Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 г.Ульяновск                                                                                  Дело № А72-820/2021

28.05.2021

Резолютивная часть определения объявлена 25.05.2021.

В полном объеме определение изготовлено 28.05.2021.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.А. Лубяновой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Сенгилеевский район" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 433380, Ульяновская область, район Сенгилеевский, город Сенгилей, площадь 1 Мая, 2)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 432071, 

<

...>),

к Обществу с ограниченной ответственностью "Сенгилей" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 445028, Самарская область, Тольятти город, Приморский 

<

...>),

к Обществу с ограниченной ответственностью "Венто" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 445043, 

<

...>)

о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ульяновской области в лице Межмуниципального Отдела по Сенгилеевскому и Тереньгульскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по регистрации перехода права Договор уступки прав аренды земельного участка от 13.11.2020 с кадастровым номером 73:14:030108:449 по Договору аренды земельного участка №59 от 21.09.2009, номер государственной регистрации 73:14:030108:449-73/034/2020-4 от 04.12.2020,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью "СОТИС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 445043, Самарская область, Тольятти город, Транспортная 

<

...>),

при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Сенгилеевский район" – не явились, извещены,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области – ФИО2, доверенность от 11.01.2021, диплом, удостоверение,

от ООО "Сенгилей" – не явились, извещены,

от ООО "Венто" – не явились, извещены,

от ООО «СОТИС» - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Сенгилеевский район" обратился в Арбитражный суд Ульяновской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, к Обществу с ограниченной ответственностью "Сенгилей", к Обществу с ограниченной ответственностью "Венто" с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ульяновской области в лице Межмуниципального Отдела по Сенгилеевскому и Тереньгульскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по регистрации перехода права Договор уступки прав аренды земельного участка от 13.11.2020 с кадастровым номером 73:14:030108:449 по Договору аренды земельного участка №59 от 21.09.2009, номер государственной регистрации 73:14:030108:449-73/034/2020-4 от 04.12.2020. 

Определением от 04.03.2021 суд удовлетворил ходатайство Заявителя об уточнении заявленных требований в следующей части:

1. Признать действия Межмуниципального Отдела по Сенгилеевскому и Тереньгульскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по регистрации перехода права – Договора уступки прав аренды земельного участка от 13.11.2020 с кадастровым номером 73:14:030108:449 по Договору аренды земельного участка №59 от 21.09.2009, номер регистрации 73:14:030108:449-73/034/2020-4 от 04.12.2020 незаконными. 

Определением от 30.03.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "СОТИС".

Из материалов дела следует: в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся следующие актуальные сведения:

- о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 73:14:030108:449, расположенном по адресу: Ульяновская обл., 

<

...>. Категория земель «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «размещение производственной базы». Земельный участок учтен с уточненной площадью 56179 кв.м.

-о ранее учтенном нежилом здании, наименование «производственная база», с кадастровым номером 73:14:030108:794, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 73:14:030108:449. Здание учтено с площадью 8186,1 кв.м. (по планам УОГУП БТИ от 30.03.2011 включает литеры А-A3, Б-Б1, В-В2, Ж, Ж1,И, К, Л, М, Н, П, У, II-V).

21.09.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Сенгилеевский район" (Арендодатель) и ООО «Кристалл+» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:14:030189:449. Срок аренды с 07.08.2009 по 06.08.2058. Договор аренды зарегистрирован. На указанном земельном участке расположена производственная база  с кадастровым номером 73:14:030108:794.

Согласно п. 4.3.2 договора аренды   Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок  в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьим лицам. 

В связи с переименованием ООО «Кристалл+» в ООО «Торговый дом «Сенгилеевский»  между сторонами  19.10.2010 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды. 

02.10.2017 между ООО «Торговый дом «Сенгилеевский»  (Сторона 1) и  ООО «Сенгилей» (Сторона 2) заключен договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 73:14:030189:449. 

13.11.2020 между ООО «Сенгилей»  (Сторона 1) и  ООО «Венто» (Сторона 2)  заключен договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 73:14:030189:449.

В ЕГРН содержаться актуальные сведения о зарегистрированных правах ООО «Венто» (том 1 л.д. 12-15):

- о праве собственности на здание производственной базы с кадастровым номером 73:14:030108:794 (государственная регистрация произведена 10.12.2020);

- о праве аренды на земельный участок  с кадастровым номером 73:14:030189:449 на основании договора уступки  прав аренды земельного участка, акт приема передачи от 13.11.2020.

17.02.2021 между ООО «Венто» (Продавец»)  и ООО «Сотис» (Покупатель) заключен договор купли- продажи производственной базы  и договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 73:14:030189:449. Государственная регистрация права на производственную базу и  права аренды приостановлены. 

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Сенгилеевский район"  настаивает на заявленных требованиях и указывает следующее: по запросу Комитета от 19.01.2021 года получены выписки из ЕГРН от 22.01.2021, согласно которых установлено, что ООО «Сенгилей» переуступил свои права и обязанности по договору уступки прав аренды земельного участка ООО «Венто» от 13.11.2020 года.

Управление Росреестра по Ульяновской области в лице Межмуниципального Отдела по Сенгилеевскому и Тереньгульскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области провело государственную регистрацию 04.12.2020 года за номером 73:14:030108:449-73/034/2020-4 договора уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 73:14:030108:794 заключенного между ООО «Сенгилей» и ООО «Венто».

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Сенгилеевский район» считает, что госрегистрация перехода права совершена с нарушениями действующего законодательства, о которой стало известно 22.01.2021.

ООО «Сенгилей» согласно условия договора аренды земельного участка №59 от 21.09.2009 не уведомило о совершаемой сделки Арендодателя.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Здание 73:14:030108:794, которое принадлежало ООО «Сенгилей» и отчуждено в пользу ООО «Венто» занимает 8186,1 кв.м., а земельный участок 73:14:030108:449 площадью 56179 кв.м., что является несоизмеримым по отношению к зданию, т.е. в 6,9 раз превышает площадь земли необходимой для их использования.

Частью 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Кроме этого в Арбитражном суде Самарской области находятся на рассмотрении исковые заявления о взыскании задолженности по арендным платежам (дело № А55-35037/2019, А55-8301/2020, А55-23906/2020), а по делу А55-23906/2020 Комитет предъявил требование к ООО «Сенгилей» о расторжении договора аренды земельного участка №59 от 21.09.2009.

Управление Росреестра по Ульяновской области заявленные требования не признает. Государственная регистрация права собственности ООО «Венто» на здание осуществлена 10.12.2020 на основании заявления от 23.11.2020 №КУВД-001/2020-25279890 о государственной регистрации права собственности на здание и представленных документов; государственная регистрация права аренды ООО «Венто» на земельный участок осуществлена на основании заявления от 23.11.2020 №КУВД-001/2020-25304485 о государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка и представленных документов. Указанные заявления поданы ООО «Венто» одновременно через многофункциональный центр (ОГКУ «Корпорация развития интернет-технологий - многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Ульяновской области» (Сенгилеевский район)). 

Непредставление для государственной регистрации прав согласия третьих лиц на совершение сделки в случаях, когда его отсутствие не влечет ничтожность такой сделки, не может являться основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации прав.

Пунктом 4.3.2 договора №59 от 21.09.2009 предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам с согласия арендодателя.

Между тем, в силу п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

ООО «Сенгилей»  и ООО «Венто» требования не признают. Сделка по отчуждению объекта  недвижимости и переуступка прав аренды на земельный участок под этим объектом недвижимости  была совершена в соответствии с действующим законодательством. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218), действующего с 01.01.2017, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр) и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в реестре.

В соответствии с положениями ч. 6 статьи 1, п. 1 статьи 51, ч. 1 - 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее  по тексту Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация перехода прав на объект недвижимости осуществляется при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРН.

Пунктом 2 ч.2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ определено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п.1 статьи 51 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п.2 ч.3 статьи 15 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона №218-ФЗ проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 15 ч.1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ отсутствие в представленных документах подтверждения наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации, является основанием для приостановления регистрационных действий, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

В силу п.9 статьи  22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ четко сформулирована норма, предусматривающая право арендатора земельного участка, относящегося к публичной собственности и предоставленного в аренду сроком более чем на 5 лет, передавать свои права и обязанности по договору без получения согласия арендодателя. Ограничение этого права, в том числе возможность его реализации только после получения согласия арендодателя на это, может быть установлена только федеральным законом, но не договором.

В пункте 90 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом.

По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

Кроме того, в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку п.2 статьи 607 и п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п.9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п.5 и 6 ст.22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 18 указанного постановления №11 разъяснено, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, непредставление для государственной регистрации прав согласия третьих лиц на совершение сделки в случаях, когда его отсутствие не влечет ничтожность такой сделки, не может являться основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации прав.

В данном случае договор аренды от 21.09.2009 земельного участка с кадастровым номером 73:14:030189:449 заключен на срок более пяти лет. С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что получение согласия арендодателя на заключение договора субаренды от 13.11.2020 не является обязательным, а пункт 4.3.2 договора аренды от 21.09.2009 является недействительным, поскольку арендатор земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, может передавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области правомерно проведена регистрация по договору уступки прав аренды земельного участка от 13.11.2020.

Ссылку заявителя на статью 35 Земельного Кодекса РФ суд считает в данном случае не состоятельной, поскольку указанная норма не регулирует порядок передачи  права и обязанности по договору аренды. Кроме того, суд обращает внимание, что договор аренды от 21.09.2009, а так же договор субаренды не признаны незаконными. 

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В связи с приобретением производственной базы, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 73:14:030189:449, находящемся в аренде у продавца, к ООО «Венто»  перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Комитет в данном случае не оспаривает правомерность формирования земельного участка с кадастровым номером 73:14:030189:449. Заявитель в заявлении указал лишь только на то, что площадь земельного участка больше площади производственной базы,  но при этом не указал, какую норму закона нарушило Управление  Росреестра по Ульяновской области при осуществлении государственной регистрации права. 

Довод Управления Росреестра о наличии спора о праве  суд считает несостоятельным. В данном случае оспариваются действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по регистрации перехода права – Договора уступки прав аренды земельного участка от 13.11.2020. В рамках настоящего дела суд дает оценка только действиям, совершенным при  осуществлении регистрации договора уступки прав аренды земельного участка от 13.11.2020. В данном случае спор о праве отсутствует. 

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что действия Межмуниципального Отдела по Сенгилеевскому и Тереньгульскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по регистрации перехода права – Договора уступки прав аренды земельного участка от 13.11.2020 с кадастровым номером 73:14:030108:449 по Договору аренды земельного участка №59 от 21.09.2009, номер регистрации 73:14:030108:449-73/034/2020-4 от 04.12.2020 являются законными. 

Требования заявителя к ООО "Сенгилей"  и  ООО "Венто" суд так же оставляет без удовлетворения. В данном случае Общества не являются государственными органами, государственную регистрацию не проводили. Заявитель не обосновал  требования в отношении к ООО "Сенгилей"  и  ООО "Венто".

 Суд заявленные требования оставляет без удовлетворения. 

Руководствуясь  статьями  110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса РФ,  суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования оставить без удовлетворения. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара, с направлением жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья                                                                                                   О.А.Лубянова