АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2620/2022

г. Архангельск

06 июля 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318290100053164; ИНН 

<

***>) 

к администрации городского округа Архангельской области «Город Коряжма» (ОГРН 

<

***>: ИНН 

<

***>; адрес: 165650, 

<

...>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163004, 

<

...>) 

о признании недействительным электронного аукциона, проведенного 04.05.2021, о признании договора купли-продажи муниципального имущества от 11.05.2021 № 012.0521.03842 недействительной сделкой, о применении последствий недействительности сделки 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явился (извещен)

от ответчика – не явился (извещен) 

от 3-го лица –ФИО3 (по доверенности от 15.04.2022)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к администрации городского округа Архангельской области «Город Коряжма» (далее- ответчик, Администрация) с требованиями:

- о признании недействительным электронного аукциона по продаже муниципального имущества, расположенного в границах городского округа Архангельской области «Город Коряжма», результаты которого оформлены протоколом от 04.05.2021,

- о признании договора купли-продажи муниципального имущества от 11.05.2021 № 012.0521.03842, заключенного по итогам электронного аукциона между ответчиком и истцом, недействительной сделкой с момента его заключения,

- о применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу денежные средства, полученные в счет стоимости муниципального имущества по договору купли-продажи муниципального имущества от 11.05.2021 № 012.0521.03842 и обязания истца возвратить по акту приёма-передачи истцу имущества, полученного по договору купли-продажи муниципального имущества от 11.05.2021 № 012.0521.03842.

Исковые требования мотивированы тем, что после заключения договора купли-продажи выяснилось, что недвижимое имущество и земельный участок находятся в границах защитной зоны культурного наследия – ансамбль «Николаевский собор», в связи с чем в границах такой защитной зоны запрещено строительство объектов капитального строительства. В аукционной документации, в выписке из ЕГРН сведения о наличии каких-либо ограничений, обременений приобретаемых объектов отсутствовали.

Администрация с исковыми требованиями не согласна, в отзыве и в дополнении к нему ссылается на то, что при проведении  аукциона до лиц, выразивших желание принять в нем участие, была доведена вся известная Администрации информация, выписки из ЕГРН не содержали сведения о наличии у земельного участка и расположенных на нем объектов каких-либо ограничений и обременений, истец не лишен возможности использовать земельный участок и находящиеся на нем объекты по их назначению, проводить ремонтные работы, в том числе капитальный ремонт. 

Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица Инспекция по охране объектов культурного наследия Архангельской области (далее- 3-е лицо, Инспекция) считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, ссылается на то, что Николаевский собор отнесен к памятникам истории и культуры Архангельской области как памятник местного значения и принят под охрану решением Архангельского облисполкома от 22.10.1990 №137. Сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия, в которым зарегистрирован памятник истории и культуры «Николаевский собор», являются открытыми и размещены в информационной телекоммуникационной сети Интернет. Установление защитной зоны объекта культурного наследия предусмотрено Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал об отложении судебного заседания в целях мирного урегулирования спора. 

Суд не нашел оснований для удовлетворения заявленного  истцом ходатайства в связи со следующим. Определением от 31.05.2022 суд уже откладывал рассмотрение дела, предложив сторонам принять меры к мирному урегулированию спора. Из позиции Администрация, изложенной в дополнении от 27.06.2022, не усматривается возможность урегулирования спора во внесудебном порядке, Администрация просит в иске отказать. 

Администрация ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, заслушав представителя 3-го лица, суд установил. 

В соответствии с решением городской Думы от 19.11.2020 №229 об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества постановлением Администрации от 26.03.2021 №309 постановлено приватизировать находящееся в муниципальной собственности имущество  путем продажи единым лотом на аукционе в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене.   

31.03.2021 Администрацией на сайте http://torgi.gov.   размещено извещение  о проведении торгов №310321/0139376/01.

Согласно извещению на торги в форме аукциона выставляются единым лотом объекты:

Здание казармы, расположенное по адресу: Архангельская область. Г. Коряжма, ул. набережная им ФИО4, д. 64 кадастровый номер 29:07:000000:1062 общая площадь 3 562,3 кв.м. назначение: жилой дом, количество этажей 6, в том числе подземных 1, год постройки 1973

Здание контрольно-пропускного пункта внутреннего караула, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:23:010204:97 общая площадь 141,1 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, год постройки 1975

Здание контрольно-технического пункта, расположенное по адресу 

<

...>, кадастровый номер 29:23:010204:102 общая площадь 26,9 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, год постройки 1987

 Здание склада артиллерийско-технического вооружения, расположенное по адресу 

<

...>, кадастровый номер 29:23:010204:98 общая площадь 167, 3кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, год постройки 1973

 Здание гаража, расположенное по адресу 

<

...>, кадастровый номер 29:23:010204:99 общая площадь 471, 6 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, год постройки 1992

Здание склада военно-технического имущества и продовольственной службы, расположенное по адресу 

<

...>, кадастровый номер 29:23:010204:100 общая площадь 286, 2 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, год постройки 1974

Земельный участок с кадастровым номером 29:23:010204:1286, на котором расположены здания  адрес:  

<

...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации военных объектов, для объектов общественно-делового назначения.

Собственником выставляемого на аукцион имущества является муниципальное образование «Город Коряжма». Право собственности на объекты  недвижимости – здания зарегистрировано в ЕГРН 20.08.2020, право собственности на земельный участок зарегистрировано 05.03.2021.

Заявки на участие в аукционе принимаются с 01.04.2021 10:00 до 26.04.2021 17:00. Дата рассмотрения заявок: 30.04.2021, дата и время проведения аукциона 04.05.2021 10:00. 

Начальная цена продажи имущества 37 898 000 руб.  Шаг аукциона – 1 894 900 руб.  Победителем признается участник, предложивший наибольшую цену.

  Для участия в аукционе претенденты перечисляют задаток в размере 7 579 600 руб. в срок не позднее 26.04.2021 по указанным в извещении реквизитам.

Согласно протоколу об определении участников от 30.04.2021  к участию в аукционе допущено 2 претендента, в том числе истец.

Для участия в аукционе истцом внесен задаток в сумме 7 579 600 руб. по платежному поручению от 07.04.2021 №96. 

Согласно протоколу об итогах аукциона от 04.05.2021 победителем аукциона признан истец, выразивший намерение приобрести имущество по цене предложения (37 898 000 руб.).

По итогам аукциона между истцом и ответчиком 11.05.2021 заключен договор №012.0521.03842 купли-продажи муниципального имущества, согласно которому ответчик (продавец по договору) передает в собственность истца (покупателя по договору) объекты недвижимости, к отношении которых состоялся аукцион (6 зданий и земельный участок, на котором они расположены).

По платежному поручению от 07.06.2021№170 истец перечислил 26 879 400 руб. в оплату за приобретаемое по договору купли-продажи от 11.05.2021 имущество.

Таким образом, истец полностью внес  в пользу ответчика оплату по договору купли-продажи в сумме 34 459 000 руб. (без НДС).

По акту приема-передачи от 10.06.2021 приобретенное имущество передано истцу.

24.06.2021 произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 11.05.2021, в ЕГРН внесена запись  о праве собственности истца на приобретенные объекты (здания) и земельный участок. 

На основании заявления истца от 05.07.2021 №5491 истцу выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286 площадью 17 835 кв.м. 

09.08.2021 истец обратился в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286  с «для эксплуатации военных объектов, для объектов общественно-делового назначения» на «размещение объектов жилищного строительства до 9 этажей».

В ответ на указанное обращение Администрация в письме от 16.08.2021 №07/4260 сообщила, что завершение внесений изменений в проект правил землепользования и застройки городского округа «Город Коряжма» назначено на сентябрь 2021 года, поэтому изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286  будет возможно после внесения данных изменений.

Из материалов дела следует, что в ответ на обращение ООО «ГеоНед» от 11.10.2021 №176-Э в Инспекцию  о предоставлении информации, необходимой для проведения работ на объекте под строительство многоквартирных домов  в г. Коряжма на земельном участке с кадастровым номером 29:23:010204:1286  Инспекция в письме от 10.11.2021 №409/1703 (том 1 л.д. 27) сообщила, что работы планируется проводить в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения Ансамбль «Николаевский собор», расположенный по адресу 

<

...>. Границы территории указанного объекта утверждены постановлением инспекции от 14.07.2021 №8-п. В соответствии с пунктом 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее- Закон №73-ФЗ), границы защитной зоны для памятника, расположенного в населенном пункте, устанавливаются на расстоянии 100 метров от внешних границ памятника. В границах защитной зоны в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Считая, что в отсутствие информации в аукционной документации, договоре купли-продажи, градостроительном плане о том, что земельный участок с кадастровым номером 29:23:010204:1286 находится в зоне с особыми условиями использования территории (защитной зоне объекта культурного наследия ансамбля «Николаевский собор»), истец заключил договор купли-продажи от 11.05.2021 под влиянием заблуждения, которое является существенным, имеющиеся ограничения не позволяют использовать приобретенное имущество в планируемой предпринимательской деятельности, сведения о наличии ограничений были получены впоследствии в процессе изысканий, при осведомленности об ограничениях истец бы не заключил договор купли-продажи, истец просит признать проведенный аукцион, заключенный по его результатам договор купли-продажи от 11.05.2021, недействительными в силу положений пункта 2 части 2 статьи 178 ГК РФ, а также применить последствия недействительности в виде возврата сторон в исходное положение. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. 

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. 

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как усматривается из позиции истца, истец просит признать торги недействительными, поскольку при их проведении были допущены иные нарушения правил, установленных законом, а именно отсутствовали сведения о существующих обременениях продаваемого имущества, а именно то, что земельный участок с кадастровым номером 29:23:010204:1286 находится в зоне с особыми условиями использования территории (защитной зоне объекта культурного наследия ансамбля «Николаевский собор»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ  (далее- ЗК РФ) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.06.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286 указанный земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет 05.03.2021, относится к землям населенных пунктов, имеет площадь 17 835 кв.м. и вид разрешенного использования «для эксплуатации военных объектов, для объектов общественно-делового назначения». В границах земельного участка расположены 6 объектов недвижимости, которые были приобретены истцом на аукционе наряду с названным земельным участком.

В пункте 5 раздела 2 выписки из ЕГРН в отношении земельного участка указано, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. 

Как следует из материалов дела, в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286 и находящихся на нем объектов расположен ансамбль «Николаевский собор», адрес: 

<

...>.

В состав ансамбля входят следующие памятники: «Николаевский собор», «Спасская церковь», «Архиерейские палаты».

Решением Архоблисполкома от 22.10.1990 №137 принято предложение Минкультуры РСФСР и управления культуры об отнесении памятников истории и культуры Архангельской области к памятникам местного значения  и принятии их на государственную охрану согласно Перечню в Приложении №3.

В пункте 27 Перечня определено, что к памятникам истории и культуры относится Николаевский собор в составе: 1. Архиерейские палаты 1904 г. (каменные, действующая церковь), 2. Николаевский собор 1665 г. (каменный, действующая церковь), 3. Спасская церковь 1746 г. (каменная, действующая церковь).

Каждый из объектов в отдельности, а также ансамбль в целом  зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия под регистрационным номером   29172091278005 с указанием видовой принадлежности – ансамбль. 

Постановлением Инспекции от 14.07.2021 №8-п  утверждены границы и режимы использования территорий объектов культурного наследия  регионального значения – ансамбля «Николаевский собор». Согласно Приложению №1  площадь территории объекта культурного наследия - ансамбль «Николаевский собор» составляет 20 465 кв.м.. Территория  границ ансамбля «Николаевский собор» находится в границах кадастрового квартала 29:19:090120, кадастровый номер земельного участка 29:19:090120:916,  в постановлении  определены координаты поворотных точек границ территории объекта культурного наследия.

В приложении №2 к постановлению от 14.07.2021 №8-п определен режим использования территории объекта культурного наследия – ансамбля «Николаевский собор»

Согласно пункту 1 статьи 3.1 Закона №73-ФЗ территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.1 Закона №73-ФЗ в территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда (далее также - земли), водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. 

Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков. 

В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет.

Согласно пункту 7 статьи 3.1 Закона №79-ФЗ сведения о границах территории объекта культурного наследия должны содержать графическое описание местоположения границ территории объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и статьей 5.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, постановлением Инспекции от 14.07.2021 №8-п были утверждены границы территории  объекта культурного наследия – ансамбль «Николаевский собор» в соответствии с требованиями статьи 3.1 Закона №78-ФЗ.  

Указанные сведения (сведения о территории объекта культурного наследия) подлежат включению в ЕГРН в отношении того земельного участка (тех земельных участков), который (которые) входят в установленную в соответствии с пунктом 3.1. территорию границ объекта культурного наследия.   

Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" Закон №79-ФЗ дополнен статьей 34.1 «Защитные зоны объектов культурного наследия» 

Согласно пункту 1 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 3 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля.

В соответствии с пунктом 4 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

В соответствии с пунктом 5 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона (пункт 6 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ).

Согласно пункту 8 статьи 63 Закона №79-ФЗ сведения об установленных пунктами 3 и 4 статьи 34.1 настоящего Федерального закона защитных зонах объектов культурного наследия, включенных в реестр до 1 января 2018 года, направляются региональным органом охраны объектов культурного наследия в орган регистрации прав в срок до 1 января 2020 года. 

Сведения об установленных пунктами 3 и 4 статьи 34.1 настоящего Федерального закона защитных зонах объектов культурного наследия, включенных в реестр с 1 января 2018 года, направляются региональным органом охраны объектов культурного наследия в орган регистрации прав в течение шести месяцев со дня принятия решения о включении объекта культурного наследия в реестр.

Согласно пункту 1 статьи 20.2 Закона №79-ФЗ направляемые в орган регистрации прав сведения о границах защитных зон объектов культурного наследия должны содержать подготовленное в электронной форме графическое описание местоположения границ защитных зон объектов культурного наследия с перечнем координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. 

Графическое описание местоположения границ защитных зон объектов культурного наследия с перечнем координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости, режим использования земель в границах защитных зон объектов культурного наследия утверждаются правовым актом регионального органа охраны объектов культурного наследия.

Из совокупного толкования указанных норм следует, что сведения о защитных зонах объектов культурного наследия вносятся в ЕГРН в том случае, когда описание местоположения границ защитных зон с перечнем координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН, включая графическое описание местоположения границ в электронном виде, утверждены правовым актом регионального органа охраны объектов культурного наследия. 

Если такое описание местоположения границ защитных зон, утвержденное правовым актом регионального органа охраны объектов культурного наследия, отсутствует, то сведения о защитной зоне в ЕГРН не вносятся. 

При этом вне зависимости от наличия утвержденного актом регионального органа охраны объектов культурного наследия описания местоположения границ защитных зон  территория вокруг объекта культурного наследия признается защитной зоной в силу закона, а ширина защитной зоны составляет указанные в статье 34.1 Закона №79-ФЗ границы (если решением регионального органа охраны объекта культурного наследия решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с пунктом 5 статьи 34.1 закона №79-ФЗ).

Поскольку границы территории объекта культурного наследия были утверждены постановлением Инспекции от 14.07.2021 №8-п, то до утверждения таких границ территории ширина защитной зоны составляла 200 м (в соответствии с пунктом 4 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ), а после утверждения таких границ стала составлять 150 м (в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ). 

В связи с отсутствием графического описания защитной зоны ансамбля «Николаевский собор» сведения об их границах, устанавливаемых посредством описания координат характерных точек границ не внесены в ЕГРН, поэтому оснований считать, что Администрация не сообщила истцу информацию об имеющихся ограничениях и обременениях в использовании земельного участка, чем ввела истца в существенное заблуждение, не имеется. 

Учитывая, что ансамбль «Николаевский собор» находится в непосредственной близости от приобретенных истцом земельного участка и расположенных на нем объектов, составляющие ансамбль объекты возводились в XVII- начале XX веков, Предприниматель, принимая решение об участии в аукционе и приобретении объектов, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, мог и должен был удостовериться о существующих в силу закона ограничениях в использовании земельного участка, смежного с территорией, на которой располагается объект культурного наследия. 

Кроме того суд считает необходимым отметить следующее.   

Истец выразил намерение на участие в аукционе и приобретение  земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для эксплуатации военных объектов, для объектов общественно-делового назначения».  На земельном участке расположены объекты соответствующего назначения  (здание казармы, здание склада артиллерийско-технического назначения, здание контрольно-пропускного пункта и т.п.).

В соответствии с решением городской Думы №34 от 21.12.2017 «О новой редакции Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Коряжма» земельный участок с кадастровым номером 29:23:010204:1286 находится в зоне О.1 «Многофункциональная общественно-деловая зона». Основными видами разрешенного использования земельных участков в указанной  зоне являются: 1. Деловое управление  2 Общественное управление 3. Социальное обслуживание 4. Бытовое обслуживание 5. Магазины 6. Банковская и страховая деятельность 7. Общественное питание 8. Гостиничное обслуживание. 9. Культурное развитие 10. Обеспечение внутреннего правопорядка 11 Обеспечение научной деятельности 12.Рынки 13. Объекты торговли 14. Коммунальное обслуживание 15. Объекты гаражного назначения 16. Выставочно-ярморочная деятельность 17. Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях. 

Основные виды разрешенного использования, а также вспомогательные виды разрешенного использования и условно разрешенные виды использования в зоне О.1 не предполагают многоэтажное жилищное строительство. 

Ансамбль «Николаевский собор» находится в зоне О.2 «Зона специализированной общественной застройки». 

В соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ в случае принятия решения о продаже земельного участка путем проведения аукциона обязательным условием при подготовке к его проведению является получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений. 

В извещении о проведении аукциона должны содержаться, в частности,  сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Как усматривается из извещения о проведении аукциона, в нем не содержалось информации о том, что разрешенные виды использования земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286 предусматривают строительство зданий и сооружений, информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Исходя из информации о земельном участке, опубликованной в извещении о проведении торгов, у истца не было оснований полагать, что на приобретаемом земельном участке возможно осуществление планируемой им деятельности – строительство многоквартирных жилых домов. О намерении именно такого использования земельного участка свидетельствует состоявшееся спустя непродолжительное время после приобретения земельного участка обращение истца в Администрацию с заявлением от 09.08.2021 об изменении вида разрешенного использование земельного участка на «размещение объектов жилищного строительства до 9 этажей». 

Из материалов дела усматривается, что Администрация неоднократно обращалась в Министерство строительства и архитектуры Архангельской области с предложением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа Коряжма, а именно об изменении территориальной зоны О.1 «Многофункциональная общественно- деловая застройка» на Ж.3 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

На заседании комиссии по подготовке  проектов правил землепользования и застройки муниципальных образований Архангельской области, оформленной Протоколом от 27.04.2022 №22,  отклонено предложение о включении земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286 в территориальную зону застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный» по причине расположения земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия, в границах которой согласно статье 34.1 Закона №79-ФЗ в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, этажности, площади).

Доводы истца о невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением является несостоятельным, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 29:23:010204:1286, имеющим вид разрешенного использования «для эксплуатации военных объектов, для объектов общественно-делового назначения» исходя из требования пункта 1 статьи 34.1 Закона №79-ФЗ допускается реконструкция имеющихся объектов капитального строительства без изменения их параметров (высоты, этажности, площади), что также указала Инспекция в ответе от  14.03.2022 на обращение Предпринимателя от 15.02.2022. 

Кроме того с учетом площади земельного участка с кадастровым номером 29:23:010204:1286 возможно строительство новых объектов за пределами защитной зоны. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ  сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

По смыслу пункта 1 статьи 178 ГК РФ признание сделки недействительной по мотиву ее совершения под влиянием заблуждения допускается исключительно в случаях, когда заблуждение носит существенный характер, то есть относится к природе сделки либо тождества и качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Согласно пункту 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Неправильное представление о любых других обстоятельствах, в том числе заблуждение относительно мотивов сделки, не может быть признано существенным заблуждением и не служит основанием для признания сделки недействительной.

Предметом договора купли-продажи от 11.05.2021 является передача истцу в собственность объектов недвижимости и земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для эксплуатации военных объектов, для объектов общественно-делового назначения». 

   В договоре купли-продажи предмет договора определен, в извещении о проведении аукциона, предмет аукциона имеет аналогичные индивидуальные характеристики. 

Таким образом, существенные условия договора купли-продажи сторонами согласованы.  

Согласно пункту 5 статьи 178 ГК РФ  суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Исходя из сведений о земельном учатске, указанных в информационном сообщении, содержания проекта договора купли-продажи,  Предприниматель при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность принять меры к выяснению всех условий заключаемого по результатам аукциона договора и возможностей использования земельного участка исходя из установленного в отношении него градостроительного регламента и вида разрешенного использования. 

Указанная правовая позиция  подтверждается  выводами, изложенными в Определении Верховного Суда РФ от 08.02.2021 № 307-ЭС20-20600.

Оснований для удовлетворения иска не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы в связи с отказом в удовлетворении иска остаются на истце.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

Е.Б. Шапран