АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, Адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-office@sakhalin.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Южно-Сахалинск         Дело № А59-2743/2018

«31» октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.10.2018, решение в полном объеме изготовлено 31.10.2018.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 694051, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин-Монтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 693000, 

<

...>)

о взыскании неустойки за неисполнения обязательств, предусмотренных муниципальным контрактом,

при участии: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.02.2018.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин-Монтаж» (далее – ответчик, ООО «Сахалин-Монтаж») о взыскании неустойки по муниципальному контракту от 22.10.2014 № 0161300006314000152-0180480-03 в размере 1 818 118 рублей 17 копеек, об обязании общества с ограниченной ответственностью «Сахалин-Монтаж» в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу выполнить обязательства по контракту, а именно устранить недостатки, выявленные и зафиксированные рекламационным актом № 4 от 19.10.2017, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В обоснование исковых требований указано, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства по муниципальному контракту от 22.10.2014 № 0161300006314000152-0180480-03, а именно не устранены недостатки переданных на основании контракта квартир.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором указано, что на момент передачи квартир истец претензий к качеству передаваемых жилых помещений не имел. В ходе составления рекламационного акта № 4 от 19.10.2017 комиссией не было установлено, кто является собственником квартир, и что явилось следствием образования выявленных дефектов. Полагает, что истец не может заявлять свои требования в рамках контракта, так как не является собственником квартир.

Определением суда от 25.06.2018, в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек собственников спорных квартир ФИО4 и Ким Сын Сен.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснила, что выявленные в рекламационном акте № 4 от 19.10.2017 недостатки устранены в установленные сроки.

Извещенные о времени и месте судебного разбирательства трети лица не явились, судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В отзыве на исковое заявление Ким Сын Сен поясняет, что на дату составления акта устранения замечаний от 17.11.2017, все недостатки были устранены ответчиком в полном объеме, претензий к качеству выполненных работ не имеет.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, заслушав пояснения истца, ответчика суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что 22.10.2014 между Администрацией муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сахалин-Монтаж» (продавец) заключен муниципальный контракт № 0161300006314000152-0180480-03 (далее – контракт), предметом которого является приобретение на первичном рынке 120 квартир в 3-ем микрорайоне 

<

...> (далее – квартиры) в соответствии с Техническим заданием (Приложение №1) (пункт 1.1 контракта).

Общая площадь приобретаемых квартир составляет 6 276 кв.м. с учетом площади лоджий с учетом коэффициента 0,5. Требования к квартирам установлены приложением № 1 к контракту (пункт 1.2 контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.12.2014).

В соответствии с пунктом 2.1 контракта, продавец гарантирует, что квартиры соответствует установленным санитарным и техническим правилам и нормам, предъявляемым к жилым помещениям и, что до подписания контракта, указанные квартиры никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Качественные характеристики работ должны соответствовать всем нормативным документам, действующим на территории Российской Федерации.

Гарантийный срок на переданные по акту приема-передачи квартиры составляет 3 года со дня приемки объекта в эксплуатацию.

На инженерное оборудование (сети тепло -, электро водоснабжения, водоотведения) устанавливается гарантийный срок - 3 года.

I

На сантехническое оборудование и электроприборы - гарантийный срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет.

На окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) - гарантийный срок устанавливается изготовителем, но не менее 2 лет.

Гарантийный срок начинает течь со дня, следующего за днем подписания покупателем aкта приема-передачи квартир.

В случае возникновения претензий к качеству переданных квартир. покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 рабочих дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причины возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с привлечением нанимателя квартиры.

При наличии разногласий о причинах возникновения недостатков, назначается независимая экспертиза. Расходы по проведению экспертизы несет сторона, которая потребовала ее назначения.

Обязанность по гарантийному ремонту не распространяется на случаи возникновения недостатков по вине покупателя, либо нанимателей, которым он предоставил квартиры.

В случае передачи продавцом покупателю квартир, не соответствующих условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы за приобретаемые квартиры.

Согласно пункту 4.1 контракта продавец должен передать квартиры покупателю по акту приема-передачи, в течение 7 месяцев с даты заключения контракта.

В соответствии с пунктом 4.2 контракта покупатель в присутствии Продавца обязан произвести осмотр квартир на соответствие требованиям, предъявляемым Контрактом, не позднее 3 (трех) рабочих дней со дня получения от продавца извещения о состоявшейся регистрации за продавцом права собственности на квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Квартиры принимаются покупателем на основании визуального осмотра. В случае выявления при осмотре квартир недостатков (дефектов), покупатель вправе не принимать такие квартиры до устранения продавцом таких недостатков (дефектов).

Квартиры считаются принятыми по акту приема-передачи, с момента его подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий.

Согласно пункту 5.4.1 контракта покупатель вправе предъявить продавцу требования об устранении выявленных недостатков, обнаруженных в ходе осмотра, приемки предлагаемых квартир, в том числе выявленных в период указанного в контракте гарантийного срока эксплуатации квартир, назначив разумный срок для их устранения, а также предъявить продавцу требования о возмещении ущерба, причиненного покупателю вследствие ненадлежащего выполнения продавцом принятых на себя обязательств.

Пунктом 6.1 контракта предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему контракту стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6.3 контракта в случае просрочки исполнения продавцом обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязательств, предусмотренных контрактом, продавец уплачивает покупателю неустойку (штраф, пени).

Пунктом 6.3.1 контракта установлено, что пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного контрактом (в том числе гарантийного), начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, и устанавливается в размере одна трехсотая действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных продавцом и определяется по формуле, указанной в данном пункте.

Сторонами в пункте 8.1 контракта установлено, что контракт вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами своих обязательств по передаче квартир.

Окончание срока действия контракта не влечет за собой прекращение обязательств сторон по контракту, в том числе обязательств по оплате и гарантийных обязательств. Окончание срока действия контракта не освобождает сторон от ответственности за нарушение его условий (пункты 8.2, 8.4 контракта).

16.12.2014 сторонами подписан акт приема-передачи квартир согласно условиям заключенного контракта. 

Согласно пункту 3 данного акта передаваемые квартиры соответствуют условиям договора, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Стороны претензий по передаваемым квартирам не имеют.

19.10.2017 в присутствии представителя ответчика составлен рекламационный акт № 4 о выявленных недостатках:

- 

<

...> – в ванной комнате обвалилась кафельная плитка; - течет балкон.

- 

<

...> – на балконе после дождя затекает вода; на кухне после дождя намокает стена.

Согласно данному акту, срок устранения недостатков установлен до 19.11.2017.

Ввиду отсутствия у истца доказательств устранения ответчиком недостатков указанных в рекламационном акте № 4 от 19.10.2017 в установленный срок, письмом от 27.02.2018 № 5.17-641/18-05 истец обратился к ответчику с требованием исполнить гарантийные обязательства по контракту и перечислить сумму неустойки. Оставление претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Судом установлено, что спорные правоотношения по своей правовой природе подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), норм главы 30 ГК РФ, регулирующие правоотношения при договорах купли-продажи недвижимости (параграф 7 главы 30 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 ГК РФ).

В соответствии со статьей 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока). Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 471 ГК РФ гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Довод ответчика о том, что истец не может заявлять свои требования в рамках контракта, так как не является собственником квартир, судом отклоняется в силу следующего. 

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

Из материалов дела следует, что в обоснование права на предъявление требования к ответчику об устранении недостатков квартиры Администрация указывает на ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств по контракту, стороной которого является Администрация. Истец, как покупатель, вправе требовать от продавца надлежащего исполнения последним своих обязательств по передаче товара, качество которого соответствует договору купли-продажи в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

Таким образом, право покупателя на предъявление требований к продавцу в связи с ненадлежащим качеством переданного товара в течение гарантийного срока предусмотрено законом.

В пунктах 2.1, 5.4.1, 6.3.1 контракта, согласованы аналогичные требования по качеству жилого помещения и условия ответственности за нарушение таких требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Учитывая изложенное, покупатель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны продавца, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о взыскании неустойки в случае просрочки исполнения продавцом обязательств (в том числе гарантийного), требования об устранении недостатков переданного по контракту жилого помещения.

Несмотря на это, суд не может согласиться с исковыми требованиями, ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 2.1 контракта, гарантийный срок на переданные по акту приема-передачи квартиры составляет 3 года со дня приемки объекта в эксплуатацию. На инженерное оборудование (сети тепло-электро водоснабжения, водоотведения) устанавливается гарантийный срок - 3 года. На сантехническое оборудование и электроприборы - гарантийный срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет. На окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) - гарантийный срок устанавливается изготовителем, но не менее 2 лет. 

Гарантийный срок начинает течь со дня, следующего за днем подписания покупателем aкта приема-передачи квартир (пункт 2.1 контракта).

16.12.2014 сторонами подписан акт приема-передачи квартир согласно условиям заключенного контракта, следовательно, рассматриваемые требования предъявлены истцом в пределах предусмотренного контрактом гарантийного срока.

В обоснование исковых требований истец указывает на неисполнение ответчиком гарантийных обязательств по устранению установленных в рекламационном акте № 4 от 19.10.2017 недостатков.

Между тем, квартиросъемщиками, ответчиком подписаны акты устранения замечаний от 16.11.2017, 17.11.2017, согласно которым замечания, дефекты и недостатки спорных квартир, указанные в рекламационном акте № 4 от 19.10.2017, устранены ответчиком в установленный срок до 19.11.2017, собственники квартир не имеют к ответчику претензий по их качеству. 

В отзыве на исковое заявление Ким Сын Сен указала, что на дату составления акта устранения замечаний от 17.11.2017, все недостатки были устранены ответчиком в полном объеме, претензий к качеству выполненных работ не имеет.

Истец, представленные в материалы дела акты устранения замечаний не оспорил, доказательств, опровергающих обстоятельства в них указанные в судебное заседание не представил.

Таким образом, истцом не доказано, что зафиксированные в рекламационном акте недостатки не были устранены ответчиком в установленный рекламационным актом срок.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Поскольку истец на основании статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о госпошлине судом не разрешается (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья    И.Н. Веретенников