ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-14967/2016

19 сентября 2017 года

г. Ессентуки

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2017 года

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя  

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.2017 по делу № А63-14967/2016 (под председательством судьи Орловского Э.И.),

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации города Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3, 

о признании недействительным отказа и обязании предоставить в аренду земельный участок, 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация) о признании недействительным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35 площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для завершения строительства объекта недвижимости, выраженного в письме от 02.09.2016 № 8/14/6339с и обязании администрации предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок.

Заявленные требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект степенью готовности 6 %, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Отказ в предоставлении обществу в аренду участка для завершения строительства расположенного на нем объекта не соответствует статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ). Отказ уполномоченного органа нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Определениями от 10.01.2017, 02.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), ФИО3 (далее – ФИО3)

Решением суда первой инстанции от 02.05.2017 заявленные требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме. При проверке доводов заявителя о незаконности отказа уполномоченного органа суд руководствовался положениями статьи 39.6 Земельного кодекса, а также пунктом 21 статьи 3 Закона № 137 (в редакции, действующей на момент подачи обществом заявления и получения отказа). Суд признал, что арендатор имеет право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35 в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

В апелляционной жалобе комитет просил решение суда от 02.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. В жалобе заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суд нарушил право администрации, закрепленное в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, которое направлено на разумное распоряжение государственной собственностью. Предпринимателем не доказан факт нарушения его права оспариваемым действием, а также не подтвержден факт несоответствия (противоречия) данного действия закону, что повлекло за собой вынесение незаконных судебных актов. Вывод о наличии на земельном участке принадлежащего предпринимателю объекта незавершенного строительства, что гарантирует ему исключительную возможность дальнейшего занятия участка, не основан на нормах закона. Материалы дела не содержат доказательств ведения строительства на спорном участке, наличия действующего разрешения на строительство, а также документов.

Определением от 01.08.2017 судебное разбирательство откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте судебного разбирательства с соответствующим файлом размещена 02.08.2017 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с               главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба комитета подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Материалами дела установлено, что постановлением главы города Ставрополя от 29.12.2006 № 4458 утвержден акт выбора земельного участка под размещение кафе по улице Объездной, в квартале 503, и земельный участок, площадью 800 кв.м, предоставлен ФИО4 в аренду на 3 года. Земельному участку присвоен адрес: ул. Объездная, 34.

05.04.2007 земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:12:030403:35.

03 апреля 2007 года между комитетом и ФИО4 заключен договор аренды № 5654 земельного участка площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ул. Объездная, 34 в квартале 503, для проектирования и строительства кафе, сроком по 28.12.2009. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 04.06.2008 за номером 26-26-12/006/2007-611.

04 декабря 2009 года ФИО4 выдано разрешение на строительство кафе площадью 269,09 кв.м.

15 декабря 2009 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на кафе – объект незавершенного строительства, лит. «А», степенью готовности – 6 %.

В дальнейшем объект незавершенного строительства передан по договору купли-продажи ФИО5, который впоследствии продал его по договору купли-продажи от 02.02.2010 ФИО3, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано 08.02.2010 (свидетельство о праве собственности от 08.02.2010 серии 26-АЖ № 191514).

На основании постановления администрации города Ставрополя от 28.05.2010 № 1391 комитетом с ФИО3 заключен договор аренды № 8327 от 21.07.2010 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35, расположенного по адресу: ул. Объездная, 34 в квартале 503, для продолжения строительства кафе сроком по 27.05.2013. Договор зарегистрирован в ЕГРП 18.08.2010 за номером 26-26-01/141/2010-124.

Впоследствии по обращениям ФИО3 произведено изменение вида разрешенного использования земельного участка и незавершенного строительством объекта, о чем администрацией выносились постановления: от 27.07.2012 № 2213 с изменением разрешенного использования «под объект складского назначения», в которое вносилось изменение постановлением от 28.01.2013 № 142 в части наименования разрешенного использования на «использование под коммунально-складское здание»; от 05.08.2013 № 2578, которым вид разрешенного использования земельного участка и незавершенного строительством объекта (литер «А» - кафе) изменен на использование под складское здание, этим же постановлением земельный участок предоставлен ФИО3 в аренду на 3 года. Указанные изменения в отношении разрешенного использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) и ЕГРП.

На основании постановления от 05.08.2013 № 2578 между комитетом и ФИО3 заключен договор аренды спорного земельного участка, под складское здание, сроком по 04.08.2016. Договор зарегистрирован в ЕГРП 06.05.2014 за номером 26-26-01/011/2014-386.

27.02.2015 по договору купли-продажи ФИО3 передал ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства (литер А), площадью 121 кв.м., 6 % готовности, расположенный по адресу: 

<

...>. Переход права собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРП 16.03.2015 за номером 26-26/001-26/001/202/2015-3242/2.

03 августа 2016 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35 для завершения строительства объекта с указанием в заявлении цели использования земельного участка «под складское здание».

02 сентября 2016 года комитетом направлено уведомление № 08/14-6339с о принятом администрацией решении об отказе в предоставлении земельного участка.

Полагая, что отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок противоречит нормам земельного законодательства и нарушает его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, не учел следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства до 01.03.2015 регулировался статьями 30 - 32 Земельного кодекса.

После указанной даты предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии с главой V.1 Кодекса и переходными положениями, установленными Вводным законом № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, действующей на момент подачи обществом заявления и получения отказа) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок ФИО2 в аренду для целей строительства не предоставлялся. 

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном законом порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу приведенных норм права и установленных обстоятельств дела ИП ФИО2 с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030403:35, приобрел право пользования частью земельного участка, занятой объектом незавершенного строительства и необходимой для его использования.

Завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 21 Закона № 137- ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, строительство которого уже начато.

В данном случае, первоначально земельный участок был отведен под строительство кафе. Предприниматель является собственником объекта незавершенного строительством – кафе, тогда как вид разрешенного использования земельного участка установлен: «под складское здание». При наличии противоречий между видим разрешенного использования земельного участка и назначением объекта недвижимости исключает возможность продолжения строительства.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030403:35 возведен объект степенью готовности 6 %.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, что комитетом произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:35, о чем составлены акт обследования от 30.03.2017. В результате обследования установлено, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, представляющий из себя конструкцию фундамента 8 х 10 м надземная часть которого выполнена из бетонных блоков, связанных между собой цементной стяжкой.

Согласно проекту организации строительства Кафе по объездной улице, 34, проектируемое здание кафе одноэтажное без подвала, прямоугольное в плане с высотой этажа 3, 98 м., с расстоянием в осях 26,0 х 15,9 м. В соответствии с кадастровым паспортом объекта незавершенного строительством и ситуационного плана к кадастровому паспорту, прощать фактической застройки объекта составляет 121,0 кв.м. с расстоянием в осях 12, 74 х 9,50 м.

Следовательно работы по сооружению фундамента объекта незавершенного строительства, не выполнены в полном объеме.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанций установил, что строящийся объект на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030403:35, по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25, не является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства).

Суд относится критически к заключению специалиста № 12/17 от 03.04.2017 в котором содержится вывод о том, что спорный объект, принадлежащий предпринимателю, является объектом недвижимого имущества. Перед экспертом не ставился вопрос о том в полном объеме сооружён фундамент или нет.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что предприниматель обладает исключительным правом на пролонгацию договора аренды для продолжения строительства, является ошибочным.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Поскольку оснований для предоставления предпринимателю ФИО2 земельного участка для строительства без проведения торгов отсутствовали, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил заявленные требования. В связи с чем, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.2017 подлежит отмене в соответствии с частью 2 статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

 В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.2017 по делу № А63-14967/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

 

Председательствующий

 

Ю.Б. Луговая

 

Судьи

 

Г.В. Казакова

 

З.М. Сулейманов