ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения суда, 

не вступившего в законную силу

12 сентября 2022 года                                                                        Дело № А72-2120/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 09 сентября 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2022 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Сафаевой Н.Р., судей Митиной Е.А., Дегтярёва Д.А.,

при ведении протокола помощником судьи Доброродным Р.В.,  

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммерческое агентство АТМ» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.05.2022 по делу № А72-2120/2022, принятое по иску автономной некоммерческой организации «По содействию в развитии культурных мероприятий «Артфедерация» к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческое агентство АТМ» о расторжении договора аренды, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - товарищество собственников недвижимости «Капитал 2008»,

установил:

Автономная некоммерческая организация «По содействию в развитии культурных мероприятий «Артфедерация» обратилась в арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческое агентство АТМ» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.09.2021 № 4 с 30.12.2021.

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было привлечено товарищество собственников недвижимости «Капитал 2008».

Решением арбитражного суд Ульяновской области от 30.05.2022 исковые требования удовлетворены, договор аренды нежилого помещения расторгнут в связи с невозможностью использования арендованного помещения по назначению.

Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческое агентство АТМ», не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Доводы апелляционной жалобы ответчика сводились к недоказанности истцом факта невозможности использования помещения по назначению, а также осведомленности истца обо всех характеристиках арендуемого помещения на момент передачи имущества в аренду, что позволяло истцу отказаться от заключения договора аренды ввиду того, что предложенное помещение не отвечает требованиям арендатора, чего однако истцом сделано не было, следовательно, все риски, связанные с арендой не подходящего помещения, лежат на неосмотрительном арендаторе.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что спорные взаимоотношения сторон обусловлены заключенным между ними договором аренды нежилого помещения от 22.09.2021 № 4, на условиях которого ответчик, являясь арендодателем, передал истцу-арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 160,3 кв.м., кадастровый номер 73:24:041612:1466, расположенное на 6 этаже здания по адресу: 

<

...>, на срок с 22.09.2021 до 31.08.2022.

Пунктом 1.1 договора стороны предусмотрели, что помещение передается в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации в целях, предусмотренных пунктом 1.2 договора. В пункте 1.2 договора в свою очередь указано, что помещение предоставляется арендатору для использования под уставные виды деятельности арендатора. 

В период действия договора аренды арендатор обратился к арендодателю с уведомлением о расторжении договора от 07.12.2021, в котором сообщал о том, что представленное в аренду помещение не соответствует требованиям для размещения вокальной студии. Повторно арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора аренды письмом от 17.12.2021, в котором сослался на жалобы арендаторов соседних помещений на высокий уровень шума, доносящийся из арендованного истцом помещения во время проведения  в нем вокальных занятий с детьми. 

Арендодатель письмами исх. № 67 от 16.12.2021 и исх.№68 от 21.12.2021 выразил свое несогласие с отказом арендатора от договора, сославшись на то, что арендатор до заключения договора произвел осмотр помещения на предмет его использования для осуществления уставной деятельности и каких-либо препятствий не выявил, в связи с чем основания для расторжения договора у сторон отсутствуют. 

По утверждению истца, с 30.12.2021 он прекратил пользование помещением ответчика и 17.02.2022 обратился в суд с иском о расторжении договора со ссылкой на нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющие арендатору требовать досрочного расторжения договора при передаче в аренду вещи с недостатками, препятствующими использованию вещи по назначению. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Из анализа содержания данной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. В частности, указывает, что при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

 При этом согласно пункту 2 этой же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заявляя о наличии у арендованного помещения недостатков, препятствующих целевому использованию, истец сослался на недостаточную звукоизоляцию в помещении, что исключало возможность его использования в качестве вокальной студии, тогда как помещение было арендовано именно для проведения в нем детских вокальных занятий. 

Условия заключенного договора свидетельствуют о том, что стороны при его заключении определили цели использования арендованного помещения, как использование под уставные виды деятельности арендатора. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности истца по ОКВЭД является деятельность в области исполнительских искусств. В соответствии с приказом Росстандарта от 31.01.2014 №14-ст указанная деятельность включает организацию и постановку театральных, оперных и балетных представлений, концертов и прочих сценических выступлений; деятельность ансамблей, цирков и театральных трупп, оркестров и музыкальных групп; деятельность актеров, танцоров, музыкантов, лекторов или ораторов, выступающих индивидуально.

Из материалов дела следует, что истец был намерен разместить на арендованных площадях детский центр творчества, где будут проходить вокальные и хоровые занятия. 

Постановлением Главного  государственного санитарного врача Российской Федерации  от 4 июля 2014 года № 41 утверждены СанПиН 2.4.4.3172-14 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы образовательных организаций дополнительного образования детей», пункт 7.3 которых предусматривает, что в помещениях для занятий на музыкальных инструментах и вокалом выполняются шумоизолирующие мероприятия с использованием шумопоглощающих отделочных материалов, безопасных для здоровья детей.

Разделом 11 указанных СанПиН 2.4.4.3172-14 именно руководитель организации дополнительного образования определяется в качестве ответственного лица за организацию и полноту выполнения настоящих санитарных правил, в том числе обеспечивает наличие в организации дополнительного образования настоящих санитарных правил и доведение их содержания до работников организации дополнительного образования, в также обеспечивает необходимые условия для соблюдения санитарных правил.

Таким образом, арендатор, являясь профессиональным лицом, организующим дополнительную образовательную деятельность детей в области исполнительских искусств, должен был быть заранее осведомлен о требованиях к помещениям, в которых будет организована подобная деятельность. Следовательно, заключая договор аренды,  он был обязан предупредить арендодателя о повышенных требованиях к арендуемому помещению в части звукоизоляции, чего однако им сделано не было. Более того, произведя осмотр помещения, арендатор принял его в аренду, как полностью отвечающее целевому назначению, хотя имел возможность установить непригодность помещения для организации в нем вокальной студии, если таковая непригодность действительно имела место. 

Недостаточная звукоизоляция помещения не может быть признана скрытым недостатком, поскольку устанавливается при обычном способе осмотра и приемке помещения. Истец имел возможность уточнить у арендодателя сведения о степени шумоизоляции помещения, использования в нем шумоизоляционных материалов, более того мог проверить пригодность помещения с точки зрения его шумоизоляции опытным путем. Однако ничего этого сделано не было. Поскольку недостаток арендуемого помещения для целей его использования под вокальную студию должен был быть установлен арендатором  при осмотре и приемке помещения, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.  

Помимо указанного, апелляционный суд исходит из того, что представленные в материалы дела доказательства не могут сами по себе подтверждать факт непригодности арендованного помещения для использования по назначению. В качестве таких доказательств истец представил в материалы дела письма ООО «65 Девелоперс», ООО «Студия «Дом» и ТСН «Капитал 2008» о превышении допустимого уровня звука проникающего шума из арендованных истцом помещений. Ознакомление с данными письмами свидетельствует о том, что только одна компания - ООО «65 Девелоперс» сообщила о наличии у нее претензий, связанных с проведением вокальных занятий в арендованном истцом помещении; ООО «Студия «Дом» и ТСН «Капитал 2008» фактически переадресовали истцу и ответчику претензии, выставленные ООО «65 Девелоперс».

Между тем жалобы одного из владельцев соседних помещений истца на повышенный уровень шума не могут служить достаточным и допустимым доказательством, подтверждающим непригодность арендованного истцом помещения для использования его по назначению. 

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Требования к допустимому уровню звука проникающего шума установлены в СП 2.2.3670-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда» и СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Согласно письму Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 23.06.2021 г. № 02/12560-2021-32 «Об оценке воздействия физических факторов» измерения уровней звука должны выполняться усредняющими-интегрирующими шумомерами 1-го или 2-го класса точности (по ГОСТ Р 53188.1-2019, ГОСТ 17187-2010). Измерения текущих уровней звука на рабочих местах, в рамках производственного контроля должны осуществляться с соблюдением обязательных метрологических требований, указанных в постановлении Правительства России № 1847 от 16.11.2020 «Об утверждении перечня измерений, относящихся к сфере государственного регулирования обеспечения единства измерений». Проверка чувствительности измерительного тракта шумомера должна выполняться до и после измерений с использованием акустического калибратора, рекомендованного изготовителем шумомера. 

Доказательств, подтверждающих превышение допустимых уровней шума в помещениях ООО «65 Девелоперс» ввиду проникновения акустического звука из арендованного истцом помещения, которое было бы установлено с использованием соответствующих измерительных приборов, в материалы дела представлено не было, в связи с чем письма  ООО «65 Девелоперс», ООО «Студия «Дом» и ТСН «Капитал 2008» не являются допустимыми доказательствами по делу для целей подтверждения факта непригодности к использованию истцом арендованного им у ответчика помещения. 

Пунктом 7.3.2 договора аренды стороны предусмотрели, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора  в случае, если помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. По смыслу норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств непригодности арендованного имущества для его использования лежит на арендаторе, который требует расторжения договора; арендодатель может лишь опровергать такие доказательства (аналогичный подход к распределению бремени доказывания изложен, например, в постановлении арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.05.2017 по делу № А55-36214/2016).

В ходе рассмотрения дела истец не представил необходимых доказательств, которые свидетельствовали бы о недостатках арендованного помещения, исключающих возможность его использования.

Учитывая вышеизложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора по иску арендатора в связи с непригодностью арендованного помещения для использования его по назначению. 

В процессе апелляционного производства, с учетом истечения срока действия договора 31.08.2022 и отсутствием намерения арендатора продолжать арендные отношения, судом предлагалось сторонам рассмотреть возможность примирения, однако внесудебного соглашения по урегулированию спора стороны не достигли. 

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, и при недоказанности обстоятельств, которые суд ошибочно счел доказанными. Оснований для удовлетворения иска не имеется. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.05.2022 по делу № А72-2120/2022 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с автономной некоммерческой организации «По содействию в развитии культурных мероприятий «Артфедерация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коммерческое агентство АТМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления, в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                       Н.Р. Сафаева

 

Судьи                                                                                                     Е.А. Митина  

 

Д.А. Дегтярёв