﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15984/2020

г. Краснодар

22 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) – Попова М.С. (доверенность от 14.01.2021), Рудого Д.В. (доверенность от 29.12.2020), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «РогСибАл» (ИНН 5007035121, ОГРН 1035001601513) – Кареевой О.К. (доверенность от 23.12.2020), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РогСибАл» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу № А32-15984/2020, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РогСибАл» (далее – общество) о расторжении договора от 17.06.2009 № 7700001277 аренды земельного участка площадью 11 142 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1064, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, договора от 01.08.2011 № 7700001781 аренды земельного участка площадью 223 024 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1066, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, договора от 19.06.2017 № 01-09/2497 аренды земельного участка площадью 58 389 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:2563, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, договора от 20.04.2018 № 01-09/3195 аренды земельного участка площадью 146 691 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:2534, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик (далее – договоры аренды, земельные участки).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ» (далее – корпорация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. В договорах аренды стороны предусмотрели возможность их досрочного расторжения. Земельные участки предоставлялись обществу исключительно в рамках организации и подготовки к проведению зимних олимпийских игр. Возведенный обществом олимпийский объект – основная олимпийская деревня (3000 мест; далее – олимпийский объект) на земельных участках не расположен. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402037:1064 частично расположены инженерные сооружения не принадлежащего обществу олимпийского объекта – трасса «Формула-1». Общество не доказало использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 под орнитологическим парком (пешеходные дорожки и древесно-кустарниковой растительности об этом не свидетельствуют). На земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0402037:2534, 23:49:0402037:2563 отсутствуют возведенные обществом и принадлежащие ему олимпийские объекты. Обязанность по обслуживанию расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0402037:2534, 23:49:0402037:2563 инженерных сооружений лежит на их собственнике, каковым общество не является. Расположенные на земельных участках иные объекты не относятся к олимпийским объектам, а их использование для предоставления гражданам дополнительных услуг не соответствует целям предоставления земельных участков обществу в аренду. Общество было уведомлено о выявленных управлением нарушениях. Управлением соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Технические опечатки не повлияли на идентификацию договоров аренды.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Управлением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Требование о расторжении договоров аренды заявлено в отсутствие доказательств уклонения общества от устранения выявленных нарушений договорных обязанностей. Общество лишено возможности устранения этих нарушений в разумный срок. В письме управления от 25.03.2020 и в актах обследования не указано на конкретные нарушения при исполнении договоров аренды. Письмо от 25.03.2020 фактически носит сопроводительный характер. В проектах соглашений о расторжении договоров аренды в качестве причины расторжения указало неисполнение обществом обязанности по производству сверки взаимных расчетов. Общество уведомило управление о готовности устранить имеющиеся нарушения использования земельного участка в случае их конкретизации. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402037:1064 частично расположена трасса «Формула-1», собственником которого является не привлеченная к участию в деле автономная некоммерческая организация «Росгонки». Земельные участки объединены в единую территорию, необходимую для строительства и эксплуатации олимпийского объекта. Обязанность общества по строительству иных зданий и сооружений на этой территории не предусмотрена. Расторжение договоров аренды земельных участков приведет к невозможности функционирования олимпийского объекта. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1064 находится в территориальной зоне зеленых насаждения общего пользования, режим использования которой не предусматривает какого-либо строительства. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 имеет статус особо охраняемой природной территории регионального значения и расположен в территориальной зоне зеленых насаждения общего пользования. Общество не нарушает разрешенное использование этого участка. Общество использует земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием и планирует осуществить на них строительство. Обществу  необоснованно отказано в назначении судебной экспертизы и в приобщении к материалам дела заключения специалиста от 23.10.2020 № 4-2020. Управление не заявляло о расторжении договоров аренды от 19.06.2017 № 01-09/2497, от 01.08.2011 № 7700001781 (в иске указаны договоры аренды от 19.06.2017 № 01-09/2491, от 01.02.2011 № 7700001781). 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1064, 23:49:0402037:1066, 23:49:0402037:2563, 23:49:0402037:2534 находятся в собственности Российской Федерации (записи в Едином государственном реестре недвижимости от 06.07.2017 с номером регистрации 23:49:0402037:2563-23/050/2017-1, от 26.09.2018 с номером регистрации 23:49:0402037:2534-23/050/2018-1, от 14.09.2011 с номером регистрации 23-23-22/134/2011-240, от 14.09.2011 с номером регистрации 23-23-22/134/2011-243). 

Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков в целях проектирования и строительства олимпийских объектов, включенных в утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (пункты 15, 19). Общество приняло на себя обязанность по использованию земельных участков в соответствии с указанным в пунктах 1.1 договоров их целевым назначением и разрешенным использованием (пункты 5.2.1, 5.2.6, 5.2.7). Использование земельных участков не по целевому назначению и разрешенному использованию, неиспользование земельных участков в течение одного года квалифицированы сторонами как существенные нарушения договорных условий, предоставляющие арендодателю право требовать досрочного расторжения договоров аренды (пункты 4.1.5).

Объектом аренды заключенного на основании распоряжения управления от 17.06.2009 № 643-р договора аренды от 17.06.2009 № 7700001277 первоначально являлся земельный участок площадью 622 825 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:406, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, с разрешенным использованием для размещения олимпийских объектов (далее – исходный земельный участок). В связи с неоднократными изменениями исходного земельного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1064, что нашло отражение в дополнительных соглашениях от 01.09.2009, от 29.07.2010, от 01.08.2011 к договору аренды от 17.06.2009 № 7700001277. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1064 предоставлен в аренду для размещения олимпийского объекта, а его разрешенным использованием является организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2020 № 99/2020/326224937).

По договору от 01.08.2011 № 7700001781 обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 для организации особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности, что соответствует разрешенному использованию этого участка (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2020 № 99/2020/3262227396).

По договорам от 19.06.2017 № 01-09/2497, от 20.04.2018 № 01-09/3195 обществу в аренду предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:2563, 23:49:0402037:2534 для выполнения проектных и изыскательских работ, а также строительства олимпийского объекта – основной олимпийской деревни  на 3000 мест в Имеретинской низменности, что соответствует разрешенному использованию этого участка (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2020 № 99/2020/326222637, 99/2020/326223316).

В результате осуществленного управлением 16.03.2020 контроля за исполнением обществом условий договоров аренды выявлено использование земельных участков не по целевому назначению (их неиспользование в установленных договорами аренды целях). В границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1064 расположены бетонное мощение, периметровое ограждение и инженерные сооружения трассы для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии «Формула-1», не принадлежащие обществу. 

На огороженном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402037:1066 оборудованы пешеходные дорожки, информационные указатели, имеются два водных объекта, произрастает древесно-кустарниковая растительность.

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402037:2534 со времени подготовки и проведения Зимних Олимпийских игр 2014 года размещены принадлежащие обществу три временных сооружения (офисы инженерно-технических служб), находящиеся в муниципальной собственности сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, системы водоотчистки (с кадастровыми номерами 23:49:0000000:5573, 23:49:0000000:6025), объекты инженерной защиты территории (с кадастровым номером 23:49:0000000:6926), трансформаторные подстанции, асфальтобетонное покрытие (парковка автотранспорта), мачты наружного освещения. 

На огороженном и охраняемом земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402037:2563 размещены контрольно-пропускной пункт, детская игровая площадка, теннисные корты, футбольное поле, бассейн, теневой навес-шатер, беседки, одноэтажное нежилое здание трансформаторной подстанции (площадью 64,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1438), сооружение – магистральные сети дождевой канализации (протяженностью 34 125 м с кадастровым номером 23:49:0000000:6025).

В претензионном письме от 25.03.2020 № 23-01-09/4574 управлениеуведомило общество о выявленных нарушениях, предложило расторгнуть договоры аренды земельных участков, приложив проекты соответствующих соглашений. Претензия и предложение оставлены обществом без ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что, в силу обязательства, возникающего из договора, должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие (воздержаться от него), а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307). Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам (статьи 421, 422). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606), а арендатор – пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615).

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Общество допустило существенные нарушения условий договоров аренды, выразившиеся в использовании земельных участков не по назначению или в их неиспользовании. На земельных участках отсутствуют возведенные обществом и принадлежащие ему олимпийские объекты, предусмотренные утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта. Расположенные на земельных участках инженерные сооружения обществу не принадлежат. Управление уведомило общество о допущенных нарушениях условий договоров аренды. В силу специфичного характера объектов, в целях строительства которых предоставлены земельные участки, устранение обществом части выявленных нарушений в разумный срок не представлялось возможным, а для устранения их другой части общество обладало достаточным временем. Допущенные обществом опечатки в реквизитах договоров аренды земельных участков не воспрепятствовали судам в установлении фактических обстоятельств, необходимых для принятия обоснованных судебных актов.

Иные доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу № А32-15984/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин