/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46357/2018

28 декабря 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи   Ракчеевой М.А.,   

рассмотрев без вызова сторон апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТК Балтийский альянс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2018 по делу                                          № А56-46357/2018 (судья Воробьева Ю.В.), рассмотренному в порядке упрощенного производства,   

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ТК Балтийский альянс», место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 10, лит. А, пом. 2-Н,     ОГРН 1167847151780, ИНН 7810433051 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Независимая Финансовая Группа», место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, оф. 53, лит. Ж, пом. 12-Н,                 ОГРН 1037800065379, ИНН 7801122589 (далее – Группа), о взыскании 129 861 руб.  20 коп. обеспечительного депозита по договору от 01.02.2017 № 111/17-ч аренды части помещения 29-Н (комн. 20-21, 46), общей площадью 49,9 кв. м, в нежилом здании с кадастровым номером 78:07:0003028:3016, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. А (в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2017 № 1). 

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства на основании главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 26.10.2018 в удовлетворении иска отказано.  

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просило отменить обжалуемый судебный акт и принять новый.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание разъяснения, изложенные в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». По мнению Общества, удержание арендодателем всей суммы обеспечительного депозита при нарушении арендатором установленного договором срока для уведомления об отказе от продолжения арендных отношений всего на 10 дней с очевидностью свидетельствует об отсутствии добросовестности в действиях арендодателя, никак не обосновавшего факт возникновения у него убытков в связи с ненадлежащим исполнением Обществом возложенного на него обязательства и неосновательно обогатившейся за счет последнего.

Также податель жалобы указывает, что направленная в его адрес смета расходов на восстановительный ремонт ранее арендуемой Обществом части помещения не подписана ни арендодателем, ни организацией, осуществлявшей ремонтные работы на объекте; более того, смета не содержит дату ее составления и сведения, подтверждающие факт реального несения арендодателем соответствующих расходов, а указанная в ней стоимость восстановительного ремонта значительно завышена.

В отзыве на апелляционную жалобу Группа просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указала, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств доминирующего положения ответчика при определении условий спорного договора; ссылка арендатора на изменение экономических условий недопустима, поскольку наступление негативных последствий в результате их ухудшения предприниматель мог и должен был предвидеть как профессиональный участник гражданского оборота.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Группа (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.02.2017 заключили сроком до 20.01.2018 договор № 111/17-ч аренды части помещения 29-Н (комн. 26) площадью 24,7 кв. м в торгово-офисном центре с кадастровым номером 78:07:0003028:3016, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. А, для использования под офис. 

В соответствии с подпунктом 2.2.10 договора при освобождении указанного объекта арендатор обязался передать его по акту арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа, который не включает в себя загрязнения и механические повреждения любых поверхностей, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями. 

На случай ухудшения состояния арендуемой части помещения вследствие деятельности арендатора стороны в том же подпункте договора предусмотрели обязанность арендатора в течение 10 рабочих дней с момента направления арендодателем соответствующего требования возместить последнему полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании составленного в двустороннем порядке дефектационного акта.  

Согласно подпункту 3.5.2 договора арендатор помимо прочего также обязан в течение 3 дней с момента подписания договора перечислить арендодателю сумму депозита в двукратном размере арендной платы – 74 694 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

В силу пункта 3.6 договора названная сумма обеспечивает надлежащее исполнение любых договорных обязательств арендатора (в том числе обязательств, предусмотренных подпунктом 2.2.10 и пунктами 3.7 и 7.2), в связи с чем его средства в будущем могут быть использованы арендодателем сообразно допущенному арендатором нарушению в счет погашения задолженности по платежам, а равно неустоек и штрафов. При этом нарушение соответствующего обязательства арендодатель констатирует самостоятельно. После прекращения действия договора сумма депозита (оставшаяся часть) подлежит возврату арендатору за вычетом причитающихся арендодателю платежей, за исключением случаев одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, установленным в пунктах 3.4, 3.5 и 5.2 договора.  

Как следует из пункта 7.2 договора, на арендатора возложена обязанность в письменной форме уведомить арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от предоставленного ему права не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока действия договора. 

За нарушение данной обязанности пунктом 5.3 договора установлена ответственность арендатора в виде штрафа в размере суммы депозита, указанной в подпункте 3.5.2 договора.

Дополнительным соглашением от 15.03.2017 № 1 к договору его стороны уточнили площадь предоставляемой в аренду Обществу части помещения, которая изменилась с 24,7 кв. м до 49,9 кв. м за счет дополнительного включения в договор комнат 20-21 площадью 25,2 кв. м, а также увеличили ежемесячный размер подлежащей внесению арендной платы, а вместе с ним и размер обеспечительного депозита (с 74 694 руб. до 150 800 руб.)

Во исполнение условий договора платежными поручениями от 01.02.2017 № 24 и от 10.03.2017 № 23 Общество перечислило Группе 188 147 руб. в качестве депозита и арендной платы за март 2017 года.

Письмом от 20.11.2017 № 1989-2/2017 Группа предложила Обществу по завершении арендных отношений заключить договор на новый срок. 

В письме от 22.11.2017 № 22/11 Общество безоговорочно согласилось с направленным ему предложением, однако впоследствии в письме от 01.12.2017       № 01/12 уточнило период аренды (только с 21.01.2018 по 01.02.2018), а спустя 10 дней (письмо от 11.12.2017 № 11/12) сообщило арендодателю о невозможности в дальнейшем (по истечении срока действия договора) арендовать спорную часть помещения в связи с ухудшением финансового состояния организации.

В конце декабря того же года сторонами проведен осмотр арендуемого имущества, по результатам которого в двустороннем порядке без каких-либо замечаний подписан дефектационный акт от 26.12.2017, согласно которому в ходе обследования объекта были обнаружены потертости и загрязнения стен в комн. 20, 21, 26, а также механические повреждения одного из подоконников, для устранения которых выбрана двуслойная покраска водоэмульсионной краской 119,49 кв. м      (25,35 кв. м в комн. 20, 43,56 кв. м в комн. 21, 50,58 кв. м в комн. 26) и одного поврежденного подоконника. 

Письмом от 12.01.2018 № 17-2/18 Группа сообщила Обществу о том, что не заинтересована в заключении нового договора аренды на предложенный арендатором срок (11 дней), в связи с чем готова принять спорный объект по завершении арендных отношений 20.01.2018. 

В указанную дату стороны подписали акт сдачи-приемки части помещения.

Арендодателем в адрес Общества направлены локальная смета № ЛС1 на ремонтные работы на спорном объекте (оф. № 410, 416) на общую сумму 36 347 руб. 13 коп., в которую вошли как стоимость отделочных работ (укрытие и окрашивание поверхностей), включая затраты на материалы, так и заработную плату рабочих, а также составленный на основании данной сметы счет от 29.01.2018 № 237. 

Поскольку по окончании срока действия договора и передачи объекта арендодателю последним не была возвращена часть суммы депозита, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, Группа сослалась на то, что из суммы депозита им удержаны расходы на восстановительный ремонт имущества, а оставшиеся 114 452 руб. 87 коп. в силу пункта 3.5.2 договора использованы в целях погашения штрафа за нарушение Обществом условий пункта 7.2 договора.

Суд первой инстанции, придя к выводу о необоснованности заявленных требований, отказал в иске.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре его стороны предусмотрели обязанность арендатора уведомить арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от указанного права.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан уплатить штраф в размере суммы депозита в случае ненаправления арендодателю в установленный срок уведомления об отказе от заключения договора аренды на новый срок.

Данное условие договора соответствует требованиям пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ), и не противоречит иным нормам гражданского законодательства.

Заключая договор, Общество выразило свое согласие со всеми закрепленными в них условиями, в том числе с условием, оговоренном в пункте 7.2 договора.

Поскольку доказательства направления Группе отказа от заключения договора аренды на новый срок в соответствии с названным пунктом Общество не представило, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель вправе был требовать уплаты штрафа, который впоследствии удержал на основании пункта 3.6 договора из суммы депозита. 

Довод Общества о том, что размер штрафа был рассчитан арендодателем без учета характера допущенного арендатором нарушения, не находит своего подтверждения, поскольку, как видно из объяснений сторон, ответчик использовал не всю сумму депозита на погашение штрафа, а лишь ее часть – 114 452 руб. 87 коп. из 150 800 руб. 

При этом в материалах дела имеется подписанный обеими сторонами дефектационный акт от 26.12.2017, в котором перечислены недостатки возвращаемой части помещения, требующей восстановительного ремонта, подготовленная на основании него локальная смета и выставленный Обществу счет на оплату, поэтому оставшаяся часть суммы депозита в размере 36 347 руб. 13 коп. в отсутствие доказательств возмещения истцом стоимости указанного ремонта правомерно удержана ответчиком. 

Доводы подателя жалобы относительно завышения такой стоимости и неподписания ответчиком представленной в материалы дела сметы судом апелляционной инстанции отклоняются как противоречащие его позиции, ранее выраженной в претензии от 09.02.2018, в которой Общество согласилось с направлением части суммы депозита в размере 36 347 руб. 13 коп. на погашение затрат на восстановительные работы на объекте. 

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец также просил применить положения статьи 333 ГК РФ на случай, если тот все же придет к выводу о правомерности удержания суммы депозита.

В пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления).

Вместе с тем истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств явной несоразмерности удержанного из суммы депозита штрафа последствиям нарушения обязательства. 

Тот факт, что уже по состоянию на 29.12.2017 Группой были размещены объявления о сдаче в аренду объекта, не свидетельствует об отсутствии у ответчика реального ущерба от допущенного истцом нарушения обязательства и возможности уменьшения суммы штрафа на основании стать 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2018 по делу № А56-46357/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТК Балтийский альянс» – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Судья

 

М.А. Ракчеева