ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-89975/2020

02 декабря 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,                      

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Капитал-сервис» представителя ФИО2 (доверенность от 30.08.2022), от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 01.05.2022), 

рассмотрев 17.11.2022, 24.11.2022 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Капитал-сервис» и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2022 по делу № А56-89975/2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал-сервис», адрес: 190031, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 45, лит. Б, пом. 57-Н, оф. 201, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - предприниматель) об установлении в пользу Общества права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком с кадастровым номером 47:03:0401002:57, входящим в состав единого землепользования с кадастровым номером 47:03:0000000:247, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, с/пос Мельниковское, вблизи п. Мельниково, на следующих условиях: право ограниченного пользования (сервитут) устанавливается для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 47:03:0401002:52, 47:03:0401002:53, 47:03:0401002:54, 47:03:0401002:55 и 47:03:0401002:56, входящими в состав единого землепользования с кадастровым номером 47:03:0401002:51; общая площадь частей земельного участка с кадастровым номером 47:03:0401002:57, включаемых в сферу действия сервитута, составляет 4 975 кв. м.; границы частей земельного участка с кадастровым номером 47:03:0401002:57, включаемых в сферу действия сервитута, определены на прилагаемой схеме границ сервитута на кадастровом плане территории и соответствуют координатам поворотных точек, указанным в исковом заявлении; плата за сервитут составляет 7 917 руб. в год и вносится арендатору каждый год срока действия сервитута в следующем порядке: 1 979 руб. 25 коп. по 14 марта; 1 979 руб. 25 коп. по 14 июня; 1979 руб. 25 коп. по 14 сентября; 1979 руб. 25 коп. по 14 ноября; в случае если сервитут осуществляется неполный год, размер платы за сервитут в соответствующий период определяется пропорционально количеству дней фактического срока права ограниченного пользования земельным участком в соответствующем году; срок действия сервитута: по 11.01.2047. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее - Управление Росреестра). 

Решением от 27.04.2022 в пользу Общества установлено право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером 47:03:0401002:57, входящим в состав единого землепользования с кадастровым номером 47:03:0000000:247, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, с/пос Мельниковское, вблизи п. Мельниково, на следующих условиях: сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам 47:03:0401002:52, 47:03:0401002:53, 47:03:0401002:54, 47:03:0401002:55 и 47:03:0401002:56, входящим в состав единого землепользования с кадастровым номером 47:03:0401002:51; границы сервитута устанавливаются в координатах, указанных в заключении от 23.06.2021 № 21/44-А56-89975/2020 экспертов общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой  профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт»        ФИО5, ФИО6, ФИО7; плата за сервитут установлена в размере 150 000 руб. в год.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество и предприниматель обратились с апелляционными жалобами.

Общество просило решение суда изменить, установить плату за сервитут в размере 21 615 руб. в год;  истец указал, что судом  первой инстанции не  было  принято во внимание, что спорный земельный участок с кадастровым номером 47:03:0401002:57 находится в публичной собственности и относится к землям,  право собственности  на которые  не разграничено; в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, при этом пунктом 3 Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, расположенных на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 06.07.2015 № 255 (далее – Правила № 255), размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, расположенных на территории Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определен как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; согласно заключению эксперта ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО8 от 16.02.2022 № 24/24  разница рыночной стоимостью права  аренды на земельный участок  до и после установления сервитута  определена в размере 192 993 руб.; периодические платежи рассчитаны экспертом путем выполнения процедуры рекапитализации  полученной величины, в результате которой годовая плата за сервитут определена  в размере 21 615 руб., при этом согласно пояснениям эксперта в судебном заседании 26.04.2022  в ходе проведения им повторной экспертизы при определении платы за сервитут экспертом были учтены затраты на содержание дороги путем применения корректирующего коэффициента, увеличивающего стоимость оцениваемого объекта на 9%; при таком положении у суда первой инстанции отсутствовали основания для повторного учета таких затрат и увеличения стоимости платы за сервитут до 150 000 руб.; ответчиком в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих затраты предпринимателя на  содержание дороги за 2019-2021 годы.

Предприниматель же, не согласившись как с установленным судом размером платы за сервитут, так и с установленными границами последнего, в своей жалобе просил решение суда об установлении сервитута отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте неверно указано, что между частями единого землепользования  и дорогами  общего пользования  расположены  земли лесного  фонда и земельный участок с кадастровым номером 47:03:0401002:57, входящий в состав единого землепользования с кадастровым номером 47:03:0000000:247, а также, что участок Общества не имеет прямого доступа с земель общего пользования; указанное противоречит представленному в материалы дела  письму Комитета по  природным ресурсам Ленинградской области от 04.05.2021 № 02-9339/2021, согласно которому в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, а также государственном лесном реестре, земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0401002:52, 47:03:0401002:53, 47:03:0401002:54, 47:03:0401002:55  расположены на землях иных категорий, вне земель лесного фонда, при этом только юго-восточная сторона границы земельного участка с кадастровым номером 47:03:0401002:56 является смежной с землями лесного  фонда, а западная сторона границы примыкает к существующей автомобильной дороге, земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0401002:52, 47:03:0401002:53 граничат с муниципальными землями общего пользования, через которые имеется проход/проезд к участкам Общества; также суд ошибочно указал, что   через участок с кадастровым номером 47:03:0401002:57 проходит дорога, соединяющая земли общего пользования с участком Общества, поскольку согласно экспертному заключению от 23.06.2021 № 21/44-А56-89975/2020 полевая дорога следует из земель общего пользования по участку с кадастровым номером 47:03:0000000:247 и проходит на расстоянии  50-100 м от принадлежащих истцу участков, таким образом, истцу придется обустраивать проезд от имеющейся дороги к своим участкам через земли сельхозугодий, а, следовательно,  регистрация такого сервитута будет незаконной; из заключения экспертов от 23.06.2021 следует, что доступ на участки Общества с земель общего пользования невозможен лишь во время осмотра, который проводился экспертом в апреле 2021 года в период весенней распутицы, тогда как суд на основании заключения пришел к выводу о невозможности такого доступа в принципе; с учетом изложенного, а также поставленных судом перед экспертами вопросов, податель жалобы полагает, что заключение не является полным и дающим ответов на поставленные судом вопросы, содержит грубые  ошибки, на которые в суде первой инстанции указывал ответчик; в частности, экспертами ошибочно не был применен СП 99.13330 «СНиП 2.05.11-83 Внутрихозяйственные автомобильные дороги в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях», поскольку земельный участок предпринимателя  входит в состав земель единого землепользования с кадастровым номером 47:03:0000000:247, относящегося  к категории земель сельскохозяйственного назначения, таким образом, экспертами не учтены особенности  земельного участка  предпринимателя  в части категории земель и видов его разрешенного использования, не учтена ими и среднегодовая суточная интенсивность движения  транспортных средств; также предприниматель полагал, что установленный судом сервитут проложен по наиболее обременительному для ответчика маршруту и распространяется не только на полевую дорогу, но и на площади  используемых ответчиком сельхозугодий, расположенных между дорогой и участками истца; кроме того, истец в ущерб интересам ответчика требует установления  нескольких  различных подъездов к одному и тому же участку с кадастровым  номером 47:03:0401002:56; в рамках дела № А56-93601/2018 по иску Общества к администрации муниципального образования Приозерский  муниципальный район Ленинградской области об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером  47:03:0401002:57 для обеспечения прохода и проезда к земельным участкам  с кадастровыми номерами 47:03:0401002:52, 47:03:0401002:53, 47:03:0401002:54, 47:03:0401002:55 и 47:03:0401002:56 судами в иске было отказано, требования истца по настоящему делу направлены на  пересмотр установленных вступившими в законную силу судебными актами обстоятельств, имеющих в соответствии со статьей 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В отзыве на жалобу Общества предприниматель указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, указал, что при проведении повторной экспертизы экспертом ФИО8  были допущены грубые нарушения,  в том числе, экспертом не был дан ответ на вопрос суда; не учтено, что плата определятся за сервитут части дороги (экспертом рассчитана стоимость сервитута в отношении земельного участка, благоустроенного  внутренними автодорогами и площадками с внутренним покрытием); недостоверным является утверждение эксперта о том, что оценка может производиться  с применением только двух  методов, а именно  сравнительного и  доходного подходов; в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны земельные участки, не  обеспеченные внутренними дорогами, при этом соответствующая корректировка с учетом того, что предметом сервитута является дорога, экспертом не произведена;  приведенные в заключении копии скриншотов интернет-страниц в отношении объектов-аналогов не содержат информации о том, что последние обременены сервитутом, из чего следует вывод о том, что достоверные данные о стоимости таких участков после обременения их сервитутом экспертом не приведены, а расчетные таблицы заключения являются недостоверными.

Общество в отзыве на жалобу предпринимателя полагало, что доводы ответчика подлежат отклонению;  указало, что  части единого землепользования истца разделены между собой участком ответчика, при этом участки с кадастровыми номерами  47:03:0401002:53, 47:03:0401002:54, 47:03:0401002:55 полностью окружены земельным участком предпринимателя и не имеют общих границ с иными участками; из материалов дела следует,  что вопрос  о наличии у истца возможности  реализовать свое право пользования являлся предметом как досудебного исследования, так и предметом судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела экспертами ООО «Центр независимой  профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО5, ФИО6, ФИО7, при  этом и специалисты и эксперты пришли к одинаковому выводу о том, что у истца отсутствует возможность реализовать свое право пользования участками без установления сервитута на участок ответчика; указанные выводу не опровергаются доводами предпринимателя о том, что у участка 47:03:0401002:52 также  имеется граница с муниципальными землями; из заключения экспертов от 23.06.2021 следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0401002:53, 47:03:0401002:54, 47:03:0401002:55  имеют  смежную границу  только с земельным участком ответчика, что касается участков с кадастровыми номерами  47:03:0401002:52 и 47:03:0401002:56, то они примыкают к участку с кадастровым номером 47:03:0401002:57, а также имеют смежную границу с землями, покрытыми лесом, сведения о которых в ЕГРН отсутствуют, при этом подъездных дорог к названным участкам истца со стороны лесного массива нет, что также подтверждается данными из кадастрового дела на земельный участок истца; вблизи участка истца находится единственная автомобильная дорога общего пользования «Саперное – Мельниково – Кузнечное» № 41К-153, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0000000:21643, при этом участок истца  не имеет с последним общих границ; от дороги «Саперное – Мельниково – Кузнечное» № 41К-153 к участку истца ведет единственный проезд, который частично расположен в границах земельного участка ответчика; предложенные ответчиком альтернативные варианты проезда являлись предметом исследования экспертов, вместе с тем предложенные пути дорогами не являются; так, маршрут № 1, предложенный истцом, пересекается ручьем, после которого в поле проезд  отсутствует; по маршруту № 2 проезд также невозможен ввиду неустойчивого   земляного полотна; таким образом, предложенные варианты проезда через лес и поля фактически проездом не являются, в связи с чем у истца отсутствует  иная реальная возможность пользоваться  принадлежащими ему участками иначе, как через установление сервитута на спорный земельный участок ответчика;  ссылка ответчика на судебные акты по делу № А56-93601/2018 неправомерна, поскольку землеустроительная экспертиза в рамках названного дела судом не проводилась, координаты и границы возможных вариантов прохода, проезда не устанавливались, а, следовательно, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора обстоятельства не устанавливались; доводы подателя жалобы о том, что сервитут предусматривает устройство истцом проездов  от имеющейся  дороги к своим участкам через земли сельхозугодий не соответствует материалам дела, поскольку  из заключения экспертов от 23.06.2021 следует, что обустроенный  проезд шириной 6 метров  соответствует требованиям  пунктов 11.4 и 11.6  СП 42.13330.2016 (требование о ширине проезда в 4,5 м), а также пункта 3.67 СП 78.13330.2012  (требование  о ширине обочин не менее 0,75 м); что касается границ сервитута всей площади дороги вдоль границы участка с кадастровым номером 47:03:0401002:56, то экспертами при определении границ сервитута было учтено, что проезды должны обеспечивать непосредственный подъезд  к участкам жилой, производственной и общественной застройки, а для проезда пожарной техники подъездные пути должны быть устроены непосредственно к зданиям и сооружениям, расположенным  на участке; возражения ответчика относительно установленного экспертами варианта проезда к участку 47:03:0401002:52 необоснованы, и заявлены без учета наличия в указанной  местности прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны.

В судебном заседании 17.11.2022 представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы, полагал, что необходимо определить стоимость сервитута с учетом необходимости эксплуатации дороги, а также повторно поставить вопрос перед экспертами о наличии альтернативных путей доступа к участкам истца. Суд ознакомил стороны с ответами экспертных организаций. Предложил ответчику сообщить о наличии к него информации о комплексе работ по содержанию полотна в течение года (количество грейдерных проходок, обработка полотна пескосоляной смесью, покосы обочин); техническом паспорте дороге или информации о составе подстилающих слоев, дорожной одежды; сведения о загрузке дороги, в том числе о ее увеличении в случае установления сервитута. Представитель ответчика указал, что такой документации и информации у него не имеется, полагает, что эксперты при определении стоимости содержания дороги должны руководствоваться СНИП, регулирующий порядок эксплуатации дороги соответствующего класса. Также представитель ответчика подтвердил, что экскаватор, в отношении которого ФИО3 заключил договор аренды как арендатор, находится у него в собственности, фактически данный договор опосредовал предоставление услуг водителя; ответчик намеревается надлежащим образом содержать дорогу. 

Представитель истца поддержал доводы своей жалобы, в удовлетворении жалобы ответчика просил отказать, полагал, что правовых оснований для назначения повторной экспертизы не имеется. 

В судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено 24.11.2022. Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ФИО3 о назначении повторной экспертизы, не выявил оснований для его удовлетворения, в том числе и с учетом того, что ответчиком не представлено допустимых доказательств, подтверждающих несение расходов на содержание дороги, а также возможное их увеличение в случае установления сервитута.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит единое землепользование с кадастровым номером 47:03:0401002:51 общей площадью 10 803 кв. м, относящееся к землям особо охраняемых  территорий и объектов под содержание  туристско-рекреационного комплекса «Царство Снегурочки» (Снегурия), в состав которого входят земельные участки  с кадастровыми номерами 47:03:0401002:52, 47:03:0401002:53, 47:03:0401002:54, 47:03:0401002:55 и 47:03:0401002:56 (далее – участки № 52, 53, 54, 55, 56).

Полагая, что доступ к обособленно расположенным земельным участкам единого землепользования невозможен без установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:03:0401002:57 (далее – участок № 57) площадью 437 744 кв. м, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером 47:03:0000000:247, переданного в пользование предпринимателю сроком на 49 лет по договору аренды  земель сельскохозяйственного назначения  от 12.01.1998, а также ввиду недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование требований истец представил заключение специалистов  ООО «Европейский Центр Судебных экспертов» ФИО9, ФИО10, ФИО11 от 30.04.2020 № 54/16, из которого следует, что проезд к участкам истца от дорог  общего пользования  невозможен без установления сервитута, поскольку они не имеют границ с дорогами общего пользования; единственно возможным вариантом  установления сервитута является его установление через земельный участок № 57 по существующей в его границах дороге, являющейся продолжением дороги общего пользования; плата за пользование сервитутом определена специалистами в размере 7 917 руб.  в год.

В отзыве на исковое  заявление  предприниматель полагал, что имеются иные варианты организации проезда (прохода) к участкам истца, установленные судом в рамках дела № А56-93601/2018, а именно: 

- вариант 1: Не доезжая границы участка № 57 (КПП оборудованный шлагбаумом) возможно устройство проезда по незначительному участку лесополосы (не более 100 м), и далее вдоль южной границы участка № 57 до участков № 52-55; далее, вдоль границы участка № 57 возможен проезд до участка № 56 с незначительным пересечением участка № 57 (не более 50 м); 

- вариант 2: Не доезжая границы участка № 57 (КПП оборудованный шлагбаумом) поворот налево (по существующему проезду), и далее по краю поля - вдоль северной границы леса до участков № 52-55, от которых вдоль границы участка № 57 возможен проезд до участка № 56 с незначительным пересечением участка № 57 (не более 50 м); 

- вариант 3: Не доезжая границы участка № 57 (КПП оборудованный шлагбаумом) поворот направо по существующему проезду, и далее по лесному проезду до участка № 56.

Что касается определенной в заключении от 30.04.2020 № 54/16 стоимости сервитута, то предприниматель полагал, что специалистами при ее определении были подобраны нерелевантные объекты-аналоги, находящиеся в собственности и предлагаемые к продаже, не учтены план коммерческого развития  территории, расходы на содержание дороги, а также наличие  обочин и канав, без которых  невозможна  нормальная эксплуатация  дороги в условиях болотистой местности.

Определением от 06.04.2021 по делу назначена землеустроительная экспертиза,  проведение которой поручено  экспертам  ООО «Центр независимой  профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, перед экспертами поставлены следующие вопросы: «1) Возможен ли доступ на земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0401002:52; 47:03:0401002:53; 47:03:0401002:54; 47:03:0401002:55; 47:03:0401002:56 с земель общего пользования без установления сервитута? 2) Если невозможно, определить возможные варианты прохода и проезда к указанным земельным участкам через соседние земельные участки; 3) Определить границы и плату за пользование сервитутом по каждому из предложенных вариантов».

Согласно поступившему заключению от 23.06.2021 № 21/44-А56-89975/2020 исследование осуществлялось экспертами ФИО5, ФИО6 и ФИО7, том числе с учетом натурного обследования местности, произведенного 22.04.2021.

При ответе на первый и второй вопросы экспертами указано, что  земельные участки № 53, 54, 55 имеют смежную  границу только с участком № 57, что  исключает возможность   обеспечения к ним доступа без установления сервитута. Что касается участков № 52, 56, они примыкают к участку № 57  и имеют смежную границу не только с ним, но и с землями, покрытыми лесом, сведения о которых  в ЕГРН отсутствуют, при  этом подъездные дороги к участкам со стороны леса отсутствуют. 

Экспертами в  результате исследования  местности установлено наличие обустроенного проезда к земельным участкам № 53-56 со стороны  существующей дороги, отвечающего обязательным требованиям к конструкции  проезда для проезда пожарной техники, предусмотренным пунктом 8.9 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», и ширине проезда, установленным  пунктом 11.6 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», расположенного  в границах земельного участка № 57.

Альтернативные варианты проезда, предложенные ответчиком, экспертами отклонены, поскольку  они являются не дорогами, а тракторной колеёй, не имеющей твердого покрытия. Таким образом, для  организации проезда  по любым иным маршрутам  потребуется  проведение  строительных работ по   устройству дорожного полотна.

Экспертами также отмечено, что  участок  № 57 со всех сторон окружен лесными массивами,  водными объектами, болотами и лугами, при этом согласно правилам землепользования и застройки  Мельниковского сельского поселения, названный участок окружен  территориальной зоной Р-1 и  Р-3.

Что касается  предложенного предпринимателем альтернативного проезда к участку № 56 с восточной стороны участка № 57, то указанный проезд на момент его осмотра  не представлялось возможным определить  в качестве допустимого варианта организации проезда, поскольку  он пересекался ручьем, и далее полем.

Организация альтернативного проезда к участкам № 52-55 с западной стороны  участка № 57 в указанном ответчиком месте по полю невозможен ввиду отсутствия устойчивого  земляного полотна.

Таким образом, эксперты пришли к выводу о том, что доступ к  земельным участкам Общества с земель общего пользования без установления сервитута  на участок № 57 невозможен, в связи с чем  предложили единственный оптимальный вариант  наложения сервитута на существующую дорогу, ширина предлагаемого экспертами проезда  составляет 6 м, из которых ширина полосы движения составила 4,5 м, а ширина укрепленных обочин принята по 0,75 м с каждой стороны проезда, что соответствует установленным требованиям соответствующих правил.

Отвечая на третий вопрос, эксперты пришли к выводу о том, что общая площадь сервитута по существующей дороге составляет  9 230 кв. м, а каталоги координат зоны сервитута по предложенному экспертами варианту приведены в заключении.

Согласно заключению от 30.06.2021 № 21/44-А56-89975/2020-1 эксперта ФИО12 плата за пользование сервитутом по варианту, предложенному экспертами в вышеприведенном заключении, составляет 152 714 руб. в год.

Из заключения следует, что площадь оцениваемого  земельного участка была определена экспертом в размере 9 230 кв. м; оценка земельного участка проводилась  в рамках сравнительного подхода, а при определении  величины  соразмерной платы  за сервитут  - в рамках  метода  затратного подхода, а именно метода компенсации затрат арендодателя исходя из формулыА год = V x R, где А год – рыночная величина годовой  соразмерной  платы за сервитут, V -  рыночная стоимость  площади земельного участка, обремененного сервитутом, R – норма дохода  на капитал (доход  на вложенный  в объект аренды капитал).

Согласно таблице 8.1 заключения экспертом для определения  величины  соразмерной платы  за сервитут  в качестве объектов-аналогов  выбраны 4 земельных участка, находящихся в собственности  площадью 5000 кв. м, 1200 кв. м, 2400 кв. м, 1600 кв. м стоимостью 2 800 000 руб., 616 000 руб. 1 080 000 руб., 720 000 руб. соответственно. Названные объекты расположены  аналогично объекту исследования вблизи п. Мельниково.

При определении стоимости экспертом были применены корректировки на фактор цены,  передаваемое право, размер земельного участка,  техническую и инженерную оснащенность.

Стоимость оцениваемого земельного участка методом сравнения продаж была определена в размере 2 575 170 руб.

При проведении исследования в качестве безрисковой ставки экспертом была принята ставка рефинансирования Центрального Банка РФ  величиной 5,5%, стоимость сервитута в отношении земельного участка площадью 9 230 кв. м рассчитана исходя из формулы, являющейся обратной формулой  расчета рыночной  стоимости путем капитализации, экспертом также рассчитан аннуитетный платеж  сроком на 49 лет, соразмерная плата за пользование сервитутом определена экспертом в размере 152 714 руб. в год.

Вместе с тем из заключения следует, что корректировка на разрешенное использование земель экспертом не производилась, тогда как согласно скриншотам объявлений  о продаже участков, являющихся приложением № 1 к заключению, некоторые объекты-аналоги выставлены на продажу под строительство, ведение гражданами садоводства и огородничества и иные цели. При этом спорный участок не подлежал застройке с учетом разрешенного использования, фактически представляет собой дорогу. 

Кроме того, при применении  корректировки на передаваемое право, экспертом в отношении объектов-аналогов последняя была применена в размере 24%, поскольку  объект оценки  передается на праве ограниченного  пользования  чужим земельным участком,  а объекты-аналоги – на праве собственности. Между тем экспертом не было принято во внимание, что спорный участок помимо прочего не принадлежит  ответчику на праве собственности, а передан ему в аренду.

Впоследствии определением от 19.10.2021 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту ФИО12, перед экспертом поставлен вопрос: «Определить размер платы  за пользование сервитутом  с учетом того, что устанавливаемый сервитут является дорогой».

Согласно поступившему заключению от 26.11.2021 № 21/139-А56-89975/2020  при проведении исследования экспертом площадь оцениваемой части земельного участка была принята равной 9 230 кв. м; для определения рыночной стоимости  земельного участка как и ранее был применен метод сравнения продаж; в качестве объектов-аналогов экспертом осуществлена выбора участков, находящихся в собственности, площадью 26000 кв. м (1 участок),  и 10000 кв. м (три участка) стоимостью 26 000 000 руб., 10 000 000 руб.  и 13 409 091 руб.; в отношении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на фактор цены, передаваемое право, местоположение, площадь земельного участка, техническую и инженерную оснащенность участков.

В результате проведенного исследования эксперт установил стоимость оцениваемого земельного участка, которая составила 4 568 850 руб. 

Величина соразмерной платы  за сервитут объекта оценки была определена методом затратного подхода, аналогично  ранее представленному экспертом заключению; величина безрисковой ставки  на дату оценки принята равной 7,5%.

С учетом изложенного экспертом соразмерная годовая плата за устанавливаемый сервитут определена в размере 352 864 руб. 

Ответчик с выводами эксперта не согласился, полагая, что последним не было учтено, что устанавливаемый сервитут является дорогой, спорный участок был отнесен экспертом к землям промышленного  назначения, а кроме того, оценщиком не были учтены расходы на содержание дороги. 

В обоснование указанных доводов предприниматель представил в материалы дела документы, подтверждающие, по его мнению, расходы на содержание дороги (л.д. 110-189, т.д. 6), а именно договор аренды экскаватора с  экипажем  от 01.01.2019,  доказательства перечисления денежных средств ФИО13 за 2019 – 2021 годы.

Истец, в свою очередь, также не согласился с результатами оценочной экспертизы, полагал, что экспертом  в качестве объектов-аналогов осуществлена выборка объектов с существенно различающимися ценообразующими факторами; так,  объекты-аналоги выбраны из земель промышленности, тогда как участок   относится к землям сельскохозяйственного назначения; также отлично местоположение объектов: между участком, являющимся объектом исследования, и Санкт-Петербургом расстояние является равным 132 км, тогда как расстояние между приведенными  объектами-аналогами и Санкт-Петербургом  составляет  от 15 до 32 км; также  экспертом не учтено, что участок находится в публичной собственности и обременен правом аренды сроком на 49 лет в пользу ответчика; примененный экспертом затратный подход фактически не основан на определении затрат, а примененная формула  может быть применима в интересах собственника земельного участка, коим ответчик не является, инвестиций по приобретению участка  предприниматель не осуществлял, а оплата сервитута по предложенной экспертом формуле будет являться неосновательным обогащением ответчика.

Принимая во внимание изложенное, определением от 08.02.2022 назначено проведение повторной экспертизы по вопросу определения размера  платы за пользование  сервитутом с учетом того, что устанавливаемый сервитут является  дорогой, проведение которой поручено эксперту  ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО8

Согласно заключению от 09.03.2022 № 24/24 эксперт, отвечая на поставленный судом вопрос, пришел к выводу о том, что соразмерной платой за сервитут  по состоянию на дату оценки, то есть 09.03.2022, является 21 615 руб. в год, при этом эксперт в своем исследовании руководствовался следующим.

Так, для определения размера платы за сервитут экспертом была установлена  рыночная стоимость  права аренды всего земельного участка № 57 в рамках применения метода сравнительного подхода; в качестве объектов-аналогов экспертом отобраны участки, расположенные в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области из земель сельскохозяйственного назначения площадью 330000 кв. м, 1100000 кв. м, 47749 кв. м, 143268 кв. м стоимостью 16 000 000 руб., 31 000 000 руб., 3 400 000 руб., 7 999 000 руб. соответственно; экспертом применены корректировки на торг, передаваемые права (с учетом того, что участок подлежит обременению не на весь срок аренды, а на 25 лет), площадь участка, благоустройство участка, обеспеченность  участка инженерными коммуникациями; при этом стоимость права аренды участка  до обременения сервитутом определена как 12 629 554 руб., а после обременения сервитутом  - 12 436 562 руб.; таким образом, разница стоимости права аренды до и после установления сервитута составила 192 993 руб.; для определения периодических платежей экспертом был применен коэффициент капитализации для земельных участков для сельскохозяйственного использования равный 11,2%.

В возражениях на  заключение ответчик указал, что экспертом  не учтено, что устанавливаемый сервитут является дорогой, объекты-аналоги являются нерелевантными, поскольку не обременены сервитутом, а кроме того, экспертом не учтены расходы предпринимателя на содержание дороги.

В судебном заседании 26.04.2022 суда первой инстанции экспертом ФИО8  были даны пояснения по данному им заключению, согласно которым затраты на содержание дороги при определении стоимости сервитута им были учтены,  экспертом была применена корректировка на благоустройство участка, увеличивающая его стоимость на 9%.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и невозможности реализации права пользования истцом принадлежащими ему участками без установления сервитута на участок дороги в границах земельного участка № 57 в предложенном экспертами в заключении от 23.06.2021 № 21/44-А56-89975/2020  варианте. Что касается платы за сервитут, суд пришел к выводу об обоснованности  требований ответчика об учете при установлении платы за сервитут затрат, которые сопряжены с обслуживанием и ремонтом дороги, в связи с чем, приняв во внимание представленные ответчиком доказательства несения расходов на содержание дороги в 2019 – 2021 годах, установил плату за сервитут в размере 150 000 руб. в год.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб Общества и предпринимателя, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). 

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В соответствии с положениями пункта 8 статьи 23 ЗК РФ сервитут, публичный сервитут устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

Следовательно, при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для владельца  обслуживающего земельного участка.

Поскольку проезд и  проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права,  суд при рассмотрении иска об установлении сервитута определяет наличие у истца доступа к своему имуществу без использования сервитута.  

 Обращаясь в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута, Общество указывало на необходимость установления сервитута на участок № 57  ввиду невозможности реализации иным образом права пользования участками № 52 – 56.

Как следует из экспертного заключения от 23.06.2021 № 21/44-А56-89975/2020  и установлено судом первой инстанции, земельные участки № 53, 54, 55 имеют смежную  границу только с участком № 57, что  исключает возможность обеспечения к ним доступа без установления сервитута, участки № 52, 56 также примыкают к участку № 57, однако имеют смежную границу, в том числе с землями, покрытыми лесом, сведения о которых  в ЕГРН отсутствуют, при  этом подъездных дорог к участкам со стороны леса не имеется. 

Поскольку в результате обследования местности на участке № 57 было установлено наличие обустроенного проезда к земельным участкам истца со стороны  существующей дороги, экспертами сделан вывод, что доступ к участкам Общества с земель общего пользования без установления сервитута  на участок № 57 невозможен.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанными выводами экспертов, поскольку альтернативные варианты проезда, предложенные ответчиком, в частности, через лесную дорогу, фактически представляющую собой колею, поля, водные объекты и участки, покрытые лесом, в существующем виде невозможны и требуют проведения строительных работ по устройству дорожного полотна, что не отвечает принципу необходимости соблюдения разумного баланса интересов сторон спора с учетом наличия уже существующего проезда.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в случае установления сервитута ответчик лишится возможности использовать свой участок в соответствии с его разрешенным использованием, в материалы дела не представлено, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования в части установления сервитута на земельный участок № 57 в соответствии с предложенным экспертами вариантом.

В силу положений пункта 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно пункту 3 статьи 39.25 ЗК РФ плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Поскольку судом установлено, что спорный земельный участок предан в пользование предпринимателя по договору аренды сроком на 49 лет, плата за пользование участком подлежит перечислению в пользу ответчика.

Согласно заключению от 09.03.2022 № 24/24 эксперта ООО «Проектно-экспертное бюро «Аргумент» ФИО8 плата за сервитут установлена в размере 21 615 руб. в год с учетом расходов на содержание дороги.

В суде апелляционной инстанции предприниматель, ссылаясь на несогласие с выводами эксперта, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы по определению платы за пользование сервитутом по дороге с учетом  стоимости ее содержания.

В связи с заявленным ходатайством судом были направлены соответствующие запросы в экспертные организации о возможности проведения такой экспертизы.

Согласно ответу одной из таких организаций, а именно ООО «Независимая экспертная организация «Истина», для ответа на поставленный судом в запросе вопрос необходимы сведения о комплексе работ по содержанию полотна в течение года (количество грейдерных проходок, обработка полотна  пескосоляной  смесью, покосы обочин и проч.), технический паспорт на сооружение - дорогу, а при его отсутствии сведения  о ширине  дорожного полотна, обочин, составе  подстилающих слоев   и дорожной одежды, сведения о загрузке  дороги.

С учетом изложенного в судебном заседании представителю ответчика было предложено представить соответствующие документы, подтверждающие несение предпринимателем расходов на содержание участка, вместе с тем представитель ФИО3 указал, что соответствующих документов помимо представленных в материалы дела у последнего не имеется.

Принимая во внимание проведенное экспертом ФИО8 исследование, результаты которого отражены в соответствующем заключении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что установленный экспертом размер платы за сервитут  отвечает критериям обоснованности, разумности и соразмерности, в том числе с учетом того обстоятельства, что предусмотренная статьей 274 ГК РФ плата за пользование участком  не является арендной платой и носит компенсационный характер.

При этом апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции  о возможности увеличения размера платы до 150 000 руб. с учетом характера представленных предпринимателем доказательств несения расходов на содержание дороги.

Так, из единственно представленных в материалы дела документов в обоснование несения ФИО3 упомянутых расходов представлены договор аренды  транспортного средства с экипажем, по условиям которого  ФИО13 передал ФИО3 в аренду экскаватор  Atlas 1304 1993 года выпуска, регистрационный номер 

<

***> с предоставлением услуг по  управлению техникой и технической эксплуатации.

По условиям названного договора арендная плата за час использования имущества  составляет 2 500 руб., платежи осуществляются арендатором путем перевода денежных средств на  банковскую карту ФИО13

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что  имущество может  использоваться только  в пределах территории п. Мельниково Приозерского р-на Ленинградской обл.

Между тем из приложенных регистрационных документов на спецтехнику не следует, что собственником последней является ФИО13, а в одном из судебных заседаний суда апелляционной инстанции представитель ответчика  вовсе указал, что собственником экскаватора является ФИО3, что позволяет суду критически оценивать представленные документы. На вопрос суда о наличии первичной документации (рапортов работы техники и т.д.) представитель предпринимателя сообщил, что таких документов нет. 

Кроме того, предпринимателем в обоснование размера произведенных расходов представлены копии распечаток из мобильного приложения «Сбербанк онлайн» об осуществленных в адрес ФИО13 платежах.

Вместе с тем из названных документов усматриваются лишь даты и суммы платежей, назначение и ссылка на вышеупомянутый договор аренды в них отсутствует.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для принятия указанных документов в качестве относимых и допустимых, а равно оснований для возложения на истца на будущий период времени неких понесенных в 2019-2021 годах, то есть до установления сервитута, ответчиком расходов в виде платежей ФИО13

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить решение суда в указанной части, установить плату за сервитут в размере 21 615 руб. в год. 

Также суд полагает необходимым отметить, что в случае увеличения  расходов ответчика на содержание дороги  в связи с установлением сервитута, предприниматель не лишен возможности обратиться в суд с соответствующим иском о взыскании с Общества произведенных затрат пропорционально объему пользования участком.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2022 по делу № А56-89975/2020 изменить в части размера платы за сервитут. 

Установить плату за сервитут в сумме 21 615 руб. в год. 

В остальной части решение от 27.04.2022 по делу № А56-89975/2020 оставить без изменения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

С.М. Кротов