СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12934/2022-ГК

г. Пермь

13 декабря 2022 года

Дело № А50-6198/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей  Гуляевой Е.И., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

истца ФИО2, паспорт, и его представителя - ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 10.03.2022,

представителя ответчика: ФИО4, удостоверение адвоката, диплом, доверенность от 24.03.2022,

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 25 августа 2022 года 

по делу № А50-6198/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315595800071696, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский крепёж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 315595800072249, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, о расторжении договора,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский крепёж» (далее – ответчик, ООО «Пермский крепеж», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за октябрь-декабрь 2021 года, январь-июль 2022 года в сумме 1 805 575 руб., неустойки за период с 05.10.2021 по 17.05.2022 в размере 167 360, 58 руб., а также судебных расходов на оплату  услуг представителя в сумме 41 000 руб. (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований, дело № А50-6198/2022).

ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Пермский крепеж» о расторжении договора аренды нежилого фонда от 01.02.2018 № 1-2018, заключенного между ООО «Пермский крепеж» и предпринимателем ФИО6 (дело № А50-9669/2022).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2022 суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения дела №№ А50-6198/2022 и А50-9669/2022, с присвоением настоящему делу номера А50-6198/2022.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО5.

В соответствии со ст. 132 АПК РФ ООО «Пермский крепеж» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ИП ФИО2 об обязании в течение тридцати дней после вступления решения суда в силу демонтировать возведенное ограждение (железный забор с дверями на замках) в помещениях, переданных в аренду обществу по договору аренды нежилого фонда от 01.02.2018 №1-2018.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2022 требования ИП ФИО2 удовлетворено частично, с ООО «Пермский крепёж» в пользу ИП ФИО2 взыскана  задолженность по договору аренды в сумме 418 978 руб.  23 коп., неустойка за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в сумме 64 881  руб. 77 коп., а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 055 руб. 20 коп., в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Встречные требования удовлетворены, на ИП ФИО2 возложена обязанность в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу демонтировать возведенное ограждение (железный забор с дверями на замках) в помещениях, переданных в аренду обществу по договору аренды нежилого фонда от 01.02.2018 №1-2018.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Указал, что ООО «Пермский Крепеж» работало и продолжает работать по сегодняшний день, занимая арендуемые помещения, принадлежащие ИП ФИО2 и ФИО5 на праве общей собственности, а также пользовалось и пользуется оборудованием, предусмотренным п. 1.3. договора: подключенной электрической мощностью 6 кВт и мостовым краном грузоподъемностью Ютн, инв.№5173 и оплачивает электроэнергию по договору с Пермьэнергосбытом.

Указал, что согласно имеющимся в деле документам - договор подряда с физическим лицом от 09.12.2021 и актом выполненных работ от 09.02.2022, технологическое ограждение установлено 09.02.2022, следовательно, по мнению предпринимателя, и арендная плата, как минимум, до этого времени должна быть взыскана в полном объеме.

Обращает внимание на то, что в результате отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, предприниматель лишился своего недвижимого имущества и должен, по мнению суда, вечно сдавать в аренду помещение, до тех пор, пока этого желает второй собственник - ФИО5, которая является заинтересованным лицом в отношении ООО «Пермский Крепеж».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель доводы жалобы поддерживают в полном объеме, просят решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Судебное разбирательство судом откладывалось, сторонами после отложения представлены пояснения и графические материалы с указанием помещений, который использует истец и ответчик. Указанные документы приобщены к материалам дела.

Стороны доводы жалобы и отзыва на жалобу поддержали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2018 между предпринимателями ФИО2, ФИО5 (арендодатель), которым на праве общей долевой собственности с долей ½ каждого, и обществом (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 1 719, 5 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Объект аренды предоставлен арендатору для использования в качестве производственного помещения (пункт 1.2 договора). Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 6 договора и предусматривает, что размер арендной платы составляет 210 руб. за 1 квадратный метр в месяц. Общая сумма фиксированного ежемесячного платежа составляет 361 095 руб., по 180 547, 50 руб. каждому из арендодателей (пункту 6.1, 6.2 договора).

Сумма арендной платы вносится арендатором ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца аренды (пункт 6.3) (л.д. 20-26).

Срок договора установлен с 01.02.2018 по 31.12.2018 (п. 7.3 договора), в случае если до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении в письменном виде, действие договора будет автоматически пролонгировано на последующие 11 месяцев (п. 7.11 договора), в случае если за тридцать дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомила другую сторону о расторжении договора, то договор считается пролонгированным на следующие 11 месяцев. Количество пролонгаций не ограничено (п. 9.3 договора).

Обращаясь в суд с настоящим иском предприниматель указал, что в нарушение условий договора аренды ответчик несвоевременно вносил арендную плату за аренду нежилого помещения за октябрь-декабрь 2021 года, январь-июль 2022 года, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность в сумме 1 805 575 руб. (1/2 от суммы арендной платы, подлежащей уплате за спорный период). Поскольку обязанность по внесению арендной платы исполняется арендатором ненадлежащим образом, а также в отсутствие намерения предпринимателя в дальнейшем сдавать помещения в аренду, предприниматель обратился в суд с иском о взыскании долга, неустойки и расторжении договора аренды.

Общество заявило встречный иск – об обязании предпринимателя демонтировать установленный в арендуемом помещении забор, обосновав своё право положениями ст. 304, 305 ГК РФ и указанием на то, что арендатор как законный владелец имущества вправе требовать устранения нарушения своего права пользования в том числе и от собственника имущества – арендодателя.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, установив, что в период с 01.10.2021 по 08.12.2021 общество пользовалось переданными в аренду помещениями, суд признал требования подлежащими удовлетворению за этот период в сумме 418 978, 23 руб. (185 547, 50 руб. (октябрь) + 185 547, 50 руб. (ноябрь) + 47 883, 23 руб. (с 01.12.2021 по 08.12.2021). 

Поскольку факт просрочки во внесении арендной платы за период с 01.10.2021 по 08.12.2021 судом установлен, признаны обоснованными требования предпринимателя о взыскании неустойки начисленной в соответствии с п. 8.1 договора аренды исходя из установленного размера 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, периода с 06.10.2021 по 31.03.2022 и суммы долга, определенной судом, всего взыскана неустойка в сумме 64 881, 77 руб.

Отказывая в остальной части требований о взыскании задолженности по договору аренды, суд указал, что после монтажа ограждения предприниматель фактически не исполнял условия договора о передаче в аренду имущества, с 09.12.2021 арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущества полностью и ведения в нем предпринимательской деятельности, ввиду чего у общества не возникло обязанности по внесению арендной платы за период после 08.12.2021, при таких обстоятельствах в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 09.12.2021 по 31.07.2022 в размере 1 386 596, 77 руб. суд отказал.

При этом суд отметил, что за период после 08.12.2021 общество пользовалось той частью помещения, которая не огорожена, и вносило плату за такое пользование второму собственнику – арендодателю.

Повторно оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон, апелляционный суд полагает необходимым указать следующее.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)).

Установив, что в период после 08.12.2021 в результате действий одного из долевых собственников и арендодателя по договору, пользование обществом всем помещением стало невозможно, суд признал требования предпринимателя за период после 08.12.2021 о взыскании арендной платы не подлежащими удовлетворению, поскольку встречного предоставления на эту сумму общество от предпринимателя не получило.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска за период после 09.12.2021.

Доводы предпринимателя о том, что общество пользовалось оставшейся частью помещений, поэтому должно платить ему ½ от арендной платы за эти помещения, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку материалами дела подтверждается факт оплаты ½ арендной платы второму собственнику помещений – арендодателю. Поскольку огороженная часть и часть, которая осталась в пользовании общества, примерно равны, и принимая во внимание факт оплаты обществом половины арендной платы, и наличие конфликта между долевыми собственниками, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что за период после 08.12.2021 арендная плата в пользу предпринимателя не подлежит взысканию, в том числе и половины от оплаченной части.

В части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора, судом установлено, что действия договора продлевалось в отсутствие возражений сторон на последующие 11 месяцев (с 01.01.2019 по30.11.2019, с 01.12.2019 по 31.10.2020, с 01.11.2020 по 30.09.2021, с 01.10.2021 по 30.08.2022).

Однако оснований для признания договора продленным в дальнейшем не имеется, в материалы дела представлены письма предпринимателя, в том числе от 04.10.2021, об отсутствии у него намерения для сохранения арендных отношений после истечения срока действия договора.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 ГК РФ), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 названного Кодекса определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Поскольку долевыми собственниками согласие на продление договора не достигнуто, один из них возражает против продления договора аренды, намереваясь самостоятельно использовать часть помещений, апелляционный суд полагает, что требование арендатора о демонтаже забора удовлетворению не подлежит, поскольку заявлено преждевременно, в том числе и ввиду правовой неопределенности дальнейшего действия договора при наличии возражений долевого собственника, имеющего ½ долю в праве и заявляющего возражения против пролонгации договора на новый срок. При этом выдел доли в натуре и использование каждым из долевых собственников выделенной части, возможно, что следует из фактически имеющих место обстоятельств.

Общество, используя помещения после истечения срока договора при наличии возражений одного из арендодателей против его продления на новый срок, не может быть признано законным владельцем, имеющим право требовать устранение в пользовании помещений от собственника, который возражает против продления договора.

При наличии конфликта между долевыми собственниками и намерения разделить принадлежащие им на праве долевой собственности помещения и выделить свою долю в натуре, наличие или отсутствие договора аренды в отношении этих помещений не препятствует такому разделу как добровольно, так и путем обращения в суд с соответствующим иском.

В тоже время в удовлетворении требований предпринимателя о расторжении договора аренды ввиду неуплаты арендной платы судом отказано правомерно, поскольку доказательств направления в адрес общества претензии от 25.02.2022 № 14 о необходимости погасить задолженность и расторгнуть договор, не представлено. Приложенная почтовая квитанция (приложение № 19), датирована мартом, и не может безусловно свидетельствовать о направлении письма от 25.02.2022. На дату письма от 04.10.2021, доказательства отправки которого представлены, задолженности по арендной плате не имелось, доказательств иного не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований о расторжении договора ввиду невнесения арендной платы отказано правомерно.

С учетом изложенного, решение подлежит изменению. В удовлетворении встречного иска общества об обязании предпринимателя  в течение тридцати дней после вступления решения суда в законную силу демонтировать возведенное ограждение (железный забор с дверями на замках) в помещениях, переданных в аренду обществу, следует отказать. Ввиду отказа в удовлетворении встречного иска, оснований для отнесения расходов общества по уплате государственной пошлины на предпринимателя, не имеется. Решение в этой части подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 258, 268- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 25 августа 2022 года  по делу № А50-6198/2022 изменить.

В удовлетворении встречного иска и возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

Е.И. Гуляева 

 

Д.И. Крымджанова