АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Томск                                                                                                 Дело № А67-1107/2022

07.07.2022 г.

 

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Томскводоканал», г. Томск (ИНН  

<

***>) о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка № ТО-21-19813 от 13.06.2012 в размере 12 922 руб. 41 коп. за период с 26.12.2020 по 16.11.2021,

при участии:

от  истца – ФИО2  (удостоверение, доверенность № 115 от 01.12.2021, сроком на 1 год, диплом № 679 от 27.06.2014) ,

от ответчика – ФИО3 (паспорт, доверенность №1 от 01.01.2022, сроком до 31.12.2022, диплом №16 от 20.06.2003), 

 

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – истец, Департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Томскводоканал» (далее – ответчик, ООО «Томскводоканал», общество) с требованием о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка № ТО-21-19813 от 13.06.2012 в размере 12 922 руб. 41 коп. за период с 26.12.2020 по 16.11.2021.

Определением от 15.02.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства судьей О.Н. Чикашовой, возбуждено производство по делу № А67-1107/2022.

В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против исковых требований на основании следующего. В соответствии с пунктом 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582), приказом Минэкономразвития России от 23.04.2013 № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод» ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности истца и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, установлена в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Кроме того, при расчете размера арендной платы необходимо использовать индексы инфляции, установленные в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года (пункт 8 Правил № 582): 6,4% на 2016 год (Федеральный закон от 14.12.2015 № 359-ФЗ); 4% на 2017 год (Федеральный закон от 19.12.2016 № 415-ФЗ); 4% на 2018 год (Федеральный закон от 05.12.2017 № 362-ФЗ); 4,3% на 2019 год (Федеральный закон от 29.11.2018 № 459-ФЗ); 3% на 2020 год (Федеральный закон от 02.12.2019 № 380-ФЗ); 3,7% на 2021 год (Федеральный закон от 08.12.2020 № 385-ФЗ). Исходя из указанных значений, ежегодный размер арендной платы по договору аренды по расчету ответчика составляет: в 2020 году: 54 745 437,2 х 0,7% х 106,4% х 104% х 104% х 104,3% х 103% = 473 779 руб. (118 444,75 руб. в квартал); в 2021 году: 54 745 437,2 х 0,7% х 106,4% х 104% х 104% х 104,3% х 103% х 103,7%= 491 308,82 руб. (122 827,21 руб. в квартал). Ответчик оплатил арендную плату по договору аренды за 2-4 кварталы 2020 года и 2021 год в сумме 1 544 287,49 рублей. Оплата внесена своевременно и в размере, превышающем рассчитанный ответчиком (846 643,09 руб.), что подтверждается платежными поручениями. В связи с этим с учетом положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца отсутствуют правовые основания для взыскания пени. Ответчик обращает внимание суда на то, что между сторонами имеются разногласия по вопросу о том, является ли правомерным применение специальной ставки арендной платы 0,7%, установленной приказом Минэкономразвития России от 23.04.2013 № 217, к случаям, когда на земельном участке расположены не только объекты тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, но и иные объекты, используемые в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.  По мнению ответчика, использование указанной ставки обосновано в силу пункта 5 Правил № 582, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии  со  ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, переданные истцом в аренду ответчику по договору аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010, а именно: нежилое здание склада общей площадью 658,4 кв.м., нежилое здание АБК общей площадью 1069,5 кв.м., нежилое здание блока гаража с административными помещениями общей площадью 3685,1 кв.м., нежилое здание проходной общей площадью 22,1 кв.м., нежилое здание КНС-6 общей площадью 266,1 кв.м., нежилое здание трансформаторной подстанции общей площадью 105,0 кв.м., склад ангарного типа общей площадью 528,9 кв.м., нежилое здание котельной общей площадью 175,0 кв.м., сооружение – железнодорожный тупик №1 длиной 413,14 м. (на настоящий момент разобран и фактически на земельном участке отсутствует). Согласно условиям договора от 18.12.2010 указанный договор заключен по результатам конкурса на право заключения договора аренды, эксплуатации и обслуживания объектов, необходимых для организации водоснабжения и водоотведения на территории муниципального образования «Город Томск» (пункт 2); арендодатель передает арендатору имущество, представляющее собой совокупность объектов коммунальной инфраструктуры (пункт 4.1); арендатор обязан использовать имущество по его целевому назначению (пункт 6.2.12); арендатор обязан заключить договоры аренды земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, арендуемыми по договору (пункт 14.1). Тем самым истец передал ответчику имущество, используемое в сфере водоснабжения и водоотведения. Использование объектов, расположенных на спорном земельном участке, по иному назначению ответчиком не осуществляется, иные доказательства истцом в материалы дела не представлены. Какие-либо предписания по результатам муниципального земельного контроля истцом ответчику не выдавались. В связи с этим применение при расчете арендной платы ставки 0,7% от кадастровой стоимости обоснованно, поскольку спорный земельный участок занят иными объектами, используемыми в сфере водоснабжения и водоотведения.

Истец представил возражения на отзыв ответчика, в которых сообщил следующее. Согласно условиям договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации нежилых зданий и сооружения – железнодорожный тупик. В настоящее время начисление арендной платы в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды производится на основании решения Думы Города Томска от 05.07.2011 №171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» (далее – Решение № 171) по ставке 4% от кадастровой стоимости («прочие виды использования») с применением коэффициента 0,4 («эксплуатация и обслуживание объектов по предоставлению услуг жилищно-коммунального хозяйства, инженерных коммуникаций»). Из заявления ответчика, а также на основании обследования земельного участка, проведенного сотрудниками департамента недвижимости 13.01.2022, следует, что на земельном участке расположены здание КНС-6 площадью 266,1 кв.м., здание котельной площадью 175 кв.м., железнодорожный тупик №1 протяженностью 413,14 м., а также иные объекты (склады, гараж, АБК). Расположение на спорном земельном участке объектов с различным назначением, а также цель предоставления земельного участка и его разрешенное использование свидетельствуют об использовании земельного участка для нескольких самостоятельных видов деятельности. Доказательств, что все объекты, расположенные на земельном участке, используются в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод не имеется. Постановление Правительства РФ от 02.04.2021 № 528 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в части создания, эксплуатации и развития единого реестра видов федерального государственного контроля (надзора), регионального государственного контроля (надзора), муниципального контроля» не разрешает ситуацию, когда один земельный участок используется для нескольких самостоятельных видов деятельности, для каждого из которых установлен размер ставки арендной платы. В соответствии с п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ инфраструктура железнодорожного транспорта необщего пользования к таким объектам не относится. В связи с этим применение ставки, установленной приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 626, не представляется возможным. При таких обстоятельствах возможно начисление арендной платы с применением ставки и коэффициента большего по значению в соответствии с приложением № 2 к Решению № 171. Исходя из условий договора (п. 3.5) стороны согласовали условия о ставках и коэффициентах, которые применяются при расчете арендной платы, возражений при заключении договора у арендатора не возникало. Договор подписан сторонами, при этом при подписании договора арендатор выразил волю и согласие с условиями договора, в том числе и с порядком и условиями начисления аренды. Арендатор обязался оплачивать арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. Каких-либо соглашений о внесении изменений в договор сторонами не подписано, так же как и протоколов разногласий с указанием иного порядка начисления арендной платы и других ставок. Довод ответчика о том, что арендная плата определена неверно, безоснователен, поскольку данное основание не установлено, помимо всего прочего арендная плата определена на момент направления оферты арендатору. Подписывая договор, арендатор согласился с предложенной платой. Довод о том, что воля была направлена на другую цену при подписании договора, не соответствует материалам дела и ничем не подтверждается, кроме несогласия с уже подписанной платой.

07.04.2022 от ответчика в ответ на возражения истца на отзыв поступили дополнения к отзыву на исковое заявление, в которых ответчик указал, что истец не доказал, что какой-либо из объектов используется для иной цели. Более того, объекты, используемые для целей, отличных от установленных договором аренды от 18.12.2010, и не могли быть переданы ответчику по конкурсу. Так, согласно пункту 3 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества, перечень которых утверждает федеральный антимонопольный орган. В утвержденном приложением № 2 к этому приказу перечне отсутствуют административные здания, гаражи, склады, имеющее самостоятельное целевое назначение. Что касается вида разрешенного использования земельного участка, то он устанавливается истцом самостоятельно и при разрешении данного спора не имеет правового значения, поскольку Правила № 582 не устанавливают зависимость применения специальной ставки от вида разрешенного использования земельного участка. Довод истца о том, что при заключении договора стороны согласовали порядок определения размера арендной платы и никакой другой порядок не может применяться, опровергается положениями п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ в системной связи с нормами абзаца второго п. 1, п. 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ и п. 3.2 договора аренды. Договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ без проведения торгов в отношении муниципального земельного участка, следовательно арендная плата по договору является регулируемой. Стороны договора аренды земельного участка предусмотрели, что размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм ее расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. В связи с этим, несмотря на то, что статья 39.7 введена в Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015, нормы этой статьи с указанной даты являются обязательными для истца при установлении регулируемой арендной платы по договору.

13.04.2022 от истца поступили дополнительные пояснения к исковому заявлению, согласно которым истец указал, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из вида разрешенного использования земельного участка, который имеет преимущественное значение при расчете и применении коэффициентов  и ставок. В настоящий момент вид разрешенного использования не изменен и с его наименованием арендатор согласился, письменно выразив свою волю при подписании договора. Подписывая акт приема-передачи к договору, арендатор согласился с целевым назначением земельного участка, принял его без возражений, дополнения относительно данного довода не вносились в договор. Стороны установили, что ставки арендной платы могут изменяться в сторону увеличения. Учитывая условия договора, ставки арендной платы не могут быть применены в сторону уменьшения, поскольку двусторонней сделкой возможно лишь увеличение. Доказательств, что все объекты, расположенные на земельном участке, используются в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, не имеется.

Определением арбитражного суда от 14.04.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначив предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 31.05.2022.

25.05.2022 ответчик представил дополнения к отзыву на исковое заявление, в которых заявил следующее. Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172, не может превышать размера арендной платы, рассчитанного в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. При этом значение имеет не вид разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации нежилых зданий и сооружения – железнодорожный тупик», а факт нахождения на земельном участке объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения. В этой связи истцу как уполномоченному органу в сфере управления муниципальным имуществом рекомендуется подготовить правотворческую инициативу Мэра Города Томска в целях устранения в муниципальном правовом акте пробелов и исключения его противоречия земельному законодательству (пункт 1 статьи 51 Устава Города Томска). Как утверждает истец, при обследовании земельного участка установлено, что на нем расположен в том числе железнодорожный тупик протяженностью 413,14 м., переданный в аренду ответчику. Между тем сооружение железнодорожный тупик № 1 протяженностью 413,14 м. исключено из договора аренды еще в 2016 году (соглашение от 31.08.2016 об изменении договора аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем Города Томска от 18.12.2010, акт о том, что имущество ликвидировано 29.07.2016). В силу принципа состязательности и обязанности доказывания истец, заявляя довод об использовании недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100011:338, для целей, не связанных с осуществлением деятельности в сфере водоснабжения, водоотведения, обязан представить суду соответствующие доказательства. До настоящего времени такие доказательства в материалах дела отсутствуют. Довод истца о возможности изменения арендной платы исключительно в сторону увеличения опровергается доводом истца, изложенным в дополнении к отзыву от 06.04.2022. Договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении муниципального земельного участка, следовательно арендная плата по договору является регулируемой. Несмотря на то, что статья 39.7 введена в Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015, нормы этой статьи с указанной даты являются обязательными для истца при установлении регулируемой арендной платы по договору от 13.06.2012 № ТО-21-19813. Обязательному применению подлежит в том числе норма пункта 4 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ о непревышении размера арендной платы за муниципальные земельные участки над размером арендной платы за федеральные земельные участки. Устанавливая размер арендной платы в соответствии с указанной нормой, истец приводит в соответствие с требованиями закона механизм расчета арендной платы (истец обязан исчислять арендную плату способом, установленным Правилами № 582). При этом указанный нормативный акт Правительства РФ не содержит ограничения возможности уменьшения размера арендной платы – из норм пункта 8, 9 следует возможность изменения (а не только увеличения) арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости или значения уровня инфляции (и то, и другое изменение может привести к уменьшению размера арендной платы).

В дополнительных пояснениях от 30.05.2022 истец сообщил, что на момент постановки земельного участка на кадастровый учет железнодорожный тупик находился на земельном участке. Распоряжением от 31.08.2018 № 573-р согласовано списание сооружения – железнодорожного тупика общей протяженностью 413,14 м. Соглашением от 31.08.2016 между истцом и ответчиком сооружение железнодорожного тупика исключено из договора с 29.07.2016, между сторонами составлен акт о том, что имущество ликвидировано. Также истец сообщил, что арендатор не лишен возможности изменить  вид разрешенного использования земельного участка, однако таких действий с его стороны не предпринималось. Доказательств, что все объекты, расположенные на земельном участке, используются в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, не имеется.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика поддержала правовую позицию, изложенную в отзывах на исковое заявление.

Исковые требования истца мотивированы тем, что 13.06.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-19813, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100011:338 площадью 46 759 кв.м., для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Ставка арендной платы установлена в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка, коэффициент к ставке арендной платы – 0,2. В период с 01.04.2020 по 31.03.2021 обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчик исполнял ненадлежащим образом, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском о взыскании неустойки.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 23.01.2012 ответчик обратился в адрес Администрации города Томска с письмом № 05-159 (вх. № 446) о предоставлении ему в аренду земельного участка по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100011:0338.

Постановлением Администрации города Томска от 04.05.2012 № 962-з ответчику предоставлен в аренду спорный земельный участок для эксплуатации производственных зданий и сооружений.

13.06.2012 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Томскводоканал» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-19813, согласно которому на основании постановления Администрации города Томска от 04.05.2012 № 962-з арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 46759 кв.м. по адресу: Томская обл., 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100011:338 (п. 1.1).

Земельный участок предоставляется для эксплуатации производственных зданий и сооружений (п. 1.5).

Вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: для эксплуатации нежилых зданий и сооружений – железнодорожный тупик (п. 1.6).

Срок действия договора устанавливается с 04.05.2012 по 31.12.2040 (п. 2.1).

Арендная плата за землю взимается с 18.12.2010 (п. 3.1).

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения арендодателем  в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата по договору устанавливается:

1) за период с 18.12.2010 по 31.12.2011 в соответствии с решением Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», решением Думы Города Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» и составляет на 2011: ставка арендной платы: 10,20 руб./кв.м. в год;

2) за период с 01.01.2012 в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет: ставка арендной платы – 4% кадастровой стоимости участка; коэффициент  к ставке арендной платы – 0,2.

В случае изменения в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка исчисление арендной платы за его пользование производится исходя из новой кадастровой стоимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами (п. 3.6).

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (п. 3.8).

Сумма арендной платы на последующие годы ежегодно указывается в расчете арендной платы за землю, составляемом арендодателем в соответствии с нормативным правовым актом на данный календарный год. При этом арендатор в период с 01 января до 15 февраля каждого года направляет в адрес арендодателя своего представителя для получения расчета (п. 3.8).

Согласно пункту 3.11 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы с учетом изменения ставок в установленном договором порядке.

Арендатор обязан своевременно производить в соответствии с условиями договора плату за землю (п. 5.2.2), использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (п. 5.2.3).

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 13.06.2012.

Дополнительным соглашением от 22.10.2020 ответчику предоставлена отсрочка исполнения обязательств по внесению арендной платы, начисленной за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в соответствии с договором (п. 1).

Арендная плата, указанная в п. 1 дополнительного соглашения, вносится арендатором не позднее 25.12.2020 (п. 2).

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 30.07.2012, о чем сделана запись регистрации № 70-70-01/163/2012-725.

Решением Думы Города Томска от 04.03.2014 № 956 Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Томска переименован в Департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.11.2021 № КУВИ-002/2021-148456729, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:21:0100011:338, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 46759+/-68 кв.м., кадастровая стоимость: 54745437,2 руб. принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Город Томск» с 11.11.2011, номер государственной регистрации 70-70-01/227/2011-132, передан на праве аренды ответчику.

Истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности от 13.10.2021 № 12658/2 с требованием оплатить неустойку.

Письмом от 16.11.2021 ответчик сообщил истцу, что произведена оплата за пользование земельными участками и просил зачесть переплату за земельные участки с кадастровыми номерами 70:21:0200030:21, 70:21:0200038:1587, 70:21:0100017:9 в общей сумме 33538,82 руб. в счет оплаты задолженности за спорный земельный участок, с приложением платежных поручений.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В связи с тем, что ответчик, по мнению истца, исполнял обязанности по внесению арендной платы ненадлежащим образом, истец начислил неустойку за период с 26.12.2020 по 16.11.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Расчет арендной платы истцом произведен на основании п. 2.1.3 решения Думы г. Томска от 05.07.2011 № 172  и выражен формулой: A = S*УПКС*С*К*Ки, где:

А – сумма арендной платы за год, руб.;

S – площадь земельного участка, облагаемая арендной платой в соответствии с договором аренды, кв. м;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования согласно утвержденным результатам государственной кадастровой оценки, руб./кв. м;

С – ставка арендной платы за землю, %;

К – коэффициенты к ставкам арендной платы, установленные для конкретного вида разрешенного использования земельного участка, экономической деятельности арендаторов и площади земельного участка;

Ки – коэффициент инфляции, установленный п. 2.7.1 (в ред. решения Думы г. Томска от 01.11.2016 № 396).

В соответствии с п. 2.7.1 решения Думы г. Томска от 05.07.2011 № 172 ежегодно, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды, размер арендной платы изменяется путем умножения  на прогнозируемый в очередном финансовом году сводный индекс потребительских цен (максимальный – при наличии вариантов), указанный в муниципальном правовом акте Администрации города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на среднесрочный период. В связи с этим начиная с 2017 года в расчете применяется коэффициент инфляции Ки.

Ответчик в отзыве ссылался на положения пункта 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582), приказ Минэкономразвития России от 23.04.2013 № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод», согласно которым ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, установлена в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01.03.2015 введена в действие статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 39.7 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, является постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582).

Согласно пункту 5 Правил № 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее – Минэкономразвития России), в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

В силу правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2019 № 305-ЭС-14556, от 20.03.2017 № 306-ЭС16-16522, от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 7), поскольку в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма Кодекса подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований.

Минэкономразвития во исполнение пункта 5 Правил № 582 издало приказ от 23.04.2013 № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод» (далее – приказ № 217), которым утвердило ставку арендной платы в размере 0,7% кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

В рассматриваемом деле спорный земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100011:338 находится в собственности муниципального образования «Город Томск», что сторонами по делу не оспаривается.

Следовательно, в данном случае размер арендной платы за земельный участок не может превышать 0,7% от кадастровой стоимости, при этом юридически значимым является то обстоятельство, что объекты, расположенные на спорном участке, предназначены для использования в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения.

Согласно условиям пунктов 1.5-1.6 договора земельный участок предоставлен в аренду ООО «Томскводоканал» для эксплуатации производственных зданий и сооружений; вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений – железнодорожный тупик.

Кроме того, договор аренды земельного участка № ТО-21-19813 от 13.06.2012 заключен на основании договора аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем г. Томска от 18.12.2010 в редакции соглашения от 03.06.2015 об изменении и дополнении договора.

Постановлением Администрации г. Томска от 20.06.2016 № 549 железнодорожный тупик от стрелки 130 до упора, общей протяженностью 413,14 м., расположенный по адресу: 

<

...>, признан подлежащим сносу.

Распоряжением Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска от 31.08.2016 № 573-р согласовано списание сооружения – железнодорожного тупика общей протяженностью 413,14 м., расположенного по адресу: 

<

...>, находящего на учете в муниципальной имущественной казне города Томска и переданного по договору аренды от 18.12.2010 ООО «Томскводоканал». Отделу учета муниципальной собственности поручено исключить из Реестра муниципальной собственности города Томска недвижимое имущество, указанное в приложении к распоряжению (сооружение – железнодорожный тупик).

Соглашением от 31.08.2016 об изменении договора аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010, с 29.07.2016 пункт 25 Приложения № 1.1 договора исключен.

Согласно акту обследования земельного участка от 13.01.2022 на спорном земельном участке расположены: одноэтажное кирпичное нежилое здание (трансформаторная подстанция); трехэтажное кирпичное нежилое здание (административный корпус); здание КНС-6; многоэтажное (1-2 этажа) кирпичное нежилое здание (котельная) с металлическим навесом; двухэтажное нежилое здание (котельная); газораспределительный узел; металлический ангар; одноэтажное кирпичное нежилое здание со встроенными гаражными воротами (склад); металлические объекты; металлические вагончики, строительные материалы; одноэтажные кирпичные нежилые здания (не используются); складская зона с грузоподъемным краном; одноэтажное кирпичное нежилое здание (не используется); трехэтажное кирпичное здание (административный корпус); одноэтажное здание со встроенными гаражными воротами (гаражи). Территория частично используется как автостоянка легковых и большегрузных машин. Участок охраняется и огорожен забором по всему  периметру.

Согласно акту обследования земельного участка от 30.06.2022 на спорном земельном участке расположены: одноэтажное кирпичное нежилое здание (трансформаторная подстанция) (используется); трехэтажное кирпичное нежилое здание (административный корпус) (используется); здание КНС-6 (используется); многоэтажное (1-2 этажа) кирпичное нежилое здание (котельная) с металлическим навесом (не используется); двухэтажное нежилое здание (газовая котельная) (используется); газораспределительный узел (используется); металлический ангар (используется); одноэтажное кирпичное нежилое здание со встроенными гаражными воротами (склад) (используется); металлические объекты (используются); металлические вагончики, строительные материалы (используются); одноэтажные кирпичные нежилые здания (используются); складская зона с грузоподъемным краном (используется); одноэтажное кирпичное нежилое здание (не функционирующая КНС) (не используются); трехэтажное кирпичное нежилое здание (административный корпус) (используется); одноэтажное здание со встроенными гаражными воротами (гаражи) (используется). Территория частично используется как автостоянка легковых и большегрузных машин. Участок охраняется и огорожен забором по всему  периметру.

Между тем из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что здание котельной и КНС не используются в настоящее время по причине завершения отопительного сезона.

Однако, как уже отмечалось, юридическое значение в данном случае имеет не факт использования или неиспользования ответчиком расположенных на участке объектов недвижимости, а тот факт, что земельный участок предназначен для размещения на нем объектов тепло-, водоснабжения и водоотведения, очистки сточных вод. Данный факт ответчиком доказан и истцом не опровергнут.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что все объекты недвижимости расположены в границах спорного земельного участка, переданы в аренду ответчику по договору аренды муниципального имущества жизнеобеспечивающих систем города Томска от 18.12.2010.

Согласно пункту 20 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты местного значения – объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта Российской Федерации, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов.

В соответствии пунктом 4 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» организация в границах городского округа тепло-, водоснабжения и водоотведения населения отнесена к вопросам местного значения городского округа.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона № 416-ФЗ от 07.12.2011 «О водоснабжении и водоотведении» (далее – Закон № 416-ФЗ) к полномочиям органов местного самоуправления городских поселений, городских округов по организации водоснабжения и водоотведения на соответствующих территориях относятся определение для централизованной системы холодного водоснабжения и (или) водоотведения поселения, городского округа гарантирующей организации; утверждение схем водоснабжения и водоотведения поселений, городских округов.

Согласно пункту 14 статьи 2 Закона № 416-ФЗ объект централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения – это инженерное сооружение, входящее в состав централизованной системы горячего водоснабжения (в том числе центральные тепловые пункты), холодного водоснабжения и (или) водоотведения, непосредственно используемое для горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения.

Подпунктом «г» пункта 1 статьи 4 Закона Томской области от 05.12.2016 № 150-ОЗ «О видах объектов регионального и местного значения, подлежащих отображению в документах территориального планирования Томской области и документах территориального планирования муниципальных образований Томской области» определено, что объекты, необходимые для организации водоснабжения населения и водоотведения в границах городских округов Томской области, относятся к видам объектов местного значения городских округов Томской области, оказывающих существенное влияние на социально-экономическое развитие городских округов Томской области и подлежащих отображению на картах планируемого размещения объектов местного значения городских округов Томской области,

Учитывая условия договора аренды земельного участка № ТО-21-19813 от 13.06.2012, при отсутствии доказательств использования земельного участка в иных целях, не связанных с эксплуатацией в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, суд приходит к выводу о том, что спорные объекты недвижимости относятся к объектам местного значения.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что на спорном земельном участке расположены здания, необходимые для осуществления деятельности по организации водоснабжения, водоотведения и очистке сточных вод на территории муниципального образования «Город Томск», суд приходит к выводу о том, что арендная плата за пользование земельным участком должна рассчитываться исходя из установленного законом предельного размера арендной платы в соответствии с приказом Минэкономразвития № 217, а именно 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

В силу разъяснений, изложенных в вопросе 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).

Аналогичный правовой подход отражен в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС19-18880 от 29.10.2019, № 304-ЭС20-12517 от 04.09.2020.

При этом возможность применения сводного индекса потребительских цен, установленного органом местного самоуправления, указанным нормативным актом не предусмотрена, в связи с чем довод истца о необходимости руководствоваться с 2017 года пунктом 2.7.1 Положения, утвержденного Решением № 172 (с применением сводного индекса потребительских цен) признается судом необоснованным.

Уровень инфляции в 2016 году составил 6,4% (Федеральный закон от 14.12.2015 № 359-ФЗ), в 2017 году и 2018 году составил 4,0% (Федеральные законы от 19.12.2016 № 415-ФЗ, от 05.12.2017 № 362-ФЗ); в 2019 году – 4,3% (Федеральный закон от 29.11.2018 № 459-ФЗ), в 2020 году – 3,0% (Федеральный закон от 02.12.2019 № 380-ФЗ), в 2021 году – 3,7% (Федеральный закон от 08.12.2020 № 385-ФЗ).

Судом проверен расчет ответчика и признан верным. В качестве доказательств оплаты арендной платы представлены платежные поручения. Учитывая, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате перед истцом, арендная плата вносилась в предусмотренные договором сроки в большем размере, чем следовало из ее регулируемого характера, требование о взыскании с ответчика неустойки не подлежит удовлетворению.

По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                                        Е.И. Бутенко