АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, 

<

...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19746/2023

г. Владивосток

08 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе на истца прав и обязанностей покупателя ½ доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024, ориентир жилой дом по адресу: 

<

...>, 

третьи лица: ФИО4, ФИО5, ФИО6,

при участии в судебном заседании: 

от истца: лично ФИО1, паспорт;

от ответчика – ФИО3: представитель ФИО7 по доверенности от 19.06.2024, паспорт, диплом;

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ФИО2 (далее – ответчик) о переводе на истца прав и обязанностей покупателя ½ доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024, ориентир жилой дом по адресу: 

<

...>.

В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6.

ФИО2 и третьи лица, извещенные о настоящем судебном разбирательстве надлежащим образом, в заседание суда не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

До начала судебного заседания из филиала ППК «Роскадастр» по Приморскому краю поступили истребуемые документы, которые в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон по существу спора. 

Истец просил приобщить дополнительные документы, которые суд приобщил к материалам дела. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведениям ЕГРН, ФИО1 на праве общей долевой собственности (½ доля в праве) принадлежат жилой дом с кадастровым номером 25:28:050022:733, площадью 53,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1023, площадью 652 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Вторым долевым собственником указанного имущества (½ доля в праве) является ФИО6 (внучка истца).

К указанному имуществу прилегает земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024, площадью 652 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 18,7 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации жилого дома, принадлежавший на праве долевой собственности ФИО6 и ФИО4 (по ½ доли в праве).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2022 по делу №А51-327/2022, ФИО4 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества должника сроком на пять месяцев.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2022 по делу №А51-327/2022 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника ФИО4: 1/2 доли в праве на земельный участок площадью 652 кв.м с кадастровым номером 25:28:050022:1024, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в от ориентира по направлению на Участок находится примерно в 18.7 м, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, - в редакции финансового управляющего от 20.11.2022 с установлением начальной цены продажи 1 033 000 рублей.

Согласно протоколу №88594-1 от 27.06.2023 о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 (публичное предложение №88594), ½ доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024 было продано за 205 888 рублей ФИО2, действовавшего в интересах ФИО3.

По договору купли-продажи доли земельного участка от 18.07.2023, заключенному между финансовым управляющим ФИО5 от имени ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель), указанная доля продана покупателю за 205 888 рублей.

Согласно сведениям ЕГРН, в настоящий момент правообладателем указной доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024 является ФИО3.

Полагая, что он имеет преимущественное право покупки указанной доли в праве общей собственности на земельный участок, и изъявив желание на приобретение спорной доли по аналогичной цене, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик ФИО3 в своем отзыве на иск указал, что у истца отсутствует преимущественное право покупки спорной доли, так как последний не являлся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером 25:28:050022:1024. Отмечает, что истец, будучи участником торгов, по результатам которых в пользу ответчика была реализована спорная доля, такие результаты не оспорил, полагает, что настоящие требования должны быть заявлены в деле о банкротстве №А51-327/2022. Ходатайствовал о пропуске срока исковой давности по настоящим требованиям.

Третье лицо – ФИО5 в своем отзыве на иск также с исковыми требованиями не согласилась, заявив аналогичные доводы.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, обращаясь в суд с настоящим требованием, истец в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать наличие у него преимущественного права на приобретение доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024.

При этом, учитывая, что указанная доля была реализована по результатам проведения открытых торгов в рамках дела №А51-327/2022 о банкротстве ФИО4, арбитражный суд отмечает следующее.

При продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Верховным Судом Российской Федерации в определении от 04.06.2020 №306-ЭС19-22343 сформирован правовой подход, согласно которому при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом.

Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов. Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется. Специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

В соответствии с правовым подходом, выработанным судебной практикой (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), после определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов.

В дальнейшем Постановление Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 №23-П изменило практику реализации преимущественного права покупки собственником доли в праве на имущество. Согласно новому подходу, это право может быть реализовано до начала торгов, а не по итогам их проведения.

С учетом правоприменительной практики во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 №23 Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен Проект Федерального закона №489384-8 «О внесении изменений в Федеральный закон ЦО несостоятельности (банкротстве)» (ред. по состоянию на 18.11.2023), который 17.01.2024 принят Государственной Думой ФС РФ в первом чтении (Постановление №5557-8 ГД).

Данный законопроект направлен на обеспечение возможности сохранения преимущественного права покупки участниками долевой собственности по цене доли, определенной с учетом результата торгов. Особый порядок применения отдельных положений проекта федерального закона обусловлен спецификой регулируемых правом общественных отношений для целей дополнительных гарантий защиты прав, сбалансированности и справедливости соответствующего правового регулирования, не допускающего ущемления прав и законных интересов граждан.

Однако применительно к обстоятельствам настоящего спора ФИО1 не доказал факт наличия у него преимущественного права на приобретение спорной доли, поскольку он не являлся участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024.

Так, согласно сведениям ЕГРН, до реализации спорной доли, принадлежавшей ФИО4, вторым участником долевой собственности на указанный земельный участок (½ доля в праве) являлась ФИО6, которая при заключении договора купли-продажи доли земельного участка от 18.07.2023 от реализации своего преимущественного права приобретения доли отказалась.

Более того, 22.08.2024 между ФИО6 и ФИО3 было заключено соглашение собственников об образовании двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 25:28:050022:1024, в соответствии с условиями которого стороны договорились о разделе принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 25:28:050022:1024, в результате чего было образовано два смежных земельных участка в соответствии с прилагаемой схемой, являющейся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

То обстоятельство, что ФИО1 является правообладателем смежного земельного участка с кадастровым номером 25:28:050022:1023 и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 25:28:050022:733, не является основанием для возникновения у него преимущественного права на приобретение спорной доли, так как по смыслу статьи 250 ГК РФ таким правом обладают исключительно иные участники долевой собственности реализуемого имущества.

При этом на самом земельном участке с кадастровым номером 25:28:050022:1024 в момент продажи спорной доли какие-либо объекты недвижимости, в том числе, принадлежащие истцу, отсутствовали, что сторонами по делу не оспаривается, в связи с чем суд отклоняет доводы истца о возможном использовании данного участка исключительно в целях дальнейшей эксплуатации жилого дома с кадастровым номером 25:28:050022:733.

Доводы истца со ссылкой на представленное им заключение специалиста о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:050022:1024 как самостоятельного земельного участка невозможно ввиду отсутствия к нему проезда от земель общего пользования, являются предположительными и, более того, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Реализация ФИО3 своих правомочий собственника приобретенного им земельного участка охватывается автономией воли последнего и в случае ограничения доступа к такому участку и/или невозможности его использования правообладатель вправе воспользоваться любым предусмотренным действующим законодательством способом защиты свои прав.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие у ФИО1 преимущественного права на приобретение спорной доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050022:1024, суд отказывает в удовлетворении настоящего иска. 

Ко всему прочему, ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности по настоящим требованиям, рассмотрев которой суд установил следующее.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В соответствии со статьей 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что о факте продажи спорной доли на торгах истец, будучи сам участником таких торгов, должен был узнать в момент определения их результатов согласно протоколу №88594-1 от 27.06.2023.

Таким образом, на основании изложенных норм и обстоятельств дела, учитывая, что настоящий иск подан в суд посредством почтовой связи только 03.11.2023, трехмесячный срок исковой давности по настоящему требованию истцом пропущен, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Тот факт, что первоначально истец обращался с настоящими требованиями в Советский районный суд г. Владивостока, который определением от 28.09.2023 возвратил исковое заявление ФИО1, не является основанием для приостановления течения срока исковой давности применительно к статье 204 ГК РФ.

Так, согласно разъяснениям абзаца третьего пункта 17 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», положение пункта 1 статьи 204 ГК РФ не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных ГПК РФ и АПК РФ требований.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание, что институт исковой давности имеет цель упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений. Отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав вело бы к ущемлению прав и охраняемых законом интересов ответчиков и третьих лиц. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (постановления от 15.02.2016 №3-П, от 26.11.2020 №48-П, определения от 25.04.2023 №897-О, от 04.07.2023 №1784-О и др.).

Следовательно, абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ как сам по себе, так и с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 15 постановления №43, не может расцениваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы заявителя.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.