ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-74212/2024-ГК

Дело № А40-235749/23

г. Москва

05 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, О.Г. Головкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М. Бабарыкиной,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2024 года 

по делу № А40-235749/23, принятое судьей Н.В. Орловой, 

по иску Департамента городского имущества города Москвы 

(ОГРН: 

<

***>; 123112, 

<

...>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью Интернациональная компания «Инпрод» 

(ОГРН: 

<

***>, 125364, 

<

...>) 

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 

(ОГРНИП 

<

***>)

третьи лица: Правительство Москвы, ООО «Мир 2», ООО «Альфа-М» 

об установлении суммы возмещения

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца и Правительства Москвы: ФИО2 по доверенностям от 11.07.2024, 23.07.2024, диплом 107704 0465423 от 01.02.2024; 

от ответчиков: ФИО3 по доверенностям от 25.10.2024, 25.10.2024, диплом ВСБ 0185026 от 23.06.2003;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью Интернациональная компания «Инпрод» (далее – ООО ИК «Инпрод») и Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО4) (далее – ответчики) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилых помещений с кадастровым номером 77:08:0003001:10314, общей площадью 160,8 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0003001:10312, общей площадью 373,4 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0003001:10311, общей площадью 455,4 кв.м, расположенных по адресу:                 

<

...>, с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 04.07.2022                                        № П602-1054-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией                             ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 147 339 000 рублей, а также установлении условий изъятия недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы,                 ООО «Мир 2», ООО «Альфа-М».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2024 установлено ООО ИК «Инпрод», с учетом ранее установленной суммы возмещения в связи с изъятием для государственных нужд объекта недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10311 общей площадью 455,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> сумма возмещения в размере 92 043 500 рублей. 

Установлена ИП ФИО4, с учетом ранее установленной суммы возмещения в связи с изъятием для государственных нужд объектов недвижимого имущества: - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10314 общей площадью 160,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, сумму возмещения в размере 18 708 500 руб. - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10312 общей площадью 373,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, сумма возмещения в размере 30 026 600 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 04.12.2024 представитель истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2024  на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО ИК «Инпрод» принадлежали нежилые помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10314, общей  площадью 160,8 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0003001:10312, общей площадью 373,4 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0003001:10311, общей площадью 455,4 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2023 по делу                                      № А40-242765/22 указанные объекты изъяты для государственных нужд с установлением компенсации за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 04.07.2022 № П602-1054-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 147 339 000 рублей.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2024 по делу № А40-242765/22 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2023 отменено. 

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции установлено, что на дату принятия решения судом первой инстанции собственником части нежилых помещений, а именно: общей площадью 160,8 кв.м. (кадастровый номер 77:08:0003001:10314); общей площадью 373,4 кв.м. (кадастровый номер 77:08:0003001:10312), расположенных по адресу: 

<

...>, являлось не ООО ИК «Инпрод», а индивидуальный предприниматель ФИО4 , переход права собственности зарегистрирован 27.04.2023 и 18.04.2023 соответственно.

При изложенных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции постановлено: изъять у ООО ИК «Инпрод» для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10311 общей площадью 455,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 04.07.2022 № П602-1054-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 46 020 000 рублей.

Изъять у ИП ФИО1 для государственных нужд города Москвы следующие объекты недвижимости:

-    нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10314 общей площадью 160,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 04.07.2022 № П602-1054 ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки « Аверс» в размере                        33 709 000 рублей;

-    нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10312 общей площадью 373,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 04.07.2022 № П602-1054-ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки « Аверс» в размере                        67 610 000 рублей.

В соответствии с пунктом 12 статьи 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество.

Как следует из указанного судебного акта, размер возмещения не определен окончательно в связи с наличием спора о размере возмещения, который подлежит рассмотрению в рамках данного дела.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Аналогичные положения содержатся и в статье 56.8 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии равноценного возмещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Так, например, в состав выкупной цены земельного участка может быть включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб).

В пункте 7 указанного Обзора изложена правовая позиция, согласно которой, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В связи с наличием разногласий в части размера возмещения определением от 21.12.2023 в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО5. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 УК РФ.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Какова по состоянию на дату проведения экспертизы рыночная стоимость (без учета НДС) следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10314, общей площадью 160,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10312, общей площадью 373,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10311, общей площадью 455,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>,

а также величина (стоимость возмещения) всех убытков, в том числе упущенной выгоды, возникающих в связи с изъятием указанных объектов для государственных нужд?

Экспертом выполнено заключение № 002-02-н-2024/сз, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 30.01.2024 нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10314, общей площадью 160,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> составляет 42 263 000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10312, общей площадью 373,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> составляет 97 496 000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10311, общей площадью 455,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> составляет 125 060 000 руб., величина (стоимость возмещения) всех убытков, в том числе упущенной выгоды, возникающих в связи с изъятием указанных объектов для государственных нужд составляет 8 519 000 рублей.

Определением от 23.05.2023 в порядке статьи 87 АПК РФ по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПрофОценка и Экспертиза» ФИО6. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 УК РФ.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Какова по состоянию на дату проведения экспертизы рыночная стоимость (без учета НДС) следующих объектов недвижимости: - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10314, общей площадью 160,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10312, общей площадью 373,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; - нежилое помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10311, общей площадью 455,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, а также величина (стоимость возмещения) всех убытков, в том числе упущенной выгоды, возникающих в связи с изъятием указанных объектов для государственных нужд (отдельно для каждого из объектов)?

Экспертом выполнено заключение от 08.07.2024 № 26/06-2024-6ЗЭ, согласно которому по состоянию на 26.06.2024:

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10314, общей площадью 160,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 51 368 500 рублей, убытки, возникающие в связи с изъятием указанного объекта для государственных нужд, составляют 1 049 000 рублей Итого: 52 417 500 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10312, общей площадью 373,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 94 421 500 рублей, убытки, возникающие в связи с изъятием указанного объекта для государственных нужд, составляют 3 215 100 руб. Итого: 97 636 600 рублей;

- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10311, общей площадью 455,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> составляет 135 334 500 рублей, убытки, возникающие в связи с изъятием указанного объекта для государственных нужд, составляют 2 729 000 рублей Итого: 138 063 500 рублей.

В судебное заседание 05.09.2024 вызван эксперт ФИО6, эксперт ответила на вопросы сторон и суда относительно выполненного ей исследования и заключения, составленного по итогам исследования, представила письменные пояснения.

При таких обстоятельствах сумма возмещения подлежит установлению по результатам проведенной в рамках рассмотрения данного дела повторной экспертизы за вычетом ранее установленных при рассмотрении дела № А40-242765/22 сумм возмещения и составляет, в отношении:

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10311, общей площадью 455,4 кв.м. сумму в размере 92 043 500 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10314, общей площадью 160,8 кв.м., сумму в размере 18 708 500 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10312, общей площадью 373,4 кв.м., сумму в размере 30 026 600 рублей.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции  обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2024 года по делу № А40-235749/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                 Левченко Н.И.

Судьи:                                                                                                         Алексеева Е.Б.

Головкина О.Г.