/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16187/2016

г. Краснодар

06 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Элен» (ИНН 2319040467, ОГРН 1072319002227) – Полухиной Н.В. (доверенность от 07.02.2018), в отсутствие ответчика – администрации город Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «АМСО», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-16187/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Элен» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением, в котором просило обязать администрацию заключить договор № 4900009611 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная (участки №№ 1-10), в пользование на условиях аренды (договор аренды), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом от 17.03.2015 № 2015-03/05-О, и составляет 8 262 тыс. рублей в год».

Иск обоснован ссылками на положения статей 445, 446, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 22, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован несогласием общества с размером арендной платы, установленной органом местного самоуправления в направленном истцу для подписания проекте договора аренды № 4900009611.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АМСО».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2017 на администрацию возложена обязанность по заключению с обществом договора аренды от 03.08.2015 № 49000009611 земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:580 с изложением пункта 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок составляет 2 083 105,49 рублей».

Суд установил, что решением Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу № 2-721/12 на администрацию возложена обязанность по заключению с обществом договора аренды объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 площадью 61 695 кв. м, сроком на три года. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 11.08.2016 № 23/242/002/2016-7811 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 право муниципальной собственности город-курорт Сочи зарегистрировано 01.11.2013. Во исполнение решения от 08.02.2012 по делу № 2-721/12 администрация направила обществу проект договора от 03.08.2015 № 49000009611. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014 и составляет 29 634 792 рубля (пункт 3.2 договора). Не согласившись с указанной редакцией пункта 3.2 договора, общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 03.08.2015, в котором данный пункт изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом от 17.03.2015 № 2015-03/05-О и составляет 8 262 тыс. (восемь миллионов двести шестьдесят две тысячи) рублей». Орган местного самоуправления отклонил протокол разногласий в части пункта 3.2 договора, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора суд руководствовался правилам статей 421, 432 и 445 Гражданского кодекса. Земельный участок не относится к категориям участков, указанным в пункте 5.2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление от 30.06.2009 № 210), в отношении которых арендная плата определяется от кадастровой стоимости. Следовательно, размер арендной платы должен быть определен исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580. Определением от 10.01.2017 по ходатайству истца назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручалось Леб Александру Владимировичу, члену некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков». В экспертном заключении от 15.03.2017 № 383 содержатся следующие выводы. Отчет от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580, подготовленный ООО «АМСО», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки №№ 1 – 3, 7. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 по состоянию на 25.09.2014 составляет 563 210 тыс. рублей. Суд рассчитал размер арендной платы в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденными постановлением главы города Сочи от 03.06.2011 № 1061, который составил 2 083 105 рублей 49 копеек.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 решение от 20.06.2017 изменено, размер годовой арендной платы за земельный участок увеличен до 8 448 150 рублей.

Апелляционный суд, проверив расчет размера арендной платы за земельный участок, произведенный судом первой инстанции, признал его арифметически неправильным. С учетом рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции, размер годовой арендной платы за данный участок составит 8 448 150 рублей. Довод администрации о том, что расчет арендной платы необходимо производить от рыночной стоимости земельного участка, определенной в договоре аренды на основании отчета об оценке от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014, судом апелляционной инстанции отклонен. В заключении эксперта от 15.03.2017 № 383 указано, что отчет, подготовленный ООО «АМСО», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки №№ 1 – 3, 7. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 по состоянию на 25.09.2014 определена судебным экспертом в размере 563 210 тыс. рублей.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Пунктом 5.2 постановления от 30.06.2009 № 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Спорный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления от 30.06.2009 № 210, поэтому арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 3.2 проекта договора такая стоимость устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014 и составляет 29 634 792 рубля. Предоставляя обществу земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 в аренду на основании решения Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу № 2-721/12, истец согласился, в том числе и с существенным условием договора о размере арендной платы. Таким образом, основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы, отсутствуют.

От истца и третьего лица отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам действующего гражданского и земельного законодательства, а также представленным в материалы дела доказательствам.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу № 2-721/12 на администрацию возложена обязанность по заключению с обществом договора аренды объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 площадью 61 695 кв. м, сроком на три года.

Согласно выписке из ЕГРП от 11.08.2016 № 23/242/002/2016-7811 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 зарегистрировано 01.11.2013.

Во исполнение решения Центрального районного суда города Сочи от 08.02.2012 по делу № 2-721/12 администрация направила обществу проект договора аренды от 03.08.2015 № 49000009611.

В пункте 3.2 проекта договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014 и составляет 29 634 792 рубля.

Полагая, что размер арендной платы за земельный участок существенно завышен, общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 03.08.2015 к договору аренды. Пункт 3.2 изложен обществом в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом от 17.03.2015 № 2015-03/05-О и составляет 8 262 тыс. (восемь миллионов двести шестьдесят две тысячи) рублей».

Отказ органа местного самоуправления принять условие договора о размере годовой арендной платы (пункт 3.2) в редакции, предложенной обществом, послужил основанием для обращения последнего в арбитражный суд с исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Судами при разрешении спора установлено, что у сторон возникли разногласия по условию договора о размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:580, относящимся к муниципальной собственности.

В силу пункта 2 постановления от 30.06.2009 № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Согласно пункту 3.2 проекта договора, предложенному к заключению органом местного самоуправления, размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству общества назначалась судебная экспертиза для установления соответствия отчета от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014 законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580.

В заключении от 15.03.2017 № 383 эксперт пришел к следующим выводам. Отчет от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580, подготовленный ООО «АМСО», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки №№ 1 – 3, 7. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:580 составляет (по состоянию на 25.09.2014) 563 210 тыс. рублей.

С учетом выводов, содержащихся в экспертном заключении от 15.03.2017 № 383, судебные инстанции не приняли во внимание отчет от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014, подготовленный ООО «АМСО». Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:580 (пункт 3.2 договора) определен судом апелляционной инстанции в соответствии с методикой, содержащейся в постановлении администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 (действовало в спорный период). Апелляционный суд учел также экспертное заключение от 15.03.2017 № 383 в части установления размера рыночной стоимости земельного участка. По расчету суда размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:580 составил 8 448 150 рублей. Размер годовой арендной платы, установленный судом первой инстанции (2 083 105 рублей 49 копеек), признан арифметически неверным.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы администрации о том, что расчет арендной платы необходимо производить в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014, подготовленным ООО «АМСО», рассматривался апелляционным судом и был им отклонен. Заключение судебного эксперта от 15.03.2017 № 383 содержит выводы о том, что отчет от 25.09.2014 № 41С/ОЗ-2014 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Иные доводы кассационной жалобы администрации не влияют на правомерность вывода судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. Они не опровергают обоснованность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора, который при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовал и оценил представленные сторонами доказательства.

Несогласие органа местного самоуправления с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Поскольку апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, а администрацией обжалуются решение от 20.06.2017 и постановление от 17.11.2017, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса оставлению в силе подлежит постановление суда апелляционной инстанции.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2017 по делу № А32-16187/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков

 

Н.С. Мазурова