АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А45-7220/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО2 на решение от 19.08.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) и постановление от 09.12.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А45-7220/2021 по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» (630091, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и неустойки.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» (далее - ответчик, ООО «НСК Девелопмент») задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.04.2015 № 121393 за период с сентября 2019 года по декабрь 2020 года в сумме 12 491 426 руб. 08 коп, неустойки за период с 02.10.2019 по 27.01.2021 в сумме 1 581 726 руб. 83 коп. 

Решением от 19.08.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 09.12.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично: с ООО «НСК Девелопмент» в пользу мэрии взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.04.2015 № 121393 за период с сентября 2019 года по декабрь 2020 года в сумме 7 538 727 руб. 84 коп., неустойка за период с 02.10.2019 по 27.01.2021 в сумме 251 109 руб. 75 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, общество обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования мэрии к обществу в части взыскания суммы основного долга в размере 267 852 руб. 16 коп. за период с сентября 2019 года по декабрь 2020 года, а также суммы неустойки в размере 8 923 руб. 94 коп. за период с 02.10.2019 по 27.01.2021, в остальной части иска отказать.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что размер арендной платы должен быть рассчитан по правилам пункта 5 Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее - Постановление № 219-п) с применением коэффициента, установленного для арендаторов - граждан, признанных пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков (Ка = 0,1334) и коэффициента, установленного для вида разрешенного использования - прочие (Кр = 0,015). Заявитель ссылается на затягивание процедуры передачи незавершенных строительством многоквартирных жилых домов публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд). Общество полагает, что вывод судов о том, что общество знало о наличии санитарно-защитной зоны на момент заключения договора аренды земельного участка от 21.04.2015 № 121393 ошибочен. Также подателем жалобы оспаривается вывод судов о том, что застройщик имел возможность разместить на части земельного участка, пересекающейся с санитарно-защитной зоной объекты недвижимости вспомогательного назначения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и ответчика в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами в рамках дел № А45-15566/2015 и № А45-41515/2019 с участием тех же лиц в качестве сторон спора, на основании распоряжения мэрии от 28.02.2007 № 1245-р обществу с ограниченной ответственностью «ПромФинСтрой-2» (далее – ООО «ПромФинСтрой-2») предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 9,2209 га с кадастровым номером 54:35:05 1950:0001.

Между мэрией и ООО «ПромФинСтрой-2» заключен договор аренды от 28.02.2007 указанного земельного участка сроком действия до 28.02.2010 для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий административного, общественного назначения 5-го Затулинского микрорайона южной части. 

Распоряжением мэрии от 29.03.2010 № 5003-р на основании заявления ООО «ПромФинСтрой-2» от 15.02.2010 при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:1 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:051950:8 площадью 8 758 кв.м, 54:35:051950:9 площадью 7 244 кв.м и 54:35:051950:10 площадью 5 343 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:1 сохранился в измененных границах площадью 70 864 кв.м, внесены изменения в пункт 1 распоряжения от 28.02.2007 № 1245-р, согласно которому ООО «ПромФинСтрой-2» предоставлены в аренду земельные участки площадью 7 244 кв.м с кадастровым номером 54:35:051950:9, площадью 5 343 кв.м с кадастровым номером 54:35:051950:10 для строительства многоэтажных средне - и многоэтажных жилых домов и площадью 70 864 кв.м с кадастровым номером 54:35:051950:1 для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций.

Дополнительным соглашением от 12.07.2010 № 4 предмет договора аренды от 28.02.2007 изменен: в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:1, площадью 70 864 кв.м. Постановлением мэрии от 09.03.2011 № 1903 на основании заявления ООО «НСК Девелопмент» от 13.01.2010, договора от 29.10.2010 передачи прав и обязанностей по договору от 28.02.2007 при разделе земельного участка с кадастровым номером 4 54:35:051950:1 площадью 70 864 кв.м образованы земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:051950:13 площадью 13 069 кв.м, 54:35:051950:14 площадью 4 260 кв.м, 54:35:051950:15 площадью 3 925 кв.м, 54:35:051950:16 площадью 4 535 кв.м и 54:35:051950:17 площадью 6 586 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:051950:1 сохранился в измененных границах, площадью 38 489 кв.м с разрешенным использованием «для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций».

Между истцом и ответчиком 30.03.2011 были заключены договоры аренды указанных земельных участков. Все участки предоставлены для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций.

Между мэрией (арендодателем) и ООО «НСК Девелопмент» (арендатором) 21.04.2015 заключен договор № 121393 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:051950:371, в соответствии с которым указанный земельный участок площадью 57 795 кв.м предоставлен ответчику для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций 5-го Затулинского микрорайона южной части в Кировском районе. Срок действия договора с 21.04.2015 по 21.04.2018.

Указанный земельный участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:051950:1, 54:35:051950:14, 54:35:051950:15, 54:35:051950:16, 54:35:051950:17.

Согласно пунктам 2.1, 2.4.1, 2.4.2 договора размер арендной платы составляет 19 111 881 руб. 78 коп. в год или 1 592 656 руб. 82 коп. в месяц, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. 

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший месяц.

06.02.2018 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15566/2015 признана обоснованной и взыскана задолженность по арендной плате за период с июля 2014 года по апрель 2016 года по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 121393 в размере 23 056 554 руб. 85 коп, неустойка в размере 2 373 425 руб. 15 коп. 

Дополнительным соглашением от 20.03.2019 № 1 срок действия договора продлен до 21.04.2021. 

Уведомлением от 03.08.2018 № 20-6723 истец направил в адрес должника уведомление об изменении размера арендной платы, который с 01.05.2016 составил 9 368 569 руб. 50 коп. в год или 780 714 руб. 13 коп. в месяц в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.11.2020 по делу № А45-41515/2019 с ответчика в пользу мэрии взыскана задолженность по арендной плате за период с ноября 2017 года по август 2019 года в сумме 12 406 637 руб. 69 коп., неустойка за период с 02.12.2017 по 13.09.2019 в сумме 1 962 061 руб. 28 коп.

У ответчика за период с сентября 2019 года по декабрь 2020 года образовалась задолженность, по утверждению истца, в размере 12 491 426 руб. 08 коп.

02.12.2020 истцом в порядке досудебного урегулирования спора направлено в адрес должника требование об оплате образовавшейся задолженности, которое не было исполнено.

Также судами установлено, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2018 по делу № А45-28987/2017 ООО «НСК Девелопмент» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на члена Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс» ФИО3 Определением суда от 18.10.2018 ФИО3 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «НСК Девелопмент», конкурсным управляющим общества назначен ФИО2 (далее – конкурсный управляющий ФИО2).

Частично удовлетворяя исковые требование, суды руководствовались статьями 329, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.7, 105 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222, разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исходили из наличия на стороне общества обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 44 130 кв.м, на основании рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка в размере 7 404 839 руб. 89 коп.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

Принимая во внимание установленные при рассмотрении дел № А45-28987/2017 и № А45-15566/2015 обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о наличии на стороне общества обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, исходя из площади 44 130 кв.м и величины рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка в размере 7 404 839 руб. 89 коп.

Довод жалобы ответчика о том, что размер арендной платы должен быть рассчитан по правилам пункта 5 Постановления № 219-п, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку арендатором по договору выступает именно застройщик; основания для применения формулы, предусмотренной при предоставлении земельных участков для строительства многоквартирных домов гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков, не имеется.

Вопреки доводам подателя жалобы, установление отдельным гражданам социальных льгот, связанных с присвоением им статуса пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, не влечет распространение данных льгот на самих недобросовестных застройщиков, за исключением случая, если участниками строительства создается в порядке, установленном параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Подобный кооператив в рассматриваемом случае не создавался. 

Тот факт, что Фондом затягиваются сроки приемки-передачи незавершенных строительством жилых домов, вопреки доводам подателя жалобы, не является основанием для распространения на данные правоотношения пункта 5 Постановления 219-п.

Следовательно, суды верно не усмотрели оснований для применения понижающего коэффициента, установленного для арендаторов - граждан, признанных пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков (Ка = 0,1334).

Как указано в пункте 1 статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судами установлено, что спорный земельный участок образован путем объединения пяти земельных участков, ранее предоставленных ООО «НСК Девелопмент» по договорам аренды от 30.03.2011.

Согласно кадастровому паспорту от 24.06.2014 в сведениях о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий указано, что земельный участок с кадастровым номером: 54:35:051950:371 частично входит в зону: «Санитарно-защитная зона для Филиала ЗАО «Пивоварня Москва-Эфес», сведения о которой внесены в государственный реестр недвижимости на основании санитарно-эпидемиологического заключения от 04.07.2013.

Указанный кадастровый паспорт был приложен к заявлению общества о заключении договора аренды. Заявление от 14.07.2014 № 07/4 подготовлено на бланке общества, подписано генеральным директором ООО «НСК Девелопмент».

Суды пришли к выводу, что спорный земельный участок фактически не выбывал из владения и пользования ООО «НСК Девелопмент», на дату подписания договора аренды земельного участка общество знало об установлении санитарно - защитной зоны для части земельного участка с кадастровым номером: 54:35:051950:371, имело возможность проверить характеристики земельного участка, какие-либо возражения не заявило.

В соответствии с пунктом 18 статьи 105 ЗК РФ санитарно-защитная зона является территорий с особыми условиями использования.

Согласно пункту 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В пункте 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222, также указано, что в границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков в целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Однако, по утверждению самого ответчика, санитарно-защитной зоной занято лишь 30% предоставленной территории.

Поскольку земельный участок был предоставлен ответчику не только для размещения многоэтажных жилых домов, но и для строительства зданий общественного назначения, детского сада, трансформаторных подстанций, на ответчике лежало бремя доказывания обстоятельств невозможности строительства на части земельного участка с особыми условиями использования иных зданий и сооружений, предусмотренных проектом строительства. 

Однако данные обстоятельства обществом не доказаны.

Перечисленные выше нормативные акты не содержат запрет на размещение на данной территории, в частности трансформаторной подстанции.

Ссылаясь в кассационной жалобе на невозможность перераспределения объектов внутри участка на основании того, что их размещение утверждено проектной документацией и разрешением на строительство, податель жалобы не приводит мотивированных доводов относительно существования каких-либо объективных препятствий для внесения изменений в проектную документацию и, как следствие, в разрешение на строительство.

Следовательно, ответчиком не доказано, что пересечение части арендованного земельного участка с санитарно-защитной зоной полностью исключало использование арендованного земельного участка в тех целях, для которых он был предоставлен, и мэрия в нарушение статьи 328 ГК РФ не обеспечила встречное предоставление.

По условиям договора арендная плата рассчитывается за всю площадь земельного участка согласно его разрешенному использованию.

Ссылки подателя жалобы на пункт 4 статьи 614 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку условия использования имущества не изменились с момента заключения договора. В то же время необходимость перераспределения объектов недвижимости внутри арендованного участка с момента начала освоения территории не является тем обстоятельством, которое исключило возможность использования земельного участка по целевому назначению либо ухудшило его использование настолько, что требуется уменьшение арендной платы.

Также не является основанием для изменения арендной платы тот факт, что к использованию земельного участка арендатор приступил, получив разрешение на строительство и начав строительство многоквартирных домов. Незаконность, по мнению общества, выдачи разрешения на строительство, допускающего размещение жилых домов в границах санитарно-защитной зоны, может явиться основанием для защиты нарушенного права посредством предъявления самостоятельного иска.

Кассационная жалоба заявителя не содержит доводов относительно размера неустойки и периода ее начисления.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с выводами судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. 

По приведенным основаниям кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

постановил:

решение от 19.08.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 09.12.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-7220/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            ФИО1