АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39367/2021

г. Краснодар

12 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2023 года 

Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «АВК-Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – ФИО1, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АВК-Капитал» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023 по делу № А32-39367/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Адлерский районный суд Краснодарского края с иском к ООО «АВК-Капитал» (далее – общество) о сносе самовольной постройки –четырехэтажного объекта с кадастровым номером 23:49:0402027:3440 (далее – объект), исключении сведений о государственном кадастровом учете спорного объекта, о признании отсутствующим права собственности и аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект, о взыскании судебной неустойки в размере 10 тыс. рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта (с учетом замены ненадлежащего ответчика и изменений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Определением Адлерского районного суда Краснодарского края от 22.06.2021 дело передано в Арбитражный суд Краснодарского края.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1

Решением суда от 02.06.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.08.2023, суд признал самовольной постройкой спорный объект  капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402027:3440, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402027:3255 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, д. 23, и обязал общество в течение месяца с даты вступления решения в законную силу осуществить снос указанного объекта, в случае неисполнения решения суда в установленный срок с общества в пользу администрации взыскал 10 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда. В остальной части иска отказал. Судебные акты мотивированы наличием правовых оснований для признания постройки самовольной и ее сносе, поскольку суды установили, что строительство спорного объекта (гостиницы) осуществлялось с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине общества, проведенной по делу судебной экспертизой выявлено нарушение правил пожарной безопасности, правил землепользования и застройки. Суды пришли к выводу о том, что требования истца об исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности на спорное строение и о признании права на спорный объект отсутствующим не подлежат  удовлетворению, поскольку аннулирование записи является безусловным последствием удовлетворения требования о сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку и аннулирования соответствующей записи.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление, по делу – принять новый судебный акт, которым в иске – отказать. По мнению заявителя, выводы судов о том, что объект по рассматриваемому делу и строение по делу, рассмотренному в суде общей юрисдикции, являются разными объектами, несостоятельны. Суды дали неверную оценку экспертному заключению. Выводы судов о невозможности приведения объекта в первоначальное состояние противоречат выводам эксперта. Кроме того, суды не приняли во внимание выводы эксперта о том, что нарушение противопожарных норм является устранимым.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам. 

Из материалов дела видно, что 13.11.2020 Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – департамент) провел выездную проверку в отношении объекта капитального строительства «Многоэтажное здание», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402027:3255 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, и установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:3255 общей площадью 373 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.10.2020. Согласно названной выписке на указанном земельном участке зарегистрировано право собственности ФИО1 на хозяйственный блок площадью 398,4 кв. м, количеством этажей – 3, кадастровый номер 23:49:0402027:3440. 

Фактически на момент проверки на данном земельном участке выполнена реконструкция трехэтажного здания путем надстройки четвертого этажа. Выполнено устройство несущих и ограждающих конструкций, заполнение оконных проемов, устройство фасада четырех этажей здания. В указанном объекте смонтирован лифт. Установлено, что в здании имеется общий вход, далее по лестничному маршу с межэтажными площадками организован выход в общий коридор, далее через дверные проемы обеспечивается доступ в обособленные помещения (2 – 4 этажи), в которых выполнен монтаж общедомовых инженерных систем (вентиляция, канализация, система водоснабжения). Велись внутренние отделочные работы. Извещение о начале строительства (реконструкции) указанного объекта в департамент не поступали. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 19.05.2021 право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402027:3440 зарегистрировано за обществом (запись о регистрации от 12.11.2020). Право собственности на здание с кадастровым номером 23:49:0402027:3440 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:3255 перешли к обществу на основании договора купли-продажи от 03.11.2020. По информации администрации уведомления или разрешение на строительство (реконструкцию) по указанному адресу не выдавались.

Администрация указывает, что спорный объект не является хозяйственным блоком, а представляет коммерческое здание (гостиницу), на которое не получено разрешение на строительство.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При рассмотрении исковых требований о сносе самовольной постройки (приведения реконструированного объекта недвижимости в первоначальное состояние) и (или) признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления № 10/22). В названном пункте даны разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки. 

С учетом данных разъяснений постановления № 10/22 в пункте 9 Обзора от 16.11.2022 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, при рассмотрении спора о признании объекта самовольной постройкой и решении вопроса о возможности сохранения ее суд должен удостовериться в том, что застройщик действовал при создании объекта строительства добросовестно.

Общество, возражая против удовлетворения иска, представило апелляционное определение Краснодарского краевого суда по делу № 2-12/2019, согласно которому администрация обращалась в суд с исковым заявлением к ФИО1 (предыдущий собственник спорного объекта) о сносе капитального строительства – хозяйственного блока. В исковых требованиях администрации отказано, так как суд пришел к выводу, что возведенное ФИО1 строение – хозяйственный блок не имеет признаков самовольной постройки, поскольку возведено на земельном участке ФИО1 и не требует получения разрешения на строительство.

Определением от 20.01.2022 по рассматриваемому делу суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам НПП ООО «Стройтехэкспертиза» ФИО2 и ФИО3

Суды первой и апелляционной инстанций признали спорную постройку самовольной, подлежащей сносу и удовлетворили иск администрации в данной части. Суды установили, что общество является собственником спорного объекта и собственником земельного участка, на котором он расположен; при возведении объекта за получением разрешения на строительство и за получением разрешения на реконструкцию ответчик не обращался. Суды учли, что строительство спорного объекта осуществлялось на основании декларации об объекте недвижимости как хозяйственном блоке вспомогательного назначения, а фактически построена гостиница. Апелляционный суд отметил, что действия ответчика, осуществившего строительство на основании документов о строительстве хозяйственного блока вспомогательного использования, а фактически построившего гостиницу, являются попыткой обойти нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок получения разрешения на строительство гостиниц и ввода их в эксплуатацию. Доказательства, свидетельствующие о надлежащем соблюдении ответчиком административного порядка получения разрешительной документации на строительство спорного объекта, в материалах дела отсутствуют. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено нарушение противопожарных правил и правил землепользования и застройки, что свидетельствует о том, что спорной постройкой нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, создается угроза жизни и здоровью граждан.

Однако суды не учли следующего.

В рамках рассматриваемого спора анализируется четырехэтажный объект – гостиница, на возведение которого требуется разрешение на строительство, а суд общей юрисдикции по делу № 2-12/2019 оценивал возможность сноса иного объекта площадью застройки 154 кв. м. в стадии возведения. В судебных актах по названному делу (№ 2-12/2019) установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402027:3255 ответчик (ФИО1) возвел объект капитального строительства, который представляет собой хозяйственный блок площадью 398,4 кв. м, этажностью – 3. Право собственности ФИО1 на указанный блок (площадью 398,4 кв. м, этажностью – 3) зарегистрировал в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. По делу № 2-12/2019 проведена судебная экспертиза № ЭЗ/1-30/11-18, которая содержит выводы о  том, что сохранение названного объекта не нарушает права и охраняемые интересы граждан, является безопасным и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно части 3 статьи 69 Кодекса, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Суд общей юрисдикции, отказывая в удовлетворении иска о сносе объекта капитального строительства, на момент рассмотрения спора констатировал факт возведения объекта площадью 398,4 кв. м, этажность – 3, соответствующего строительным и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к зданиям хозяйственного назначения. 

В материалы рассматриваемого дела представлен договор купли-продажи от 09.11.2020, предметом которого является также нежилое здание – хозяйственный блок; количество этажей – 3; площадь – 398,4 кв. м.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (абзац шестой пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Пунктом 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Судебная экспертиза от 05.05.2022 № 749/16.1 по рассматриваемому делу содержит выводы о том, что приведение спорного объекта в состояние, существовавшее до проведения реконструкции, технически возможно путем демонтажа 4-го этажа здания; установить, выполнена ли перепланировка и/или переустройство помещений 1-го, 2-го и 3-го этажей, невозможно ввиду непредоставления технической документации. Вместе с тем судебно-техническая экспертиза № ЭЗ/1-30/11-18, признанная допустимым доказательством по делу № 2-12/2019, содержит выводы о соответствии спорного объекта строительным, противопожарным и иным техническим нормам. Представляется, что в отсутствие технической документации сделать названные выводы недопустимо.

Вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, суды не исследовали, обязав снести спорный объект полностью, в том числе с частью, существовавшей до проведения реконструкции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2018).

При таких обстоятельствах суд округа считает, что состоявшиеся судебные акты приняты при неполно выясненных фактических обстоятельствах дела, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем в соответствии с частями 1 – 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене. Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения рассматриваемого спора, в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса оценить представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, дать оценку всем доводам ответчика, в случае необходимости обсудить вопрос о назначении экспертного исследования, и с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение.

В связи с принятием по рассмотрению кассационной жалобы постановления приостановление исполнения судебных актов подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023 по делу № А32-39367/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                  О.Л. Рассказов

Судьи                                                                                                                И.И. Зотова

                                                                                                                           А.В. Садовников