Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-6099/2024, Ф02-65/2025

Дело № А33-18025/2022

13 февраля 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Старицыным И.А.,

при участии в судебном заседании представителей: администрации города Красноярска ФИО1 (доверенность от 16.12.2024, паспорт, диплом); департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО2 (доверенность от 27.12.2024, паспорт, диплом); обществас ограниченной ответственностью «Волга-Т» ФИО3 (доверенность от 18.10.2022, паспорт) и ФИО4 (доверенность от 06.05.2024, паспорт, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем веб-конференции и видеоконференц-связи кассационные жалобы администрации города Красноярска и департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2024 года по делу № А33-18025/2022 Арбитражного суда Красноярского края,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Т» (далее – общество) об изъятии путем продажи с публичных торгов расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:1530 объектов незавершенного строительства:

- строения № 1 с кадастровым номером 24:50:0100163:2244, площадью 894 кв.м,

- строения № 2 с кадастровым номером 24:50:0100163:2245, площадью 795,5 кв.м,

- строения № 3, с кадастровым номером 24:50:0100163:2243, площадью 347,6 кв.м;

возложении обязанности направить в адрес департамента разрешительную, проектную и техническую документацию в отношении указанных объектов незавершенного строительства.

Общество обратилось со встречным иском о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка от 29.09.2017 № 903 на три года для завершения строительства указанных выше объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, администрация г. Красноярска (далее – администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 февраля 2024 года первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встреченного иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2024 года решение суда отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска; встречный иск удовлетворен, на департамент возложена обязанность продлить договор аренды от 29.09.2017 № 903 на срок 1 год и 3 месяца с даты вступления в законную силу постановления суда.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, департамент и администрация обратились с кассационными жалобами, в которых просят его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационных жалобах приведены доводы о неправильном применении судом к возникшим отношениям положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и ошибочности выводов о наличии оснований для предоставления обществу земельного участка для завершения строительства. Вопреки выводам суда, общество ранее реализовало право на приобретение земельного участка в аренду без торгов, срок для обращения с иском об изъятии спорных объектов не пропущен, невозможность завершения строительства возникла по вине общества в связи с заключением им мнимых сделок в отношении спорных объектов.

ООО «Волга-Т» в отзывах на кассационные жалобы просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представители сторон, администрации поддержали свои доводы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определения о принятии кассационных жалоб к производству и назначении судебного заседания по их рассмотрению выполнены в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлены лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, 31.08.2012 между департаментом и обществом заключен договор аренды № 1640, по условиям которого последнему во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с учетным номером 01 00 163:0114, находящийся по адресу: 

<

...>, для проведения проектно-изыскательских работ в целях размещения многоэтажных гаражей.

16.01.2013 между департаментом и обществом заключен договор аренды № 129, по условиям которого последнему во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:1530, находящийся по адресу: 

<

...>, для строительства многоэтажных гаражей.

01.10.2013 обществу выдано разрешение на строительство указанных гаражей сроком до 01.04.2015.

Распоряжением администрации от 15.11.2013 № 2829-арх отменены распоряжения от 25.04.2012 № 789-ж «О согласовании мест размещения многоэтажных гаражей», от 26.07.2012 № 777-арх, от 13.11.2012 № 1925-арх «О предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 24:50:01001163:1530 для строительства многоэтажных гаражей.

Распоряжением Администрации от 15.11.2013 № 2828-арх отменено разрешение на строительство от 01.10.2013.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 по делу № А33-23079/2013 распоряжение администрации от 15.11.2013 № 2829-арх признано недействительным.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу № А33-21707/2013 признано недействительным распоряжение администрации от 15.11.2013 № 2828-арх «Об отмене разрешения на строительство».

02.09.2015 срок действия разрешения на строительство, выданного обществу, продлен до 07.12.2016.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 07 августа 2015 года по делу № А33-6529/2014 отказано в удовлетворении иска департамента о расторжении договора аренды от 16.01.2013 № 129.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 ноября 2015 года по делу № А33-18654/2014 отказано в удовлетворении иска департамента к обществу о сносе объекта незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Попова, 11.

10.08.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении срока действия договора от 16.01.2013 № 129 на 661 день в связи с отсутствием возможности в период с 15.11.2013 по 07.09.2015 использовать земельный участок по назначению.

Письмом от 20.08.2015 № 30462 департамент отказал обществу в продлении договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2016 года по делу № А33-20054/2015 на департамент возложена обязанность продлить срок действия договора аренды от 16.01.2013 № 129 до 03.09.2017.

В соответствии с постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу № А33-21707/2013 срок действия разрешения на строительство, выданного обществу, продлен до 01.01.2020.

29.09.2017 между департаментом и обществом заключен договор № 903, по условиям которого последнему в аренду сроком по 02.09.2020 передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:1530, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Попова, 11, для завершения строительства многоэтажных гаражей.

18.01.2018 между обществом и ФИО5 заключены договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:1530.

Письмом от 20.07.2018 общество уведомило департамент о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу ФИО5

Письмом от 12.10.2018 департамент отказал в согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.09.2017 № 903.

05.10.2018 администрация обратилась с иском к ФИО5, обществу о признании ничтожными договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства от 18.01.2018 и применении последствий недействительности сделок.

Определением Октябрьского районного суда города Красноярска от 05.10.2018 приняты обеспечительные меры: обществу запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды от 29.09.2017 № 903; установлен запрет на осуществление государственной регистрации перехода прав по договору аренды от 29.09.2017 № 903; ФИО5 запрещено заключать какие-либо сделки в отношении объектов незавершенного строительства.

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 14 октября 2019 года по делу № 33-14336/2019 удовлетворены исковые требования администрации к Коневой Е.С и обществу о признании договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства ничтожными, применены последствия недействительности сделок путем возврата в собственность общества объектов незавершенного строительства и прекращено право собственности ФИО5 на указанные объекты недвижимости.

22.06.2022 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении права собственности ФИО5 на объекты незавершенного строительства.

Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано только 24.01.2024 по причине неоднократных отказов органа регистрации прав на недвижимое имущество в связи с наличием принятых судом обеспечительных мер.

Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для использования обществом земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:1530, незавершение строительства в установленный срок, департамент обратился в арбитражный суд с иском к обществу об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование встречного искового заявления общество указало, что в результате длительных судебных разбирательств было лишено возможности завершить строительство объектов, в связи с чем договор аренды земельного участка подлежит продлению.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что срок для обращения в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства не является пресекательным, с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства объектов общество, ранее реализовавшее право предоставленное пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось по истечении трех лет с момента прекращения договора аренды; в этой связи пришел к выводу о необходимости удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречных требований.

Отменяя решение, отказывая в первоначальном и удовлетворяя встречный иск, суд апелляционной инстанции посчитал, что департамент обратился с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства по истечении установленного законом срока, действующее законодательство не содержит запрета на повторное предоставление земельного участка без торгов для достройки объекта незавершенного строительства, общество не имело реальной возможности своевременно обратиться с повторным заявлением о предоставлении земельного участка на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании договора аренды от 29.09.2017 № 903 обществу сроком по 02.09.2020 передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:1530 для завершения строительства многоэтажных гаражей.

По договорам от 18.01.2018 общество передало в собственность ФИО5 объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:1530.

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 14 октября 2019 года удовлетворены исковые требования администрации к Коневой Е.С, обществу о признании указанных договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства ничтожными, применены последствия недействительности сделок путем возврата в собственность общества объектов незавершенного строительства и прекращено право собственности ФИО5 на указанные объекты недвижимости.

Запись о прекращении права собственности ФИО5 на спорные объекты внесена в Единый государственный реестр недвижимости 22.06.2022.

Право собственности общества на указанные объекты восстановлено в Едином государственном реестре недвижимости 24.01.2024.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что департамент в срок, определенный пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не реализовал право на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства у их собственника.

При этом наличие записи о государственной регистрации права собственности на них за ФИО5, а также принятых Октябрьским районным судом г. Красноярска от 05.10.2018 обеспечительных мер не препятствовало обращению департамента с указанным иском, поскольку определением Красноярского краевого суда от 14.10.2019 договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства признаны недействительными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно учел, что юридическая возможность для своевременного обращения как ФИО5, так и общества с заявлением о предоставлении земельного участка для достройки объектов незавершенного строительства отсутствовала ввиду имевшегося спора относительно правомерности их отчуждения.

Как обоснованно отмечено судом, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с принятыми обеспечительными мерам до 22.06.2022 отказывал в исключении записи о праве собственности Коневои? Е.С. на объекты незавершенного строительства и до 24.01.2024 - в восстановлении записи о праве собственности общества на них.

Исходя из этого, суд правильно посчитал, что департамент не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства, в связи с чем у общества возникло право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения их строительства.

Приведенные в кассационных жалобах доводы о том, что обществом уже было ранее реализовано право, предоставленное пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на приобретение земельного участка в аренду без торгов, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого постановления.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены три объекта незавершенного строительства степенью готовности 90% и 10%.

В связи с необходимостью определения юридической судьбы объектов незавершенного строительства и земельного участка, на которых они расположены, обеспечения баланса интересов сторон и стабильности гражданского оборота, суд пришел к верному выводу о возможности повторного предоставления земельного участка для завершения строительства указанных объектов.

Содержащиеся в кассационных жалобах ссылки на то, что строительство не было завершено в установленный срок по вине общества, подлежат отклонению как несостоятельные. Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что причиной этому послужили обоюдные действия сторон и обязал департамент продлить срок аренды на1 год 3 месяца.

Иная оценка заявителями кассационных жалоб обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм права и не является основанием к отмене законного и обоснованного постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2024 года основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Меры по приостановлению исполнения обжалуемого судебного акта, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 декабря 2024 года, подлежат отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с окончанием кассационного производства по делу.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 283, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2024 года по делу № А33-18025/2022 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения указанного судебного акта, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 декабря 2024 года по настоящему делу, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

С.Б. Качуков

Ю.С. Яцкевич