АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-14552/2022

Дело № А72-5302/2020

г. Казань

22 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро» – ФИО1 (доверенность от 01.10.2021), ФИО2 (ордер от 15.02.2022 № 3),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро»

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021

по делу № А72-5302/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агроресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саранск, к обществу с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Большое Шуватово Ульяновской области, о понуждении освободить земельный участок,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Большое Шуватово Ульяновской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Агроресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саранск, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро» ФИО3, г. Москва, сельскохозяйственного производственного кооператива «Звезда», с. Большое Шуватово Ульяновской области, муниципального учреждения «Администрация муниципального образования «Инзенский район», г. Инза Ульяновской области, муниципального учреждения «Администрация муниципального образования «Валгусское сельское поселение», с. Валгуссы Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агроресурс» (далее - ООО «Агроресурс») обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро» (далее - ООО «Рус-Ресурс Агро») о понуждении освободить земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: 

<

...>, путем сноса зерносклада с навесом площадью 617,6 кв.м, склада семенного площадью 1 628 кв.м, зерноочистительного комплекса ЗАВ-20, а также вывоза с указанного земельного участка иного имущества, принадлежащего ООО «Рус-Ресурс Агро».

ООО «Рус-Ресурс Агро» обратилось со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО «Агроресурс» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ООО «Агроресурс» обязанности возвратить в собственность ООО «Рус-Ресурс Агро» земельные участки: площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 12 метрах восточнее села Большое Шуватово, и площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово; понуждении произвести в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в соответствии с решением суда все необходимые действия, в том числе уплату государственной пошлины по государственной регистрации права собственности ООО «Рус-Ресурс Агро» на указанные земельные участки; взыскании с ООО «Рус-Ресурс Агро» в пользу ООО «Агроресурс» денежных средств в сумме 1 908 000 руб., оплаченных ООО «Агроресурс» платежным поручением от 19.12.2018 № 243 во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018. 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.09.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021, ООО «Агроресурс» отказано в удовлетворении исковых требований; встречный иск ООО «Рус-Ресурс Агро» удовлетворен частично; договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, заключенный между ООО «Рус-Ресурс Агро» (продавец) и ООО «Агроресурс» (покупатель), в части продажи земельного участка площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенного по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, признан недействительной (ничтожной) сделкой; применены последствия недействительности сделки путем возложения на ООО «Агроресурс» обязанности возвратить ООО «Рус-Ресурс Агро» данный земельный участок, с возложением на ООО «Рус-Ресурс Агро» обязанности возвратить ООО «Агроресурс» денежные средства в сумме 1 509 000 руб., оплаченные за земельный участок; в остальной части в удовлетворении встречные исковых требований отказано.

ООО «Рус-Ресурс Агро», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 в части продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, расположенного по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 12 метрах восточнее села Большое Шуватово, и применения последствий недействительности сделки в виде понуждения ООО «Агроресурс» возвратить в собственность ООО «Рус-Ресурс Агро» земельный участок площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 12 метрах восточнее села Большое Шуватово, отменить, в отмененной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представители ООО «Рус-Ресурс Агро», явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты в части возложения на ООО «Агроресурс» обязанности возвратить ООО «Рус-Ресурс Агро» земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Рус-Ресурс Агро» (продавец) и ООО «Агроресурс» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, по условиям которого ООО «Агроресурс» приобрело в собственность земельные участки: площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, и площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 12 метрах восточнее села Большое Шуватово, по цене 1 908 000 руб., о чем 27.12.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

ООО «Агроресурс» оплатило стоимость земельных участков платежным поручением от 19.12.2018 № 243. 

Между ООО «Рус-Ресурс Агро» (продавец) и ООО «Агроресурс» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 21.12.2018 № 20, в соответствии с которым и ООО «Агроресурс» приобрело в собственность ангар из металлоконструкций общей площадью 625 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, и ангар из металлоконструкций общей площадью 312 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, по цене 1 710 000 руб.

Платежным поручением от 24.12.2018 № 253 стоимость указанных объектов оплачена ООО «Агроресурс».

ООО «Агроресурс», указывая, что на земельном участке площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34 расположены: зерносклад с навесом площадью 617,6 кв.м, склад семенной площадью 1 628 кв.м, зерноочистительный комплекс ЗАВ-20 и иное движимое имущество, принадлежащие на праве собственности ООО «Рус-Ресурс Агро», обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении ООО «Рус-Ресурс Агро» освободить данный земельный участок от указанного имущества.

ООО «Рус-Ресурс Агро», полагая, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, является ничтожным, поскольку на спорных земельных участках, расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, которое не были проданы ООО «Агроресурс» одновременно с земельными участками, на которых они расположены, а также в связи с тем, что данная сделка совершена с заинтересованностью, в ущерб интересам ООО «Рус-Ресурс Агро», по заниженной цене, о чем ООО «Агроресурс» не могло не знать, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 на земельном участке площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34 были расположены принадлежащие на праве собственности ООО «Рус-Ресурс Агро» объекты недвижимого имущества, которые в нарушение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не были проданы одновременно с указанным земельным участком, руководствуясь статьями 166, 167, пунктом 2 статьи 168, статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признали договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, заключенный между ООО «Рус-Ресурс Агро» (продавец) и ООО «Агроресурс» (покупатель), в части продажи земельного участка площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенного по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, недействительным, применив последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на ООО «Агроресурс» обязанности возвратить ООО «Рус-Ресурс Агро» данный земельный участок и обязав ООО «Рус-Ресурс Агро» возвратить ООО «Агроресурс» денежные средства в сумме 1 509 000 руб., оплаченные за указанный земельный участок.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, заключенный между ООО «Рус-Ресурс Агро» (продавец) и ООО «Агроресурс» (покупатель), в части продажи земельного участка площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенного по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, признан недействительным, и применены последствия недействительности ничтожной сделки в указанной части, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации у ООО «Агроресурс» не возникло право собственности на данный земельный участок, суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьями 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, для удовлетворения исковых требований ООО «Агроресурс» о понуждении ООО «Рус-Ресурс Агро» освободить земельный участок с кадастровым номером 73:04:010401:34 путем сноса находящихся на нем объектов: зерносклада с навесом площадью 617,6 кв.м, склада семенного площадью 1 628 кв.м, зерноочистительного комплекса ЗАВ-20, а также вывоза с указанного земельного участка иного имущества, принадлежащего ООО «Рус-Ресурс Агро».

В данной части судебные акты не обжалуются.

При этом суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на земельном участке площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, расположенном по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 12 метрах восточнее села Большое Шуватово, находится только один объект недвижимого имущества, который по договору купли-продажи от 21.12.2018 № 20, т.е. практически одновременно с земельным участком на котором он расположен, был продан также ООО «Агроресурс», пришли к выводу, что в данном случае отсутствует нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, в связи с чем отказали ООО «Рус-Ресурс Агро» в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 в части продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33. 

Кроме того, учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих возникновение неблагоприятных последствий для ООО «Рус-Ресурс Агро» в результате заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, причинения ООО «Рус-Ресурс Агро» явного ущерба оспариваемой сделкой, о чем ООО «Агроресурс» должно было знать, равно как и отсутствие доказательств сговора либо иных совместных действий руководителей ООО «Рус-Ресурс Агро» и ООО «Агроресурс» в ущерб интересам ООО «Рус-Ресурс Агро» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора купли-продажи от 01.02.2019 недействительным.

Также суды указали, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 не отвечает критериям сделки с заинтересованностью, поскольку ФИО4, которая заключала данный договор со стороны ООО «Рус-Ресурс Агро», не являлась контролирующим лицом по отношению к данному юридическому лицу в понимании статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Довод кассационной жалобы о том, что выводы судов в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 в части продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33 сделаны при неправильном применении норм материального права,  поскольку предметом данного договора не являлось здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 73:04:010401:33, что противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняется.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Как указывалось выше, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 ООО «Агроресурс» приобрело в собственность, в том числе земельный участок площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, о чем 27.12.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На данном земельном участке расположен ангар арочного типа площадью 625 кв.м, который по договору купли-продажи от 21.12.2018 № 20 также был продан ООО «Агроресурс».

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что после продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33 ООО «Рус-Ресурс Агро» продало ООО «Агроресурс» по договору купли-продажи от 21.12.2018 № 20 ангар арочного типа площадью 625 кв.м, расположенный на данном земельном участке, учитывая, что сторонами исполнены в данной части договоры купли-продажи от 19.12.2018 и от 21.12.2018, а последующее поведение ООО «Рус-Ресурс Агро» давало основание контрагенту полагаться на действительность сделки, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение ООО «Агроресурс», пришли к обоснованному выводу об отсутствии основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 в части продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33 недействительным.

Как правильно отмечено судами, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 в части продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33 недействительным по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку ООО «Рус-Ресурс Агро» были проданы ООО «Агроресурс» как земельный участок, так и распложенный на нем ангар арочного типа площадью 625 кв.м, в связи с чем был соблюден принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. 

При судебная коллегия считает необходимым отметить, что в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем, право собственности на ангар арочного типа площадью 625 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33 за ООО «Рус-Ресурс Агро» никогда зарегистрировано не было (в том числе на момент заключения договора купли-продажи от 19.12.2018), что также свидетельствует о недобросовестном поведении ООО «Рус-Ресурс Агро» (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно заключению судебной экспертизы от 05.02.2021 № ЛСТЭ 1392/11-20, подготовленному экспертами общества с ограниченной ответственностью «Независимость», ангар арочного типа площадью 625 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33, состоит из следующих конструктивных элементов: бетонный столбчатый заглубленный фундамент; стены металлический профлист; ворота металлические; имеется подключение к электрическим сетям.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что вышеуказанный ангар арочного типа является объектом недвижимости, поскольку возведен на бетонном столбчатом заглубленном фундаменте и подключен к электрическим сетям.

Вместе с тем, установка временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости; возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (пункт 1 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

При этом само по себе наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве временной постройки или объекта капитального строительства, поскольку нормы пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат такого признака.

Таким образом, само по себе наличие фундамента, выполняющего поддерживающую функцию, не свидетельствует о возведении объекта недвижимости, поскольку наличие фундамента является лишь одним из признаков объекта недвижимости и может применяться лишь в совокупности с другими признаками, равно как и наличие присоединения к электрическим сетям не является достаточным критерием для квалификации спорного ангара арочного типа в качестве объекта недвижимого имущества.

Как следует из вышеуказанного заключения судебной экспертизы, спорный ангар арочного типа площадью 625 кв.м фактически представляет собой: набор дугообразных плоских сварных форм, соединяемых между собой поперечинами (прогонами) с помощью болтовых соединений; арки составлены из частей, соединяемых между собой болтами; стены металлический профлист; ворота металлические.

Применительно к спорному случаю при оценке технических характеристик объекта сам факт наличия такого конструктивного элемента, как бетонный столбчатый заглубленный фундамент, не может служить основанием для вывода об отнесении спорного объекта к объекту недвижимости.

Таким образом, ангар арочного типа площадью 625 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 73:04:010401:33 не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку может быть демонтирован и в последующем смонтирован в другом месте, т.е. может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, в связи с чем к спорным правоотношениям в части продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33 не подлежит применению пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, так как на данном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суды правильно отказали ООО «Рус-Ресурс Агро» в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 в части продажи земельного участка площадью 2 849 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:33.

Между тем, применяя последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 в части продажи земельного участка площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенного по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, путем возложения на ООО «Агроресурс» обязанности возвратить ООО «Рус-Ресурс Агро» данный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание следующее.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Как установлено судами и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, остался в фактическом владении ООО «Рус-Ресурс Агро» и не был передан ООО «Агроресурс» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, в связи с чем у судов отсутствовали основания для возложения на ООО «Агроресурс» обязанности возвратить ООО «Рус-Ресурс Агро» данный земельный участок в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Вместе с тем, как указывалось выше, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018 за ООО «Агроресурс» зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенного по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, о чем 27.12.2018 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2018, заключенный между ООО «Рус-Ресурс Агро» (продавец) и ООО «Агроресурс» (покупатель), в части продажи земельного участка площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенного по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, признан недействительным, учитывая, что данный договор в части передачи указанного земельного участка сторонами исполнен не был, так как земельный участок остался в фактическом владении ООО «Рус-Ресурс Агро», однако, на основании данной сделки за ООО «Агроресурс» было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:04:010401:34, судебная коллегия считает необходимым в порядке применения последствий недействительности сделки признать отсутствующим право собственности ООО «Агроресурс» на земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ООО «Рус-Ресурс Агро» на данный земельный участок.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 по делу № А72-5302/2020 в части возложения на общество с ограниченной ответственностью «Агроресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обязанности возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, отменить.

В отмененной части принять новый судебный акт.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Агроресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Рус-Ресурс Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на земельный участок площадью 11 431 кв.м с кадастровым номером 73:04:010401:34, расположенный по адресу: Ульяновская область, Инзенский район, в 300 метрах восточнее села Большое Шуватово.

В остальной части решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 по делу № А72-5302/2020 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья                                           Р.В. Ананьев

 

Судьи                                                                                  С.Ю. Муравьев

 

                                                                                             Ф.В. Хайруллина