АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-17018/2023

03 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2025.

Полный текст постановления изготовлен 03.07.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.09.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025

по делу № А82-17018/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации городского поселения ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и к Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице Северной железной дороги – филиала открытого акционерного общества «Российские железные дороги»,

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о расторжении договора аренды от 28.06.2021 № 7 (далее – договор аренды, спорный договор), заключенного с администрацией городского поселения ФИО2 (далее – Администрация) в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Администрации (далее – Отдел), предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 76:19:020102:895 площадью 1001 квадратный метр, расположенный по адресу 

<

...> земельный участок 48 (далее – земельный участок), а также о взыскании с Администрации 2 105 324 рублей 88 копеек убытков в виде расходов, понесенных Предпринимателем в связи с арендной участка, проектированием подлежащего строительству на земельном участке здания магазина с инженерными коммуникациями (далее – здание) и возведением на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Иск основан на статьях 309, 310, 450, 450.1, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием у участка недостатков, препятствующих его использованию по назначению, которые были обнаружены после заключения договора и не были отражены в извещении о проведении торгов.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице Северной железной дороги – филиала открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД», третье лицо).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 27.09.2024, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025, отказал в удовлетворении иска.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами, в связи с чем обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение. 

По мнению кассатора, суды неверно применили пункт 1 статьи 611, пункты 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и неверно оценили фактические обстоятельства дела. Вывод судов о том, что коммуникации могли быть обнаружены при проведении осмотра земельного участка, опровергается материалами дела. Возложение на участника, а не на организатора аукциона (арендодателя) ответственности за установление ограничений и обременений земельного участка, по мнению Предпринимателя, противоречит статьям 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и сути процедуры аукциона. Предприниматель настаивает, что арендуемый земельный участок имеет обременения, не отраженные ни в договоре аренды от 28.07.2021 № 7, ни в сведениях ЕГРН, сформированных на дату заключения договора. ИП ФИО1 обращает внимание, что не заключил бы договор аренды при наличии информации об обременениях, так как стоимость проекта с учетом обустройства системы водоотведения и выноса кабелей связи несоизмерима с первоначально планируемыми затратами. Заявитель, действуя добросовестно, полагался на отсутствие каких-либо сведений о наличии на земельном участке охранных зон в отношении ливневых коммуникаций и кабелей связи и достоверность аукционной документации. Предприниматель полагает, что после 16.01.2023 (даты выдачи технических условий ОАО «РЖД») ему стало известно о возможном наличии на участке кабелей связи, которые должны учитываться при строительстве объекта. Кассатор в обоснование своих доводов ссылается на судебную практику.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 09 часов 05 минут 10.06.2025.

Определением суда округа от 10.06.2024 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Голубевой О.Н., находящейся в очередном отпуске, на судью Кислицына Е.Г. По правилам части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

По правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 26.06.2025.

Определением суда округа от 20.06.2024 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Кислицына Е.Г., находящегося в очередном отпуске, на судью Павлова В.Ю. По правилам части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

Отдел представил отзыв, в котором возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить без изменения обжалованные судебные акты.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (далее – аукцион) Предприниматель и Отдел 28.06.2021 заключили договор аренды от 28.06.2021 № 7, на основании которого земельный участок был передан Предпринимателю, и последний приступил к возведению здания.

Из акта проверки трассы кабелей СЦБ, связи, электроснабжения и инженерных сооружений, полосы отвода от 08.11.2022 следует, что в границах земельного участка (в полосе отвода ФИО2 – Ярославской дистанции пути 223-й километр, ПК четыре станции ФИО2 – Ярославский) располагается канализация шириной 1,5 метра и диной 30 метров, а также проложенные в водоотводной канаве две линии по два кабеля каждая.

Северная железная дорога (филиал ОАО «РЖД») письмом от 16.01.2023 № НТПК-15/4 (Технические условия) согласовала Предпринимателю проведение на земельном участке строительных работ при соблюдении изложенных в названном письме условий, указав, в частности, на то, что в случае необходимости следует предусмотреть проектом вынос или заглубление и защиту коммуникаций (двух линий, состоящих из двух кабелей каждая).

В связи с этим Предприниматель направил Отделу полученное последним 01.08.2023 уведомление – предложение о расторжении договора, а поскольку арендодатель на это не согласился, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5).

Под причинно-следственной связью понимается объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Возникновение убытков в сумме 2 105 324 рублей 88 копеек в виде расходов на проектирование и строительство здания магазина с инженерными коммуникациями (далее – здание) Предприниматель связал с невозможностью использования арендованного земельного участка ввиду наличия на нем охранных зон в отношении ливневых коммуникаций и кабелей связи, в связи с чем потребовал расторгнуть договор аренды и компенсировать ему понесенные на освоение земельного участка затраты.

Из статей 309 – 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1). 

В то же время согласно пункту 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь приведенными нормами права, суды обеих инстанций обоснованно сочли, что  ИП ФИО1, действуя разумно и добросовестно, имел возможность при заключении спорного договора аренды установить наличие обременений на земельном участке путем ознакомления с утвержденной документацией по планировке территории либо визуального осмотра объекта аренды.

Согласно части 14 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации утвержденная документация по планировке территории (проекты планировки территории и проекты межевания территории) подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, в течение семи дней со дня утверждения указанной документации и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Как следует из статьи 41.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с материалами и результатами инженерных изысканий в случаях, предусмотренных в соответствии с частью 2 настоящей статьи (часть 1); виды инженерных изысканий, необходимых для подготовки документации по планировке территории, порядок их выполнения, а также случаи, при которых требуется их выполнение, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (часть 2).

Инженерные изыскания для подготовки документации по планировке территории выполняются в целях получения: материалов о природных условиях территории, в отношении которой осуществляется подготовка такой документации, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, прогнозов их изменения в целях обеспечения рационального и безопасного использования указанной территории; материалов, необходимых для установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, уточнения их предельных параметров, установления границ земельных участков; материалов, необходимых для обоснования проведения мероприятий по организации поверхностного стока вод, частичному или полному осушению территории и других подобных мероприятий, инженерной защите и благоустройству территории (часть 4 статьи 41.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки документации по планировке территории, могут быть использованы для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, размещаемых в соответствии с указанной документацией (часть 6 статьи 41.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

В соответствии с частью 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии (в случае их установления, изменения), границы существующих (при наличии) и планируемых элементов планировочной структуры (в случае выделения одного или нескольких элементов планировочной структуры, изменения одного или нескольких существующих элементов планировочной структуры), границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя, в том числе, результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с названным кодексом; обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства; схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне (подпункты 2, 3, 8, 10 части 4 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Графические материалы проекта планировки территории являются его составной частью, имеют силу нормативного акта и также подлежат соблюдению.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка обозначено, что предоставляемый земельный участок имеет ряд ограничений. В описании предмета аукциона имеется ссылка на сведения о документации по планировке территории, в частности, на проект планировки и проект межевания территории квартала существующей застройки, ограниченного улицами Коммунаров, 1-Железнодорожной, Февральской, Достоевского городского поселения ФИО2 Ярославской области, утвержденный постановлением администрации Ростовского муниципального района от 24.04.2020 № 516 (далее – Постановление № 516).

Утвержденная документация по планировке территории имеется в свободном доступе, опубликована на официальном сайте Администрации в соответствии с частью 14 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В разделе № 4 «Описание проектных решений» отражено, что в границах образуемого участка в северной части его на границе с территорией Северной железной дороги находится ливневая канава, а также участок пересекают две кабельные линии связи. При освоении застройкой земельного участка необходимо сохранение канавы, защищающей участок от ливневых и талых вод, но кабельные линии связи необходимо вынести из зоны возможной для капитального строительства на участке, получив соответствующие технические условия от владельца данных сетей.

В ГОСТе Р 53316-2009. Национальный стандарт Российской Федерации. Кабельные линии. Сохранение работоспособности в условиях пожара. Метод испытания»,  утвержденном и введенном в действие Приказом Ростехрегулирования от 18.02.2009 № 92-ст, действовавшем до 01.01.2022, уточнялось, что кабельная линия – линия, предназначенная для передачи электроэнергии, отдельных ее импульсов или оптических сигналов и состоящая из одного или нескольких параллельных кабелей (проводов, токопроводов) с соединительными, стопорными и конечными муфтами (уплотнениями) и крепежными деталями, проложенная согласно требованиям технической документации в коробах, гибких трубах, на лотках, роликах, тросах, изоляторах, свободным подвешиванием, а также непосредственно по поверхности стен и потолков и в пустотах строительных конструкций или другим способом. 

Из подготовленного сторонами акта осмотра от 04.06.2024 следует, что обнаруженные на участке пять кабелей связи объединены в две кабельные линии.

Суды правомерно отметили, что из представленных фотоматериалов усматривается прохождение поперек ливневой канавы в сторону участка двух кабельных линий.

Представленные в дело доказательства подтверждают наличие у истца на момент принятия решения об участии в торгах реальной возможности изучить проект планировки и проект межевания территории квартала существующей застройки, ограниченного улицами Коммунаров, 1-Железнодорожной, Февральской, Достоевского городского поселения ФИО2 Ярославской области, утвержденный постановлением Администрации Ростовского муниципального района от 24.04.2020 № 516 (файл находится в общем доступе в сети «Интернет»). Торги на право заключения договора аренды земельного участка проводились в летнее время, когда имелась возможность провести осмотр участка.

Доказательств невозможности обнаружения недостатков переданного имущества во время осмотра ответчиком не представлено.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что ИП ФИО1 мог выявить и визуально обнаружить коммуникации, проходящие по территории земельного участка, и правомерно применили при рассмотрении спора пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При отсутствии нарушения со стороны арендодателя договорных обязательств основания для расторжения договора и взыскания заявленных убытков у судов отсутствовали, и требования истца отклонены обоснованно.

Ссылка заявителя на судебную практику не принимается во внимание окружным судом, поскольку в приведенных судебных актах имели место иные обстоятельства, которые отличаются от установленных в рамках настоящего дела.

Из представленных в дело доказательств не следует, что спорный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению. Необходимость несения дополнительных затрат правомерно квалифицирована судами в качестве риска участника торгов, не проявившего должную степень осмотрительности при принятии решения об участии в торгах. 

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Судебные расходы по делу в виде государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы по правилам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.09.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025 по делу № А82-17018/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов