Арбитражный суд Московской области

 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-15943/21

31 марта 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ж.П. Борсовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению федерального государственного унитарного предприятия «Мытищинский научно-исследовательский институт радиоизмерительных приборов» (ОГРН 1035005501629, ИНН 5029008940)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения (уведомления) от 11.02.2021 № КУВД-001/2021-3163227/1 о приостановлении  государственной регистрации договора аренды 

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: представителя ФИО2 по доверенности от 25.01.2021 г. 

от заинтересованного лица: представителя ФИО3 по доверенности от 12.11.2020 г. 

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Мытищинский научно-исследовательский институт радиоизмерительных приборов» (далее – ФГУП «МНИИРИП», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) с требованием:

- признать незаконным решение (уведомление) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.02.2021 № КУВД-001/2021-3163227/1 о приостановлении государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества № 0079-а/20, находящегося на территории Московской области и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 07.09.2020 г.;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию договора аренды федерального недвижимого имущества № 0079-а/20, находящегося на территории Московской области и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 07.09.2020 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.03.2021 г. исковое заявление принято к производству арбитражного суда, предварительное судебное заседание назначено на 30.03.2021 г.

В предварительном судебном заседании представитель ФГУП «МНИИРИП», поддержал требование, тогда как представитель Управления Росреестра по Московской области возражал относительно заявленного требования, просил отказать в его удовлетворении.

В отсутствие возражений сторон арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, определил завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела по существу.

Арбитражный суд, выслушав объяснения представителей сторон, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные в материалы дела письменные доказательства, полагает, что требование подлежит отклонению по следующим основаниям.

30.01.2021 г. ФГУП «МНИИРИП» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества № 0079-а/20, находящегося на территории Московской области и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 07.09.2020 г., заключенного с АНО «ИМОБ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Согласно уведомлению от 11.02.2021 № КУВД-001/2021-3163227/1 Управлением росреестра по Московской области принято решение о приостановлении на срок до 11.05.2021 г. государственной регистрации указанного договора.

ФГУП «МНИИРИП», полагая, что решение Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации договора аренды не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании решения от 11.02.2021 г. незаконным.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, арбитражный  суд приходит к следующим выводам.

Статьей 197 АПК РФ установлен порядок рассмотрения дел о признании незаконными действий органов, осуществляющих публичные полномочия, согласно которому, указанные дела рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным АПК РФ, с особенностями установленными в его главе 24.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если считают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Однако в силу ч. 5 ст. 200 ГК РФ, учитывая характер данного спора, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий, возлагается на орган или лицо, которые совершили действия.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании действий органов, осуществляющих публичные полномочия арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания действий органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконными необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие действий закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Учитывая, что заявитель, действуя добросовестно, обратился с заявлением 01.03.2021 г., арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявитель вправе реализовать свое право на предъявление данного требования.

Как установлено судом, 30.01.2021 г. ФГУП «МНИИРИП» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества № 0079-а/20, находящегося на территории Московской области и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 07.09.2020 г., заключенного с АНО «ИМОБ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Согласно уведомлению от 11.02.2021 № КУВД-001/2021-3163227/1 Управлением росреестра по Московской области принято решение о приостановлении на срок до 11.05.2021 г. государственной регистрации указанного договора.

Основаниями для приостановления государственной регистрации указанного договора аренды послужили: 

1) в регистрирующий орган не представлены документы о проведении торгов или об отсутствии необходимости проведения торгов в соответствии с п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также документы, подтверждающие согласие собственника государственного имущества на заключение договора аренды;

2) не представлен необходимый для государственного кадастрового учета технический план;

3) договор аренды заключен по доверенности, которая нотариально не удостоверена;

4) не представлены документы, подтверждающие полномочия лица, который имеет право действовать без доверенности от имени юридического лица – арендатора, и который заключил и подписал договор аренды. 

Пунктами 1, 3 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что заключение договоров аренды, а также иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 9 названной статьи установлено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. 

Из текста представленного договора аренды (преамбула) следует, что договор заключается в соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 - ФЗ «О защите конкуренции» (на новый срок), а в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о регистрации договора аренды от 01.09.2015 г. № 000208-а/15-05 (рег. № 50-50/012-50/012/007/2015-5409/2), заключенного с АНО «ИМОБ» о предоставлении в аренду аналогичных помещений и действовавшего до 31.08.2020 г.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что договор аренды заключен до 06.09.2025 г.

Согласно п. 4.1 договора аренды  размер арендной платы установлен в соответствии с Отчетом об оценке № 01.06.2020-1-04.

Приложением № 3 к договору аренды является копия письма ТУ Росимущества в Московской области от 07.09.2020 г. № 50-АН-06/8577, содержащее согласие собственника государственного имущества на заключение договора аренды.

Таким образом, приостановление государственной регистрации договора аренды в связи с не предоставлением в регистрирующий орган документов о проведении торгов или об отсутствии необходимости проведения торгов в соответствии с п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также документы, подтверждающие согласие собственника государственного имущества на заключение договора аренды, является не основанным на законе.

В соответствии с требованиями части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), а также согласно разъяснениям Росреестра от 29.12.2018 г. № 14-13364-ГЕ/18 и Минэкономразвития России от 29.08.2018 г. № Д23и-4696, если ранее часть объекта недвижимости не была учтена в ЕГРН, в том числе в виде помещения, помещений, совокупность которых и составляет часть объекта недвижимости, государственная регистрация договора аренды части здания, сооружения, помещения возможна при условии одновременного учета части такого объекта недвижимости, для осуществления которого в пакете представленных на государственную регистрацию аренды документов также должен быть представлен необходимый для государственного кадастрового учета документ - технический план.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Вместе с тем, в случае если предмет аренды сторонами договора согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади помещений между сторонами договоров не имеется, то при наличии таких обстоятельств непредставление технического плана помещений, передаваемых в аренду, не свидетельствует о невозможности регистрации договора аренды, в связи с чем, оснований для приостановления государственной регистрации не имеется. Основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ и пунктом 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ является сам договор аренды.

Указанная правовая позиция сформулирована в разъяснениях, содержащихся в абз. 5 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 и п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, от 30.11.2016 г. 

В представленном для государственной регистрации договоре аренды содержится текстовое описание части здания, которая передается по Договору аренды (п. 1.1. договора аренды), а также графически отображено его расположение на поэтажном плане (приложение № 4 к договору аренды), что подтверждает согласование сторонами в порядке п. 3 ст. 607 ГК РФ предмета аренды (местоположения, границ и площади помещений). 

Кроме того, в ЕГРН имеются все необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части здания, так как соответствующее право на передаваемые помещения было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а сами помещения поставлены на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (рег. № 50-50/012-50/012/007/2015-5409/2). 

Заявитель в соответствии со статьей 4 Закона № 218-ФЗ и с учетом положений пункта 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана.

Следовательно, необоснованным является приостановление государственной регистрации договора аренды по тому основанию, что  не представлен необходимый для государственного кадастрового учета технический план передаваемой в аренду части помещений.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пунктом 2 части 1 статьи 7 Федеральный закон от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» установлено, что органы, предоставляющие государственные и муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации, которые находятся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных и муниципальных услуг, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Статьей 63, пунктом 3 статьи 64 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2017 г. N 278), установлено, что учредительные документы юридического лица либо удостоверенные в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов (при наличии такой печати) предоставляются заявителем по собственной инициативе.

Копии учредительных документов юридического лица – арендатора могут быть получены Управлением в рамках межведомственного запроса о представлении документов в Федеральную налоговую службу.

Таким образом, является необоснованным требование от заявителя представления документов, подтверждающих полномочия лица, который имеет право действовать без доверенности от имени юридического лица – арендатора, и который заключил и подписал договор аренды. 

Одним из оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды регистрирующим органом указано на заключение договора аренды по доверенности, которая нотариально не удостоверена в нарушение ч. 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ. 

Выдача представляемым доверенности представителю является сделкой, на которую распространяются общие правила о форме сделки. Согласно статье 158 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма сделки может быть простой или нотариальной. В силу статьи 160 того же Кодекса сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделка, например скрепление печатью, и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 128 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

 Поскольку пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ обязывает представлять нотариально удостоверенные доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами в части установления ограниченных вещных прав (либо при отчуждении имущества), то у заявителя имеется обязанность по представлению в регистрирующий орган нотариально удостоверенной доверенности.

Договор аренды, представленный на государственную регистрацию подписан со стороны  ФГУП «МНИИРИП» ФИО4 по доверенности. 

Как следует из копии дела правоустанавливающих документов, к заявлению приложена доверенность от 20.02.2020 года № 4, выданная директором ФГУП «МНИИРИП» П.П. Куцько заместителю директора по режиму  безопасности ФИО4. 

Данная доверенность нотариально не удостоверена.  

Следовательно, доверенность от 20.02.2020 года № 4, выданная директором ФГУП «МНИИРИП» П.П. Куцько заместителю директора по режиму безопасности ФИО4 должна была быть нотариально удостоверена. 

Оценив представленные доказательства по делу в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что, несмотря на то, что судом признаны необоснованными три основания для приостановления государственной регистрации договора аренды, при наличии установленного судом обоснованного основания для принятия решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды ввиду отсутствия нотариально удостоверенной доверенности на подписание договора аренды, заявление не подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 – 170, 171, 198, 200  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области.

 

           Судья                                                                                                        Ж.П. Борсова