АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42495/2016

г. Краснодар

12 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – федерального государственного унитарного предприятия «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (ИНН 2320024910, ОГРН 1022302933014) – Гладкова М.Н. (конкурсный управляющий), в отсутствие представителя ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу № А32-42495/2016, установил следующее.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (далее – предприятие) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 13 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0306003:18, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Пластунка, ул. Леселидзе, 18/3, (далее – земельный участок) в редакции предприятия от 14.02.2017 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2017 управление понуждено заключить с предприятием договор аренды от 03.06.2016 № 01-09/1568 с указанием на наличие на земельном участке закрепленных за арендатором на праве хозяйственного ведения нежилых зданий и сооружения (пункт 1.2), срок аренды 49 (сорок девять) лет, исчисляемый от даты государственной регистрации договора (пункт 2.1), годовую арендную плату в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка – 28 856 208 рублей и процентной ставки – 1,5 %, равную 432 843 рублям 12 копейкам (пункт 3.1), установление размера ежегодной арендной платы на день подписания договора (пункт 3.3) и возможность ее пересмотра путем заключения дополнительных соглашений к договору в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, его перевода из земель одной категории в другую или изменения его разрешенного использования (пункт 3.4), исчисление арендной платы от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации договора за каждый день фактического использования, ее внесение с момента государственной регистрации договора ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала, а первого платежа – не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора (пункт 3.5), право арендодателя на инициирование досрочного расторжения договора при использовании земельного участка (его части) не по установленным целевому назначению и разрешенному использованию, нарушении условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 9 договора, невыполнении обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора, невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.5 договора срока платежа, использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункт 4.1.5), обязанность арендодателя по письменному уведомлению об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.7 договора, в десятидневный срок со дня их изменения и его ответственность за достоверность такого сообщения (пункт 4.2.3), обязанность арендатора по недопущению действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка, и устранению за свой счет изменений, произведенных без согласия арендодателя, по его первому письменному требованию (пункт 5.2.9), обязанность арендатора по оплате расходов по государственной регистрации договора (пункт 5.2.24), запрет арендатору на передачу земельного участка в субаренду, прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем), а арендных прав – в залог (за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 23.11.2015) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»), на внесение арендных права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, (пункт 5.3.1), а также с исключением из договора пунктов 5.1.5, 5.2.17.

Суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Земельный участок, предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, на нем расположены находящиеся в хозяйственном ведении предприятия нежилые здания и сооружение. Заключение договора аренды земельного участка для управления обязательно. Сторонами фактически достигнуто соглашение по ряду условий. Обстоятельства, препятствующие заключению договора на 49 лет, отсутствуют. Момент вступления решения суда по настоящему делу в законную силу является моментом начала срока действия договора. Годовой размер арендной платы по заключаемому в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, изъятыми из оборота или ограниченными в нем, договору аренды устанавливается в пределах полутора процентов от их кадастровой стоимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2017 изменено. Кадастровая стоимость земельного участка, от которой рассчитывается арендная плата, уменьшена до 9 970 840 рублей, а сама арендная плата соответственно – до 149 562 рублей 60 копеек (пункт 3.1). Судебный акт мотивирован следующим. Судом первой инстанции правильно применена ставка арендной платы 1,5 % от кадастровой стоимости. Основания для применения ставки арендной платы в размере ставки земельного налога отсутствуют. Изменение кадастровой стоимости земельного участка связано с утверждением ее нового размера по состоянию на 01.01.2016 и внесением изменений в Единый государственный реестр недвижимости 04.02.2017 на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 до объявления резолютивной части обжалуемого решения (16.06.2017). Прежняя кадастровая стоимость земельного участка не могла быть применена в связи регулируемым характером размера арендной платы.

Предприятие обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Земельный участок относится к категории земель населённых пунктов и предназначен для их застройки и развития. Оборотоспособность земельного участка не ограничена. Арендная плата за него не может превышать ставку земельного налога.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 подлежащим изменению в части установленных ставки и размера арендной платы.

Судом апелляционной инстанций установлено, что земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 18.09.2006 серии 23-АА № 928813), постановлением администрации города Сочи от 07.02.1995 № 114/1 был закреплен за предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2009 серии 23-АЕ № 519713). Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи (кадастровый паспорт от 02.04.2014 № 2343/12/14-270891). 

Предприятие обратилось в управление с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. С сопроводительным письмом от 06.06.2016 № 0918371 управление направило предприятию проект договора от 03.06.2016 № 01-09/1568 аренды земельного участка. 

Не согласившись с условиями пункта 2.1 о сроке аренды с 31.05.2016 по 30.05.2021, пункта 3.1 о размере годовой арендной платы, рассчитанном от кадастровой стоимости земельного участка 28 856 208 рублей по ставке 2 %, в сумме 577 124 рублей 16 копеек, пунктов 3.3, 3.4 об установлении размера ежегодной арендной платы на день подписания договора, о ее ежегодном изменении путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора и пересмотре путем заключения дополнительных соглашений в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, его перевода из земель одной категории в другую или изменения разрешенного использования, пункта 3.5 об исчислении арендной платы со дня фактической передачи земельного участка (31.05.2016) за каждый день фактического использования и о порядке ее внесения, пунктов 4.1.5, 4.2.3, 5.1.5, 5.2.9, 5.2.17, 5.2.24, 5.3.1 о правах и обязанностях арендодателя и арендатора по досрочному расторжению договора, по письменному уведомлению арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, по предоставлению участка в преимущественном порядке по истечении срока договора, по недопущению ухудшения качественных характеристик участка и устранению за свой счет его изменений, по оформлению изменений целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на участке, по оплате расходов по заключению договора, по недопустимости передачи участка в субаренду, передачи прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем), а арендных прав – в залог, внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, предприятие с сопроводительным письмом от 02.09.2016 № 09-16/33 направило в управление протокол разногласий к договору аренды земельного участка. Предприятие предложило, в том числе установить размер годовой арендной платы за земельный участок по ставке земельного налога от кадастровой стоимости участка в сумме 201 993 рублей 46 копеек.

Письмом от 04.10.2016 № 09/15335 управление отклонило протокол разногласий, полагая, что предложенные первоначальные условия договора аренды соответствуют действующему законодательству.

В ходе рассмотрения дела предприятие 14.02.2017 направило в управление свой проект договора.

Разногласия относительно условий договора аренды послужили основанием обращения предприятия в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В силу статьи 446 Гражданского кодекса, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В постановлении от 15.05.2007 № 1340/07 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В пункте 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Соответствующие правовые позиции также изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11, от 29.05.2012 № 17475/11. 

Подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям. Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлена обязанность юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. В случае такого переоформления на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Названный предельный размер годовой арендной платы является обязательным для сторон.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. В силу действовавших до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) редакций пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ), пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Закона № 33-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Закона № 26-ФЗ курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. 

Утвержденные постановлением от 16.07.2009 № 582 Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/2011). 

С учетом вышеприведенного принципа и установленной решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставки земельного налога (0,7 %), на применении которой настаивает предприятие, годовая арендная плата по договору, заключаемому в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, не могла превышать 1,4 % от кадастровой стоимости земельного участка, а арендная плата – 139 591 рубль 76 копеек. 

Основания для применения положений пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса, в котором перечислены случаи, когда размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в рассматриваемом случае отсутствуют. Предприятие не доказало, что является лицом, которому находящиеся на земельном участке здания и сооружение принадлежат на праве оперативного управления (подпункт 4 пункта 5 статьи 39.7).

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы уполномочен на изменение обжалуемых судебных актов в части и принятие нового судебного акта без передачи дела на новое рассмотрение при установлении судами фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильного применения ими норм процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 по делу № А32-42495/2016 изменить. Вместо ставки «1,5 %» указать ставку «1,4 %», вместо арендной платы «149 562 рублей 60 копеек» указать «139 591 рубль 76 копеек». В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 по делу № А32-42495/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин