдением строительных норм и правил, без ухудшения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности ранее существовавшего здания, в отсутствие превышения предельных параметров разрешенного строительства (или) реконструкции, установленных градостроительным регламентом.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, общество обратилось с иском о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к выводу об их удовлетворении ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В пункте 26 постановления от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Судом установлено, что истцом была подготовлена проектная документация, градостроительный план участка, топографическая съемка. В последующем истец обращался в Отдел архитектуры, градостроительной деятельности и сопровождения инвестиционных проектов администрации Сальского района Ростовской области с заявлением о получении разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, на которое им получен отказ от 14.06.2023.

В процессе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением от 25.09.2023 суд удовлетворил ходатайство общества, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «ЮРЦСЭиО «Верум», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

Соответствует ли реконструированное нежилое здание гостиницы «Юбилейная» общей площадью 3 474,8 кв.м с кадастровым номером 61:57:0010613:287, расположенное по адресу: 

<

...>, действующим строительным нормам и правилам, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам?

Создает ли реконструированное нежилое здание гостиницы «Юбилейная» общей площадью 3 474,8 кв.м с кадастровым номером 61:57:0010613:287, расположенное по адресу: 

<

...>, угрозу жизни или здоровью граждан?

Предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отказ и уклонение от дачи заключения, эксперт представил заключение № СЭ 362-02-09/2023РО от 20.11.2023. 

Согласно выводам эксперта, обследуемый объект полностью соответствует основным действующим требованиям строительных, санитарных и противопожарных нормативов, предъявляемым к зданиям временного пребывания людей, а также не представляет угрозы для жизни и здоровья людей.

При исследовании заключения судебной экспертизы суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормам статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах судом констатирован факт осуществленной истцом реконструкции спорного объекта.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Истец обращался в Отдел архитектуры, градостроительной деятельности и сопровождения инвестиционных проектов администрации Сальского района Ростовской области с заявлением о получении разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, на которое им получен отказ от 14.06.2023

Между тем, отсутствие разрешения на реконструкцию объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Документы о соответствии строения требованиям устойчивости и надежности подтверждают, что его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, суд пришел к выводу об удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Гостиница «Юбилейная» о сохранении в реконструированном виде спорного объекта.

Учитывая то, что фактически требования истца были направлена на достижение единой цели - легализация принадлежащего ему нежилого помещения, суд полагает обоснованным размером государственной пошлины за требование неимущественного характера 6 000 рублей.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца, поскольку удовлетворение требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде нежилое здание гостиницы «Юбилейная» обшей площадью 3474,8 кв.м с кадастровым номером 61:57:0010613:287 расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяСолуянова Т. А.