ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-7552/2016

12 февраля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     05 февраля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 февраля 2019 года11 февраля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В., 

при участии:  

от истца: Глазатов Ю. А., по доверенности от 08.02.2018; 

от ответчика: Цуринов Ф. А., по доверенности от 28.12.2018; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-34059/2018)  ИП Мясникова Андрея Анатольевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2018 по делу № А56-7552/2016 (судья Кротов С. М.), 

принятое по иску ИП Мясникова Андрея Анатольевича (адрес: Россия 193231, Санкт-Петербург, пр.Большевиков д.1, кв.18, ОГРН: 312784734100421) к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" (адрес: Россия 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр-т, 54, корп.1, лит.А, ОГРН: 1057810048350) о взыскании 3 800 022 рублей долга по договору аренды от 05.08.2013 № 0803/ЭF141, 

установил:

Индивидуальный предприниматель Мясников Андрей Анатольевич (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "ЮИТ Санкт-Петербург" (далее – Общество)                 о взыскании 2 200 000 рублей долга по договору аренды от 05.08.2013 № 0803/ЭF141, а также 7 446 666 рублей долга по арендной плате за период просрочки возврата арендуемого имущества, то есть за период с 05.06.2015 по июль 2018 года. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2018 в иске отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит решение отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на необоснованность выводов суда первой инстанции о незаключённости Договора аренды части земельного участка от 05.08.2013 № 0803-3F141. 

Предприниматель  указывает, что цену договора аренды (размер арендной платы) следует считать согласованным, поскольку:

сами положения Договора аренды не свидетельствуют о заключении договора купли-продажи будущего земельного участка, а указывают только на намерение сторон его заключить;

арендная плата в Договоре аренды была установлена исходя из прибыли ЮИТ от эксплуатации КНС.

По мнению подателя жалобы,  пунктом 3.6 Договора аренды стороны согласовали условие о том, что размер арендной платы устанавливается с учётом будущей покупки арендатором объекта аренды, но не определили в соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) выкупную стоимость объекта аренды. 

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела, между ИП Мясниковым А.А. (арендодатель) и ЗАО «ЮИТ Лентек» (арендатор), правопреемником которого в порядке универсального правопреемства является АО "ЮИТ Санкт-Петербург", заключён Договор аренды части земельного участка от 05.08.2013 № 0803-3F141 (далее - Договор аренды), по условиям которого Общество приняло в аренду часть земельного участка площадью 692 кв.м., с кадастровым номером 47:14:0604001:21, сроком на 11 месяцев, с последующей однократной пролонгацией договора на 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 1.3 Договора аренды, земельный участок предоставляется для прокладки, перекладки и эксплуатации существующих принадлежащих арендатору и будущих подземных сетей канализации с подземным оборудованием.

Разделом 3 определены размер и условия внесения платы по договору.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за весь период аренды составил 4 400 000 рублей, из которых 50 % (2 200 000 рублей) Общество обязалось оплатить в течение 10 рабочих дней с момента подписания Договора аренды

Платёжным поручением от 16.08.2013 № 2359 ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" перечислило Предпринимателю 2 200 000 рублей согласно условиям договора.

Как указывает Предприниматель, в нарушение условий договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств  по внесению арендной платы, в связи с чем у ответчика образовался долг в размере 2 200 000 рублей  (неоплаченные 50 % арендной платы по Договору аренды), а также обязательств по внесению арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества с момента окончания срока действия Договора аренды – с 05.06.2015 по дату фактического освобождения арендованной части участка -  по 12.07.2018, в указанной части по расчету истца долг ответчика составил 7 446 666 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что между сторонами спора одновременно с Договором аренды, был также заключён Договор купли-продажи от 05.08.2013  № 0803-3F006 земельного участка площадью 692 кв. м., подлежащего образованию в тех же границах, что и арендованная по Договору аренды часть земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:21, путём раздела указанного земельного участка. 

Судебными актами по делу № А56-44501/2016 Договор купли-продажи  от 05.08.2013 № 0803-3F006 признан недействительным.

Согласно п. 3.6 Договора аренды, стороны понимают, что размер арендной платы по настоящему Договору установлен с учётом будущей покупки Арендатором объекта аренды. 

Пунктом 4.3 Договора аренды установлено, что настоящий Договор автоматически прекратит действие при переходе права собственности на Новый Участок к Арендатору. Если до истечения срока действия настоящего Договора, указанного в п. 4.1 настоящего Договора, переход права собственности на Новый Участок к Арендатору по каким-либо причинам не состоится, настоящий Договор будет считаться автоматически пролонгированным на новый 11-тимесячный срок (п. 4.4 Договора аренды).

В случае если по каким-либо причинам Стороны не успеют заключить и исполнить договор купли-продажи Нового Участка до истечения срока действия настоящего Договора, указанного в п. 4.1 настоящего Договора, то Сумма Арендной платы, указанная в п. 3.1 настоящего Договора, увеличению в любом случае не подлежит и будет покрывать плату за пользование Частью участка или Новым Участком в последующие периоды аренды при пролонгации настоящего Договора в соответствии с п. 4.4 настоящего Договора (п. 3.5 Договора аренды).

Пунктом 3.4.2 Договора аренды установлено, что срок выплаты второй части арендной платы - после кадастрового учёта Нового участка в границах арендуемой части Исходного участка, то есть выплата второй части арендной платы предполагалась сторонами не ранее кадастрового учёта Нового участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что само содержание Договора аренды, в частности, содержание пунктов 3.5, 3.6, 4.3 и 4.4 свидетельствует о том, что стороны намеревались совершить продажу арендованной части участка Предпринимателя Обществу, и размер арендной платы устанавливался в расчёте именно исходя из последующего выкупа арендованной части участка истца.

Суд первой инстанции также сделал правомерный вывод о том, что материалами дела, а также условиями договора аренды, в частности п. 1.3 Договора аренды, которым установлена цель использования земельного участка, подтверждается намерение ответчика на долгосрочное использование земельного участка, поскольку  договором аренды предусматривается межевание исходного участка и образование отдельного нового участка (пункт 1.1). 

Согласование раздела исходного земельного участка с прекращением его существования и образованием двух новых отдельных участков также свидетельствует о намерении сторон передать Обществу долгосрочные права на новый участок. 

Из толкования пункта 4.6 Договора во взаимосвязи с п. 3.6, где сторонами согласовано, что в случае расторжения Договора арендная плата сокращается в два раза, следует, что полная сумма арендной платы рассматривалась как выкупная цена будущего участка.

Судом первой инстанции принято во внимание также следующие обстоятельства.

 КНС находилась на участке истца до того, как Предприниматель приобрёл данный земельный участок., что следует из определения Ломоносовского районного суда Ленинградской области о передаче по подсудности в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга дела № 2-1201/2011, в рамках которого предыдущие собственники принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:21, Иванов М.Б. и Антонова Н.А., в 2011 году обращались к Обществу с иском о сносе КНС с указанного участка. 

При этом, Предприниматель стал собственником данного участка в 2012 году.

Ответчик, также не оспаривает, что земельный участок использовался для эксплуатации КНС и последующей передачи её ГУП «Водоканал», что также свидетельствует о намерении оформления долгосрочных прав на земельный участок. 

Стороны также совершали действия по разделу принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:21. 

В материалах дела (том 3, л.д. 121-138) имеется копия межевого плана указанного участка, подписанного Предпринимателем, датированного 10.07.2013, из которого видно, что из участка выделяется новый участок площадью 692 кв. м.

В последующем, после заключения Договора аренды, стороны подали заявление от 20.08.2013 в Кадастровую палату Ленинградской области о разделе земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:21. 

Письмом от 20.09.2013 отказано в разделе участка № 47/13-127132 со ссылкой на нахождение границ земельных участков на территории Санкт-Петербургского кадастрового округа (том №3, л.д. 65). 

Тем самым предполагалось, что Предприниматель должен обратиться за кадастровым учётом раздела исходного участка в филиал ФГУ «Федеральная кадастровая палата» в Санкт-Петербурге. 

Сведений о разделе участка в материалах дела не содержится. 

Как следует из материалов дела, Предприниматель получил Разрешение от 30.12.2013 на ввод в эксплуатацию вновь построенного на спорном земельном участке здания торгово-развлекательного центра. 

Право собственности зарегистрировано за Предпринимателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на здание торгово-развлекательного комплекса по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», ул. Коммунаров, д. 118 А», выданным 14.03.2014 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.12.2013. 

В письме от 15.06.2015, направленном Предпринимателем в адрес Общества указано, что наличие КНС на земельном участке препятствует вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», ул. Коммунаров, д. 118 А на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0604001:21, в связи с чем, истец отказался продлевать арендные отношения с ответчиком (том № 1, л.д. 21).

Таким образом, в 2015 году, после начала реконструкции принадлежащего истцу торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0604001:21, КНС препятствовала вводу в эксплуатацию изменённого в результате реконструкции здания ТРК. 

Согласно Отчёту об оценке от 14.02.2017 № А17/38-О (том 3, л.л.д. 197-300), представленному ответчиком в материалы дела, рыночная стоимость арендованной части земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:21 по состоянию на 05.08.2013 составила 4 764 000 рублей, в то время как рыночный размер годовой арендной платы за соответствующую часть названного участка на 05.08.2013 (дата подписания Договора аренды) составлял 338 244 рубля в год, что в 7 раз меньше, чем установлено Договором аренды.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика  назначалась экспертиза в целях  определения рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости аренды части земельного участка.

В материалы дела поступило Заключение эксперта ООО «Центр судебной экспертизы» Бритвиной Юлии Юрьевны от 20.12.2017 №1033/03. 

По ходатайству ответчика судом также назначалась повторная экспертиза, проведение поручено эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Бурмистровой Ю.В., которой необходимо было определить: 

- размер рыночной годовой арендной платы за часть земельного участка, площадью 692 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», квартал 1, ур. Сосновка Красносельское шоссе, кадастровый номер: 47:14:0604001:21, на дату заключения Договора аренды № 0803-3F141 от 05.08.2013; при этом учитывать следующие исходные данные: а) являющуюся предметом оценки часть названного участка, определить согласно условиям договора и межевому плану (том мат.дела №3 л.д. 121-138); б) размер арендной платы рассчитывать, исходя из того, что срок аренды не превышает двух лет;

- размер рыночной годовой арендной платы за ту же часть того же земельного участка на текущий момент (на дату оценки), исходя из тех же исходных данных, что указаны в вопросе № 1;

- рыночную стоимость земельного участка, который мог бы быть сформирован из указанной выше части указанного выше участка на 05.08.2013, исходя из тех же исходных данных, что указаны в вопросе № 1;

- рыночную стоимость земельного участка, который мог бы быть сформирован из указанной выше части указанного выше участка на текущий момент (на дату оценки), исходя из тех же исходных данных, что указаны в вопросе № 1.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Бурмистровой Ю.В. от 29.06.2018 №18-62-Т-А56-7552/2016, рыночная стоимость части участка с кадастровым номером 47:14:0604001:121 площадью 692 м2 по состоянию на 05.08.2013 определена в размере 3 288 000 рублей, а величина рыночной годовой арендной платы за этот же объект по состоянию на 05.08.2013 определена в размере 196 262 рублей в год.

Оценив в порядке положений статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно признал заключение  эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Бурмистровой Ю.В. от 29.06.2018 №18-62-Т-А56-7552/2016 допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

На основании изложенного, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что установленный Предпринимателем по Договору аренды размер арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:21 площадью 692 кв.м. по состоянию на 05.08.2013 был существенно выше рыночных ставок арендной платы за аналогичный земельный участок.  

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, в отсутствие действительного условия о размере арендной платы Договор аренды нельзя считать заключённым, что означает, что имело место пользование ответчиком участком истца в отсутствие договорных отношений и к ним подлежат применению положения статьи 1105 ГК РФ.

В соответствии с частью второй статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Ответчик не отрицает фактическое пользование участком истца с момента, когда Предприниматель стал собственником этого участка, то есть с 01.03.2012, и до момента, когда ответчик - 12.07.2018 освободил участок истца, удалив КНС, что подтверждается материалами дела. 

Заключением судебной экспертизы от 29.06.2018 №18-62-Т-А56-7552/2016  ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» определён рыночный размер годовой арендной платы части земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:121 площадью 692 м2 на дату оценки, то есть  на 20.06.2018, составляющий 259 033 рубля. 

С ответчика в пользу истца причиталась оплата в сумме 1 649 058, 49 рублей.

Поскольку Общество уплатило Предпринимателю за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 47:14:0604001:121 площадью 692 кв.м. сумму в размере 2 200 000 рублей, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  обязательства ответчика были надлежащим образом исполнены. 

Таким образом, истцом не доказано наличие оснований для удовлетворения иска. 

С учетом изложенного, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом, оснований для отмены или изменения решения не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2018 по делу № А56-7552/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Тимухина