АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А14-3272/2021

г. Калуга

23» мая 2022 года

Резолютивная часть постановления оглашена «18» мая 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме «23» мая 2022 года

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                   Серокуровой У.В.

судей                   Смирнова В.И.

                   ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.И.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость»: представитель ФИО2 по доверенности от 20.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А14-3272/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СБ-Агро» (далее - истец, ООО «СБ-Агро») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (далее - ответчик, ООО «Коммерческая недвижимость») о взыскании 34670,80 руб. неосновательного обогащения, 181,67 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.01.2021 по 05.03.2021 с продолжением их начисления с 06.03.2021 по день фактической оплаты основного долга, 94000 руб. судебных издержек (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 30.04.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, одновременно приняв к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «Коммерческая недвижимость» к ООО «СБ-Агро» о взыскании с истца 17045,20 руб. основного долга (5000 руб. штраф за курение, 12045,20 руб. остаток компенсации расходов на восстановительный ремонт помещения), 20113,33 руб. неустойки за период с 27.02.2021 по 20.10.2021 по договору субаренды недвижимого имущества N 40-04-БД от 08.07.2019 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Решением  Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Коммерческая недвижимость» в пользу ООО «СБ-Агро» взыскано 34670,80 руб. неосновательного обогащения, 177,63 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2021 по 05.03.2021 с начислением и взысканием процентов за пользование чужими денежными средствами с 06.03.2021 на сумму основного долга, 1999,75 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а также 48996,49 руб. судебных издержек. В удовлетворении остальной части иска, а также встречного искового заявления отказано.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт. Считает, что фото (приложение N 2) к договору было сделано уже после заселения ООО «СБ-Агро» в помещение и не позволяет сделать вывод, что состояние возвращаемого объекта хуже, чем указано в акте приема-передачи.

В судебном заседании суда округа представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы. 

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направил. От истца поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия представителя. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.07.2019 между ООО «Коммерческая недвижимость» (арендатор) и ООО «СБ-Агро» (субарендатор) был заключен договор субаренды недвижимого имущества N 40-04-БД в отношении нежилых офисных помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...> б.

Согласно пункту 5.1 договора, арендодатель передает арендатору объект по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон и являющемуся неотъемлемой частью договора, в котором отражается состояние объекта и фото объекта (приложение N 2).

В соответствии с пунктом 4 акта приема-передачи помещений от 09.07.2019, качество и техническое состояние помещения при его передаче условиям договора соответствует.

При заключении договора сторонами было подписано приложение N 2 к договору субаренды недвижимого имущества, в котором содержатся фото офисных помещений. На представленных фото, помимо всего прочего, видны размещенные на стенах картины, календари, предметы офисного интерьера.

В соответствии с пунктом 5.3 договора, при расторжении договора субаренды субарендатор должен вернуть объект по акту приема-передачи (возврата) в хорошем состоянии с учетом естественного износа и произведенных субарендатором неотделимых улучшений.

При этом, как указано в абзаце 2 пункта 7.6 договора, если состояние возвращаемого объекта хуже, чем указано в акте приема-передачи и на фото (приложение N 2), не учитывая ухудшения при естественном износе, арендатор обязан по требованию арендодателя либо привести объект в соответствие с указанными требованиями, либо оплатить затраты арендодателя на приведение объекта в соответствие согласно сметному расчету, предоставленному арендодателем, соответствующей стоимости, обычной для такого рода работ в г. Воронеже.

01.12.2020 сторонами было подписано соглашение N 5 о расторжении договора субаренды недвижимого имущества, а 22.12.2020 был подписан акт приема-передачи (возврата) объектов аренды, в пункте 3 которого стороны согласовали, что качество и техническое состояние помещений условиям договора соответствует. Между тем, в акте возврата были отражены: локальные повреждения обоев, линолеума; отверстия от саморезов на стене, отслаивание обоев (в отношении одного из помещений также - «повреждение ГКА»).

Согласно п. 3.2 договора, субарендатор производит оплату обеспечительного депозита, который составляет 72312,07 руб.

При этом, согласно пункту 3.2.4 договора, при расторжении договора сумма обеспечительного депозита удерживается арендатором до момента начисления и выставления счетов на оплату переменной части арендной платы. Сумма обеспечительного депозита, оставшаяся после оплаты переменной части, подлежит возврату субарендатору, при условии отсутствия у последнего обязанности по оплате иных платежей по договору.

Истец полагал, что ответчик незаконно удержал обеспечительный депозит в сумме 34670,80 руб. и требовал его возврата по правилам о неосновательном обогащении с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.

По мнению ответчика, истец возвратил помещения из аренды в состоянии, худшем, чем принял, и превышающем критерии нормального износа, в связи с чем ответчик понес расходы по восстановлению помещений.

08.02.2021 ООО «СБ-Агро» в адрес ООО «Коммерческая недвижимость» была направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в размере 34670,80 руб. в течение 10 дней.

18.02.2021 ответчиком также была направлена встречная претензия с требованием оплатить задолженность в размере 17045,20 руб. за ремонт помещения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с первоначальным и встречным иском.

Частично удовлетворяя первоначальные требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В силу статьи 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», пункт 4 статьи 1109 ГК РФ подлежит применению лишь в тех случаях, когда лицо действовало с намерением одарить другую сторону или с осознанием отсутствия обязательства перед последней. Бремя доказывания наличия этих обстоятельств возложено на приобретателя.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно статье 381.1 ГК РФ, денежное обязательство может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2). Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3).

Суды оценили, что по смыслу приведенных норм и по условиям спорного договора обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

Руководствуясь статьями 15, 393, пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, правовой позицией в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также с учетом того что суд первой инстанции предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако от сторон соответствующее ходатайство не поступило, суды двух инстанций оценили, что в акте приема-передачи помещений в аренду, и в акте возврата помещений из аренды стороны согласовали, что качество и техническое состояние помещения условиям договора соответствуют. Сопоставление сведений о повреждении стен, отраженных в акте возврата от 22.12.2020, с состоянием помещения, зафиксированным на согласованных сторонами фотоматериалах в приложении N 2 к договору, не позволило судам сделать вывод о том, что состояние возвращаемого объекта хуже, чем указано в акте приема-передачи и на фото (приложение N 2).

Ссылка ответчика на то, что фото в приложении N 2 к договору сделано после заселения истца в помещения, правомерно отклонена судами, поскольку приложение N 2 (фото объекта) подписано сторонами 08.07.2019, помещения же были переданы истцу 09.07.2019, что подтверждается актом приема-передачи. Таким образом, материалами дела установлено, что фото в приложении N 2 к договору сделаны до передачи помещений в аренду, нахождение предметов интерьера в помещении до передачи помещения истцу зафиксировано путем фотофиксации, достоверность которой стороны подтвердили подписанием приложения N 2 к договору.

Кроме того, суды приняли во внимание, что сторонами было согласовано качество помещений, в котором они должны были быть возвращены субарендатором. Согласно п. 2 соглашения N 5 от 01.12.2020, стороны установили, что передача субарендатором помещения арендатору осуществляется по акту приема-передачи (возврата) помещения в нормальном пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии в день расторжения договора. В пункте 3 акта возврата помещений от 22.12.2020 стороны согласовали, что качество и техническое состояние помещения условиям договора соответствует.

Суды двух инстанций учли, что нормальный износ помещений необходимо определять в каждом конкретном случае в зависимости от характера недостатков помещения. В рассматриваемом случае, размещение на стенах офисных помещений часов, календарей, картин и прочих элементов интерьера приводит к незначительным локальным повреждениям стен, то есть предполагается при обычном использовании офиса в течение длительного срока, в связи с чем, такие повреждения относятся к нормальному (естественному) износу.

Более того, согласно п. 2.2.2. договора аренды субарендатор имеет право своими силами и за свой счет устанавливать в помещении оборудование, мебель и/или иное движимое имущество, которое ему необходимо для использования помещения по назначению.

Суды первой и апелляционной инстанции заключили, что стороны подписали акт приема-передачи и акт возврата помещения, согласовали, что помещения соответствуют техническому состоянию предусмотренному договором. Кроме того, размещение на стенах картин, часов и иных элементов интерьера так или иначе приводит к незначительным повреждениям стен, обоев.

При этом, понятия нормального износа в законодательстве не предусмотрено, но исходя из обстоятельств конкретного дела, суды сделали вывод о том, что нормальный износ - это износ, который претерпевало бы то или иное имущество при использовании его по целевому назначению в обусловленный действием договора срок.

Таким образом, суды верно указали, что ООО «СБ-Агро» не может нести ответственность по восстановлению стен помещений ООО «Коммерческая недвижимость».

Довод о нарушении истцом пункта 8.2 приложения N 3 к договору субаренды и наложение штрафа в размере 5000 рублей за курение, обоснованно отклонен судами, поскольку ответчик не представил в суд достаточных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о том, что именно сотрудниками или посетителями ООО «СБ-Агро» нарушены требования установленные приложением N 3 к договору.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. 

Приведенные в кассационной жалобе доводы по своей сути направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу № А14-3272/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                          У.В. Серокурова  

Судьи                                                                                                  В.И. Смирнов

        ФИО1