АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

17.08.2023                                                                                               Дело № А62-5821/2022

                          Резолютивная часть решения оглашена 10.08.2023

                                   Полный текст решения изготовлен 17.08.2023

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313673327500111; ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, 

встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673327500111; ИНН 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании 158040,00 руб. неосновательного обогащения,

третье  лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "А-АВТО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии:

от Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области: ФИО3 - представитель по доверенности от 07.02.2023 № 21, паспорт; 

от индивидуального предпринимателя: ФИО4, - представитель по доверенности №1  от 24.01.2023, паспорт;

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация  муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (далее – Администрация, арендодатель) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, арендатор, ИП Чернокнижник Ю.К.)  о взыскании задолженности по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 166545,93 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

ИП Чернокнижник Ю.К. исковые требования Администрации не признал,   подал встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения в размере 158040,00 руб., которое определением суда от 12.12.2022 принято для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями Администрации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "А-Авто" (далее – Общество, ООО «А-Авто»), которое отзыв на иски сторон не представило.

Как следует из материалов дела и доводов сторон между администрацией и ФИО5 20.09.2013 заключен договор аренды от N 3522 земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д. Станички, разрешенное использование: для строительства объекта дорожного сервиса (далее - земельный участок 01:778, спорный земельный участок), со сроком с 01.10.2013 по 01.10.2016 с условием о возобновлении на тех же условиях на новый срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (далее - договор аренды).

По договору уступки прав и обязанностей арендатора ФИО5 29.10.2013 передал обществу права и обязанности, предусмотренные названным договором аренды.

Обществом 13.12.2015 получено разрешение N RU 67518000-39 на строительство объекта дорожного сервиса на земельном участке 01:778 сроком на 20 месяцев.

Обществом 17.08.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д. Станички, кадастровый номер 67:18:3010101:902, проектируемое назначение - объект дорожного сервиса, степень готовности 20%, площадь застройки - 1 396,3 кв. м, площадь 1 497,6 кв. м (далее - объект, объект незавершенного строительства).

19.09.2019 года ИП Чернокнижник Ю.К. приобрел у ООО «А-Авто» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:18:3010101:902 (строящийся объект дорожного сервиса), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 67:1 8:3010101:778, который находился в аренде у ООО «А-Авто» (договор аренды земельного участка № 3522 от 20.09.2013 года).

Право собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2019 года за номером государственной регистрации 67:18:3010101:902-67/056/2019-3.

Предприниматель 24.10.2019 и 05.11.2019 обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка 01:778 в аренду сроком на три года для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Письмами от 03.12.2019 N 17759 и N 17773 администрацией отказано в удовлетворении заявлений по следующим основаниям: согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2019 собственником объекта незавершенного строительства является иное лицо (N 17759), и имеется явное несоответствие площади испрашиваемого земельного участка и площади объекта незавершенного строительства, в связи с чем необходимо обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка соразмерной площади с предоставлением для утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (N 17773).

Предприниматель 20.02.2020 вновь обратился в администрацию с заявлением о направлении в его адрес проекта договора аренды земельного участка, но письмом от 30.04.2020 N 3032 получил отказ со ссылкой на несоответствие площади застройки объекта незавершенного строительства по отношению к площади испрашиваемого земельного участка.

В последующем 16.03.2020 предприниматель снова обратился в администрацию с заявлением о заключении соглашения о замене арендатора в договоре аренды от 20.09.2013 N 3522. Однако снова получил отказ (ответ от 30.04.2020 N 4616) со ссылкой на то, что на основании заявления общества администрацией вынесено постановление о прекращении права аренды участка и, таким образом, прежний договор аренды прекратил свое действие, а для заключения нового договора аренды необходимо привести площадь испрашиваемого земельного участка в соответствие с площадью приобретенного объекта незавершенного строительства и представить в администрацию для утверждения схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.04.2020 по делу N А62-2128/2020, вступившим в законную силу:

признаны незаконными:

постановление № 1696 от 05.12.2019 Администрации о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса;

отказ Администрации в переводе на предпринимателя прав и обязанностей арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса;

на Администрацию возложена обязанность заключить с ИП Чернокнижником Ю.К. соглашение о замене арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса.

27 января 2022 года Администрацией и ИП Чернокнижником Ю.К. было заключено   дополнительное соглашения к договору аренды от 20.09.2013 года № 3522 в соответствии с которым права и обязанности прежнего Арендатора ООО «А-Авто» по Договору земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 переходят к новому Арендатору - Индивидуальному ФИО2. 

21.04.2022 года Управлением Росреестра по Смоленской области произведена регистрация права аренды ИП ФИО2 на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

В обоснование заявленных по настоящему делу требований Администрация привела следующие доводы.

ИП Чернокнижник Ю.К., являющийся покупателем объекта незавершенного      строительства,      находящегося      на      земельном участке, принадлежащем на праве аренды ООО «А-Авто», являющегося продавцом, с 02.10.2019 - момента регистрации перехода права собственности на этот объект приобрел право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования (строительства) на праве аренды, независимо от даты оформления прав по договору аренды между ним и Администрацией.

Арбитражный суд Смоленской области и суды апелляционной и кассационной инстанции при рассмотрения дела №А62-2128/2020 по заявленных требований ООО «А-Авто» и ИП Чернокнижником Ю.К. о сохранении договора аренды от 20.09.2013 № 3522, оспаривании отказа в переводе на него прав и обязанностей арендатора в указанном договоре и возложении на ответчика обязанности заключить соглашение о замене арендатора, пришли к выводу, что собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства.

Таким образом, срок аренды продлен на три года с 01.10.2019г. по 01.10.2022г.

Арендная плата по настоящему договору является регулируемой и определяется в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденным Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014г. 18 и Решением Смоленской районной Думы от 26.06.2014г. №45, 23.12.2014г. №87.

До настоящего момента договор аренды не расторгнут, арендатор продолжает пользоваться земельным участком, однако обязанности по оплате арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком.

Администрацией произведен перерасчет задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 с учетом назначения платежей, указанных в платежных поручениях при оплате ИП Чернокнижником Ю.К. аренды за земельный участок.

Арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014г. №18, Решением Смоленской районной Думы Смоленского района Смоленской области от 26.06.2014г.

Таким образом, арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемой, устанавливается нормативными правовыми актами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, подлежащая применению с 01.01.2021, изменилась в сторону увеличения, в связи с чем, изменился размер арендной платы.

Продолжая вносить арендную плату за 1 - 4 кварталы 2021 года без учета изменений, у арендатора образовалась задолженность по аренде.

Общая сумма задолженности предпринимателя по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года составила 239 123,88 руб.

За нарушение срока внесения арендной платы п.5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено начисление пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2021, на основании которой определяется арендная плата, Арендодателем в адрес Арендатора направлен перерасчет арендной платы с учетом измененной кадастровой стоимостью земельного участка (от 24.03.2022 исх.№1356), который согласно уведомлению о вручении получен адресатом 04.04.2022.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02.02.2022 №2821 по заявлению ФИО2, поступившему 12.01.2022, определена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. Что подтверждает осведомлённость предпринимателя о кадастровой стоимости земельного участка, которая им же и была оспорена.

Начисление пени на сумму задолженности по аренде земельного участка за 1 - 4 квартал 2021 года произведено Администрацией с 12.01.2022 - даты, с которой предпринимателю стало известно об изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Расчет пени произведен на дату 07.12.2022г. из расчета 0,3% за каждый календарный день просрочки с учетом периода действия моратория, в который пеня не начислена.

Встречные исковые требования предпринимателя мотивированны следующим.

После приобретения в собственность объекта незавершенного строительства и его регистрации (02.10.2019 года) ИП Чернокнижник Ю.К. перечислял денежные средства в счет арендной платы.

Общая сумма перечисленных денежных средств во время невозможности использования земельного участка по назначению составила 158 040 рублей:

платежное поручение №286 от 20.03.2020 года на сумму 19 755 рублей;

платежное поручение №505 от 17.06.2020 года на сумму 19 755 рублей;

платежное поручение №726 от 15.09.2020 года на сумму 19 755 рублей;

платежное поручение №958 от 15.12.2020 года на сумму 19 755 рублей;

платежное поручение №114 от 09.03.2021 года на сумму 19 755 рублей;

платежное поручение №277 от 04.06.2021 года на сумму 19 755 рублей;

платежное поручение №450 от 13.09.2021 года на сумму 19 755 рублей;

платежное поручение №566 от 26.11.2021 года на сумму 19 755 рублей.

Указанные платежи ИП Чернокнижник Ю.К. совершал, полагая, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ к нему перешло право аренды.

Поскольку администрация прямо нарушила указанные нормы закона, не исполнила их, отрицала возможность их применения и препятствовала их применению, то указанные платежи не могут быть засчитаны в счет платежей по договору аренды, являются неосновательным обогащением администрации и подлежат возврату.

В рамках рассмотрения дела № А62-2128/2020 было установлено, что ИП Чернокнижник Ю.К. был вправе требовать от Администрации оформления своих прав на земельный участок путем заключения соглашения о замене арендатора.

На основании незаконного постановления администрации от 05.12.2019 № 1696 «О прекращении права аренды» администрацией незаконно была погашена запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778,

Таким образом, при разумном и добросовестном поведении в качестве участника гражданских правоотношений, ИП Чернокнижник Ю.К. незаконными действиями администрации был лишен возможности реализации предусмотренного законом права на оформление своих прав на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и использования земельного участка с кадастровым 67:18:3010101:778 по единственному назначению - завершению строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем.

27.01.2022г. Администрацией были осуществлены действия по восстановлению нарушенного права ИП ФИО2 путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.09.2013 года № 3522.

В силу данного дополнительного соглашения, только с 27.01.2022 года ИП Чернокнижник Ю.К. стал арендатором земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Таким  образом,  денежные  средства,  уплаченные  ИП Чернокнижником  Ю.К. Администрации за период с 20.03.2020 года по 26.11.2021 года на сумму 158 040 рублей являются неосновательный обогащением Администрации.

21.04.2022 года Администрации стало известно о том, что Управлением Росреестра по Смоленской области произведена регистрация права аренды ИП Чернокнижника Ю.К, на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. До государственной регистрации его права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 не имел возможности вступать в правоотношения с третьими лицами, в том числе по вопросу подготовки проектной документации на приобретенный объект недвижимости.

Действия (бездействие) и постановление администрации № 1696 от 05.12.2019 года создали такие условия, при которых невозможно достижение цели аренды - завершение строительства объекта дорожного сервиса.

Таким образом, с момента приобретения объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке, ИП Чернокнижник Ю.К. был лишен возможности использовать земельный участок по вине администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, которая сначала отказала ИП Чернокнижник Ю.К. в реализации его законных прав и незаконно расторгла договор аренды земельного участка, а впоследствии длительное время не исполняла требования судебного акта.

Согласно пункту 4.2.3. договора аренды, Администрация обязана своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. В силу положений статьи 406 ГК РФ начисление арендодателем пени за несвоевременное внесение арендных платежей ввиду их увеличения, о чем арендатор не был осведомлен, является незаконным.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы сторон, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, а также разъяснений Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным признакам: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение не основано ни на законе, ни на сделке (договоре), т.е. происходить неосновательно.

В соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 (определение             № Определение № 47-КГ18-14) указано, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). 

Таким образом, к ИП Чернокнижнику Ю.К. с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (02.10.2019г.) перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости.

Поскольку переход права собственности к предпринимателю на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН 02.10.2019, с указанного момента последней является лицом, обязанным оплачивать использование земельного участка под приобретенным объектом недвижимости. Доводы Администрации в этой части основаны на законе.

Довод Предпринимателя о невозможности использования земельного участка, несостоятельны, поскольку арендатором не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Одно лишь отсутствие соглашения о замене арендатора в договоре аренда не является надлежащим доказательством невозможности использования этого земельного участка.

Со стороны предпринимателя действия, которым бы препятствовала Администрация, не осуществлялись. За выдачей разрешения на строительство ответчик как новый собственник объекта незавершенного строительства в Администрацию не обращался, за выдачей градостроительного плана земельного участка обратился лишь 26.05.2022г.

Доказательств причинно-следственной связи невозможности использования земельного участка с отсутствием оформленных правоотношений между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, не имеется. Иных доказательств невозможности пользования участком по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора, ответчиком не представлено.

Таким образом, денежные средства в размере 158 040 рублей, перечислены истцом в счет арендной платы за земельный участок, и зачислены Администрацией за периоды аренды с 4 квартала 2019 года по 1 квартал 2021 год, не являются неосновательным обогащением, а имеют правовое основание их получения.

Ответчиком не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Одно лишь отсутствие соглашения о замене арендатора в договоре аренда не является надлежащим доказательством невозможности использования этого земельного участка.

Со стороны предпринимателя действия, которым бы препятствовала Администрация, не осуществлялись. За выдачей разрешения на строительство ответчик как новый собственник объекта незавершенного строительства в Администрацию не обращался, за выдачей градостроительного плана земельного участка обратился лишь 26.05.2022г.

Таким образом, доказательств причинно-следственной связи невозможности использования земельного участка с отсутствием оформленных правоотношений между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, не имеется. Иных доказательств невозможности пользования участком по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора, ответчиком не представлено.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт пользования предпринимателем земельным участком с даты приобретения в собственность объекта незавершенного строительства, расположенного на нем презюмируется в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, следует из материалов дела и арендатором не опровергнут.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 7 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Арендная плата рассчитывается согласно п.3.1 договора в соответствии с действующим законодательством и вносится ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (п.3.2 договора аренды).

Также приложением к Договору являются соглашения о расчете арендной платы на каждый год аренды.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Отсутствие уведомления об изменении арендной платы, не лишает Администрацию права на получение арендной платы в соответствии с действующим законодательством и не освобождает ответчика от надлежащего исполнения обязательств, возникших из договора аренды, что прямо установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, подлежащая применению с 01.01.2021, изменилась в сторону увеличения, в связи с чем, изменился размер арендной платы.

Продолжая вносить арендную плату за 1 - 4 кварталы 2021 года без учета изменений, у арендатора образовалась задолженность по аренде.

Общая сумма задолженности предпринимателя по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года составила 239 123,88 руб.

Расчет задолженности проверен судом и признан верным, предпринимателем не оспорен.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение срока внесения арендной платы п.5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено начисление пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Арифметический расчет пени, заявленных Администрацией к взысканию, является верным.

Пени за период с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 53133,27 руб. начислены Администрацией обоснованно в связи с неоплатой предпринимателем задолженности по арендной плате (до ее увеличения) за четвертый квартал 2019 года. В 2020 году нарушения сроков внесения арендной платы предпринимателем не допущено (т.1, д.д. 148).

Изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 произошло с 01.01.2021 года на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 16 ноября 2020 г. № 1341, которым утверждены результаты работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Смоленской области.

Впервые администрацией было указано на наличие какой-либо задолженности по оплате арендных платежей и пени за их несвоевременную оплату в письме от 24.03.2022 года № 1356, к которому были приложены соглашения о расчете арендной платы на 2019, 2020, 2021 и 2022г.

При установлении законности и обоснованности начисления пени за нарушение срока внесения арендной платы необходимо оценить добросовестность действий администрации по несвоевременному уведомлению ИП Чернокнижник Ю.К. об изменении суммы ежеквартальных арендных платежей на основании изменения кадастровой стоимости земельного участка.

В этой части спора суд исходит из необходимости применения правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 N 305-ЭС19-12083.

В данном определении указано на необходимость расчета арендной платы на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы.

Вместе с тем в данном определении указано, что "поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанность и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы, не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы".

 Согласно пункту 4.2.3. договора аренды, администрация обязана своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

Совершение действий по изменению кадастровой стоимости земельного участка в 2022 году никаким образом не может свидетельствовать об осведомленности предпринимателя об изменении кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2021 года в течение всего 2021 года.

Получение 04.04.2022 Предпринимателем письма Администрации о перерасчете арендной платы с учетом измененной кадастровой стоимостью земельного участка от 24.03.2022 исх.№1356, следует из материалов дела и сторонами не оспаривается.

Из расчета неустойки, представленного истцом, видно, что предприниматель не нарушал сроков внесения арендной платы в 2021 году, исходя из размера арендной платы 19755 руб. (установленного до перерасчета).

Следовательно, начисление Администрацией пени на задолженность по арендной плате за 1,2,3,4 кварталы 2021 года неправомерно.

 Предпринимателем заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного СудаРоссийской Федерации от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке на основании части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая содержащиеся в официальных источниках (в том числе, в открытом доступе в сети Интернет) сведения о средневзвешенных ставках по банковским кредитам, ставки по которым значительно меньше примененного истцом размера неустойки, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера неустойки.

В целях обеспечения баланса интересов сторон при разрешении спора вчасти взыскания неустойки за нарушение договорного обязательства судполагает возможным исходить из ставки неустойки в размере 0,1% от суммынеисполненного денежного обязательства, принимая во внимание, чтоуказанная процентная ставка за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства является распространенным размером санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного суд полагает достаточным для удовлетворения ходатайства ответчика снизить размер подлежащей взысканию с него неустойки в 3 раза и произвести ее расчет исходя из ставки 0,1%, определив к взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 17711,09 рублей. (53133,27 / 3).

По мнению суда, указанный размер пени в данном случае будет являться адекватной мерой ответственности за нарушение ответчиком договорных обязательств.

При этом, исходя из того, что степень соразмерности заявленнойистцом неустойки последствиям нарушения обязательства являетсяоценочной категорией, суд принимает во внимание, что Администрацией  непредставленысудудоказательства,обуславливающие объективную необходимость обеспечения договорного обязательства более высокой процентной ставкой неустойки, а также наличия значительных убытков или иных финансовых потерь, вызванных противоправным поведением ответчика при исполнении условий договора.

Доказательств исполнения арендатором обязательств по погашению задолженности и пени, заявленных Администрацией к взысканию, в материалы дела не представлено.

Таким образом, требования Администрации  о взыскании задолженности  по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 17711,09 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении остальной части первоначальных и встречных исковых требований суд отказывает по вышеизложенным мотивам.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке Администрация была освобождена, взыскивается с предпринимателя в доход федерального бюджета.

 Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673327500111; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 17711,09 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) и встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673327500111; ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673327500111; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8137 руб. государственной пошлины.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья                   А.М. Ерохин