АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-9805/2010

г. Краснодар

16 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Резник Ю.О. и Соловьева Е.Г., без участия в судебном заседании конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1, кредитора – ФИО2, иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего ФИО1 на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.05.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2025 по делу № А63-9805/2010 (Ф08-5657/2025), установил следующее.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ИнтерСтрой» (далее – должник) ФИО2 (далее – кредитор) обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника (далее – реестр) 2 155 500 рублей, уплаченных по договору участия в долевом строительстве жилья от 20.04.2009 № 1/132.  

Определением от 12.05.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.07.2025, требования удовлетворены. Суды признали обоснованными требования кредитора в заявленном размере, поскольку долевой взнос оплачен должнику по квитанции к приходному кассовому ордеру от 20.04.2009 № 168. Должник не исполнил обязательство и не построил объект недвижимости.  

В кассационной жалобе конкурсный управляющий должника просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает на то, что суды не исследовали вопрос о реальном характере задолженности должника перед кредитором, финансовую возможность кредитора внести в кассу должника наличные  

средства в размере 2 155 500 рублей. Данный вопрос имеет существенное значение, поскольку денежное требование к должнику заявлено через 10 лет после открытия конкурсного производства и по истечении 15 лет после заключения договора долевого участия. Суды не учли, что в отношении объекта незавершенного строительством отсутствует проектная и финансовая документация. Руководитель должника эти документы арбитражному управляющему не передал. Сведения о заключенных договорах не истребованы от правоохранительных органов и банка. По мнению конкурсного управляющего ФИО1, должник ООО «ИнтерСтрой» никогда не получал разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>; объект недвижимости по указанному адресу должник не построил.  

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит оставить без удовлетворения.  

Как видно из материалов дела, определением от 06.02.2012 по заявлению кредитора ООО «Аристон-Юг» в отношении должника введено наблюдение, утвержден временный управляющий.  

Определением суда от 14.05.2012 при банкротстве должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Определением от 15.11.2012 в отношении должника введена процедура финансового оздоровления, утвержден административный управляющий. Решением суда от 12.08.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство. Определением от 17.09.2014 конкурсным управляющим утвержден ФИО3, который впоследствии определением от 25.11.2022 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника. Определением суда от 30.03.2023 новым конкурсным управляющим утвержден ФИО1  

Суды установили следующие обстоятельства. 

20 апреля 2009 года ООО «ИнтерСтрой» (застройщик) в лице генерального директора ФИО4 и ФИО2 (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве № 1/132, по условиям которого застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: 

<

...>, а участник долевого строительства инвестирует объект в части трехкомнатной квартиры № 132, находящейся во втором подъезде (11 этаж), общей площадью 85,9 кв. м (общая площадь лоджий 9,9 кв. м). Участник долевого строительства перечисляет общий размер  

инвестиционного взноса (2 155 500 рублей) на расчетный счет или вносит денежные средства в кассу застройщика (пункты 2.1 и 2.2 договора).  

В силу пункта 3.1 договора участия в долевом строительстве застройщик берет на себя обязательство ввести в эксплуатацию объект (многоквартирный жилой дом). Застройщик предоставляет участнику долевого строительства следующие гарантии: все необходимые для выполнения условий договора лицензии, разрешения (или иные документы, полученные от государственных органов). Стороны подписали план типового этажа (приложение № 1 к договору).  

Во исполнение условий договора долевого участия ФИО2 внесла в кассу застройщика 2 155 500 рублей, что подтверждается квитанцией от 20.04.2009 к приходному кассовому ордеру № 168. Однако, как установлено судом, застройщик свои обязательства по передаче ФИО2 квартиры не исполнил, оплаченные денежные средства в размере 2 155 500 рублей не возвратил: в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве. Это послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве должника с денежным требованием.  

Оценив представленные в дело доказательства, суды удовлетворили требования. 

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.  

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанных с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).  

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 указанного Закона под участником строительства понимается, в том числе, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование. В соответствии с подпунктами 2, 4 и 7 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участника строительства о передаче жилых помещений, машино-мест или нежилых помещений площадью менее 7 кв. м (например, требование об исполнении договора долевого участия в натуре) приравниваются по своему статусу к денежным требованиям такого участника, вытекающим из факта расторжения договора долевого участия. Пунктом 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрена возможность погашения денежных требований участников строительства посредством предоставления жилого помещения, машино-места или нежилого помещения в качестве отступного. Положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.  

Суды установили, что участник долевого строительства полностью оплатил долевой взнос по договору от 20.04.2009 № 1/132 в сумме 2 155 500 рублей в срок и порядке, установленном в договоре, что подтверждается квитанцией от 20.09.2009 № 168. Однако застройщик свои обязательства по передаче ФИО2 квартиры не исполнил, оплаченные денежные средства в размере 2 155 500 руб. не возвратил. В отношении должника введена процедура банкротства.  

Суды отметили, что отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, либо возврата денежных средств. Оспаривая судебные акты, конкурсный управляющий документально не опроверг факт внесения кредитором денежных средств в кассу предприятия, указывая лишь на то, что финансовая и иная документация ему не передана руководителем должника и предыдущими арбитражными управляющими. Доводы конкурсного управляющего о том, что должник не строил объект по адресу: 

<

...>, об отсутствии у застройщика разрешительной документации также не опровергают факта внесения дольщиком денежных средств в кассу предприятия.  

Суды не установили аффилированности кредитора по отношению к должнику. 

Отклоняя довод конкурсного управляющего о пропуске срока исковой давности, суды обоснованно исходили из следующего.  

Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. В ходе исполнения своих обязательств по вышеуказанному договору должник привлекал денежные средства для финансирования строительства жилого дома.  

Абзацем 2 пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве на конкурсного управляющего возложена обязанность по уведомлению в пятидневный срок со дня утверждения управляющего всех известных ему участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Таким образом, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства следует исчислять не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.  

В материалах дела отсутствуют сведения о направлении в адрес кредитора соответствующего уведомления. Поскольку Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит специальной нормы, определяющей срок исковой давности по требованиям участников долевого строительства, такой срок следует исчислять по правилам, установленным гражданским законодательством.  

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года. При этом исчисляться данный срок начинает со времени, когда гражданин, чьи права были нарушены, узнал или мог бы узнать об этом. На основании пункта 2 статьи 199 Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.  

Как установлено, застройщик взял на себя обязательство ввести в эксплуатацию объект в срок до 30.12.2009, однако не исполнил своих обязательств перед заявителем в обусловленные договором сроки. Следовательно, обязанность должника заключается в передаче кредитору в собственность квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию и  

оформление права собственности. То есть значимым обстоятельством для определения начала течения срока исковой давности является момент сдачи застройщиком дома в эксплуатацию, после наступления которого у участника долевого строительства возникает право требовать исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в построенном и введенном в эксплуатацию доме. До фактической сдачи дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует как таковое обязательство по передаче участнику долевого строительства квартиры, поскольку объекта строительства как объекта гражданского оборота до такой сдачи еще не существует. Соответственно, участнику долевого строительства ранее даты сдачи дома в эксплуатацию не может быть передана по факту квартира как объект строительства в этом доме. Течение срока исковой давности по требованию участника долевого строительства начинается не с момента планируемого срока окончания строительства, а также не с момента совершения участником строительства юридически значимых действий (в том числе приема незавершенного строительством объекта), а с момента фактического окончания строительства дома и с даты утверждения акта о сдаче объекта в эксплуатацию. В свою очередь должником указанные документы не получены. Суды, принимая во внимание изложенное, в отсутствие сведений о передаче квартиры, об извещении участника долевого строительства о банкротстве застройщика (о чем ФИО2 указывала в своем заявлении), на дату обращения кредитора с рассматриваемым заявлением в суд (25.11.2024), пришли к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по заявленному требованию в данном случае не истек.  

При указанных обстоятельствах, поскольку застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства, уплатившему размер взноса в полном объеме, и в связи с банкротством застройщика суды обоснованно удовлетворили заявленные требования, включив 2 155 500 рублей основного долга в третью очередь реестра.  

Оспаривая судебные акты, заявитель жалобы документально не опроверг правильности выводов судов. Ходатайств о фальсификации договора, квитанции о внесении долевого взноса в кассу должника не заявлено. По существу доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, данных судами, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункты 28 и 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Исходя из изложенного, основания для отмены или изменения определения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4  

статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины за подачу кассационной жалобы надлежит отнести на подателя жалобы. Поскольку определением суда округа от 19.08.2025 по данному делу удовлетворено ходатайство об отсрочке уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с должника в доход федерального бюджета (подпункт 20 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.05.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2025 по делу № А63-9805/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.М. Илюшников  

Судьи Ю.О. Резник  

 Е.Г. Соловьев