АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13415/2024

г. Владивосток

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  30 января 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен  10 февраля 2025 года.

            Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,      

при участии в судебном заседании:

от истца  – ФИО2, с/у, доверенность от 23.12.2024, диплом; 

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 08.06.2024, диплом;

у с т а н о в и л :

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суда Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании 197 024,27 рублей неустойки за период с 31.03.2022 по 03.09.2024 (с учетом уточнений от 13.09.2024, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В судебном заседании стороны дали пояснения относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

21.03.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ОАО «Владивостокский бутощебеночный завод» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №02-Ю-15862 (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:64, площадью 1753 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> (расположенный примерно в 14 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание (лит. А), находящегося за пределами участка) (далее – спорный участок), для использования в целях дальнейшей эксплуатации здания водно-спортивной базы Владивостокской дистанции гражданских сооружений (лит. А), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен на 49 лет с подписания настоящего Договора.

В пункте 2.1. договора указано, что размер ежемесячной арендной платы за указанный в пункте 1.1. договора земельный участок составляет 29 287,26 рублей. 

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. 

По акту приема-передачи от 21.03.2013 (Приложение №1 к договору) земельный участок был передан арендатору. 

На основании соглашения от 27.05.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.03.2013 №02-Ю-15862 с 09.06.2014 переданы ИП ФИО1, о чем в ЕГРН 09.06.2014 внесена запись государственной регистрации №25-25-01/068/2014-396.

Как указывает истец, в нарушение требований закона и условий заключенного договора арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате и пене.

Предупреждением от 01.02.2024 №28/3110-исх арендодатель уведомил арендатора о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате и пени.

Оставление ответчиком данного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока в суд настоящим иском.

В своем отзыве на иск ответчик со ссылкой на то, что неисполнение истцом своих обязательств, предусмотренных пунктом 2.6 договора, об уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы, способствовало образованию у него задолженности по договору, полагает возможным отказать во взыскании неустойки либо ее снижению до минимального размера по правилам статей 404, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения по договору аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления №73).

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.

Таким образом, поскольку арендная плата является регулируемой, то стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным соответствующими нормативными актами, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

Как следует из материалов дела, истец уточнил свои требования, в соответствии с которыми просил взыскать с ответчика 197 024,27 рублей неустойки за период с 31.03.2022 по 03.09.2024 ввиду просрочки внесения ответчиком арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставка рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, истец имеет право требовать взыскания договорной неустойки.

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство об отказе во взыскании неустойки либо о снижении ее размера в порядке статей 404, 460 ГК РФ, рассмотрев которое суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В свою очередь, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ), и по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

На необходимость учета обстоятельств осведомленности должника в денежном обязательстве прямо указано в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), в силу которого отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с момента его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

Таким образом, поскольку спорным договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя информировать арендатора об изменении арендной платы (пункт 2.6 договора), неисполнение такой обязанности не освобождает арендатора от обязательства уплатить такую плату в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Анализ переписки сторон в отношении исполнения спорного договора аренды позволяет установить, что о произведенном перерасчете размера арендной платы муниципальный орган уведомил арендатора только в предупреждении от 01.02.2024 №28/3110-исх, указав, что ежемесячные арендные платежи по договору составляют с 03.08.2022 – 74 753,09 рублей, с 01.01.2023 – 67 482,70 рубля. Доказательств более раннего уведомления арендатора об изменении размера арендной платы  суду не представлено.

Следовательно, на стороне ответчика будет иметь место просрочка уплаты арендных платежей только в том случае, если последним ненадлежащим образом вносились ежемесячные арендные платежи в размере 8 470,60 рублей, то есть в таком размере, о котором предприниматель был надлежаще уведомлен арендодателем.

В указанной части суд учитывает представленный самим истцом справочный расчет по договору, подтверждающий исправность внесения ответчиком ежемесячной арендной платы в указанной выше сумме, что свидетельствует о соответствии поведения арендатора установленному в экономических правоотношениях стандарту добросовестного и осмотрительного поведения.

Таким образом, предприниматель, производя арендные платежи по договору в ранее установленном объеме, разумно полагался на достоверно известный ему размер ежемесячной арендной платы и обоснованно исходил из того, что такие действия являются надлежащим исполнением обязательств по договору.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование УМС г. Владивостока о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.