ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7208/2021

г. Челябинск

28 июня 2021 года

Дело № А76-53641/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оливин» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2021 по делу № А76-53641/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Оливин» - ФИО2 (доверенность от 18.06.2021, диплом); 

Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области -  ФИО3 (доверенность от 05.11.2020 № 112-ДВ, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Оливин» (далее – ООО «Оливин», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее – Управление, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды № 18-13 от 02.04.2013, выраженного в письме от 26.07.2019 № 17156-пс (т. 1, л.д. 4-8).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Копейского городского округа Челябинской области (далее – Администрация, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управлением Росреестра, третье лицо), Федеральное государственное  бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области (далее – Кадастровая палата, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2021 в удовлетворении заявления ООО «Оливин» отказано (т. 2, л.д. 102-106).

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Оливин» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что 11.02.2019 ответчик выдал истцу разрешение на строительство № ru74-3040002005001-04-2019 сроком действия до 11.02.2020, после чего ООО «Оливин» начало строительство капитального объекта. 26.07.2019 ответчиком заявлен отказ от исполнения договора аренды в связи с истечением его срока действия без отмены разрешения на строительство или указаний о нарушении условий договора аренды. 30.04.2020 ответчик издал распоряжение № 236-р об отмене ранее выданного разрешения на строительство. Однако, действующим законодательством не предусмотрена возможность для прекращения прекратившего свое действие разрешение на строительство. Также в настоящий момент не погашена запись о регистрации договора аренды. Кроме того, ответчик письмами от 20.08.2019 № 19236-пс, от 15.05.2020 № 10587-пс направил в адрес истца акты сверок по договору аренды № 18-13 от 02.04.2013 в отношении спорного земельного участка, предоставленного ООО «Оливин» за периоды 02.04.2019 по 19.08.2019, 01.01.2020 по 15.05.2020. Истец продолжает производить оплату по указанному договору, а ответчик принимать ее и отражать в бухгалтерском учете именно по спорному договору. Таким образом, истец полагает спорный договор измененным по целевому назначению земельного участка с 11.02.2019 (дата выдачи разрешения на строительство) и продленным однократно сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства – здания лаборатории с 27.09.2019 (дата регистрации объекта незавершенного строительства). Также истец полагает свои действия, направленные на получение градостроительного плана спорного земельного участка и выдачу разрешения на строительство – офертой (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации), а действия ответчика, выразившиеся в выдаче градостроительного плана и выдаче разрешения на строительство – акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, письменная форма об изменении договора, установленная п. 6.1 спорного договора, соблюдена, а договор аренды является действующим.

Управлением представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. 

С учетом мнения представителей истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации Копейского городского округа от 28.02.2013 № 458-п обществу «Оливин» на условиях аренды сроком на 4 года 11 месяцев предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104012:5, площадью 7 612 кв.м., занимаемый асфальтобетонной установкой, для производственной деятельности (т. 2, л.д. 6). 

На основании указанного постановления между Управлением (арендодатель) и ООО «Оливин» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18-13 от 02.04.2013 (т. 1, л.д. 13-15), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:30:0104012:5, местоположение земельного участка (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Копейск, восточная промзона южнее ДОЦ-2, занимаемая асфальтобетонной установкой, для производственной деятельности, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 7 612 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка с 28.02.2013  по 28.01.2018.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 13.05.2013, номер регистрации 74-74-30/039/2013-271 (т. 1, л.д. 15).

Как указывает заявитель, 27.12.2018 ООО «Оливин» обратилось в Управление с заявлением о продлении срока действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18-13 от 02.04.2013. 

Письмом от 28.12.2018 № 29718-пс Управление сообщило заявителю, что договор аренды до указанного момента не расторгался, требований об освобождении земельного участка и его передачи Управлением к арендатору не направлялось (т. 1, л.д. 26).

11.02.2019 ООО «Оливин» получено разрешение на строительство №  RU74-3040002005001-04-2019 на земельном участке 74:30:0104012:5 объекта капитального строительства – здания лаборатории общей площадью застройки 56,3 кв.м. согласно проектной документации (шифр: 058.2018) (т. 1, л.д. 24-25).

На основании выданного разрешения на строительство, обществом «Оливин» на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, который поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 74:30:0104012:160), в отношении которого 27.09.2019 зарегистрировано право собственности ООО «Оливин» (т. 1, л.д. 21).

29.07.2019 Управление направило в адрес ООО «Оливин» уведомление № 17156-пс от 26.07.2019 об одностороннем отказе от договора аренды № 18-13 от 02.04.2013 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 74:30:0104012:5 (т. 1, л.д. 113-116).

Обществом «Оливин» в адрес Управления направлено заявление № 8 от 03.10.2019 о продлении договора аренды в связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства.

Письмом от 06.12.2019 № 28861-пс Управление сообщило заявителю об отказе в продлении договора аренды № 18-13 от 02.04.2013, в связи с неисполнением арендатором подпункта 2 пункта 4 постановления Администрации Копейского городского округа от 28.02.2013 № 458-п, пункта 8.7 особых условий договора аренды, устанавливающих запрет на строительство на предоставленном земельном участке объектов капитального строительства. Кроме того, Управлением отмечено, что в силу положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок не может быть  предоставлен без проведения торгов, в том числе для строительства объекта капитального строительства (т. 1, л.д. 12).

Не согласившись с действиями органа местного самоуправления, ООО «Оливин» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды № 18-13 от 02.04.2013.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком реализовано право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, что соответствует положениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расположение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих арендатору, не является препятствием к реализации права арендодателя на отказ от договора, поскольку земельный участок изначально для строительства не предоставлялся. Выдача 11.02.2019 разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке не свидетельствует об изменении договора аренды и предоставлении земельного участка площадью 7 612 кв.м. для  строительства.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что между Управлением и ООО «Оливин» заключен договор аренды № 18-13 от 02.04.2013  земельного участка площадью 7 612 кв.м. с кадастровым номером 74:30:0104012:5 для производственной деятельности сроком с 28.02.2013  по 28.01.2018.

Письмом от 28.12.2018 № 29718-пс Управление сообщило заявителю, что договор аренды до настоящего времени не расторгался, требование об освобождении земельного участка и его передачи Управлением к арендатору не направлялось (т. 1, л.д. 26).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая основания и дату заключения договора, в силу положений пункта 2 статьи 610,  статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды № 18-13 от 02.04.2013 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Арендодателем в адрес ответчика направлено уведомление от 26.07.2019 № 17156-пс выражающее волю на прекращение договорных отношений, в связи с истечением срока действия договора, а также возврат арендуемого имущества уполномоченному органу. Указанное письмо получено ответчиком 31.07.2019 (т. 1, л.д. 113-116).

Доводы подателя жалобы о недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора аренды после выдачи 11.02.2019 обществу «Оливин» разрешения на строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства, не свидетельствуют о неправильности сделанных судом первой инстанции выводов.

В соответствии с актом обследования фактического использования земельных участков Копейского городского округа № 541 от 24.10.2019 на  спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (фундамент) (т. 1, л.д. 111-112).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 01.10.2019 на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительств с кадастровым номером 74:30:0104012:160 - нежилое здание площадью 75 кв. м, степенью готовности 25% (т. 1, л.д. 21). Данный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 27.09.2019.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104012:5, площадью 7 612 кв.м. не предоставлялся обществу «Оливин» для строительства объекта капитального строительства и не был сформирован под размещение объекта капитального строительства. Несоответствие площади земельного участка и объекта незавершенного строительства является очевидным.

Само по себе согласие органа местного самоуправления на размещение на спорном земельном участке объекта капитального строительства (путем выдачи разрешения на строительство) не свидетельствует о предоставлении земельного участка площадью 7 612 кв.м. под строительство такого объекта, а также не свидетельствует об изменении договора аренды и его продлении на три года для завершения строительства.

Письмом от 06.12.2019 № 28861-пс Управление сообщило обществу «Оливин» об отказе в продлении договора аренды № 18-13 от 02.04.2013 в связи с неисполнением арендатором подп. 2 п. 4 постановления администрации Копейского городского округа от 28.02.2013 № 458-п, п. 8.7 договора аренды, устанавливающих запрет на строительство на предоставленном земельном участке объектов капитального строительства. Кроме того, Управлением отмечено, что в силу положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок не может быть предоставлен без проведения торгов, в том числе для строительства объекта капитального строительства. 

Также являются несостоятельными доводы апеллянта о том, что общество «Оливин» по истечении срока действия договора аренды продолжало вносить арендную плату за спорный земельный участок, а Управление принимало оплату и отражало в бухгалтерском учете. Поскольку  земельный участок после прекращения договора аренды не был возвращен арендодателю в установленном законом порядке, арендодателем правомерно взимается арендная плата за все время его использования на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как верно отметил суд первой инстанции, прекращение договора аренды в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, не лишает собственника такого объекта незавершенного строительства права требовать предоставления земельного участка, с учетом площади, необходимой для завершения строительства (пункт 1 стати 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

Соответственно, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.04.2021 по делу № А76-53641/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оливин» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:И.А. Аникин

 В.А. Томилина